瑕疵擔保
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大直民宅倒塌一週 學者曝因這點難以向建商追究原因
基泰建設建案「基泰大直」疑施工不當，造成嚴重鄰損，影響400多名民眾。如今已經一週，台北市政府及住戶共提出兩波假扣押聲請，卻遭台北地院以難認基泰建設將達無資力狀態等理由駁回，如今前內政部地政司長王靚秀就直言，政府想設立建商法來管理規範，但阻力太大因此如今仍是空中樓閣。如今和建商求償成為受災戶與北市府一大難題。（圖／方萬民攝）逢甲大學土地管理學系日前邀請專家學者，舉行「建築物瑕疵擔保責任與風險控管機制座談會」，專家們也針對近日發生的基泰大直建案，造成民宅龜裂下陷問題討論。雲林科技大學營建工程系名譽教授蘇南表示，民房受損按照民法是營造廠的責任，雖然營造廠福益是基泰投資的，但建商和營造廠是兩個獨立法人，因此民眾對建商本身求償不易，也很難追究他們的責任。當中前內政部地政司長王靚秀，就舉例目前預售屋的爭議問題也多來自建商，她認為建商規範遲遲無法立法，主要原為反對力量太大，她認為除了呼籲建商規範，也要從行政立法到人員懲戒，讓消費者有保障，同時不管建設公司大小，必須讓每個從業人員都知道，在這個行業中要服從什麼樣的倫理和良知。
基泰大直爆14戶預購屋主致電求助想解約 消保官喊話「從寬處理」
台北市法務局今天針對「基泰大直」開挖釀傾斜坍塌一案開設消費諮詢專線，提供已購入預售屋消費者諮詢，目前預售31戶已有14戶致電求助想解約，約4成5，對此，消保官表示，依《民法》和預售屋定型化契約、部分司法實務見解，消費者可據個案實際情況得主張解除契約的可能。基泰大直建案工地坍塌，預購屋消費者紛紛喊解約。（圖／方萬民攝）根據法務局統計，13日開設消費諮詢專線到14日上午11點已受理「基泰大直」建案預售屋消費者申訴案計14件，都是求助想解約。據消保官陳盈全指出，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第11點第1款及第24點第1至3款規定，若賣方未依核准之工程圖樣與說明書標準施工、違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」或「賣方之瑕疵擔保責任」，買方得以解除契約，且得以求償房地總價款15%之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。基泰大直建案工地坍塌，預購屋消費者紛紛喊解約。（圖／方萬民攝）另外，據《民法》第359條規定，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，此外，實務上參照最高法院99年度台上第2443號判決及臺灣新北地方法院106年重訴字第646號民事判決等見解，認買賣標的物於危險移轉之前，倘已發現有瑕疵存在，而出賣人無法另行提出無瑕疵物或擔保，除去該瑕疵後再行交付買受人者，除有《民法》第359條但書規定之情形存在，買受人仍得於危險移轉之前，依法主張拒絕受領並解除契約。陳盈全表示，「基泰大直」預售屋之消費者可依具體個案實際狀況，參酌上述規定及相關司法實務見解，主張拒絕受領並解除契約，他同時呼籲基泰建設，要秉持最大善意，遵守先前承諾，從寬處理預購戶解約等事宜，雙方解約爭議可透過協議處理；倘若雙方協議不成，消費者得向臺北市政府法務局消服中心提出申訴，由市府進行協助，另消費者也可向本案預售屋信託銀行書面申請不予同意賣方申請動用信託專戶爭議款項。「基泰大直」建案施工釀災，除了鄰房坍陷，自身基地也坍塌，該建案總戶數為33戶，依據實價揭露，已售31戶，主要成交期在2022上半年，坪數20至40坪，成交單價落在130到145萬元間，目前法務局消保網已設置「基泰大直事故消保權益問答集」，歡迎民眾瀏覽參考，若有本案消費疑義，可撥打諮詢專責窗口1999轉4546詢問，北市法務局將提供諮詢，維護消費者權益。
中古車交易重大變革！定型化契約將修正增訂 引爆業界反彈
中古車交易將有重大變革。經濟部預告修正中古汽車買賣定型化契約，內容增訂「不得記載排除或限制於交車時未能發現之瑕疵擔保責任」，代表中古車商在交車後，仍需為可能潛在車況瑕疵負責，等同「不只包生，還要包養一輩子」，引發中古車界強烈反彈，認為實務上窒礙難行，應有調整空間。經濟部表示，2011年8月18日公告中古汽車買賣定型化契約應記載及不得記載事項，實施迄今已多年，基於電動汽車之發展，及汽車里程數、價金給付、瑕疵擔保及保固責任、個人資料保護等議題，相關規定須與時俱進，因此依據《消保法》規定，修正定型化契約內容。此次修正草案中，為配合電動汽車發展，增修說明事項、增訂價金及交付方式等，未來一次付清或分期付款之交易模式，均應於契約載明價金總額，不得片面調整價金，也明訂影響車況的重大事項，包含泡水事故的泡水程度分級，以及瑕疵擔保與保固責任。然修正條文也爆發爭議，增訂不得記載排除或限制於交車時未能發現的瑕疵擔保責任。中古車商直言，客戶交車後的車輛缺失，難以認定是客戶行駛造成，或交車前既存缺失，此規定上路勢必造成更多買賣糾紛。中古車商解釋，二手車「一車一況」，幾乎都約定「現況交車」，現行各大中古車業者在車輛售出後多有提供保證或保固服務，但畢竟保證項目與範圍有限，且交車後再以車況有瑕疵，要求中古車商負擔保責任，除責任鑒定難以釐清，車價也恐因轉嫁風險而提高。電動車方面，車廠大多保固電池8年，但台灣車主平均用車周期為10年，超出保固期限的電池有無機會透過政府公正單位檢驗，作為二手交易依據，目前僅規範載明事項，尚無法解決電動車電池逾保固期後的市場問題。格上中古車業務副總經理高秀枝表示，對於相關修法樂見其成，對消費者及正派經營的業者更有保障，尤其納入電動車規範，對未來廣大的電動車中古市場，更有依循準則。
新埔站手扶梯倒退害民眾慘摔 北捷僅求償「這個數」遭痛批
台北捷運公司今赴台北市議會交通委員會上午進行專案報告。（圖/黃婉婷攝）台北捷運新埔站上行手扶梯3月11日無預警下滑，28名旅客摔成一團，導致7人受傷，北捷決定向電梯維護廠商台灣奧的斯電梯公司求償2萬元懲罰性違約金，遭多名議員砲轟金額過低，太便宜廠商。對此，北捷也坦言不符比例原則，但目前合約就是如此，未來將責成業務單位針對不同情節擬出相符罰則，也會修改合約。台北捷運公司今赴台北市議會交通委員會上午進行專案報告，針對新埔站電扶梯異常事件，北捷總經理黃清信指出，事發當日他和相關主管、廠商到場了解設備故障原因，3月14日台灣奧的斯電梯公司進行齒輪箱拆解檢查，3月18日邀集科技顧問勘查事故齒輪箱，研討事故發生原因和後續檢查及預防措施。黃清信說，手扶梯事故原因有三，其一是齒輪箱齒盤固定鍵與鍵槽為緊密配合，導致固定螺栓鬆動，其二是輔助煞車迴路繼電器故障，導致扶助煞車未作動，其三則是檢查項目不足，未將翻修後齒輪箱及輔助煞車迴路繼電器功能納入檢視。對於未來因應措施，黃清信說，已在3月18日完成同型248台煞車迴路檢查，3月29日完成非同型946台煞車專案檢測，發現1起繼電器接點未斷開，已於現場改善，同時完成曾翻修302組的齒輪箱專案檢查，發現2起齒輪箱齒盤固定鍵微幅位移，由永大精機改善。黃清信表示，負責維護的台灣奧的斯電梯公司，因維護檢查程序不完備，將開罰2萬元懲罰性違約金，以及旅客受傷及設備損壞補償及賠償責任。另外，雖然齒輪箱已過保固期間，但負責翻修的永大精機公司仍有瑕疵擔保責任，現要求對翻修過的齒輪箱全面檢查。「這不是懲罰性，是象徵性吧？」市議員李明賢表示，這項重大公安事件對北捷商譽造成影響，但開罰金額僅有2萬，未對廠商太過體貼。市議員張斯綱也疑惑，2萬元究竟是用來賠償商譽還是維修費用，相信這對廠商來說應該毫無感覺，他要求北捷重新做合約修改。黃清信坦言，此罰則確實不符比例原則，但他認為這是當初契約設計不周，沒考慮到這些問題，接下來會要求業務單位針對不同情節，擬出符合比例原則的懲罰性違約金，讓廠商也會「痛」，不過現階段契約就這樣規範，必須照契約進行。
離譜法拍屋2／與法拍蟑螂鬥法眉角多 看清法院公告別當冤大頭
北市萬華一對洪姓夫妻檔（先生小洪、太太小Ｍ），去年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋，該間透天厝共4層樓，以3900萬得標後，著手辦理不動產移轉等程序，最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」，債權銀行又撤銷原聲請，以至於最後房屋無法點交，得另提起「請求返還」訴訟，讓小Ｍ直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。小M說，最衰的情況都被他們遇到了，懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂，擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說，買法拍屋確實有許多小細節要注意，民眾若想買低於市價的法拍屋，首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司，信譽度、專業度、合法性都應考量進去，因為有些代標公司一張桌子就能投標，碰到事情就跑掉。此外，還要審視不動產的產權，建物、土地的產權是否齊備，再來是拍賣公告的心臟、就是仔細查看法院公告的拍賣內容，因為法拍屋通常無法進到屋內檢視屋況，因此要如何在短短的文字敘述中推敲出房屋目前的使用狀況，可能產生哪些的法律關係，找到有品牌、能信任的代標公司很重要。張世興表示，代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行，省去不必要的麻煩，得標後，還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」，從頭到尾一次到位。若遇到法拍蟑螂怎麼辦，張世興表示，因為現住人臉上並未寫著自己是法拍蟑螂，那是社會大眾冠上的名號，所以真的碰到了，可以用懇切婉轉的態度去跟對方談，談過了才知道對方身分為何，才能判斷下一步怎麼做，再來一一解決。律師廖芳萱也指出，「針對高院廢棄裁定的理由，就實務上我覺得有點『倒果為因』，因為這物件二拍有可能因為點不點交而流標，拍賣公告寫可點交，所以民眾才願意進場投標，但高院最後卻說，因為物件拍賣成功了，抵押權銀行不須『除去租賃』，這個是用後面結果推論前面，我覺得有違反信賴原則。」律師廖芳萱認為高院廢棄裁定是「倒果為因」，台北市議員徐立信也認為，高院並未站在拍定人立場思考問題。（圖／張文玠、黃耀徵攝，CTWANT合成）廖芳萱強調，拍定人在此案根本不曉得中間的抗告程序，且點不點交在實務上會影響價格跟購買意願，高院的見解可能有問題。至於拍定人要怎麼把房子要回來，廖芳萱表示，可以向執行處所屬法院請求減少價金，不然就請求解約，要求對方返還價金以及額外的損害賠償。議員徐立信則認為，依照現行法規，拍定人買到的法拍屋，是不負瑕疵擔保責任，所以某種程度上已存在風險，更何況，法院既然是主持一個公正的拍賣程序，更應該要站在拍定人的立場設想，高院的裁定讓拍定人無法接受，因本該點交的物件，卻因種種問題被「逆轉」，拍定人不能去法院陳述意見，也無法閱卷，所以資訊並不公開透明，也讓他們束手無策。對此，高院表示，租賃可以被除去的前提是，它要影響拍定，但該物件租賃契約的存在不影響到拍定，所以就不須除租，至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的；法院能夠審酌的範圍是很有限的，會被拘束在針對原審不服的地方，或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題，他們是照法院程序走，因此不予回應。法拍屋顧問張世興強調，除了找信譽佳、專業夠的代標公司，行政執行署網站也能查詢法拍物件。（圖／黃耀徵攝，CTWANT合成）
特斯拉出包1／業者未告知強換二手電池 上百車主組自救會提告求償
穩居電動汽車龍頭地位的「特斯拉」，當前公司市值已超過1兆美元，去年全台銷售數達5819輛，但有一位特斯拉車主張先生向本刊指控，他在2020年3月買了新車，去年竟2次在超級充電站（超充站）充電時，大電池突然無預警壞掉，只能急叩道路救援來拖車，而目前有類似狀況的受害者高達上百名，車主們正在籌組自救會打算向車商提告求償。「通常車子電力系統的故障會有一些端倪可循，但特斯拉故障都完全無預警，我有2次在奇美博物館充電，充到一半電池就壞掉。」張先生說，真的蠻莫名其妙，無緣無故就壞掉，後面很多行程都被耽誤到，而台灣特斯拉對於維修保固處理方式很粗糙，更令車主們不滿。本刊調查，張先生在網路下訂一台特斯拉的熱門電動車Model X Performance，全配要價480萬，但他2020年3月牽車才一周就遇到冷氣壓縮機壞掉，心情已受到不小影響，當年4月及7月在台南市的奇美博物館充電時，又接連發生智能螢幕突然出現「嗶嗶叫」的聲音，下方顯示「電池電量太低」、「無法駕駛」、「空氣懸吊調整無法使用」等警示，接著車子就不能發動，張先生只好請拖吊車處理。車主張先生說他花480萬買特斯拉，卻2度碰到大電池故障，如今還被更換成整新電池，讓他無法接受。（圖／宋岱融攝）電池故障打亂了張先生的行程，而對於特斯拉處理電池的方式，更讓張先生滿肚子火。「我的車每年大約跑3萬公里，且都是在正常充電情況下，卻無故碰到大電池故障，但業者未告知我就強行換上整新後的電池（二手電池），實在不合理，且整新電池充飽後，每次跑的公里數都比我原先的全新電池少了20公里」。張先生說，「住在台南也挺無奈，因為每次維修都得跑到高雄鼓山服務中心，離譜的是，業務都不告知維修所需時間，車主只能一直傻等，能不能修好也不講，有一次我的車去維修，竟讓我在現場足足等了8小時之後，業者才說今天修不好，就連車廠提供的代步車，車窗也是壞的，真的超級扯。」張先生表示，特斯拉的大電池原本有「不限里程保固8年」的保障，但如今還在保固期內卻頻頻出狀況，而引發車主怒火的最大癥結點就是受害車主不想換「整新電池」，但特斯拉強行霸道的做法，給人的觀感就像「射後不理」，也不願「雙向溝通」。歷經2次大電池壞掉後，讓張先生開國道出遠門都會提心吊膽，甚至考慮更換其他電動車品牌，保障自身安全。針對業者的售後服務及保固條款，律師鄭皓軒說，若定型化契約未明定維修時要更換整新電池或全新電池，只要車子恢復到原先的狀態，對特斯拉在法律上的義務就已經完成，這叫「瑕疵修補」。車主張先生今年4月及7月充電時，螢幕突然跳出「需要維修」的警訊，只好急叩道路救援拖吊離開。（圖／宋岱融攝／CTWANT合成）鄭律師表示，從法律面來看，消費者確實無法強行要求業者更換全新電池，但消費者往往在意的是觀感問題，律師提醒消費者應在交車前看清楚「保固、召回和檢修及重大瑕疵」的相關條文規定，才能在車子故障時除了回原廠估價，也可到自己認識的車廠做評估，因為零件故障可能是交車前就有問題，如此也才能向原廠主張「瑕疵擔保」。對此，特斯拉業者表示，交車時的定型化契約保固條款有提及，電池有8年不限里程保固，但電池一旦遇到狀況，更換的電池不一定是全新的電池，是全球一致的做法，都有寫清楚，這部分我們會再加強跟車主溝通，讓車主更理解。然而，特斯拉業者強調，購車前都會跟客人說明契約內容，電池保固也是額外給客人的保障，希望客人可理解，電池一定會是維修好、使用狀況確保沒問題，才會交到客人手上。
特斯拉出包2／服務中心停滿百輛待修車 車主譏諷是「大電池墳場」
去年汽車界大吹缺料風，但市調顯示電動車全球銷量並未受到影響，以個別車廠市占率來看，特斯拉以15％ 市占率持續固守第一大電動汽車品牌頭銜，不過，一位特斯拉車主胡先生向本刊投訴，有超過上百名車主購買2019年款的特斯拉Model Ｘ，卻都在2021年10至12月遇到大電池壞掉，他懷疑這不是零星個案，可能是特斯拉電動車的重大瑕疵。本刊調查，胡先生自力救濟對65位電池出狀況的特斯拉車主進行問卷調查，根據數據顯示，有44起大電池故障都集中在去年10月至12月，不僅如此，63人裡有81％的人買Ｍodel X車型，17.5％的人則是買Ｍodel S車型，而電池壞掉的汽車年份有高達92％是2019年款。胡先生拿出數據質問特斯拉「這樣還算是零星個案嗎？」「2019年11月我花了390萬買特斯拉Model X，2020年12月我開會出來牽車時，車輛發動時，螢幕就發出警訊，一直嗶嗶叫，車輛顯示電池故障，」胡先生心想應該是大電池壞掉，隨即打給道路救援。胡先生表示，「我的車故障當天正好是會議結束，但接下來的行程完全延誤，加上隔天要北上與客戶開會」，實在很不方便，但業者卻沒主動提供代步車，態度還相當傲慢，打了數十通客服，得到的回答總是千篇一律，「電池故障、技師還在檢修」，讓胡先生無法接受。胡先生說，特斯拉車商在全台灣北中南擁有4個服務中心，其中內湖及高雄服務中心就停滿了上百部待修的特斯拉，故障原因幾乎都跟大電池有關，一眼望去，特斯拉服務中心「根本是大電池墳場」。高雄特斯拉服務中心停滿待修車，車主陳先生控訴業者換整新電池時，都沒事先告知、雙向溝通。（圖／宋岱融攝／CTWANT合成）無獨有偶，除了胡先生，家住台南的陳先生說，他2019年買特斯拉做為多元計程車，去年9月大電池壞掉後，事後竟被原廠換成2018年的整新（二手）電池，業者未事先告知，也沒跟車主溝通，讓他氣罵這樣的服務態度很不負責任。陳先生表示，令人擔憂的是2019年這批電池可能本身有問題，但特斯拉不願承認，若送回美國維修，再寄回台灣，最後裝到他人的車上，不就是惡性循環，問題本身並沒改善，「何不一次召回2019年款的車種檢修，一勞永逸呢？」針對業者的售後服務及保固條款，律師鄭皓軒說，以法律層面來看，若定型化契約未明定維修時要更換整新電池或全新電池，只要車子恢復到原先的狀態，對特斯拉在法律上的義務就已經完成，這叫「瑕疵修補」。鄭律師表示，從法律面來看，消費者雖無權要求業者更換全新電池，但提供的舊款電池仍舊存在風險，且消費者在意的是觀感問題。律師提醒消費者應在交車前看清楚「保固、召回和檢修及重大瑕疵」的相關條文規定，才能在車子故障時除了回原廠估價，也可到自己認識的車廠做評估，因為零件故障可能是交車前就有問題，如此也才能向原廠主張「瑕疵擔保」。律師鄭皓軒表示，特斯拉定型化契約並未明定換整新電池或全新的，只要修復成原先的狀態，特斯拉在法律上的義務已經完成，消費者得提告民事訴訟，才能爭取權益。（圖／黃耀徵攝）對此，特斯拉業者表示，交車時的定型化契約保固條款有提及，電池有8年不限里程保固，但電池一旦遇到狀況，更換的電池不一定是全新的電池，是全球一致的做法，都有寫清楚，這部分我們會再加強跟車主溝通，讓車主更理解。然而，特斯拉業者強調，購車前都會跟客人說明契約內容，電池保固也是額外給客人的保障，希望客人可理解，電池一定會是維修好、使用狀況確保沒問題，才會交到客人手上。
下雨看屋好時機 7招教您避開漏水屋
今日午後下起大雷雨，氣象專家吳德榮正式宣告台灣的梅雨季到來，除了有望為告急的水庫解渴，對於近期打算買房的民眾而言，下雨天也正是判別「漏水屋」的好時機。7招檢測教您如何檢視房屋是否有漏水、排水問題。【第1招】檢視窗戶、窗框周遭是否有滲水或水漬，若是因窗戶本身破損或不密合而造成的漏水，建議可更換窗戶本身；若是由於地震造成的結構性漏水，則需要找抓漏師傅來檢測整體房屋。【第2招】若是天花板、牆面等出現滲漏或水漬、壁癌等問題，都有極大可能有漏水。【第3招】浴室、廁所或是屋內其他貼磁磚的區域，若有發黑產生斑點，也可推斷有滲水情形。【第4招】測試廚房流理臺、洗手槽、地漏的排水是否順暢，可以於流理臺、洗手槽積滿水，然後放水，或是拿一個水桶蓄滿水後往地漏、流理台倒水，就可以知道排水是否順暢了，若不順暢，代表水管可能塞住，日後可能會有滲水問題發生。也可於地漏灌水檢查水管是否有阻塞。（圖／林榮芳攝）【第5招】若屋內有貼壁紙，民眾可以檢查是否有局部的色差跟水漬痕跡。【第6招】建物外觀也需要仔細檢視，假如外牆跟陽台有磁磚剝落，甚至長了青苔或是草，則需要特別回到房子裡面看看室內牆，交接縫是否滲水。除了屋內環境外，也須留意建築外觀和地下室、公設區域，漏水極可能是牆柱裂縫所造成，嚴重可能影響結構安全。（圖／林榮芳攝）【第7招】檢視社區中庭或是地下室以及周邊環境的排水狀況，若是有積水現象表示排水功能不佳，日後強風豪雨或是颱風來襲都有淹水的可能性。根據內政部地政司統計數據，2019年買房糾紛「房屋漏水問題」位居件數第一名。21世紀不動產企劃研究室表示，若有漏水等瑕疵，屋主委售房屋時，應在不動產現況說明書上據實填寫，此外，瑕疵擔保責任的消滅時效為5年，也就是交屋後5年內買方都可以針對交屋前即存在的漏水瑕疵要求賣方做回復原狀或是減少買方價金，由於買賣雙方對於漏水瑕疵修補的標準不同，實務上常見是以客觀上能回復正常使用，不漏水為主。
【房屋律劇場】竟用電視櫃遮住牆角「證物」 東窗事發還掛買家電話
購屋是一件人生大事，但若不幸買到漏水屋或壁癌屋時，買方在法律上有哪些權利可以主張呢？本刊邀請擅長不動產糾紛、遺產繼承、婚姻家事類等案件的律師劉韋德，跟讀者聊聊購屋後可能遇到相關修繕等情況時，可以透過法律主張權利實例。【案例事實】王先生透過仲介公司買了一間房子，是一間四樓公寓的三樓，雖然屋齡已經30年了，而且只有20多坪，但生活機能良好，所以他很滿意。交屋前，他共看過了二次屋況，沒發現什麼問題，他還特別問了屋主房子有沒有什麼問題，屋主還特別跟他保證一切都沒問題，所以他很放心的到代書事務所和屋主辦理交屋，也拿到鑰匙。過了幾天，王先生帶裝潢廠商去現場討論裝潢的事情，結果到了現場，他才發現客廳牆角居然有壁癌，甚至已經長出黑點霉斑，看起來壁癌已經有一段時間了。王先生想到，當初最後一次看屋時，這個地方被電視櫃擋住，所以他才沒發現，沒想到現在屋主把家具移走後才看到，他立刻打電話給前屋主，沒想到前屋主一聽到他的電話就掛掉，讓王先生氣炸了。劉韋德律師。（圖／張文玠攝）【法律問題】王先生在法律上有哪些權利？【法律解析】由於台灣地區屬於多雨、多颱風的地區，加上屋齡普遍偏高及民眾經常擅改管線等因素，所以房子發生滲漏水的現象是很常見的。房子有漏水壁癌時，屋主應該要負擔什麼責任呢?依據《民法》第354條，屋主必須擔保交屋時，房子必須沒有滅失或減少其價值之瑕疵，也不可以有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，這就是法律上所稱的物之瑕疵擔保責任。物之瑕疵擔保責任是一種注意程度很高的責任，即使屋主對瑕疵不知情或是非屋主所造成，屋主都必須負責，只有在少數情況下，例如買方已知悉有瑕疵、瑕疵甚為輕微等情況下，賣方才可以不負責任。買方在法律上可以向屋主請求的權利，在法律上有以下三種：1、減少價金請求權如果屋況問題不是很嚴重，那麼就可以考慮用減少價金方式處理，這種減少價金請求權只要買方單方意思表示就可發生效力，不過若雙方對於減少的金額有爭議時，就需要另外進行調解或由法院公正判斷。2、解除契約請求權若是瑕疵狀況比較嚴重的話，買方還可以直接請求解除契約，不過減價和解約這兩種權利，買方只能選擇其中一種行使，不可以又要減價又要解約，因為這樣會產生矛盾的現象。3、請求損害賠償如果賣方有故意隱匿瑕疵，或是特別保證沒有瑕疵，這種情況因賣方惡意的程度較強，或是讓買方產生特別信賴，因此法律上另外賦予買方可以請求損害賠償的權利。由於壁癌修繕金額，對比於房價來說並不算高，所以如果壁癌情況不是很嚴重的話，王先生應僅能要求減少價金，但還不到解約程度，因此王先生應只能向前屋主要求減少價金。不過在本案中，前屋主有疑似隱匿瑕疵，且曾特別向王先生保證無屋況瑕疵，因此王先生也可以不請求減少價金而直接請求損害賠償，請求內容可以包含所受損害以及所失利益（民法216條），例如修理費用以及延遲入住所衍生之費用及損失。劉韋德律師現任職於一家上市公司。（圖／張文玠攝）【律師叮嚀】購屋時，最好要仔細檢查屋況，尤其是在屋主將屋內物品清空後再進檢查一次，以免部分屋況因被家具等物品擋住而無法發現。如果在交屋前就發現，通常屋主比較願意處理，買方也可以直接行使權利，不用到後來再進行惱人的程序。【劉韋德律師小檔案】台大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件，現任職某上市公司資深法務主管。劉律師免費法律諮詢信箱 lawyerleoliu@gmail.com（限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件）劉韋德律師自費研發遺囑產生器App和離婚協議書App遺囑產生器App這裡載：蘋果手機／安卓手機 離婚協議書App這裡載：蘋果手機／安卓手機
【納骨塔疑雲2】一塔四賣 塔位超賣產糾紛
萬巒鄉一座納骨塔遭民眾投訴，塔位產權疑遭侵吞，納骨塔負責人釋見引法師向本刊解釋，她於2009年向埔津公司所購買納骨塔的產權，與投訴人所說的前負責人王福份並未有交易，她承購後，曾有私立福祿壽、福祿壽、東方福座、大願山等四種版本的權狀向她主張權益，她向這些民眾表示：「這些都不是向我購買的，你們向誰購買的就去找誰呢？」遭人指控的法師釋見引，據了解，她還是中國佛教協會副理事長，來頭不小。（圖／翻攝畫面）釋見引表示，當初這四種版本的權狀所登記的編號，幾乎都重複，等於一個塔位四賣，這樣後續接手的人，怎麼可能概括承受？釋見引無奈的說，「當時我接手這座納骨塔，根本沒想到背後牽扯這麼複雜，收到民眾告我侵占或是詐欺的法院傳票，我請的律師費用和跑法院的車馬費，就無法估計，真的很倒楣。」但民眾說，納骨塔位權狀要易主，後面都會有新、舊持有人蓋章，這都可以查詢，質疑是否塔位多賣？民眾指出，法師當時購買納骨塔時，一定會清點交接，這些都有資料明細可查詢，「並非法師的片面之詞，就否認我們當初的塔位權益。」律師表示納骨塔引發的產權糾紛，所有人權益恐怕只能尋求民事法庭主持公道。（圖／翻攝畫面）律師陳昭琦表示，這應該是屬於買賣產權糾紛，所有權人只能尋求民法，主張「給付不能、瑕疵擔保等損害賠償。」建議民眾向當時賣給他們的王姓負責人求償，以求釐清真相。