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實價登錄蓋牌2/「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價,只是將成本上漲反映在今年售價上,較去年高出約2成,卻遭地政局以偏離市場行情,實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因,承辦科長坦言,「不希望實價登錄變成炒房平台,沒揭露壓力也很大,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。」過去,北市建案也曾有過,成交但實價登錄未揭露的案例,像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」,就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出,刷新區域房價新高,去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露,直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高,且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄,因此決定先蓋牌;不過目前銷售數已過半,地政局今年初決定掀牌,目前實價登錄已可查詢。(圖/黃耀徵攝)另外一件著名蓋牌案,正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」,2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交,打破台灣史上豪宅雙記錄,但實價登錄至今皆未揭露,外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司,屬特殊關係交易,且成交價大幅偏離市場行情,因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則,只要超過估價師認定合理價格的上下2成,皆會被列為偏離市場行情,暫且不公開,等到銷售過半、代表市場認同時,會一次放上實價登錄。他進一步說明,新建案銷售要上實價登錄前,依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報,由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查,後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別,若是價格高於或低於20%,將會被判定為異常價格,暫不會揭露。 北市地政局長張治祥(左)2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任(右)共同簽署合作備忘錄,由估價師協助檢視價格合理性,為實價登錄的正確性進行把關。(圖/北市地政局提供)若遇到類似豪宅案,整批成交價都偏高的情況,地政局則會請更多估價師加入複核,認為有影響市場行情的疑慮,就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映,蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數,鄭益昌表示,如果是北市預售屋的話,民眾可以上「臺北地政找房+」網站,上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數,以及目前實價登錄件數,即便是被列為暫不公告實價的交易,亦會列在已銷售戶數數量中;但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報,實價登錄上找不到紀錄,可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋,就是因為不希望被質疑政府控制房價,所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查,目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大,但不希望實價登錄變成炒房平台,然後失去民眾對實價登錄的信任,所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪,鄭益昌直言,這是吃力不討好的工作,要有一點使命感才做得下去。
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曾發豪語「8年蓋5萬戶北市公宅」!柯文哲踩煞車:再蓋下去怕債留子孫
台北市長柯文哲上任時,發下豪語力拚8年蓋5萬戶公宅,2019年發現太難,改口稱要22年才能蓋完。柯14日出席居住正義論壇時,直言北市6年多來一路猛蓋,目前已蓋1萬8000戶公宅,再蓋下去怕債留子孫,先「停看聽」。柯文哲說,針對公宅,他最近在研究有無更有效的辦法,北市已蓋1萬8000戶,他會要求副祕書長李得全再想一下,最近要開始看公宅的設計營運管理有什麼錯誤,「反省改進是重要的文化」,北市6年來一路猛蓋,現在要「停看聽」,若社宅再一路蓋下去,怕債留子孫,這營運成本要怎計算才恰當。柯說,他跟李得全講過,公宅恐怕將來要用「引導保險業投入10%資金給公共設施」的錢來蓋,因只有銀行、保險業允許50、70年後回本,但建商是不可能,建商5至10年沒回本那一定不幹,公宅也是50、70年後才回本,公宅蓋到現在要停下來想想看。柯說,租金補貼以前是一口價,他的評語是Stupid(愚蠢),這沒道理,應按照家戶收入補貼,所以「房市健全」中,資訊透明很重要,要防止不合理的炒作,必須優化預售屋的交易安全,並建立尊重專業的文化,「不要關在辦公室憑空想像,講老半天都沒用,要推動下去!」法律是給人民遵守、不是參考用,他囉哩八唆講一堆,剩下就給大家討論。柯說,房市要正常運作,否則會干擾居住正義的實踐,時價登錄自2012年8月以來進步很多,但過去總是「猶抱琵琶半遮面」,要公開就乾脆點,別把門號遮遮藏藏,還有的預售屋公布時間有資訊落差,因此今年7月1日時價登錄2.0上路後,就把門牌、地號都揭露,全部攤在陽光下。柯說,政治的核心是執行力,時價登錄重點不是透明,是價格要真的,估價系統自動比對,北市已與不動產估價師公會合作,讓專業估價師實施專業檢核,率全國之先,把資訊揭露頻率從7天縮成1天,但預售屋差異性還是大,解約跟換約不用申報,會有炒作的空間,將影響預售屋市場、房價,如何避免時價登錄網站變炒房平台,是重要課題。柯說,不管大家喜不喜歡預售屋,這還是市場主流,雖有建商跟他吹牛說「我都不賣預售屋,怕增加很多麻煩,我都蓋好直接賣!」他就跟建商說「你了不起,資金很豐富」,怎樣保障購買預售屋的消費權益,是北市關注的重點;另外,檢查契約內容有無應記載、卻不得記載的事項,並讓契約有更好的規範、更好解讀,這都是北市府的重要方向。