海上皇宮
」 祝文宇
愛山林存7萬坪地轉建商 祝文宇：明年房市「這樣走」
愛山林今(9)日舉行法說會，董事長祝文宇表示，愛山林除了代銷外，現在已經多了建設開發和營造收入，目前已開始賺錢入帳，走向建設公司為主的方向。對於2023年房市，祝文宇認為，「量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」祝文宇表示，愛山林過往營業項目以代銷為主，去年將股本增加1.65倍，主要是賺錢的項目開始動作了，這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量，每年營收都有10多億元，應該有很好配息條件，但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用，現在愛山林土地非常多快7萬坪，對公司能回饋的量也非常大，今年把股本從19億調到26億元，接下來還有增資計畫，加上更多營運資金，把手上土地更快變現利潤。愛山林去年合併營收55.21億元，刷新近8年最高，今年受到政府打房政策與央行升息影響，截至2022年第三季前，營業收入32億元，每股盈餘0.57元，每股淨值21.96元。祝文宇表示，今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上，去年銷售共700多億，今年預估600億元左右，「房價因為造價增加不斷提升，前陣子大家把房價升的較快，現在消費者僵持，量會少價會撐住。」目前愛山林線上銷售案量850億元，其中以北市南港「世界明珠」222億元為首，其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元，以北市松山興富發復興北路145億元為首，另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。對於明年市場降溫的疑慮，祝文宇回應，明年度市場會有些競爭，公司都選擇競爭力產品，開價太貴或品質不好都不會參與，手上目前個案都是會動的個案，有市場需求還是會增值。營建個案方面，目前線上預售案共246億元，案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元，目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求，未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明，明年自建案會非常多，但代銷案能當年認列，自建案代銷收入是要跟著完工認列。愛山林總經理張境在表示，自建案營收主要會在2年後入帳，預估每年自建案收入能帶進20~30億元，未來每年代銷營收約10~15億元。愛山林近年推案重壓基隆，祝文宇表示，高雄周邊、台南周邊3字頭，基隆也3字頭，「是要選擇1000萬人口的3字頭，還是200萬人口3字頭重要？」他也提到，台北周邊3字頭剩淡水，A7都要4字頭，基隆到北市只要15分鐘，讓很多年輕人圓夢，3字頭買30坪總價不超過1000萬，有需求價就不會跌，尤其大片社區跟自辦重劃一樣，環境會好，如果是小案，當然會比較困難。祝文宇表示，甲山林過去都是在不景氣大賣，景氣時反而看不到我，「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣，「不景氣時誰還有在動就很清楚，我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」他也強調，今年大家都說房市降溫，事實上因為兩岸問題和選舉，沒有人會看房子，現在選也選完了，才開始安定，很多案子才要蓄勢待發，「北北基供不應求，還會往上，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」
政策幫忙炒房？ 祝文宇：「這4區」房市有泡沫危機
愛山林建設今（30）日舉辦股東會，由董事長祝文宇親自主持。祝文宇示警，高雄、台南、台中、桃園推案量體大，供過於求將有泡沫化危機，「房價高，現在已不是首購市場，錢幣貶值下，目前已是財富重分配的理財市場，不過想要買房保值，還是要挑選物件。」祝文宇表示，現在房價嚇死人，高雄郊區房價賣到一坪35萬元，市區賣50萬元，台南也60多萬元，台中七期到70多萬元，水湳也賣60 萬元，桃園青埔賣50多萬元，「我們在高雄推案賣40萬元就好，怕泡沫後交屋不好交，所以賣便宜。」至於雙北，祝文宇說，三重、板橋等蛋黃區房價盤整，現在還在適應中，汐止、竹圍、鶯歌、基隆等郊區，在價格比較下，覺得蛋白區買得起，反而有較大市場。台北市也因為有新北房價上來後出現比價，有不錯的個案也會有好的反應，除了雙北及新竹以外皆有總量問題，買房保值是好方法，但要選對產品。至於何時會泡沫化？祝文宇以台積電效應為例，科技產業進去後，帶進的工作量有沒有辦法把房子去化，出租不好租或租金很低就會想要賣，造成泡沫，新房沒人要房價就會跌，中古屋就會跌更兇。面對疫情、升息、打炒房大環境挑戰，祝文宇說，前2個月受疫情影響大，公司正常一個禮拜成交20多億元，最差時一周僅成交5、6億元，現在慢慢恢復，反倒是升息影響不大，真正在買房子的還是有錢人，不在乎幾千塊。另外他也提到營造成本漲，現在一般15樓以下RC造價每坪15~16萬，超過15樓又更高，與新潤的合作北士科案造價已經估到每坪20.5萬元。都更變得比以前難做，權變條件不變但造價漲很多，很多都更案都做不下去。政府對於房市的管制，祝文宇也有話要說，他認為最好的方式就是以價制量，「現在都是圍堵政策，導致量縮，價就抬高，現在是外行定政策，是幫忙炒房。」愛山林110年度營業收入達55.21億元，較109年度成長15.56%，營造事業收入主要來自「美麗山林」及「香榭帝寶」，建設事業收入主要來自「海上皇宮」及「中山綻」的房地銷售。本期淨利達11.32億元，較上年度成長24.93%，每股盈餘7.02元。
斥資8億經營不到一年 高雄「海上皇宮」將面臨拆除
香港知名海上餐廳「珍寶海鮮舫」因疫情嚴峻結束經營，甚至在拖往維修途中沉沒，令人不勝唏噓；無獨有偶，台灣高雄開業僅1年就結束營業的「海上皇宮」海上餐廳，停業後荒廢至今已超過20年，外觀內部已殘破不堪，高雄港務分公司考量該船隻長年滯港，且海上皇宮公司均未派員巡檢及定期檢修，影響港區安全、他船停泊權利及港區形象甚鉅，由高雄分公司於現場表示承受意願，並已繳納價金完竣，將辦理船舶委外拆除作業。高雄「海上皇宮」餐廳經營不到一年宣布倒閉，長久累積已積欠高雄港務分公司約3千多萬元停泊費。(圖／高雄港務分公司提供)高雄港務分公司港務處長林文意今天表示，海上皇宮公司的二艘工作平台船，由臺灣高雄地方法院於111年6月14日進行第二次變賣，因無人應買，該船隻俟高雄分公司取得拍定證明及完成點交後，儘速依「政府採購法」辦理船舶委外拆除等相關作業，以維護高雄港區船舶航安。高雄「海上皇宮」餐廳是由兩艘平台船所搭建，分別取名「海上皇宮」及「海上御廚」，統稱「海上皇宮」餐廳，當年曾斥巨資8億元打造。(圖／翻攝畫面)高雄「海上皇宮」餐廳是由兩艘平台船所搭建，分別取名「海上皇宮」及「海上御廚」，統稱「海上皇宮」餐廳，當年曾斥巨資8億元打造，並在2000年5月27日於高雄港第12號碼頭風光開業，由於是全台首座、也是唯一擁有合法經營執照的大型海上餐廳，風光一時；但因陸續傳出經營糾紛等許多問題，不到一年時間就在2001年3月28日宣布倒閉，爾後便長期滯留於高雄港內，後因管理問題遷至旗津港勤管理中心，長久累積已積欠高雄港務分公司約3千多萬元停泊費。
高雄「海上皇宮」成廢墟逾20年 高雄港務公司承接將委外拆除
香港知名海上餐廳「珍寶海鮮舫」是許多港人的共同回憶，還是知名電影《食神》拍片地點，沒想到餐廳因為疫情結束經營，還在送往東南亞維修途中，沉沒於南海西沙群島附近水域，引起外界關注。而在台灣高雄，其實也有一座「海上皇宮」，業者原本想循「珍寶海鮮舫」模式經營，沒想到開業僅1年就收攤淪為廢墟，荒廢在高雄駁二超過20年，近期高雄港務分公司承接權利義務，即將委外將其拆除。根據「ETtoday」報導，高雄2000年時有一艘「海上皇宮」開業，業者循「珍寶海鮮舫」打造，並成為全台首家取得海上營業執照的餐廳；開業時即吸引許多民眾嘗鮮，不過該餐廳經營不到1年就宣布結束營業，倒閉原因據悉主要是因為經營權出現糾紛。因此大約於2001年，海上皇宮停業後就在高雄駁二停靠，並隨著時間流逝慢慢荒廢，由於期間傳出多次遭小偷闖入偷竊金屬線材事件，於2013年被移到高雄港內船渠管制區。報導指出，「海上皇宮」債權混亂，更積欠台灣港務公司高雄分公司超過3000萬，因此一直沒有買家願意接手，也一直無法對其進行處理，直到高雄港務分公司考慮到港內的船舶安全，才決定承接「海上皇宮」的權利義務。目前高雄港務分公司已經繳納價金，待該公司取得拍定證明並且完成點交之後，就會盡速委外進行拆除工作。
520檔甲山林火力全開 明年Q1新竹茄苳自辦重劃區登場
房市520檔推案量能恢復正成長，除329檔延推案量挹注外，疫情趨緩也使建商推案意願增加。甲山林建設大動作召開記者會，520檔期共推出650億案量，董事長祝文宇樂觀看待後續房市表現，不僅提醒全球危機就是財富重分配的契機，更提前透露新竹茄苳4萬坪造鎮計畫正如火如荼進行中，預計明年第一季預售。看好後續房市表現，甲山林今年520檔期祭出650億元新案，其中自建案380億元、代銷案270億元。自建案包括士林60億元「圓山帝寶」、江翠北側重劃區110億元「甲山林帝景」、淡海新市鎮140億元「海上皇宮」、高雄亞灣區70億元「繽海」；代銷案則有土城總銷180億元「金城舞No.5」、江翠北側重劃區52億元「高妍植」、新莊18億元「新泰陽」及三重20億元「河家歡」。新竹市華德福實驗學校已於今年3月舉行動土典禮，預計2021年中後陸續啟用。（圖／報系資料照）祝文宇表示，今年以來，隨著台商滯留台灣以及低利政策，台商積極在台置產，成交量高達以往數倍之多。這次為了救疫情，全世界都在印鈔票，降息、灑幣，結果貨幣貶值，房地產自然是值得關注的投資型商品，2003年和2008年曾危機入市的朋友都感受到機會又來了，「每當出現全球危機，正是財富重分配的開始。」甲山林機構旗下上市公司愛山林建設首度以建商之姿，重磅於全台核心發展區推案，對於旗下自建案越來越多將分散公司銷售資源，祝文宇表示，甲山林不是沒案子做的公司，想賣貴的、產品不好的不做(代銷)，也不會亂搶案，現在都在篩選案子，對消費者要負責任。此次大量推案後，甲山林手上還持有建地近5萬坪土地庫存，其中新竹就佔4萬多坪。祝文宇透露，即將在新竹茄苳推出16萬坪自辦重劃區造鎮計畫，目前申請執照中，重劃區裡的新竹市華德福實驗雙語學校已開工。甲山林新竹茄苳自辦重劃區位於新竹縣市交界，距離茄苳交流道出口約100公尺。據了解，該重劃區為甲山林與宏國集團合作，總面積共16萬坪，8萬坪為公共設施，甲山林與宏國各持有4萬坪土地。甲山林總經理張境在說明，整區從基礎建設重新整理，預計年底前完成水電瓦斯汙水等5大管線，且會先以靠近華德福實驗學校的地塊做開發銷售，產品有30-50坪大樓、70-100坪別墅，預計明年第一季預售。