王明正
」 房市 王明正 代銷
房市大逃殺3／染「荷蘭病」台經濟超越日韓 房市大老：盤整1年快進場
走了4年大多頭的房市，2022年下半年有感降溫，地產大老們對2023年的展望也轉趨保守，永慶房屋總經理葉凌棋和創意家行銷董事長王明正不約而同示警，「哪裡漲最多，哪裡就跌最兇！」甲桂林廣告董事長張裕能則認為，2023年是自住客最好的入場時間點，「錯過這班車就不會回來了！」「2023年，房市推案量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，有局部降價。」「受到總統大選影響，房市錯綜複雜，未來將視個案表現。」愛山林建設董事長祝文宇與達麗建設董事長謝志長，12月法說會上透露著對後市的隱憂。2022年在打炒房和升息黑天鵝環繞下，房市在下半年明顯萎縮，歲末年終，政府又再一記重拳，《平均地權條例》草案初審過關，更令市場譁然。「法案中預售屋禁止轉讓，確實會快速衝擊房市，預估半年內房價跌幅約3~10%。」根據永慶房屋統計，過去4年，雙北漲幅約2成，桃園以南五大都會區各有4~6成漲幅。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預告，過去房價漲幅較高的縣市，2023年下跌幅度預期也會較大。創意家行銷董事長王明正（左）認為，過去幾年漲得多的地方一定回檔比較多，但條件好、地點好的案子，在成本高漲下，沒有跌價理由。圖為創意家代銷的北市大同區總銷80億指標案「首岳」，右為聖得福建設執行長洪正雄。（圖／林榮芳攝）「政治的事，我們也沒辦法掌握，只能平常心看待！」創意家行銷董事長王明正表示，政策上路對市場一定有影響，但影響多大還要觀察。不過他回想起疫情初期，大家都認為很慘，結果沒想到房市大好，「誰能保證？現在也沒辦法一刀切（好或壞）。」王明正也認為，這幾年漲越多的地方，一定回檔比較多，房市大好時，豬也會飛，條件不好的案子也跟著漲，「2023年開始，漲跌就因案而異，雖然普遍認為價格回檔，但地點條件好的案子，賣掉就沒了，建商一定惜售且照漲！」甲桂林廣告董事長張裕能認為，台灣在台積電等半島體業水平分工成功模式下，未來經濟發展將更加超越日韓，在此情況下房價不可能便宜，反倒要注意過度集中某一產業，拉大貧富差距，想買房的要趕快趁房市盤整進場。（圖／CTWANT資料室）「按照現在消費者認知的價格賣會賠錢，建商要馬不賣，就是晚點再推出！」近年鮮少在媒體上談論房市的甲桂林廣告董事長、大隱開發創辦人張裕能也難得開釋，現在的建築造價真的太高太高，有限的營造工人要蓋住宅，又要蓋商辦、廠房，資源被拉扯，讓造價居高不下，「以後房價絕對不可能便宜！2023年是自住客上車最好時機，錯過了，這班車就不會回來了！」他解釋，以台積電為首的高科技產業，讓台灣2022年的人均GDP超越日韓，在經濟學中有個現象叫「荷蘭病」，國家經濟過度集中在某一產業，這樣的現象就出現在台灣，他認為台灣經濟會持續往前走，不只2022年超越日韓，未來更會慢慢拉開距離，這樣的條件下，未來台灣房價不可能會便宜。他預估盤整時間，雙北大概1年，雙北以外多是投資客倒貨，約要1年半，在這段時間內，是自住客最好的進場時機，找到適合的物件，該買就要買，甚至還可以議價一點，「現在門是開的，過了2023年後，新一波態勢又起來，到時連門都沒有。」至於還想把住宅當投資的，他認為大可不必。
層峰女性置產力崛起 鎖定物件要品質更追求「顏值」
台北房市女力當道！近期在大直北安路生活圈登場的新成屋案「長野米蘭」，據悉過半數買方為女性；位於松江路華山藝文圈的另一成屋案「華山川」銷售已破7成，其中更是有9成買主都是女性，兩案皆屬高總價5000萬起跳的產品，層峰女性的購買力令人關注。「長野米蘭」為長野建設首發案，同時也為上市公司長虹建設關係企業，全案共計18戶住家1戶店面，地上10層、地下4層建築，規劃37、52坪。建築完美呈現義式美學，全棟淺灰紋理崗石、訂製2.7米長窗節律、戶戶都有讓人流連的山景陽台、全棟百餘植栽，空間伴隨著特殊的天然精油香氛，創造五感共融的住居體驗。每戶總價約5000至7000萬元。「華山川」則是由創意家行銷董事長王明正與微風集團董事長廖鎮漢合資開發，33戶住家，地上12層，地下3層建築，坪數59至75坪。建築外觀則是使用大面積金屬材質打造罕見弧形曲線結構的螺旋外飾，螺旋外飾由615片曲面金屬以航太科技工法打造。每戶總價約6500至9500萬元。「華山川」採用特殊材質的弧形外觀，造價遠高於一般建案，全社區純住宅僅33戶，業者透露，9成買主都是女性。（圖／創意家行銷提供） 財政部統計數據顯示，2019年有23.8萬人受贈財產，其中男性14.4萬人，占60.5％，女性只有9.4萬人；而內政部統計，台北市是六都中唯一女性擁屋率以1.4倍高於男性的城市。兩數據相對照，或許「傳子不傳女」傳統觀念影響下，國人傾向把財產留給男性，也反映在近年女性購屋率持續增加，意外解釋了房市女力當道的原因。「長野米蘭」力邀義大利兩大建築龍頭Progetto CMR(PCMR)與ebpc設計，注入義式美學氣質。圖為長野米蘭實品屋。（圖／長野建設提供） 有業者表示，購屋女性以已婚為主，但單身者也明顯增加，原因是女性經濟獨立、期待也有獨立空間。據長野建設總監周雯菁觀察，很多企業家、海外歸國與頂尖女性買主，格外重視自我成長與人際分享、對生活懷抱熱情，在事業、家庭領域外，希望在台北也能擁有一方「成就自我」的天地。不過對於這類高端產品，周雯菁發現，一般男性買家購屋重於投資價值，高端女性置產則更注重建築品味與生活想像，「長野米蘭」的女性買家從地段、建築到施工品質都會細心地檢視，對於空間設計有細膩的高標準要求，除了要有「品質」同時更追求「顏值」。
特色建築大賞4／弧形線條創造柔和美感 航太金屬外觀意外9成買家來自女性
在豐沛資金護航下，2020年台灣房市不但「免疫」，推量大爆發，還重新啟動前幾年低迷的豪宅市場，而建築設計近年也不斷進化，完全顛覆「台灣房子沒特色」的刻板印象，本刊盤點正在銷售中的特色住宅案，一較高下。「碧波白」位於碧潭風景區旁，由專挑國際水岸打造世界級地標的澳洲PTW團隊操刀規劃。（圖／報系資料庫）打破建築方正死板的標準，有越來越多案子也融入弧形元素為造型加分，尤其是位於水岸邊的建築，更容易出現弧形設計。新北市知名景點碧潭旁的「碧波白」，由澳洲PTW團隊設計，白色波浪曲線的律動外觀，還有著風帆意象，與碧潭景致相輝映，獲國際建築設計最高榮譽Muse外觀設計殊榮。「立信天禧－采蝶」位於新北市板橋區江翠水岸第一排，開價每坪上看7字頭，立信機構董事長賴運興表示，這塊地是有錢也買不到的天然美景。（圖／甲山林提供）近期公開的「立信天禧－采蝶」，位於新北市板橋區江翠水岸第一排，由日本大師丹下憲孝設計的蝶形建築外觀，如同蝴蝶盤旋飛舞而上，以大量弧形線條顛覆既有的方形框架，並呼應周邊自然水景。業主「甲山林機構、愛山林建設」總經理張境在透露，蝶形的特殊設計，同時增加了更多採光面。微風集團董事長廖鎮漢不但以個人身分投資華山川，亦曾與創意家行銷合作，在百貨公司「微風信義」設櫃賣房子。圖為廖鎮漢與名媛妻子孫芸芸。（圖／報系資料庫）位於台北市中山區的「華山川」，則由「創意家行銷」董事長王明正與「微風集團」董事長廖鎮漢合資開發，延攬豪宅愛用建築師呂建勳設計，以航太工法打造615片曲面金屬，作為建築外觀罕見的弧形螺旋外飾，呈現濃濃科技感，最特別的是，「買家中有9成都是女性！」創意家行銷品牌公關陸宜透露。「鐫月」在建築外觀的鐵花窗以拱形的銅色金屬色妝點陽台空間，別有一番風味。（圖／鐫月提供）大陸建設於北市天母的「鐫月」則是在建築立面與門廳空間融入拱形設計元素。設計團隊「Neri&Hu」如恩設計研究室認為，拱形結構如人類居住的「原始洞穴」，給人一種包覆感和安全感，因此設計雙層挑高拱形門廳；受到台灣早期建築「鐵窗花」的啟發，「Neri&Hu」也以放大尺度的線條及精細質感，重新詮釋了窗花在建築外觀上的表現，以反垂拱形的銅色金屬彰顯了陽台空間，創造既懷舊又充滿未來感的建築。
創意家代銷明年初10案齊發 指標案台南國泰三井60億案籌備中
創意家行銷今年總推案數超過40案，總銷售金額破千億大關，董事長王明正看好2021年房地產市況，預估第一季就能推出10案、總銷182億元，比起今年同期增加近2成，更跨縣市往新竹和台南前進，其中指標案包括台南國泰三井案，總銷60億，目前處於籌備中就獲得高度關注。據了解，台南國泰三井位於安平的合作案，基地面積2235坪，約264戶，坪數規劃54-89坪，由於建照尚未取得價格不公開，不過依區域行情來看，去年平均每坪24萬，現在已漲到26-27萬，開價穩站3字頭。北市永康街70年歷史高記改建案，將由創意家行銷負責銷售。（圖／報系資料庫）今年台南受南科效應影響，房市火熱，價格高漲，有南部在地代銷業者估計，未來台南房價有可能會高過於高雄。王明正認為，目前台南市區房價已和高雄差不多，台南因腹地小又有產業議題，此一說法不無可能。除了台南國泰三井案，創意家也首度出擊新竹，新竹蟠龍案總銷則有15億；北市則有士林中山北路、中正路口，科見美語原址，僑駿建設整合案，總銷13億，未來將規劃14層住宅大樓，「還沒賣電話就很多了」；另外今年8月因違反建築法勒令停業的北市永康街高記餐廳，基地面積100多坪，未來將走危老都更，王明正與宋家是老友，自然取得代銷合作，目前建築正裝修為接待中心，之後就地拆除改建，未來樓下有餐廳、商辦，樓上規劃住宅，「基地不大但地點非常好。」王明正說。對於目前政府頻繁出手「打炒房」，王明正老神在在沒在擔憂，「創意家的客戶有7成都是自住需求，置產也多是長期投資規劃，且推案重心在北部，打炒房政策對北台灣的房市其實影響有限。」王明正認為挑好的建商和具有特殊性的案子，經營好品牌，即不用擔心打房政策和市場波動。（圖／林榮芳攝）他進一步說明，這次雙北本來就沒什麼漲，尤其是土地及建造成本都提高下，房價仍沒有太大漲幅，只是賣比較快，可以看出雙北市場比較穩定，沒有投資客，以自住為主，沒有漲自然也就不太會跌了；倒是中南部今年漲比較多，對中南部消費者的心理層面可能影響較大。對於實價登錄2.0修法將申報時機提前簽約後30日內申報，王明正也認為沒有太大影響，「反正大家都透明不是很好？什麼時候就什麼價錢，購屋者自己考慮判斷。」因此，王明正也強調，所以更應該很認真經營品牌，他解釋，不是說一定要賣豪宅，而是要挑好的建商和具有特殊性的案子，「每個業者大家都有品牌，就要看是好的風聲還是不好的風聲，現在網路發達消費者都會查。」王明正說，這波打房主要是針對短期炒作的投機客以及現場操作不當的行銷人員，創意家本來就沒有在轉介紅單，對正常經營的業者影響都很有限。他坦言，這樣的行為確實感覺被掃到颱風尾，全台這麼大只有少數案子有這些行為，讓大家都覺得從業人員好像就是這樣，民怨四起，逼得政府打房。但他也相信，這次政府出手目的是讓短期炒作的惡質投資客出局，也避免不良建商惡意囤房，只要法規謹慎訂定保障大眾利益，相信對房市會有正向作用。
牆面倒塌危老宅資收場 變身美麗河岸宅2.5月完銷
建案規劃得宜消費者買單，就算疫情嚴峻也擋不住熱銷行情。新北市三重區「鑫寶盛河八方」近期創下2.5個月完銷紀錄，土城區「弘暉大苑」也在疫情發生後逆勢把第一期最後2成戶數加速完銷，雙雙證明疫情不敵市場剛性需求，也讓建商和銷售團隊整個很「疫」外。17日上午，「鑫寶盛河八方」舉辦開工動土典禮，新北市副市長陳純敬也親臨見證。鑫寶建設總經理林進財表示，此案原為閒置63年的破舊廠房與住宅，廠房一度做資源回收，2層樓的磚造建築牆面倒塌已不堪使用，是台北橋商圈最冷清的危老區，經過半年整合出194.5坪基地，由於位在台北橋旁擁有淡水河景第一排，也讓這片沒落危老區搖身一變成為美麗的河岸宅。「鑫寶盛河八方」樓層規劃地上14層、地下2層建築，共住戶56戶及店面2戶，格局規劃2房18至27坪，平均開價52.5萬，總銷9億元。目前住家部分已全數售罄，2戶店面待售，基地於17日舉行開工儀式，預計5月底動工。要在不景氣下搶得完銷先機，坪數規劃與訂價關係是重點。林進財分析，總價1000至1500萬元是一般購屋者能承受的範圍，因此售價在30萬以下，主力就會以3房為主；開價落在30萬以上，2房就成為主力、3房作搭配，以避免總價過高讓購屋族打退堂鼓。「鑫寶盛河八方」5字頭開價規劃小坪數2房，重於年輕人在意的設計感與豐富公設，因此重金聘請設計師呈現現代時尚感，果真吸引不少年輕夫妻買單。林進財表示，本案開價務實，比一橋之隔的大同區便宜3成，吸引不少北市租屋民眾來買房。「購屋者眼睛雪亮，看到設計和建材的使用，是我們短時間能完銷很主要的原因。」林進財說。新北市三重區「鑫寶盛河八方」創下2.5個月完銷紀錄，17日舉行動土儀式。（圖／林榮芳攝）而土城區的「弘暉大苑」一期總戶數230戶，也在疫情下銷出好成績。創意家行銷品牌公關陸宜表示，疫情爆發前剩最後2成戶數呈現銷售停滯狀態，沒想到新冠肺炎卻讓不少客戶認為是進場好時機，紛紛回籠賞屋議價加速成交，目前第一期急拉尾盤完銷，第二、三期銷售中。創意家行銷董事長王明正表示，看準自用型客戶對發展成熟的生活機能仍有較大購屋意願，今年接案方向有別於同業將重心放在重劃區，創意家則著重在人口密集的舊市區。台灣防疫措施明快即時、控制得宜，對房市這類「耐久財」影響有限。土城區的「弘暉大苑」位於暫緩重劃區內，一期已完銷，目前進入二、三期銷售中。（圖／林榮芳攝）
房市／成交掉3成免驚！王明正：疫情結束回檔5成
創意家行銷今(9)日上午11時舉辦開工儀式，董事長王明正親率全體員工祈求新的一年業績再創新高。2020年初即面臨武漢肺炎疫情，為開春房市投下震撼彈，雖不及2003年SARS重創房市銷售，但王明正坦言來客、成交掉3成，他也預期疫情結束信心回溫可望回檔5成。王明正表示，消費者因疫情不出門，來客、成交掉3成，但不像SARS時那麼迷茫，現在就先「蹲」等疫情過。原本預期329檔期正式公開的「宏築信義」、「未來樹」，現在不會大張旗鼓做廣告，目前潛銷期拉長，再觀察情況而定。短期影響必然，長期則不擔憂。王明正認為剛性需求仍存在，現在受疫情影響停擺的成交，只是延遲而已，等疫情結束，原本就要購買的3成消費者回籠，再加上信心回溫帶動觀望者跟隨進場，預期可望回檔5成。創意家行銷目前積極開拓台南、高雄等地案源，有多個案子正和當地建商洽談中。除了尋找合作對象，也有尋找土地推自建案的規劃，目前手上唯一自建案「華山川」銷售中。
創意家總銷破千億 2020大舉進軍南台灣
房市回春真有感，不少建設公司、代銷業者都在年底繳出漂亮成績單，創意家行銷也不例外，今年總推案數增至41案，總銷售金額首度破千億大關達1,025.5億元，較去年35案的800億元總銷金額成長近3成，董事何志正樂觀預估2020年整體總銷將再成長6~8%，並積極開拓南部市場。創意家行銷展望2020年房市，處於依區域不同各自表現的狀態，回應剛性需求的市場存在，蛋白區外圍供應量增加，預期房市處於盤整末期。何志正認為：「只要產品規劃得當、與區域接地氣，一樣會有很不錯的舊屋換新屋買盤出現。」創意家於今年第三季推出大安區預售案「台大華」，單是靠附近鄰居的購買，就創造出「開案即完銷」的佳績。此外，創意家也於明年初將在北市信義區麟光站強勢推出百億大案「宏築信義」，據了解，早在半年前就有不少周邊民眾探聽詢問。何志正表示，2020年民眾對市場信心將明顯轉強，只要價格非不合理調動，房價與買氣仍有微幅走揚的空間。何志正表示，明年在大直、木柵、汐止等區都將有推案布局。另外，以前房市北熱南冷，這幾年電子業往南發展，再加上台商回流帶動中南部土地及房市交易，創意家也持續計畫拓展南部業務，半年前就派有一組人馬在台南、高雄做市場調查和開發，積極開拓南部市場。創意家行銷品牌公關陸宜表示，目前創意家代銷案件集中在雙北，另在桃園有一建案「皇璽」，而今年在台南市的首推案已結案。由於創意家董事長王明正是台南人，所以可以說是「回」南部推案，台南、高雄都有案件正在洽談合作中。
《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正：2019房市大爆發
九合一大選底定，政經局勢也不再紛紛擾擾，身為火車頭產業的地產業全面開始拚經濟。特別是台中及高雄二市的市長換人，高雄市長當選人韓國瑜更喊出CEO市長拚高雄經濟大未來的遠景。在拚經濟的主軸下，對台灣的房市與建設、代銷業版圖與布局已產生變化。創意家行銷公司作為全台新屋代銷業的龍頭，接案的多寡與建案銷售的好壞，成為房市景氣的風向球。本刊專訪了創意家行銷董事長王明正，為您剖析營建業結構的未來變化並對明年的購屋者購屋計畫提出建言。選後房市成為全民關注的焦點，加上年底購屋旺季的到來，王明正說，他們代銷的30幾個案場，周平均來客數在500組左右，選後各工地來人馬上暴增3成以上，購屋者下訂購屋的速度也加快許多，不再猶豫。對於創意家行銷明年的房市布局，有哪些改變？王明正表示，創意家今年推案量在800億元左右，預估明年接案量將再增加至少20%，朝千億元大關衝刺。王董表示，明年所推個案將集中雙北市，桃園及新竹也會有所著墨，加上高雄新大戰場，明年會是創意家非常精彩的一年。高雄海專畢業的王明正以少見宏亮的聲調說，創意家將揮軍高雄闢新戰場！一來是基於對故鄉的感情，另外他認為高雄的居家環境特優、房價也不高，首購、換屋及豪宅市場都有很大的空間可發揮，他已鎖定某些優質開發商提案，將以實際行動，為高雄的營建業拚經濟。話鋒一轉，王明正對台灣房市政策的不友善表示不悅。他說，全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅高高掛，營建業經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步了。他以為，房市面臨高稅賦，加上排富的心態濃厚，大有為的中央及地方政府，應該拿出大魄力停止打壓房市，都更更不要只是喊口號，該放的容積獎勵及釘子戶的公權力一定要到位，台灣的城鄉風貌及景氣才會真正好起來。 看好高雄房市遠景，創意家行銷將大舉揮軍高雄加碼推案。 對於首購、換屋族明年應掌握哪些必勝購屋要訣。王明正強調，今年全台的房屋移轉棟數已明顯較去年再增加近二成並觸底反彈，房價早已跌無可跌。他說，房屋市況顯示，明年房市必將穩定回溫，建商為創造多贏，不但開價愈來愈合理，甚至願意自降獲利空間，將獲利直接回饋給購屋者，這是近年來少有的建商讓利良機，房價更在讓無可讓下，打底完成邁入新一波的走勢，建議購屋者宜從善如流、掌握機先、酌機進場。至於明年房市產品的主流會有什麼變化，王董認為，首購產品主力坪數會設定在25至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪，豪宅80至100坪。他認為搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。末了，對於中美貿易大戰開打及台商肥咖條款發酵，台商資金回流購屋的現象，王董說他們銷售的北市中山區「帝璽」，有一台商家族一次狂掃了8戶，另外北市大安區的「吉美大安花園」也有多戶台商搶進。王明正對明年北台灣及高雄房市的大未來，信心十足地大笑了起來。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。