生態社子島
」 蔣萬安 社子島「社」宅淪胭脂3/從博弈特區、賽馬、輕軌花都到台北曼哈頓 揭社子島被畫虎爛滄桑史
台北市北方的社子島就是基隆河與淡水河匯集成葫蘆狀大沙洲,外圍長達10公里的腳踏車廊道,左擁觀音山、右抱陽明山,遺世獨立的天然環境仍保持十分完整。然而走入島內,蕭條街景卻與先進繁華的台北市格格不入,不只違建鐵皮工廠林立,汙水下水道接管率也長年掛零,沒有人知道五顏六色的工業廢水,最終去了哪裡。社子島自救會發言人李華萍批評,常住1.1萬居民、占地300公頃左右的社子島,過去總是被台北市長候選人「消費」,狂開支票畫願景,當選謝票後就拍拍屁股,一切船過水無痕。本刊調查,社子島自1979年時任市長李登輝提出「台北副都心」概念後,多達13任市長都有各式天馬行空想法,包含1990年時任市長吳伯雄計畫成立博弈特區,後因文教團體抗議而不了了之;1994年時任市長黃大洲提出遊艇、旅館、賽馬等觀光發展可能,卻因首次民選市長連任失利告終;1996年時任市長陳水扁大興抽水站設施,當時台北縣新莊規劃建立「台北第二副都心」,陳水扁喊出社子島成為「台北第三副都心」分庭抗禮,計畫同樣在連任未遂中夢碎。1970年一紙「禁限建令」公文讓社子島居民修繕房屋處處掣肘。圖為島上一處年久失修的磚造房屋,屋頂塌陷卻無從修繕,屋主只能黯然搬離。(圖/顏瑋辰攝)進入21世紀,時任市長馬英九把社子島定位為「輕軌捷運與河濱花都」,首度倡議為社子島帶來軌道運輸,可惜當時員山子分洪道未完成,社子島防洪計畫受阻,「花都社子島」只好胎死腹中;接棒的郝龍斌市長在社子島提出「台北曼哈頓計畫」,但當時大巨蛋、松山捷運等工程如火如荼進行中,市府對社子島關注不多,任期內只完成號稱「曼哈頓大橋」的社子大橋,連接北市石牌與社子島地區。柯文哲市長2014年上任後,先提出「生態社子島」、「咱欸社子島」等計畫並進行「iVoting」全市公民線上投票,在市府強力運作下,不少居民傾向「原地重建」的「咱欸社子島」黯然落選,反而是擴大容流量的「生態社子島」雀屏中選,區段徵收抗議聲也自此吹響。近期現任台北市長蔣萬安在議會質詢時,脫口直言即使2027年社子島拆遷完成、2028年啟動「生態社子島開發」,地方居民直言,即使沿路「開綠燈」到土徵小組會議、都市計畫委員會大會都通過,光法定公告期程等手續,2028啟動徵收根本「癡人說夢」,恐怕只是為了添地產商炒作素材,「喊喊口號安撫財團」。前台北市長柯文哲8年任內提出「生態社子島」計畫,並透過都市計畫審議再報中央審查中,引發不少在地居民批評蠻橫毀屋爭議。(圖/報系資料照)
「社」宅淪胭脂2/「禁限建令」緊箍咒封印社子島 專家憂溫控失調熱壞台北城
台北市社子島開發案吵了20多年,近期台北市長蔣萬安喊出2027拆遷完成、2028準時動工,嚇壞了大批現有居民,深怕一紙公文來就「無家可歸」。專家直言,台北市府打著「居住正義」大旗,宣稱給購屋弱勢的年輕人「來台北有個家」,卻讓壓搾原居者成了另一批「區徵弱勢」,其實鬆開套在社子島頭上「禁限建」的緊箍,就是還給當地居民的居住正義。台北大學都市計畫研究所教授廖桂賢批評,各地「區段徵收」都宣稱具有「公益性」與「必要性」,明明最重要的是在地居民意願,竟然只被列為「審查參考」,難怪蔣萬安敢在反對聲浪不斷之下,逕行喊出2028啟動開發,忽視社子島對台北盆地通風降溫、調節風場的功能,與2050年「淨零碳排」趨勢不僅背道而馳,少了社子島的臺北盆地,「沒人敢想像夏天會多可怕」她示警說。社子島自救會發起人李華萍(右)與老鄰居王先生等人,憂心忡忡地直指區段徵收不公不義,要求市府解除「禁限建令」。(圖/方萬民攝)政大地政系兼任教授徐世榮直言,各地政府以蓋「社宅」名義來執行區段徵收,希望博得輿論好感,也趁勢在內政部審查時「輾壓」在地居民反對聲浪,「社宅」兩字幾乎是不公不義的「區段徵收」遮羞布;社子島位於土壤液化高度潛勢區,當時1.1萬居民都被市府認定危如累卵,現在卻又更多人口引入,「難道把青年的命當韭菜?」徐世榮說,目前社子島內舉凡道路等不少公共設施為兩旁地主捐贈,若能讓居民原地重建,可以要求配合一定比例退縮,藉此拓寬道路、重整街廓,並以原佔地規模重建。住在社子島30年的自救會發言人李華萍也直言,社子島在1970年便已被北市府頒布「禁限建令」套牢,連基本修繕都限制重重,遑論拆屋重建,監察院也已判定違法,北市府卻依然故我毫無畏懼,簡直把監察院當「塑膠」,更不甩居民哀號。她批評,如今員山子分洪道早已完工,社子島滯洪功能已大大降低,北市府在嫌社子島房屋老舊影響居住安全之餘,卻遲遲不願鬆綁監察院認證違法的「禁限建令」,還把北面稱為「浮覆地」的7.97公頃爛泥地劃入重劃區,濫竽充數與私地主搶重劃地,更顯「區段徵收」不公不義。70歲的在地農民王先生則指出,「生態社子島」要填土堤防9米,北市府卻連土方哪裡來計劃都提不出,他與眾多居民根本不屑北市府「恩給」,因為居住危機就是濫觴於北市府「禁限建令」,只要不公不義的禁限建令鬆綁,「我們自己有錢整理房屋」他直言。北市府擬定的社子島區段徵收計畫中,私立台北海洋科技大學毫髮無損,反而當地國中小都被迫遷移,居民認為與海大背後錯縱複雜的政商關係脫不了關聯。(圖/方萬民攝)在地房產業者透露,在鄰近的洲美被「北士科」計畫開發逐漸成熟之際,目前關渡平原華碩總部一帶也快圈地完成,不少地產商與大財團正準備下一步轉進社子島,因此透過民代對市府施壓頻頻,台北市長蔣萬安驚天一句「2028準時開發」,恐怕也是安撫地產商壓力。其實區段徵收重劃也不是沒好處,市府提供12.9公頃土地興建集合式住宅,且鑒於北市洲美地區與桃園航空城徵收爭議,各界也放大眼睛盯著看社子島安置狀況,這便是居民與北市府談條件的最好利基,至少實際使用坪數有望「一坪換一坪」,死守老屋「反而跟自己過不去。」內政部官員則透露,在北市大趨勢人口減少之下,社子島案開發公益性與必要性實在不高,加上位於土壤液化高度潛勢區,北市府又無法詳列開發須配合的堤防填土來源,因此即使土地徵收小組有條件通過,下一關都市計畫委員會大會也很難有進展,「蔣萬安興沖沖地喊出時間表,內政部可沒有背書喔!」這名官員直言。台北市政府地政局則回應,社子島開發的民間統計意向數據以市府官方調查為準,迄今僅有約2.32%土地面積地主曾陳情「不參加區段徵收」,顯示大多數居民支持區段徵收開發。此外,社子島有房屋老舊耐震能力不足、防洪保護標準不足及救災動線不佳等相關問題,市府在兼顧財務自主與居民安全雙贏下,將以區段徵收優化全區住宅;至於7.97公頃堤防外土地是河川區,因為涉及防洪安全考量,必須統一徵收辦理,否則防洪設施無法完備,並不是市府拿「爛泥地」搶重劃後分配的土地。教育局也說,未來富安國小與福安國中將遷移到「老社子島人」優先承購的住宅區附近,方便學子通學。至於台北海洋大學為何能全區保留?市府僅稱是教育部管轄,未多回應。另有關「生態社子島」計畫堤防土源,市府工務局態度低調,並不願說明土源取得計畫。
「社」宅淪胭脂1/哪來的底氣? 蔣萬安喊啟動社子島開發遭內政部吐槽:太樂觀
台北市長蔣萬安10月底在市議會備詢時,喊出社子島最快「2027拆除完成,2028動工開發」,引爆1.1萬社子島居民恐慌。市府打著居住安全大旗,推出「生態社子島」計畫,誇稱要讓社子島容留3萬名常住人口,然而近300公頃區段徵收細部規畫曝光,不僅家園面目全非,佔地3.29公頃的台北海洋大學屹立不搖,校區旁還劃設完整公園綠地,在地居民直批「市府橫柴入灶」、「欺民肥私校」。被稱為台北市「最後一塊寶地」的社子島,自1970年葛樂禮颱風,一紙市府公文禁限建長達50年之久,隨著2005年員山子分洪道完工,社子島淹水頻率大減,各方紛紛瞄準此處搶進開發。2015年前市長柯文哲上任之初,提出iVoting市民票選「生態社子島」方案,喊出加速開發、盡早解禁,儘管居民反對聲浪不曾停歇,臺北市都市計畫委員會仍於2020年審議修正通過,目前正在中央內政部國土署土地徵收小組審查。據了解,若審查通過,下一步將會送到內政部都市計畫委員會大會審議,程序完備後才可啟動區段徵收。1996年賀伯颱風釀北市社子島淹水災情,北市府因而堅持不解除「禁限建令」,社子島居民則質疑當時新北板橋、三重淹水更嚴重,怎不見他們限建呢?(圖/報系資料庫)本刊調查,占地294公頃的社子島開發範圍中,高達83%為私有土地,主要道路延平北路七至九段也由左右地主捐贈,至今徵收不全,多數仍持續繳納地價稅,市府對社子島細部計畫中,一再強調若不願參與者,可以申請剔除,至今卻只有4筆0.43公頃私有土地劃入「再發展區」確定保留;弔詭的是,社子島3.29公頃稀有方正的文教用地中,只有與市議員林世宗家族關係密切的「台北海洋科技大學」被原地完整保留,連島上僅存的義務教育機構富安國小、福安國中也將被遷移,引人非議。11月5日,本刊記者自繁華台北延平北路七段進入社子島,沿路街景彷彿「急凍」在50年前。自救會發言人李華萍在社子島信仰中心坤天亭前指出,社子島開發範圍中,具備戶籍的常住人口便有7,800多戶,當時市府的「區段徵收」同意問卷只發放2,800份,繳回者只有511份,由於期間自救會呼籲居民「蓋牌」回應,因此多數不同意開發者根本「不交」問卷,然而市府卻依照7,800戶為母群體,誇稱居民反對「區段徵收」不到3%,事實上是市府扭曲事實朝「自己想要」的方向解讀,實則有97%地主「不支持」區段徵收,幸好內政部審議時卡關,足證其心可議。台北市長蔣萬安近期喊出2027拆遷原住戶、2028啟動開發,社子島不少居民聞言直呼嚇壞了,內政部官員私下也認為北市府評估過度樂觀。(圖/方萬民攝)70多歲的在地居民王先生指出,社子島過去是泉州移民為主,老鄰居彼此都很熟識,自1970年禁限建令頒布後,守法居民的房屋早過了50年加強磚造的使用年限,屋頂漏水塌陷,依規定只能使用鐵皮覆頂加固,還常被誤會為「違建」,居民無奈身處危險之中,不時還被市府人員「查水表」,一下稱未依規定請領門牌,想請領時又被懷疑未來徵收時想「多領一份拆遷款」,遑論10月底康芮(Kong-Ray)颱風來襲,居民在自家如坐針氈,現在1.1萬居民都住得戰戰兢兢,未來市府還稱要達到30,000人居住,並廣設社會住宅,實在笑話。王先生批評,柯文哲市府時期,幾乎每個禮拜都與市議員林世宗到北投捷運餐廳共餐,不知是不是「吃」出革命情感,一路替林家的台北海大開綠燈,市府卻打算把周邊1.1萬居民趕到12.9公頃的集合住宅,喊出有「優先承購權」,若買不起還有「優先承租權」,但不遠處的「洲美」區段徵收前例斑斑可考,當時有3分之1的居民因租都租不起,只能黯然離開台北市。如今輪到社子島,萬名居住者老早住這,產權、土地都是自己的,如今成為開發派「俎上肉」,市府聯合開發派打擾在先,再假惺惺地稱要安置,實在是「提籃假燒金」,居民承受不起。身兼台北海大董事長的台北市議員林世宗則透過辦公室回應,台北海洋科技大學主管機關是教育部,自己是台北市議員,並無監督關係與應迴避事項,一切依法辦理,外界不需過度解讀。
上市建商達麗建設插旗北士科 文林北路首排【達麗天蒔】距捷運明德站僅600米
看準北士科開發價值,產業先行,各大企業進駐,龍頭建商紛紛插旗台北科技廊帶最後拼圖-北投士林科技園區(簡稱北士科),左接生態社子島、右臨圓山新創聚落,串連內科2.0計劃、南港生技聚落計劃,是台北立足國際最重要的城市戰略。北士科被各界看好未來發展潛力,金仁寶集團55層全球總部,新光集團摩天雙塔,台灣工程龍頭-中鼎集團企業總部,友華生技集團、叡揚資訊、正大集團、味丹集團、士林電機…,數十家上市櫃企業佈局逐鹿,各大集團布局北士科,企業總部、智慧辦公大樓群聚,預計將創造10兆產值。北士科住宅用地僅占全區規劃約14%,產業先行引發未來居住需求,吸引包括國泰、華固、潤泰、達麗…等重量級建商插旗。達麗建設(6177)國際視野,繼士林「陽明大苑」,北士科全新推案「達麗天蒔」股票上市公司達麗建設(6177)是國內少數跨國界跨領域的地產開發商,集團產業從台灣到美國西雅圖,從建設到營建、商場,跨國際推案、跨國團隊合作,與建築大師M. Arthur Gensler、美國KMD建築師事務所、澳洲PTW團隊、日本建築師丹下憲孝、華熊營造、大林組….等世界知名建築師、國際建築團隊合作,美國西雅圖第五大道KODA Fifth Avenue入圍 2021西雅圖房地產協會年度最佳建築物、美國華盛頓州年度最佳建築獎肯定。達麗從台灣開始,步步邁向國際,國際視野與世界觀更讓達麗跳脫單一建築個案思維,從環境與城市發展宏觀角度定位建築。繼士林「陽明大苑」大受好評,2023年在北士科全新推出「達麗天蒔」個案吸引業界及購屋人關注。達麗建設美國西雅圖第五大道KODA Fifth Avenue入圍 2021西雅圖房地產協會年度最佳建築物、美國華盛頓州年度最佳建築獎肯定。(圖/業者提供)邀請CNFlower創辦人凌宗湧擔任「達麗天蒔」美學顧問,五感蒔養馥寓創新生活體驗CNFlower以杭州富春山居花藝作品聞名,並獲《中國晶麒麟年度最佳空間花藝設計》主角獎、臺灣陳設藝術菁英獎、臺灣室內設計大獎-空間裝飾藝術類TID獎。秉持著「讓花進入生活空間,才是花藝存在的意義」的精神理念,將自然的美好帶入每一個生活時刻裡。揉合東方禪意及西方摩登氛圍是CNFlower最迷人的地方。2023年,達麗建設邀請CNFlower創辦人凌宗湧擔任「達麗天蒔」美學顧問,整合景觀、公共空間整體美學,創作專屬花藝裝置藝術,以「蒔養‧植感‧花序‧香息」為題開啟五感,打開城市日常與自然的界線,時序花藝、四季香氛、節慶裝置…,賦活生機盎然的生活樣貌,將為台北人與北士科帶來全新生活體驗。文林北路園道首排,雙面臨路黃金角地,距離捷運明德站僅600米「達麗天蒔」位於文林北路綠樹園道第一排,雙面臨路黃金角地,退縮棟距達到50米,立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。距離文林國小散步約1分鐘,美國學校、日僑學校、歐洲學校三座國際學府,奎山中學、薇閣中學優質名校車程距離都不遠,教育資源優渥,距離捷運明德站僅600米,25-43坪2-4房宜居規劃,貴賓專線02-2823-5888。文林北路綠樹園道第一排,雙面臨路黃金角地,「達麗天蒔」退縮棟距達到50米,立地條件在北士科本已極度稀有的住宅區中更是可貴。(圖/業者提供)
產業帶旺房市 北士科複製大直經驗
北投士林科技園區是台北市最後一塊重劃區,同時也是繼內湖、南港後台北市最後一塊科技廊道拼圖,擁有「雙壓軸」的北士科,讓購屋市場想起竹科推升竹北從二字頭迅速翻漲到坐4望5,內科則推漲大直水岸豪宅衝上200萬行情,以及南港新案行情110萬起跳,最高層創180多萬天價的「科技園區帶動房市」經驗。在台北市政府以「新內科」模式推動「政策先行」、「產業先行」下,北士科不乏中鼎集團第二總部大樓、VOLVO服務中心、新光紡織、士林電機、友華生技、金仁寶集團與新光人壽等重量級企業布局進駐,預計年產值上看200億元、預期創造3.5萬個就業機會,發展大有媲美南港東區門戶計畫的「大北區門戶計畫」之勢,房價已行情「後發先至」,有同步天母的態勢,是北市三大科技園區中,最具補漲空間的區域。北士科周邊擁有密集的生醫資源,串聯「內湖科技園區」、「南港產業聚落」、「生態社子島」及「圓山新創聚落」,在科技產業軸帶延伸效應下將成產業重鎮。圖/摘自台北市投資服務辦公室北士科可透過環河西路、洲美快速道路、重陽大橋通達台北港、國道1號與三重重陽重劃區,在既有的捷運淡水線、規劃中的捷運環狀線北環段可快速抵達信義計畫區、中山北路、台北車站、新板等商業中心,在企業主眼中是「新內科」、「不塞車的內科」。在購屋客眼中,則是更近捷運路網,同時還有高含金量產業人口紅利的「新天母」。業者指出,北士科預售市場已站上三位數,且今年買盤跟廠商辦企業主客群重疊,致使50、60坪以上的中大坪數高總價產品,買氣比中坪數熱絡。主打戶戶三面大採光67坪雙主臥的「家居璽玉」,是目前北士科新案坪數超過60坪以上的三大案之一,且擁有萬坪福星公園首排300米綠海棟距視野,且是天母人認同的在地高端住宅品牌,買氣不俗。北士科軟橋段住宅用地僅佔全區19.8%,約能釋出35個個案,九成臨文林北路和承德路首排和第二排,「家居璽玉」卡位近萬坪福星公園景觀第一排,地段價值極為稀有。綜觀「家居璽玉」所在的北士科,擁有天母、榮總、石牌、芝山站以及士林、關渡五大生活圈,匯聚北士科與關渡兩大科學園區,文林北路承德雙大道交匯,本身就有全新落成的北藝中心、傳藝中心、數位藝術中心與天文科學館建設,以及美日歐國際學校與明星貴族學校資源,又高密度匯聚榮總、振興、新光、陽明、和信等醫院,房市價值有產業匯聚、文化藝術、國際生活與自然景觀等4大優勢支撐。家居璽玉貴賓專線:(02)2821-5588