炒紅單
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中捷重大工安意外 綠委：強化公司治理
台中捷運事故造成學者林雅淑死亡，而相關業者興富發集團過去5年因重大工安事故已造成10人死亡，凸顯興富發公司治理出現問題；對此，立委郭國文今（17）日召開記者會，指出由於建商產業特殊性，更需要強化公司治理，可銀行授信和證券市場上，應面臨更嚴格的審查，來要求建商善盡社會責任。郭國文說，這次中捷事故引起社會轟動，因工安疏失導致民眾連搭個捷運都面臨生死關頭，更何況興富發還是工安意外前科累累的上市企業，顯然不重視公司治理，才會5年鬧出10條人命都未補上大洞，一再由社會大眾為其疏失付出代價。他也說，過去興富發也有「排隊搶購預售屋」等誇張炒紅單噱頭的前科，顯然公司只在乎獲利，將社會責任與公司治理拋諸於腦後。郭國文表示，建商有3大特殊性，因此公司治理對建商更加重要。他說，首先建商因融資規模大，被銀行視為「好客戶」，卻可能產生資金過度集中不動產，影響金融穩定，目前銀行法跟央行信用管制都有相關限制；第二是建商的「商品」為住宅，涉及基本居住權，恐會不當經營恐為獲利過度炒作，透過「平均地權條例」新增的打炒房措施，可以減少相關行為。此外，郭國文也說，最後是職安議題，營建工程面臨較高風險，勞動部特別設置「營造安全衛生設施標準」，確保營建業遵守更嚴格的職安規範，但即便經過勞動部宣示，職業災害保險給付千人率於去年降至千分之2.269，營建業卻仍高達千分之7.749，顯然營建職災居高不下。郭國文強調，若建商遊走在法律邊緣，甚至觸法也不怕罰則，會對社會產生重大負面影響，因此主張公司治理和ESG要強化，提升建商對於企業社會責任的重視。他指出，目前上市櫃公司治理評鑑當中，違反企業社會責任屬於額外扣分的項目，顯然金管會也有意透過引流資金來「懲罰」不重視社會責任者，但目前效果不彰，興富發2022年公司評鑑卻還在前半端。郭國文認為，將企業社會責任納入授信5P原則中的「借款人展望」指標，可強化建商的公司治理，會比參考性評鑑更有效。他以興富發為例，指出5年造成10件工安致死意外，就應減少興富發可承貸金額，若僅提高利率恐讓建商容易將成本轉嫁給消費者，減少放貸金額會是更有效的作法。郭國文主張，可成立由獨董組成的ESG委員會，若有重大工安事件，ESG委員會必須調查缺失並公開報告，並強制董事會也回應調查的缺失，提出改善措施。他說，調查結果與社會企業報告書也應該由公正第三方進行審查，確保內容可信度。
海外置產停看聽2／直擊日本說明會「一戶建」最雷 現在流行「這物件」
這波爆起的赴日買房當包租公瘋潮，有不少是網紅帶路力推便宜又大碗的「一戶建」。然而「這類郊區500萬新台幣有找的透天厝『最雷』，租售管理都不易。」熟悉日本房市的業者就說，近年日本主流物件已從小套房變成2房產品，選擇「蛋黃區」「新大樓」物件投資風險較低，「不過追求的目的不是獲利，而是資產配置風險分散。」業者解釋，網上常見「1K、1R、studio」指的是套房，「1LDK」指的是1房，「2LDK」指的是2房，以此類推，所謂的「一戶建」就像是台灣的透天別墅，以目前市價來說，1500萬日圓就能買到。去年以來不時有網紅介紹赴日買透天，分享超寬敞空間，價格卻「超便宜」，還有不少仲介帶民眾飛日一圓透天夢，就是業者眼中「很容易踩雷的『一戶建』」。CTWANT記者深入日本房產講座，業者傳授「Youtuber沒說的事」，「日本與台灣居住文化不同，一戶建大多都是屋齡老舊的木造房，位於蛋白區，買這類物件需要有一定語言社交能力，需垃圾分類，自主維護修繕，例如冬天剷雪，維護成本非常高。」此外，一戶建可取得貸款較低，且不符合當地民眾的承租習慣，資產不易有漲幅等。台人購屋若以投資為目的，業者推薦鎖定大樓產品，雖然新屋與中古屋房價價差不大，但預售屋或新屋在租售市場競爭力較佳，「現在選擇新成屋，放10年要轉售還行，但若一開始就買中古屋，雖便宜，但未來租售的障礙也會相對較高。」日本嚴格規定各類垃圾必須在特定時間放置於指定的場所，業者認為，台人赴日居住最好是住大樓，比較符合台灣的生活型態。（圖／新華社）由於前波投資日本不動產失敗案例中，最燒腦的是「找不到房客」。「一定要在交通便利蛋黃區，千萬別因為總價考量買郊區」，業者再三強調，要慎選地點。此外疫情過後，日本租屋市場主流物建也有了變化。業者表示，一位客人疫情前在東京買了黃金門牌的套房，前個房客退租後卻空置了一年，「因為疫情在宅工作時間增加，不少人傾向搬到較大空間的房子，讓套房退流行，現在主力是2房約15~20坪，未來好租也好賣。」即使地段好，仍有不可控的市場變化風險。根據日本不動產HOME’S公司調查，東京中古屋2019~2022年雖上漲了2.73%，但疫情使日本民眾生活型態改變，讓空間大的房子租金變貴，小空間的房子則變便宜。「日本置產投報率還高嗎？」面對投資人最熱絡的提問，業者多一率回答，「日本沒有高投報收租的產品！」台下聽眾反問，「既然投報率沒有較好，那你又怎麼說服我來投資日本？」業者趕緊機會教育一下，「日本追求的永遠都不是利潤，而是穩健保險的資產配置。」東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，日本房價會緩漲不會飆漲，比較適合長期資產配置，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進」。（示意圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書）「日本房市一直都是會生蛋的雞，但不是可以養大的豬！」東京房東網集團執行董事李奇嶽也表示，日本房價會緩漲，租金表現也不錯，但不要期待能像東南亞國家飆漲或是國內炒紅單有一日三市的情況，「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進。」李奇嶽也強調地點的重要性，他以台灣的城市為例，房子買在大安區，人潮多，租售不擔心；要是買在暖暖、瑞芳，入手的總價低，租金回報率高，但是出租和轉手速度就沒這麼快，就看個人選擇。但他也強調，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價錢，若不想有賠售出場的風險，建議外國人還是買在市中心安全，像是東京都心5區、沿著山手線大站。有不少外匯投資專家、金融業者認為，日幣還有可能再回貶，甚至有機會碰觸150兌1美元價位，此時赴日買房會不會吃到匯損？李奇嶽表示，只要向銀行借日幣購屋，就能避免匯差。目前台人可在日本辦理貸款的台系銀行有台銀、第一銀、兆豐銀、中國信託、彰銀等，但貸款額度約5~7成，自備款相當高，再加上5000萬日幣以下的物件不能貸款，李奇嶽建議，可以國內定存單、資產跟上述銀行在國內先做質押後，由日本分行做借貸日幣，「內押外貸」方式就不會有結匯問題。李奇嶽也分享投資經驗，10年前以「內押外貸」進場，美金對日幣85~90元間，現在幾近150，這波日幣暴跌，借日幣買房的他，沒有任何的匯損，「只要是匯率變動大的國家，一定要善用貸款工具避險，但如果是看準賺匯差進場的朋友，此方式未來日幣回升也不會實現匯差收益。」
打房神秘第4招2／新竹案前紅單再炒一波 掮客喊70萬「入場費」低調處理
就在央行9月23日三度出手打房前，CTWANT記者收到讀者爆料，去年炒紅單鬧得沸沸揚揚的新竹，市場熱度不但沒降溫還急遽升溫，掮客持續操作「案前紅單」銷售，搶手物件喊出70萬「入場費」。透過讀者提供的群組截圖，掮客要出售的案子是「xx建設新莊街新案(頂埔一路新案)」，「戶別位於10樓，具有景觀，『目前低調處理』，線頭60萬出貨，另一13樓頂樓戶要70萬！」掮客也在群組中說明，「60(萬)是門票費＝案前紅單，(只收)現金不報稅不開單。」CTWANT去年11月即揭露新竹案前紅單操作，當時收取的服務費約20萬，經歷央行二度打炒房，如今翻3倍。一名業者表示，「一般行情在10~20萬，很少有30萬以上，能喊到60萬應該是屬一線建商、地點好、有景觀且穩獲利的『Apple case』。」營造成本、房價大漲，市場以聽聞有前幾年賣的太便宜的建商，盡想出奧步逼客戶違約，再把房子以現價出售。（圖／黃耀徵攝）住宅週報社長陸敬民表示，「這是新竹特有的房市文化。」新竹房市近一年半呈現供不應求現象，造成終端消費者對「買不到房子」的恐懼，因此甘願多付錢搶「進場門票」。陸敬民舉例解釋，「投資客帶著60萬入場費及給案場的訂金，和仲介約好在接待中心前；60萬給仲介後，掮客再帶著投資客進入案場下訂，最後仲介和掮客依約分入場費。」另也有一說，大多都沒有仲介角色，很多掮客就是建設公司裡的員工，保留員工親友戶給員工，讓員工可以牽線，也算是給員工的一種福利。圈內人士透露，「掮客在第一波早鳥優惠時就帶投資客進場下訂，賺取『入場費』。投資客簽約後再加200~300萬換約價，裡頭包含入場費等成本轉嫁給消費者。」「往往換約都是創新高價。」「新竹市場沒有在看CP值評估案子的，因為現在不買，也找不到更便宜的了！」根據內政部9月16日聯合19個縣市政府稽查全台56個預售屋建案，稽查結果僅1個建案使用紅單違反規定，不過內政部地政司表示，該案為有不利於消費者的約定事項。由於內政部稽查重點，在於不實廣告、執照有沒有備查、現場銷售行為有沒有損害利益、轉賣過程中有沒有合法報稅…等等，掮客經由熟識建商或代銷，在潛銷時優先帶客人先選戶，只要無人檢舉，內政部也難以稽查和約束。去年10月中的一個午夜，為了搶一席購屋資格，竹北「椰林花現」板凳排隊大軍上了各報頭條，荒腔走板的房地產交易新聞陸續浮出檯面，央行開始出手打炒房，如今即將屆滿一年。（圖／翻攝自米築株式會社臉書）對此，內政部地政司副司長林家正表示，依不動產經紀業管理條例規定，具有經紀業資格才能從事居間仲介行為，如果沒有經紀業資格可依條例處罰10~30萬元；若是經紀業者從事居間仲介，也必須和賣方簽訂委託銷售契約，沒簽訂契約可罰6~30萬元。如有違反規定，希望民眾可以主動提供違法事證向縣市政府檢舉。儘管地方消保官認真稽查，但業者也會研發新的規避方式，包括以「入場費」取代「服務費、仲介費」，案子尚未公開也未正式簽單不算是紅單轉售，且掮客沒有執照絕對不會開說明會或有介紹的動作，以規避「不動產經紀業管理條例」。有業者無奈表示，其實前兩波打房力道已整肅市場，從建商到代銷幾乎沒人敢作亂，市況好也只是惦惦的賺，「沒辦法還是有老鼠屎。」
「實價登錄2.0」7月1日上路！5大變革重點一次看 炒紅單最重罰百萬
內政部今（25日）公布2項攸關民眾權益的新政策或措施，其中「不動產成交案件實際資訊申報登錄新制（實價登錄2.0）」將於7月1日開始實施。新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、禁紅單轉售等，違者最重可罰鍰100萬元。內政部表示，今年1月修正公布的平均地權條例等實價登錄新制三法，行政院已核定自7月1日施行，新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，使不動產成交資訊更即時完整揭露，防杜投機炒作。內政部指出，即將實施的實價登錄新制，是健全不動產市場的重要推動措施，為國人高度關注與期待的重要政策，包括5大變革重點：一、地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌(如中正路1-30號)，新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。四、紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。五、預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。內政部特別提醒業者，在推案銷售前，應特別檢視契約書內容是否符合規定，以免受罰。內政部強調，為配合新制施行，自今年初修法後即密集與相關公會及地方政府討論，相關配套法案及申請書表均已公告修正，並完成開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，業者只要使用工商憑證或自然人憑證，就能網路申報，目前正進行最後測試。民眾或業者如欲瞭解新制規定或訓練課程相關資訊，可至內政部地政司網站「實價登錄2.0專區」（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/1141）瀏覽查詢，或撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。
跟緊台積電5／地點具發展潛力置產客搶購 漲價每天仍以15戶去化
提到選地的重要性，達麗建設董長謝志長以潛銷中熱賣的「達麗創世紀」為例，位於水湳智慧城正核心，距離中部科學園區15分鐘車程，「就是因為選對地點，加上環境好、設計好，每天以15戶的速度去化。原本開價每坪39萬元，現在42萬元還是一堆人買，大家一定也是看到未來性。」謝志長話鋒一轉，「買到40萬元有沒有風險，大家自己會評估。地點選的好，景氣不好頂多慢慢賣；但若地點選錯，景氣一反轉，降價都賣不出去。」謝志長分析。由於案案掀起搶購熱潮，容易被貼上「投資炒房」標籤。「不敢說都沒有投資客來買，但很多是自住或出租，等時機點再出售的置產客，並非短期操作轉賣的投機客。買房子和買股票都是資產配置，錢就像水，要找出口，不買我的房子，也會買別人的。」謝長志坦言。去年台南熱銷指標案「國家強棒」距離高鐵台南站步行不到十分鐘，鄰近三井Outlet購物中心與中研院南部分院，地段優勢讓不少人搶在早鳥預約期卡位。（圖／宋岱融攝、讀者提供）對於杜絕投機客，謝志長有自己的原則。「達麗不『炒紅單』（轉賣預售屋預購單），預售時堅持合約加註『1年內不得轉約』，且自備款要求2成，而非十幾萬元就能入場的超低門檻。我們鎖定剛性需求客群，當過戶率100％沒有退戶，營收自然穩定，才能持續買地推案。」達麗的經營策略一向不庫存土地，幾乎都是買地即推案，且多採預售案增加周轉率，即使原物料上漲，謝志長也寧可擠壓一點毛利，保證業績穩定流入。中部科學園區有台積電、友達、華邦電、康寧、矽品及巨大等知名企業進駐，去年全年營業額約有8千6百億元。（圖／報系資料庫）謝志長認為，蓋房子除了賺錢，也是累積功德，因此他希望蓋好品質的房子、盡可能提供保固。「我選擇讓達麗掛牌上市，就是對客戶全權負責，讓大家都找得到我。同時，我也想給小孩永續經營的環境。」目前他除了忙於規劃國家強棒二期與飯店推案，也培養2子1女接班，要讓達麗閃耀得既亮且久。
政策打房玩假的？ 預售房市仍周周「爆桌」
最近房市上演資金行情，價量表現都不錯，尤其業者炒紅單的手法更備受爭議，連內政部也無法再坐視，大陣仗展開全台大清查，究竟政策打不打房，被高度關注。不過房市似乎預期，政策打房不會玩真的，最近預售房市依然周周「爆桌」，房照買、舞照跳。今（5）日最新公布的10月份住展風向球顯示，分數升至35.9分，較9月的34.8分增加1.1分，分數創今年來新高，已連續六個月亮出黃藍燈。住展雜誌研發長何世昌表示，近期政府頻頻釋出可能打房的訊息，對業者已產生「寒蟬效應」，但對一般購屋族卻沒什麼影響，10月新建案買氣依然蓬勃，將房市風向球推到今年高點。10月預售屋推案量，降至5百餘億元。新成屋的供給量，則逼近1千戶。至於推案量方面，何世昌表示，10月原是建商推案的傳統旺季，但今年推案卻快速冷卻，推案量反而比9月大減逾150億元。令業者放慢推案腳的關鍵，是近期因部份縣市消保官緊盯紅單交易，其次是各地地政局查處未取得建照、卻違法銷售的預售屋案影響，業者變得謹慎。在新建案來人組數方面，指標案平均34.6組／週，連續二個月減少。至於買成交組數方面，指標案攀升至2.8組，為今年最高。何世昌分析，近來中央頻頻釋出打房的訊息，多數業者怕打房重演，姿態轉趨低調，部份業者乾脆「低報銷況」，主要是顧忌，引起主管機關前來稽查，二來是怕業主調漲底價影響銷售。反觀房市買方，多不認為政府打房是玩真的，買氣未見萎縮，熱門建案照樣爆桌。