申請都更
」 都更
綠營稱侯友宜家族土地具都更價值 新北市府反擊：不要貽笑大方
民進黨（29日）召開幾者會指控，國民黨總統候選人侯友宜家族在新莊持有的土地，是建商獵地兵家必爭之地，極具都更價值；對此，新北市政府表示，切勿為了選舉，罔顧老屋改建權益，也呼籲所有參選人，提出政策解方，才是選民樂見。民進黨發言人戴瑋姍和新北市議員張錦豪等人今日共同召開記者會，繼續指稱侯友宜扒文大學生的皮，炒新莊鬧區土地，想做都更大夢。戴瑋姍指出，侯家持有的253、254地號旁的249-1地號，今年初已經由一家建設公司，以每坪75萬元價值買進，而根據新北市政府都市更新處網站資料顯示，附近有多筆復興段土地申請都更中，意味該處是建商獵地兵家必爭之地。對於相關指控，新北市政府表示，新莊復興段253、254地號土地，基地條件不符合新北市都市更新單元劃定基準，亦非市府劃定公告的更新地區。市府稱，既無都市更新豈有容積調整之使用，爆料之前還是要先檢視相關適用法規，才不會貽笑大方！市府表示，民進黨記者會內容所指，新莊區復興段等3處都市更新案，均為私人申請，送件時間早於2013、2015年，且這些案件目前也都在程序中，區位更是八竿子打不著。至於都更一箭TOD，更是荒謬至極，該土地非屬TOD適用街廓，何來所指為了拿到容積獎勵。新北市政府表示，為推動老舊房屋改建不遺餘力，切勿為了選舉，罔顧老屋改建權益，也呼籲所有參選人，提出政策解方，才是選民樂見。
被畫為「歷史風貌區」…大稻埕建物管制多 當地居民盼能鬆綁
台北市大同區大稻埕地區的建築物有悠久歷史，台北市政府將該區畫為「大稻埕歷史風貌區」，盼保留歷史街道與風貌，不過當地里長指出，區域內的都更、改建以及整修限制多，申請計畫多數不了了之，盼北市府可以鬆綁規定，放寬容積以及樓高等限制。大稻埕自18世紀以來，有華麗的巴洛克式建築、傳統閩南房及紅磚洋樓，其中迪化街最為精華；1970年代起都市規模擴大及消費重心移轉至東區信義區，1988年面臨公共設施保留地徵收危機後，政府、民間以及專業界攜手推動「街區保存」，促成歷史風貌特定專用區計畫誕生。依計畫規定，歷史街區不得辦理都市更新，但周邊的民權西路以南，重慶北路以西，市民大道以北，環河北路以東等街廓仍可推動都市更新案件，至今審議程序中的都市更新事業計畫案件10案，已核定未完工案件4案，已完工案件5案，共計19案。大同區大有里全里都被畫入大稻埕歷史風貌區，大有里長許美智直言，政府政策矛盾，一方面推動都更、整修房子或是危老改建，但又限制民眾不能蓋。許美智說，目前迪化街主街不能蓋高樓，限制樓高在2層，周邊街道也有樓高20公尺、40公尺跟60公尺內的限制，且有不能超過6樓至8樓的高度，讓大家都覺得不公平。她表示，以大有里來說，申請都更、改建或整建的人很多，但最後都沒有下文；歷史建物的整合改建規則也很嚴格，盼市府可以再放寬容積以及樓高限制。北市都發局都市規畫科長謝佩珊指出，近3年大稻埕都審案共26案審議通過，通過比例89.7％，但也常常發生有民眾以為自己有掛件，但實際上建築師卻沒有掛件的狀況。但究竟有多少案子因為程序問題無法進入都審審議？都發局指退回件數太多，沒有相關統計數字。謝佩珊強調，案子送件後、進入委員會審議前，會先到幹事會審查，有問題會被退回，且專用區內的開發案也需審查史料紀錄，資料不齊全或是建築原貌修復也說不清楚，就不會通過。
直銷公主承父業3／疫中忍痛割愛茹曦酒店 陳得福證實「租約到2027」
飯店業成疫情下海嘯第一排「慘」業，讓仙妮蕾德集團創辦人陳得福選擇將「茹曦酒店」以268億元出售後再回租，有人說他大賺200億元，有人質疑年租金5.6億元高的離譜，租期只到2027年，仍斥資翻新，要怎麼賺回來？陳得福回台接受CTWANT獨家專訪證實「營運邁入倒數」，「這不是賺不賺錢的問題，而是態度問題，既然做了就要做好！」不少飯店於疫情下傳出歇業改建或轉售的消息，其中最大條的莫過於2020年7月，北市敦化南京路口的地標「王朝酒店」，以268億元出售給富邦人壽後再回租經營，並於2022年更名「茹曦酒店」。2006年陳得福經由寒舍集團創辦人蔡辰洋居中牽線，以70億元接手遭法拍的「環亞飯店」（後更名王朝酒店、現茹曦酒店）；2009年，富邦人壽則以100億元買下環亞百貨（現微風南京）1300多坪，約14個樓層，並持續整合各樓層。由於兩棟建築共用地下室與建照，若想都更改建，產權是越單純越好，因此多年來富邦人壽不斷向陳得福表明收購意願，疫情卻成了陳得福簽下出售契約的最後一根稻草。由於微風南京和茹曦酒店共用地下室與建照，富邦人壽將茹曦酒店買下後，更有利於日後坐享都更整合改建的增值利益。（圖／劉耿豪攝）據了解，2011年，陳得福的好友、時任寒舍董事長的王定乾就曾向媒體透露，有買家透過他，開價300億元想買下王朝酒店。陳得福也向CTWANT證實，2020年之前就有「很多人」找他開價，「但沒有想到疫情會這麼嚴重，讓全球停擺，不知道疫情會多久。」10多年來都捨不得放手的精華地段地標建築，在疫情的不確定性下，終究讓陳得福動搖，「富邦是最合適的，就在隔壁（富邦人壽同時擁有微風南京），對象大概也只有富邦是最正確的選項，有機會合作非常高興。」雖然陳得福入手王朝近15年的時間，一個轉手就賺進200億元，但簽訂的售後回租條款，租約至2027年、年租金5.6億元，不論經營好壞，陳得福都得備好近40億元租金回繳給富邦人壽。一位知情人士就曾向記者透露，「這還沒計入人事及其他成本，現在多賺就是少賠！」對此，陳得福只淡淡地回應，「一來一往都有個平衡點，我們也算過平衡點在什麼地方，雖然租金不便宜，但這種精華地段當然租金不便宜，我認為出價合理，是一個很公平的交易。」「我們不把疫情考慮在內，因為沒有人知道疫情這麼嚴重，有時好運、不好運是人生常態，生意上總是有起有伏。」仙妮蕾德二代接班人陳君華參與了不少茹曦酒店的裝修規劃，他也透露，有一直在全球尋覓可購買的酒店，但沒有出現合適的標的，也不會急於擴張。（圖／方萬民攝、黃威彬攝）除了直銷本業，陳得福靠精準投資房地產累積財富，難道就沒想過與富邦人壽合建，或反守為攻買下微風南京？陳得福回應，「術業有專攻，問我草本植物我清清楚楚，但問我鋼筋水泥，我不懂，我的孩子也不懂，況且開發需要長時間投入，（人在美國）能否顧及是個大問題，我能做的就是飯店經營，但這麼貴的一塊地開飯店，不是一個物盡其用的方式。」儘管茹曦酒店營運邁入倒數階段，但近年仍大動作砸逾6億元針對大廳、餐廳及客房的軟硬體設施做改裝，讓外界都好奇，2027年是否真的不玩？陳得福說，「雖要看富邦人壽的打算，但我相信是肯定的，申請都更各方面都差不多了，包括我自己，我也是很肯定。」儘管他也提到，台灣是一個非常好的地方，值得投資，但是目前尚未出現合適的標的，或許2027年一到，陳得福的飯店事業版圖將不再有台灣據點。至於飯店改裝，陳得福感性地說，既然做了就要做好，雖然2027年就結束了，但也不會讓旅館看起來髒亂，「這不是賺不賺錢的問題，而是態度的問題，人家說拿得起需要的是勇氣，但是放下更是另外個境界！」
揭合庫AMC放水代墊黑幕 王鴻薇：修改內規開方便之門
立法委員王鴻薇今（24）日舉行記者會，指控民進黨高雄市前議長蔡見興在擔任合庫資產管理公司（AMC）董事長上任後，不僅任用親人，還在開始承做都市更新及危老代墊款業務後，以修改內規的方式，涉嫌放水任意放款，要求合庫新任董事長林謙浩及金管會，都必須介入調查。王鴻薇指出，蔡見興上任後修改AMC業務內部規定，渉嫌放水，其中莊姓地方人士案、許立經璽橋建設案，都被查出疑慮，而且都市更新及危老代墊款業務至今總放款金額約74.7億，卻有將近7成金額都集中放款在自己地盤高雄。她痛批，綠營政府大量政治酬庸，在地方進行利益輸送。王鴻薇指出，蔡見興上任後大搞都市更新及危老代墊款，一步一步修改內部規定，在前年12月時，合庫AMC修改內部規定的「受理都市更新及危老重建代墊各項款業務辦法」，把過去都應該要「核准」才能放款的適用範圍，修改成只要「直轄縣市主管機關公告劃定之都是更新地區」就可以放款，等於沒申請都市更新的土地，只要被市府劃定為都更，就可以申請代墊款。甚至申請都市更新計畫就算沒被核定，也可以拿到全額款項，這等於大開放款的方便之門，為放水做預先計畫。王鴻薇進一步指出，許立經璽橋建設案就是在合庫ＡＭＣ修改代墊放款辦法後4個月，璽橋建設拿著與友聯倉儲的土地購買契約，申請都更代墊款19億元，但是該案在風險評估報告中，還款來源說明是買來的土地再租給友聯倉儲收租金，以及賣掉部分土地的方式還款，等於根本沒有打算執行都市更新，就可以從合庫AMC洗出19億元現金流，而且撥款相當迅速，111年4月申請、6月就全額撥款完畢。王鴻薇又說，另一案高雄莊姓地方人士有妨礙自由等前科案底，屬於爭議人物，合庫AMC於110年8月通過他申請的代墊放款將近12億，放款之後111年2月，莊連豪又以連泰租賃公司名義，購買合庫AMC名下台北市民權東路三段4號10樓辦公室，莊男公司開幕時記者會還邀請蔡見興、立委陳亭妃以及數位部官員都有出席，莊男和綠營政商關係匪淺，恐怕背後黑幕重重。王鴻薇表示，蔡見興是在賴清德擔任行政院長時代進入合庫AMC，當時任命時就是政治酬庸，現在合庫更換董事長，新任董事長敢不敢大刀闊斧進行整頓？賴清德現在要角逐大位，對自己任期內的金融人事胡作非為敢不敢阻止？王鴻薇要求金管會，對金控旗下的AMC代墊業務加強管理，不要金管會只管金控和銀行，卻對AMC任意修改規定，任用親人，對特定對象貸款不聞不問，讓AMC成為特定政治家族的提款機。
鬼樓洗白3／「廢」後不理難重建 180名失散住戶「這方式」機智找回
新北市府補助1000萬元幫北海岸鬼樓社區「海灣新城」拉皮，引來各式質疑「浪費錢」「為何不拆除重建」「為了選舉」？這棟有200多戶的社區，只剩10多名住，因屬農業區建地，不能申請都更，住戶也無力修繕翻身。「拉皮，這是唯一的路！」社區居民及市府官員口徑一致地說。CTWANT記者實地走訪「海灣新城」周邊，有民眾認為，「浪費錢，只是外表（拉皮），內在都沒有（改善）啊！」更有人說，「政府對造成水岸景觀破壞的危樓應善用公權力強制改善或重建。」新北市都更處處長張壽文表示，市長上任後大力推動都更三箭政策，都更處派遣整建輔導團隊進入社區，協助社區向市府提出立面修繕補助申請，期待未來將其做為青春山海線一大亮點。（圖／翻攝自我愛陳香菊臉書）實際上，過去幾年「海灣新城」的居民也有想過要都更改建、改善生活環境，但是這棟45年屋齡的建築共有約180名所有權人，有不少已過世繼承給下一代，「年輕人根本不知道這裡有房子，不然就是回來看一看認為荒廢了，不打算處理。」「海灣新城」管委會張主委說。找不回居民，都更無法進行，再加上社區屬農業區建地，受限法規最高僅能蓋4層樓，若申請危老無法蓋回原有樓地板面積，不僅產權分配有問題，也沒有多餘樓層做銷售補貼工程款，等同居民必須自己出錢重建。「海灣新城」居民要透過自己力量都更，難度堪比登天。 所幸「海灣新城」位在新北市府大力推動的青春山海線上，距離白沙灣、富基漁港等景點相當近，市府也一直希望能翻轉鬼屋形象，因此2019年底曾向居民提案每戶收取17萬元的外牆彩繪費，不過遭到民眾強烈反彈，後來市府也了解靠居民力量很難改變現況，雙方化解誤會後，決定協助社區先找回所有權人成立管委會，再向市府申請「示範街道環境改善計畫」，以全額補助為社區外觀進行拉皮。在新北市府及管委會協助下，鼓勵長年不曾居住「海灣新城」的所有權人，回來整理房子內部、清出垃圾。圖為整理前後對照。（圖／新北市府提供）新北市都更處處長張壽文表示，市長上任後推動都更三箭政策，其中第二箭包括拆除重建及整維拉皮，其中又有示範街道整建維護專案計畫，雖無法都更，但也提供居民改善屋況的另一個選擇，但先決條件是要管委會區分所有權人會議同意才能申請。於是2020年「海灣新城」管委會成立，開始號召居民一起淨灘、環境打掃，凝聚社區共識，接著進行社區營造，把社區前雜草重生的空地變成草皮，並以竹編公共藝術做美化，還拆除了1樓的違章建築，環境開始有大幅度的改善。同一時間，市府也幫忙管委會調出謄本、尋找所有權人。據了解，200多戶目前只有1戶因置產的公司已解散，找不到清算人，其餘皆已聯繫上。「市府大力幫忙，找到非常多失聯住戶才有辦法成立管委會，以前沒有組織，事情沒辦法推動，現在每年都會召開區權人大會，大家一起討論看如何把社區變好。」張主委說，起初大家也質疑是否都更重建，但後來發現不可行，都認同最好的一條路就是拉皮。「海灣新城」所有權人約180人，但真正居住的不到10戶，透過社區營造、外觀整修拉皮，參與區權會的區權人已從原先的不到1/4，如今已找回近半數。（圖／新北市府提供）但拉皮只能完成外觀，內部還是無法住人，但大家想的是，至少變漂亮後，希望能讓更多所有權人願意回來參與社區事務，因為社區的下一步，計畫要達成80%所有權人同意向市府申請結構補強，由市府補助、居民負擔部分費用，將塌陷的走道重建，這樣一來，所有權人能進入私領域，重新再將資產做整理，想保留海景房的就重新裝潢，想出脫持有的也才有轉售的市場。「現在同意（結構補強）的接近8成，除了很久沒來外，有些所有權人則擔心修繕金額過高，希望政府補助金額下來，每一戶確定需分擔多少費用，再來決定要不要同意。」張主委說，只要補助經費確定，同意數必能超過9成，「我認為100%同意機率很大，因為大家都很樂意把房子變成活用資產，而不是一直荒廢在那。」這處北海岸廢墟，即將重生！
台塑房事賺百億1／總部年底「不搬了」揭密 搶用新法案價值破1000億
原定今年底進行的全台最大辦公遷徙「台塑企業敦北總部」，本刊11月初接獲消息「不搬了」，急踩煞車的原因17日揭曉，台塑撤回總部都更案，改以都更條例修正案重新申請公展。CTWANT記者調查，台塑因此將多爭取3600坪的獎勵容積，使商辦「長胖」、住宅也多了一層，總開發價值從800億元放大到千億元。台塑集團自2014年籌備都更計畫，這個號稱全台最大自辦都更案，都更流程至今已走了7年，好不容易今年1月初將邁入最後為期2年的實質審查階段，但上月15日台塑突然向台北市府申請展延，隨即17日對外公告改採都更條例最新修正案申請都更。這次，全因今年5月立法院三讀通過修正「都市更新條例」，實施容積管制前的中高樓層以上建築物，放寬得以原建築容積1.2倍核計獎勵上限。此一消息拍板，激勵不少都更籌備者，台塑都更案內部人士撥了撥算盤，發現改用新法馬上能為都更案提高資產價值，還能填補近年不斷增長超出預期的營造成本，於是著手向地主展開遊說。根據之前規劃，台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下3樓的住宅大樓。本刊獲得最新訊息，因應新條例調整爭取的3600坪容積獎勵，台塑都更案總坪數從5.4萬坪提高至5.8萬坪，除讓商辦空間微幅「長胖」，後棟的住宅大樓地下室也從3層變4層。台塑都更案擬興建前段2棟地上22樓、地下5樓商辦大樓；後段則為1棟地上22樓、地下4樓的住宅大樓。（圖／翻攝台塑建設官網）台塑於2018年剛買下內湖商辦作為臨時總部時，規劃2020年要拆除台塑大樓，而當時估計都更新大樓的開發成本為120億元，經估算未來開發價值約800億元；時至今日，台塑預估在原物料上漲、空間增加情況下，未來營建成本將來到160~180億元，甚至突破200億元水準，不過造價漲，房價也跟著看漲，未來開發價值已突破千億。根據瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛試算，「若是以目前頂級商辦每坪造價30萬，及每坪150~180萬行情計算，多出來的3600坪容積，營造成本增加約10億，但單看舊法轉新法，容積增加、區域預售價又站上200萬，以市場銷售面積來算，立馬就多了百億價值。」一名台塑員工表示，「台塑大樓沒有結構安全上的問題，本來就不急著搬，既然有新的修正法案能爭取更多容積率、蓋的空間更大，當然選擇有利的條件進行。」台塑總部大樓1980年由台塑集團已逝創辦人「經營之神」王永慶興建，2014年以辦公空間使用率低、開放性差為由盼能都更，雖然產權相對單純，但都更過程卻是一波三折。首先是碰上，自家人王家第二代的周俊雄（王永慶外甥）憂慮，搬離「起家厝」會壞了風水，遲遲不肯蓋章同意，後來又碰上北市府對企業自辦都更的審議態度趨嚴。如今又看上「都市更新條例」修正新案祭出的容積獎勵，都更再度延宕，根據台塑說法，都更申請流程重跑預計將費時50個月，盼以100％住戶支持爭取縮減流程，總部搬遷時程順延至2023年後的合宜時點。根據推算，台塑都更案最快2028年新大樓才可能完工，屆時市場價值將更為可觀。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛估計，台塑都更案使用「都更條例」修正新案後，爭取到的容積獎勵將增加3600坪，等同銷售面積約5000多坪，換算市值多了100億元。（圖／馬景平攝）
旅館搶著賣3／ATT夜店教父戴春發花蓮長大 買下老飯店注入新靈魂
本刊統計，去年至今，至少有30件旅館交易案，總成交金額逾600億元，在這輪旅宿業生存戰中，包括於今年4月出售的花蓮亞士都飯店，買家為「東旭資產管理股份有限公司」（東旭資產），是「夜店教父」ＡＴＴ集團總裁戴春發、新東陽集團董事長麥寬成合資的公司，新東陽集團亦是ＡＴＴ集團的大股東。花蓮亞士都飯店去年傳出讓售消息後，身為花蓮囝仔的戴春發，看上該飯店的的在地價值，於是在今年1月設立東旭資產，擺明衝著花蓮亞士都飯店而來。飯店已於本月13日更名為「東旭觀海酒店」，戴春發頂著潮流教主的頭銜，外界很期待未來他能將老飯店變出什麼新花樣。東旭觀海酒店一名內部人員表示，「原訂7月中解封後試營運，但配合政府防疫政策而延後，目前確切日期未定，飯店也還在裝修中。」「戴董（戴春發）抱著回饋鄉里的想法，能留盡量留，員工續聘達9成。」業界推測，近年花蓮的高端旅館供不應求，東旭資產應是看中花蓮亞士都飯店的地點特殊性，外傳要改造成新型態的度假酒店；不過，由於重建需要大筆資金，買家大概是在等疫情好轉，再貸款重建，因此先維持現狀。東旭資產隸屬於ＡＴＴ集團，副總馬文凱回應，東台灣一直是年輕人喜愛旅遊與嚮往居住的環境，疫情總是會減緩，而消費者對於戶外休閒與輕旅行的需求也會更加增長，希望在疫情減緩的同時讓喜歡接近大自然的朋友來到好山好水的花蓮，讓一個近50年的在地飯店指標品牌重新注入年輕的生命力，也代表著在地歷史精神開始在花蓮旭日東升。2020亞洲最大旅館交易案去年以來，最大筆的旅館轉手交易就是台北市精華地段的「王朝大酒店」。2016年間，陸客來台人數開始下降後，王朝大酒店的持有者「美商仙妮蕾德」創辦人陳得福，即多次釋放出售訊息，去年7月富邦人壽以268億元接手，堪稱是2020年亞洲最大交易案。儘管王朝大酒店表示將持續經營，但由於該建築屋齡已近40年，市場揣測，富邦人壽應會著手申請都更而進行改建，以興建美商仙妮蕾德的呼聲最高。（右）富邦金控董事長蔡明興。（圖／王永泰攝、報系資料庫）
台北國賓啟動都更 許育瑞掌兵符
國賓飯店4日召開董事會，通過集團增設執行長職務，新職由母公司仰德集團董事長與國賓飯店董事長許育瑞兼任，這代表許育瑞全面掌管國賓飯店的投資開發與營運管理。與此同時，許育瑞也正式啟動台北國賓飯店的都更計畫，若申請通過，將是繼六福客棧之後，國內第二家上市櫃飯店集團旗下飯店停業推動都更。國賓此次高層人事異動，還包括原營運長謝漢章晉升總經理兼營運長，至於原總經理李昌霖職務則調整為「專案總經理」，而原董事長室策略規畫本部協理許家堯則晉升為副總經理兼董事長特助。許家堯是許育瑞的長子，李昌霖則為許育瑞胞弟；而身為台灣麥當勞董事長的李昌霖將逐漸淡出國賓經營決策圈，同時也意味仰德集團許家正式啟動第四代接班計畫。至於台北國賓飯店的都更計畫，據了解，主要係鑑於台北國賓飯店立足市場已58年，雖歷經多次改裝，惟囿於舊有規格，硬體競爭力多有受限，故為活化資產價值，加上農曆年後新冠肺炎爆發，全球觀光旅遊市場隨之封鎖幾乎歸零，台北國賓飯店遂於今年初著手啟動都更可行性評估。為使開發效益極大化，國賓飯店集團規畫，台北市中山北路二段的營業大樓申請都更，大樓後隔著巷子的原員工宿舍與烘焙場的老舊公寓，經過整合後申請危老改建，俟申請送件並通過審核後，則原址將改建為雙併大樓，並以「飯店＋豪宅」的概念開發。為朝都更目標進行，國賓飯店集團已於今年5月董事會通過申請設立「國賓地產開發公司」，並在6月獲准設立，由集團顧問林興國擔任董事長。此一新公司將與「國賓旅館管理顧問公司」與「國賓公寓大廈管理維護公司」聯手推動都更與危老改建作業。據調查，台北國賓飯店都更目標雖已確立，但豪宅與飯店實際開發的量體與規模卻有多套版本，集團目前尚在評估作業中。而為精準開發，國賓飯店已請到專業團隊進行地質抽樣探勘。因應後疫情時代觀光旅遊市場改變，台北國賓都更後，可能以加盟或委託管理模式與日系連鎖品牌飯店合作。照國賓初步設定的目標，台北國賓飯店將在2022年農曆年後改建，全台第一家民營五星級飯店將邁向新里程。