永虹集團
」 春大直商場接力賽2/豪宅聚落8年3家商場關門 生存者多具備「這條件」支撐
豪宅、名人、米其林餐廳齊聚北市大直美麗華商圈,含金量不輸給信義區、大安區,卻不時傳出商場歇業,令外界質疑大直消費力。經營2年多的「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎接受CTWANT採訪直言,「大直相當具有潛力,但客群也非常特殊,經營商場具有很大挑戰性!」尤其承租營運的商場,在租金壓力下,因急於追求利潤難以做出特色,較易淘汰出局。2005年大直家樂福開幕,隔年愛買跟著進駐,在遠東集團董事長徐旭東的剪綵下,3600坪的賣場喊出5星級的購物空間,瞄準大直頂級客,預計年營收挑戰18億元;沒想到人潮不如預期,每年上億元的租金,讓營業額持續赤字,10年後合約到期,房東不願調降租金,愛買也毅然決然不再續約,於2016年退出市場。愛買退出後,房東宏泰建設又將建物轉租給ATT,主打親子育樂的大直ATT於2018年12月開幕,但在經營上也踢到鐵板,除了開幕1年就碰上疫情,家庭客集中在周末的消費型態成為一大挑戰,最終以台北捷運環狀線北環段將在2024年動工,工程期長達8年以上為由,營運至今年5月7日。美麗華2004年開幕,帶著北市唯一的摩天輪光環,帶動附近商圈發展,坐擁捷運站前第一排地利之便,在大直商場洗牌下,始終屹立不搖。(圖/黃威彬攝)而原本擁有B2至4樓規模的美麗新廣場,也因2021年房東長虹建設回收2~4樓商場改建成商辦,曾一度傳出與餐廳業者引發合約糾紛;而商圈內唯一僅存的量販店家樂福,則因房東大陸建設打算收回改建商辦,也已於2022年結束營業,成為8年內第3家關門的商場。大直商場開開關關,讓不少人對大直的消費力產生懷疑。據財政部綜所稅申報資料統計,大直美麗華商圈周邊家戶平均年收188.8萬元,比起台北市平均的106.9萬元高出近8成,周邊豪宅聚落最具代表性的「西華富邦」,住著台積電創辦人張忠謀、和泰興董事長蘇一仲家族、窗簾大廠億豐莊錫榮兄弟、印尼紡織大王宋良浩家族、聯華神通集團董事長苗豐強夫婦及萬豪酒店劉家、富邦蔡家等,消費力不成問題。對於大直ATT歇業,疫情間開幕至今2年多的「春大直」執董楊國鼎大嘆可惜,他分析,「美麗華共2.5萬坪商場面積,鎖定全客層,家庭客、親子都吃得到,大直ATT的定位與美麗華重疊,在量體不及美麗華及地理位置未緊鄰捷運的先天條件下,不論想複製信義ATT的成功模式,或者要和美麗華直球對決,都不容易。「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎直言,大直招商非常困難,也因為大直客群特殊,商場需具有一定特色,才能同時滿足區域客並吸引外來人潮。(圖/黃耀徵攝)就楊國鼎觀察,ATT在疫情中也很努力想突破困境,像是1樓引進12個動漫品牌打造「新娛樂動漫特區」,試圖從親子客群調整為年輕娛樂族群,找出自己新的特色,「雖然動漫主題做得很好、很完整,但是卻又碰上2個問題,一是動漫主題與區域定位不符,二來與樓上親子、嬰童用品及高檔餐廳定位出現衝突。」忠泰集團副董李彥良也說,大直商場過往都是目標客群鎖定在親子甚至普羅大眾,不是特別聚焦,也沒有特色,正面講是全台北市都是客人,但反過來說,所有北市商場也都是對手,沒有目的性的消費動機,很難吸引區域以外的客群來到大直,但要做出特色,又必須面對相對小眾,挑戰經營者願不願做這樣的投資。儘管前輩一個個慘遭滑鐵盧,楊國鼎仍認為,這並不代表大直消費力有問題或商圈無法經營,「北市少有這麼完整可開發的土地,又有這麼多大型、有實力的集團看好並長期持有,沒有發展不好的理由;只是在地價很貴、成本很高的情況下,怎麼轉換成實際營業額,很有挑戰。」放眼望去,目前存活於市場的「美麗華」、「春大直」、「虹光LIVE」,以及即將試營運的「忠泰樂生活」,都是地主自地自建、自行招商營運,就算疫情中業績差強人意,仍能勉強生存;然而承租營運商場的,在龐大租金壓力下,恐因急於追求利潤導致難以創造特色,最終遭淘汰出局。
商場接力賽3/疫中招商困難像被店家「面試」 這業者硬氣自創6餐飲品牌
北市大直生活圈自成一格,商場營運最大的挑戰是「招商」。開業2年多的「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎接受CTWANT採訪,親吐招商就像「被面試」,想找到「對頻」且有意願的品牌進駐,成功率極低;即將開幕的「忠泰樂生活」忠泰集團副董李彥良在挑不到適合廠商下,自創6個新餐飲品牌突圍。一個平日中午,位於北市大直樂群三路、米其林大道上的「春大直」商場陸續湧入用餐人潮,投資經營的永紅集團執行董事楊國鼎帶著CTWANT記者一一介紹去年才完成櫃位調整、位於1樓的主廚市場特色店家,每一家都是辛苦招商而來。2020年9月,永紅集團在台北首次插旗經營商場,沒有強而有力的品牌加持,又碰上疫情,讓他形容,招商就像去「面試」。大家都說大直招商困難,被問到這問題,楊國鼎不諱言「是非常困難!」他苦笑說,2020年招商時,就連內部主管也擔憂,「路上怎麼都沒人」;2022年4月進行1樓櫃位調整時,疫情間大家都在觀望,有些企業已經受傷,先求能活,而非擴張,「我們花很多時間了解品牌,談過的品牌也不計其數,但是最後成功率非常低。」「春大直」引進多家特色店家,圖左為「逢野八百屋」,除了水果甜點,還有販售許多頂級水果禮盒;右圖為「SAKEMARU」,比起國際知名品牌清酒,日本老闆阿部太一更推薦台灣民眾認識散布日本各地、年產2萬瓶以下的小酒造。(圖/黃耀徵攝、春大直提供)楊國鼎解釋,找進駐對象時,團隊是不厭其煩網羅覺得真的很好的品牌,而非有很多客人或很高的知名度;同時,對方也會評估可行性、品牌調性適不適合,「不是努力就會成功,大家有沒有共同語言、想的是否一致,理念不同,叫他來開店最後是雙輸。」目前「春大直」還有幾個櫃位「等待有緣人」,但楊國鼎不求快,求的是「對頻」,「這裡每家店的老闆都具有『職人精神』共同點,初衷是要把事做好,賺錢只是伴隨而來的結果。」也因為商場與店家以「質」為優先的經營理念相近,讓楊國鼎非常滿意改裝後的1樓主廚市場,「在這裡可以以最實惠的價格買到媲美隔壁RAW、態芮等米其林餐廳品質的高檔食材,也可以坐在吧檯現場享用。」他邊走邊介紹,像是「和牛研究室」販售日本近江牛各部位冷藏肉及調理包,還能在全台首家魚舖立吞店「瞞著爹」點盤生魚片,配上隔壁「SAKEMARU」的清酒,坐在吧檯和日本老闆喝上一杯,讓這裡的氛圍和一般商場截然不同。楊國鼎形容「美麗華」、「春大直」、「忠泰樂生活」就像三兄弟,彼此不會是競爭關係,還要一起把餅做大,吸引更多人潮。(圖/黃耀徵攝)與「春大直」隔著一條街對望的「忠泰樂生活」,集團副董李彥良的招商也獨樹一格,「別人招租是從租金高的挑選,我們是從有魅力的找起,有魅力才能撐的久。」李彥良先是挑選忠泰旗下的餐飲品牌進駐,形成集團餐飲旗艦店的大集合,同時也物色外面適合的品牌加入,沒有達到心中標準的雖仍會婉謝,但頂著「忠泰光環」招商是否就一帆風順?李彥良坦言,疫情間招商大家還是比較保守,要找到合適且有意願的不容易,「一些品牌連台北市區展店都不敢,更何況要越過一條河,所以我們自己來開!」像是商場5樓一處挑高9米、擁有大面採光的漂亮轉角,卻沒有找到認為具有指標性的品牌進駐,於是李彥良乾脆為這個區域,創造出符合相對氣質的新品牌「明粵」高檔港式火鍋,他還請到日本建築大師隈研吾為空間設計,不惜成本也要妥善利用每處空間,「我們是生活產業,本來就不該用商業邏輯判斷,否則會陷入為了利益導向而捨棄魅力。」據了解,他為了「忠泰樂生活」新創了6間餐飲品牌。李彥良說,以前根本沒有人認為大直會有高檔餐飲進駐,直到「教父牛排」2013年在大直開幕帶來了成功案例後,引起一票明星餐廳匯聚,「大直需要的是先行者,有人把這個局打開來,我們先把基本盤做起來,吸引更多好店家、商場更有信心在大直開店。」他也透露,未來在大直還計畫至少會有4個樓層的大型商場進駐,也不排除整棟都做商場,「不過這得等到1年後評估忠泰樂生活的經營成果,才會知道下個計畫如何執行。」面對忠泰商場來勢洶洶,楊國鼎老神在在,「忠泰樂生活裡芬蘭設計師創立的Marimekko,以藝術印花聞名,是我非常喜歡的品牌,德國米其林主廚Thomas Bühner開的La Vie 睿麗,我也喜歡,但就算再厲害也不可能每天吃。」「彼此客人是同一掛的,忠泰開了反而是好事,希望一起為大直加分,吸引更多人潮。」最令楊國鼎擔憂的,反而是南港占地4萬坪、預計今年完工開幕的南港LaLaport,量體比美麗華、春大直、忠泰樂生活加起來還要大,「大直和南港將出現板塊拉力,如何藉由彼此量能鞏固起大直的商業板塊,才是必須思考的課題。」南港LaLaport占地4萬坪,預計今年完工開幕,未來大直商場不僅要面對信義計畫百貨一級戰區,南港商場崛起也形成另一股拉力。(圖/周志龍攝)