法拍移轉量
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投資客翻車？全台法拍量增1成 專家：高槓桿+找嘸「接盤俠」
住商機構觀察內政部統計，全台2024年上半年法拍移轉棟數達1,840棟，全台法拍量年增1成，六都中以新北市法拍移轉量達329棟最高，年漲幅44.9%，其次為高雄270棟，年增26.8%。專家分析，高槓桿加上升息，又找不到「接盤俠」，南部有投資客「翻車」、小建商周轉不靈所致。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，法拍移轉量被視為房市景氣的反向指標，但今年上半年法拍移轉量與2009年有統計以來歷年相比，仍處相對低點，僅高於2023年，惟整體違約率仍不高，市場體質仍健康。至於國內法拍量出現增加，她認為，主因是自2022年以來進入升息循環，尤其3月央行再度升息，當部分購屋人負擔加重，加上超額槓桿，又找不到「接盤俠」，就可能讓愛屋淪落法拍市場。觀察六都法拍移轉量，僅新北、高雄市與去年相比出現增長，其中新北市上半年度移轉棟數達329棟，為3年來同期最高。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，南北兩大都會區同時出現法拍案量成長，主要有2大原因，一是兩市同為房市熱區，其中新北上半年新案量爆出歷史巨量，高雄市則憑藉半導體產業議題吸引各路建商進駐，推案量巨大區域，適逢近期政府推出選擇性信用管制與升息措施，小型建商周轉不靈，即可能出現部分法拍量體；二是兩大都會區近期重劃區議題濃厚，吸引投資族群置產，但當央行升息，致使高槓桿族群提前「翻車」。賴志昶認為，全台此次法拍案量增加，搭配近期屢傳銀行房貸水位已滿、全球股災等消息，有「山雨欲來風滿樓」的局勢，惟在高房價時代，且法拍釋出案量仍處低水位，買方要到法院撿便宜恐也不容易，且法拍有難辨識屋況、需準備底價2~3成保證金、得標需7日內繳清尾款等條件，建議有意進場者，需多詢問銀行貸款條件，且探訪鄰里了解屋況，才能保證買到適宜的法拍物件。
利率走低＋房地合一稅 法拍屋移轉創19年來新低
在房市火熱時，法拍屋曾是小資族成家圓夢管道之一，但隨著利率走低及房地合一稅制實施，法拍屋占所有移轉件數的占比直直落，去年0.8％創19年來新低，今年前4個月也仍持續減少中，由於購買法拍屋有前置金額龐大等風險，業界提醒民眾若想買法拍屋應更小心謹慎。內政部資料統計，去年全國法拍移轉量僅4248棟，創下2003年有統計以來、近19年的最低量，全國法拍移轉量在2003年SARS疫情發生期間時，1年法拍移轉量就高達將近5.8萬棟，占所有移轉件數高達11.9％，隨後，法拍屋對所有移轉件數的占比率逐年減少，2012年占比降到個位數的9％，近年雖有COVID-19疫情發生，但法拍屋件數仍直直落，去年占比更降至小數點以下的0.8％。法拍屋件數跌跌不休，今年前4個月統計持續走低，僅有1322棟，與去年同期的1593棟相比，大幅減少17％、近2成，主要都會區普遍法拍移轉量也都僅100~200件。依官方統計，1至4月六都法拍移轉棟數，與去年同期相比，除桃園和高雄有些微增加外，其餘四都均減少，其中以新北減少幅度最大，達3成8。若以今年前4月六都法拍移轉棟數總數271件來看，新北就占了一半，達131件。對此，屋比房屋總經理葉國華指出，2003年全國法拍移轉量在占所有移轉件數的11.9％，也就是當時每10間房子過戶，就有超過1間以上是法拍屋，市況相當慘烈。隨房市復甦，法拍移轉量一路走低，即便2014年台灣房市反轉，但在房價回檔空間有限下，全國法拍移轉量也沒有明顯走高。葉國華指出，法拍移轉量低顯示房市穩定、違約狀況有限，最近幾年台灣房市一片火熱，貸款違約流入法拍市場的物件數量自然也不多。尤其是近年來在全球QE、低利率、投資台灣3大方案等利多因素的影響下，台灣房市的交易價量持續走高，部分急需變現的屋主只要開價合理，找到接手的買方並非難事，因此流入法拍的物件自然愈來愈少。寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍數量一直逐年減少的原因，除了不動產貸款利率維持在低點，另外就是政府實施房地合一稅制，造成投資客習慣改變，過去投資客可能持有很多房屋進行槓桿操作，物件多時，資金出點小狀況就被查封拍賣，如今受制房地合一稅規定，持有房產年限太短將被課以高稅率，投資客同時操作件數下降，被斷頭的風險相對比較小。雖然今年前4月房市市況還算穩定，葉國華也提醒，隨今年以來聯準會加速升息，台灣也開始升息腳步，導致購屋族群的房貸負擔已開始加重，這將是下半年房市變數之一。而且，目前房市還有政府打炒房與新冠疫情干擾等變數存在，下半年房市違約率與法拍移轉量是否增加，將是市場關注的焦點。葉國華表示，通常法拍屋的價格會比市場價低上1~2成左右，不過，近年房市熱，法拍價格已經與市價差異不大。購買法拍前置金額龐大，除要繳交20％~30％的保證金外，順利得標後還要在7日內繳清全部屋款，雖然目前部分銀行有提供「法拍屋代墊款」的業務，但是利率普遍不低，想買法拍屋的民眾要特別留意。