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賣壓來了！1.1萬降價屋傾巢而出 「這2都」量增5成以上
房市接連在限貸、第七波信用管制後，導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加，促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察，8、9月的降價屋明顯增加，目前全國待售屋至少有11,186件降價，又以高雄、新北單月逾2,000件最多，量增5成以上。根據樂屋網統計，2024下半年降價待售物件狀況，自6月起全國就有9,052件降價屋，7月也有9,920件，到了8月已突破萬件來到12,005件，至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件，增幅達到23.57%。以七大都會區來看，6月原本以台中市有1,744件降價屋最多，高雄市1,659件居次，但7月開始改以高雄市1,931件最多，新北市1,780件居次，不過台中仍有1,689件降價屋，賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加，高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠；台中市8月達2,226間居次，但到9月稍有去化降到1,959間；反倒是新北市8月也有2,117間降價屋，但9月又增加至2,214間居次，屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數。洪安怡進一步解釋，從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法，對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。
南北買房差異出爐！天龍人在意「車位」、最愛「這種物件」
不同縣市的購屋偏好有差異嗎？根據樂屋網統計關鍵字發現，北部買方較為在意平面車位、獨棟等，南部買方則更喜歡平房。樂屋網分析，北部車位稀缺，如果待售物件有附車位，對買方更具吸引力，而一層一戶獨棟房出入單純、開窗多，也成為熱門物件；南部買方則是偏好有房有地的平房，居住空間大，也更舒適。樂屋網依據自家網站刊登的待售物件，針對物件上描述的房屋特性，整理出多達40組的字組，如「廁所開窗」、「有露臺」、「雙衛浴」、「景觀宅」等，並將這些字組做成「買屋特色標籤」，標示於物件內，只要使用者點擊該標籤，就能顯示更多同類型的房屋。統計今年上半年使用者點擊標籤的狀況，結果買方點擊最多的分別是「平面車位」、「獨棟」和「平房」；細分成8大都會區更發現，雙北買方較在意的是平面車位、獨棟，中南部則是更喜歡平房。樂屋網調研中心經理洪安怡表示，雙北地區人口稠密，又有很多早期的老舊住家沒有規劃足夠車位，使得「平面車位」成為該區買家最關心的特色之一。此外，北部縣市買方也偏好獨棟房屋，洪安怡説，這邊講的獨棟，多半是單一棟，一層一戶的公寓或華廈，這樣的住宅通常位處市區精華地段，戶數少且出入單純，也因為是獨棟，開窗面較多，採光通風佳，也較能避免左右鄰居的干擾。相較之下，中南部買方更偏向選擇平房，洪安怡解釋，這裡指的平房，多數是指獨棟透天，而傳統購屋觀念的確偏好有房有地的住宅，這樣的選擇，與其說是買房子，不如説是在買土地，再加上平房只有一層樓，價格不比獨棟透天來得高，將來要改建也更容易，還有不需爬樓梯，對長輩也有一定的吸引力。值得一提的是，新竹縣的買方特別關注「近高鐵」的物件，洪安怡表示，因為台灣高鐵新竹站就座落於新竹縣的買房熱區竹北市，當地亦有不少人仰賴高鐵通勤，因此會優先找尋近高鐵的住宅，考量住家與高鐵站的距離。
行政院推出3萬元房貸補貼 房仲業者評：將轉為替代性消費
近年房價飛漲，又碰上疫情攪局，行政院體恤民眾繳納房貸困難，推出房貸補貼方案，每戶補貼3萬元，期望能幫助中低薪房貸族。不過「樂屋網」翻出內政部數據顯示，近3年來全台購屋貸款違約狀況並無惡化，房貸「斷頭族」其實越來越少，評估這次政府對房貸的補貼應該會轉為其他替代性消費，對房市無顯著影響。內政部16日時在行政院報告「落實居住正義政策精進方案」，並提出草案，根據草案內容，《中產以下自用住宅貸款戶支持方案》以112年2月28日為基準日，針對僅有1筆自用性質的購置住宅貸款，家戶所得120萬元以內，且原始核貸金額台北市850萬元以下，其他縣市700萬元以下，方可申請。申請核定後一次性撥付，金額為每戶3萬元，預估將有55萬戶受惠。「樂屋網」引用內政部資料表示，其實疫情肆虐3年來，台灣民眾房貸繳納的困難情況其實並未增加，甚至呈現下降趨勢，近3年已下降4成的數量。若看購屋貸款違約率，更是一路下降從未回升，從2020年第1季落在0.17％，到去年第3季停留在0.07％，是從2007年該數據有紀錄以來的歷史新低，由此可知，近3年來，全台購置住宅貸款違約率狀況並未惡化。樂屋網調研中心經理洪安怡表示，3萬元的補助連仲介費都不夠出，除了能協助到真正有房貸繳納困難的「房貸斷頭族」外，其餘可能將被房貸族拿去作替代性消費，總體來說對房市很難起到什麼影響。不過此政策是新內閣上任後首波政策牛肉，可視為探測未來房市政策的風向球，後續可再觀察是否有更多房市政策釋出。
央行升息半碼 千萬房貸族每月增加2400元「一年少一支iPhone14」
房貸族負擔又要加重了！央行今(22)日公告再升息半碼，總計今年央行共升息了2碼。以1000萬元的房貸金額、攤還30年計算，房貸族今年累計每月可能多支出2,400餘元，一年累計下來相當於一隻iPhone14的手機，面對升升不息的利率走勢，購屋人的荷包都相對有感。依央行最新數據資料，截至今年8月，5大銀行（台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行）新承做購屋貸款利率為1.729%，此次重貼現率提升，預估接下來新承做購屋貸款利率可能會來到1.867%。樂屋網試算，1000萬元的房貸金額，攤還30年，若以今年2月新承做購屋貸款利率1.367％計算，採本息平均攤還，每月房貸約33,878元，總利息為219萬元；但如果利率上升到1.867%，每月房貸為36,301元，總利息成長到306萬元，合計今年以來，每月房貸需多支出2,423元，總利息更是增加87萬元。樂屋網調研中心經理洪安怡指出，攤開歷年利率變化，前次進入升息循環已是10年前，從2010年6月起開始，當時2年連5升，重貼現率從1.25%來到1.875%，共升息2.5碼，但這次光1年內已經升息2碼，調整幅度比前次更劇烈，也打亂不少人的購屋計劃，「央行升降息牽一髮而動全身，今持續猛烈升息，房市要再現春燕，恐怕真的只能等到明年春天。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，這波升息對於房市有相當影響力，近期所做的問卷調查中，有將近4成的受訪者會因為升息而減少購屋預算，「預料國內的利率若持續走升，對於未來房市影響會越來越明顯。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待，至於價格部分，央行雖不使用打房政策，但持續採取提高存準率1碼，讓銀行資金成本大幅提高，迫使銀行緊縮銀根，放貸趨嚴下，「房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。」不過也有人持不同看法。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴認為，「這次溫和升息應該是短空長多，對房價影響預期也不會太大。」在景氣下滑的過程中，很多國家經濟將受到嚴重挑戰，而台灣長期因為有強勁的科技實力、出口量能，再加上台灣疫情趨緩、國境即將解禁，也會帶動內需市場，與其它國家比較相對穩定。周鶴鳴指出，美國聯準會9月升息3碼，市場或許有震盪，但都在預期中，其實要關心的應該是聯準會是否有長期緊縮的態度。如果後續還有激烈的升息緊縮政策，也許物價可以下降，但短時間內景氣和消費都會受到考驗。周鶴鳴也提到，這次央行未祭出第五波信用管制手段，主要評估台灣的通膨情勢相對平緩，且下半年房市降溫，所以即使進入升息循環，央行的調整步調仍不躁進，使利率調升對房市的干擾趨於溫和。
台灣人近3年購屋偏好曝光 中壯年偏好3年內新屋6旬轉念中古屋
樂屋網統計聯徵中心近3年全台新增房貸資料，發現屋齡未滿3年的新屋貸款筆數最多，占總體3成以上，且60歲成為分界點，60歲以下各年齡層購屋以新成屋為主，60歲以上則偏好30年以上老屋。專家分析，年輕買方寧願花較多的通勤時間上班選擇稍遠一點的新屋，而高年齡者購屋分兩種，較有財力的會挑選發展成熟精華地段，屋齡自然較高，也可能因貸款條件較差，因此多選擇購買總價相對低的老屋。聯徵中心資料顯示，2019~2021年共新增50.9萬筆住宅貸款資料，其中又以屋齡3年內新屋貸款筆數最多，達15.4萬筆，占30.4%；其次是屋齡30年以上的房屋，約10.9萬筆貸款，占比達21.4%。進一步分析年齡層，除了60歲以上的貸款人較偏好屋齡30年以上的老屋外，其餘年齡層都是壓倒性以「新屋」為優先選擇，尤其是20~30歲的8年級生，約有3成6申貸新屋，比率為各年齡層之冠，可說是最「喜新厭舊」的族群。樂屋網調研中心經理洪安怡表示，相較老屋，新屋不只貸款容易，在貸款成數或利率上，也可能有較好的條件。新屋不需重拉管線，整修、裝潢費上都比老屋來得便宜；且因為是第一手屋主，也不會有凶宅等問題，休閒設施通常又比老屋完善；停車位也較老屋所在區域充足。不過新屋也有缺點，洪安怡指出，新屋公設比普遍在30%以上，坪數單價高，不但稅金可能因此較高，同樣的購屋金額可能比中古屋的居住空間更小，或地點離市區更遠、得花上更多通勤時間；另外入住後更有可能面臨周遭鄰居同時裝修的噪音干擾等。對於高齡族群偏好購置30年以上老屋，屋比房屋總經理葉國華指出，高齡族群普遍勤儉、買東西注重實用性，老屋公設比低，坪數實在，自然深受長者喜愛。許多老屋坐落在發展較早、基礎機能完善的精華區，這些區域房價普遍不俗，對於有一定財力的高齡族群來說，負擔精華區的房價較年輕人也更容易。其次，精華區老屋即便未來不住，也出租容易，還有都更之潛力。最後，還有的老年人沒多餘存款，能取得的貸款條件較差，因老屋與新屋相比，總價更加親民，因此也會選擇老屋。葉國華提醒，雖然老屋有不少優點，但仍有屋況欠佳、無法滿足居住需求等狀況存在，長者購入前還是要多評估。以屋齡來說，老屋若屋況不佳，入手後往往還需要投入大量金錢去修繕與維護，修繕費用與購屋總價相加後，並不一定會比新屋划算。此外，有不少老舊公寓，因沒有配置電梯，也不利於年長者日常出行，因此建議高齡族群應實地勘察後，結合自身往後可能需求，再作出決定。
疫情大爆發台北市為重災區 4月中古屋預約看房數下滑2成6
這一波本土疫情大爆發，台北市更淪為重災區，中古屋市場的人氣，也跟著下滑！樂屋網今（10）日公布最新統計，今年4月中古屋市場的人氣，相較上月，全台預約看屋數下滑1成5。其中，又以台北市首當其衝，月減近2成6，其次為桃園市月減近2成。樂屋網分析，受疫情升溫衝擊，買房最初期的線上找屋動能也趨緩，再加上升息訊息與政策打擊等影響，今年房市交易量能應會呈現萎縮。樂屋網統計，今年4月中古屋買氣，相較上月，全台訪客數略為下滑4％，全台預約看屋數，則明顯下滑15％。在六都之中，跌幅最大的是台北市，月跌幅達25.9％，其次是桃園市，月跌幅達19.6％，台中月跌幅為18％排名第三。樂屋網調研中心經理洪安怡指出，目前疫情衝擊最大的莫過於北部地區，尤其是台北市和桃園市；台北市因疫情升溫，連出門採買購物的人潮都明顯稀少，願意出門看屋的買方自然更少，而當地屋主資金尚可支撐，心態仍高不肯降價，但買方同樣忐忑不敢輕易出手，加上自住客預算有限，買賣雙方明顯出現僵持。
燒烤店空汙2／不只油煙擾民！網美店防火巷堆雜物 鄰長：蟑螂老鼠滿地爬
台北市房價高昂，尤其捷運站附近更是寸土寸金，本刊卻接獲投訴，位於忠孝新生站附近的知名燒肉店「佐藤精肉」，自從開業以來，街坊鄰居開始沒好日子過，每刻都需與惱人油煙、灰燼共存，花了畢生積蓄買來的家，卻沒有任何生活品質而言，目前超過50名住戶連署，希望相關局處能積極介入處理，讓燒肉店搬遷至別處合理位置。「一家烤肉萬家香」是耳熟能詳的廣告詞，但對居住在台北市中山區八德路一段82巷內的住戶來說，卻是個多年來都無法擺脫的夢魘，由於住家附近開了燒肉店，每到營業時間，總是油煙亂竄，家中布織品、衣物、家俱上，充滿了烤肉味道，甚至還染上薄薄一層灰燼。「我的衣服都不能晾在陽台，因為一拿出去，收起來時，就都是烤肉味和灰塵，根本等於白洗。」當地住戶阿香（化名）說道；除了油煙、灰燼問題，住戶們還控訴，自家防火巷內，被燒肉店堆滿營業用的器材，器材上殘留的油汙、殘渣，根本是滋生蟑螂、老鼠的繁殖天堂。「只要晚上往防火巷看進去，地上滿滿的都是蟑螂、老鼠，衛生真的很差，看了就反胃。」當地鄰長阿明伯（化名）說到，遍地的「小動物」讓附近居民叫苦連天，也擔心導致疾病傳播，公共安全問題更是民眾心中的最大隱患。「防火巷裡面都是器材，有的時候還停滿下面店家工作人員的機車，救護車、消防車根本進不來，我們住戶的生命安全真的有人在乎嗎？」另名住戶L小姐說到，除此之外，L小姐還說防火巷的蟑螂老鼠，常會跑到家中，造成她的兒子一直向她抱怨，希望能夠快點搬家。不只油煙、灰燼是住戶們的噩夢，防火巷內堆放的營業用器材、食材、廚餘，讓巷內孳生大量蟑螂、老鼠，更嚴重影響消防車、救護車進出。（圖／讀者提供）還有1戶原本住在燒肉店前方的L先生，原本一家人都相當喜歡這裡的便利性，但自從燒肉店開始營業後，大量的油煙從後方陽台竄進屋內，「我們只能把門窗緊閉起來，經過多次檢舉，燒肉店的油煙問題仍然沒改善，而且我們都只能等到晚上9點多，燒肉店打烊之後才能洗衣服。」由於L先生的太太是專職主婦，但每日家中窗戶只能緊閉，導致L先生的太太身體開始出現不適，但卻找不到病因，而心裡也出現抑鬱的狀況，最後只能將房子以低於市價賣掉，另覓新的住所。本刊調查，根據「樂屋網」的實價登錄資料，此處近2年的平均成交單價，每坪約106.8萬元，而又根據住戶們每戶的坪數不等，每戶約2000萬元到5000萬元不等，但花了大錢，卻沒得到應有的生活品質，讓住戶們大感委屈。對此，房產專家SWAY表示，燒肉店在住商混和區開業，若嚴重影響附近居民生活品質、營業收入，就屬於嫌惡設施，民眾除了可以向環保局等相關局處檢舉外，也建議和店家積極溝通，討論出雙方共贏之道。而類似案例也發生在經營逾50年的永和樂華夜市，由於緊鄰夜市的2棟大樓住戶，抗議伴隨夜市而來的噪音、廢氣，影響周遭居民的安寧，2015年，住戶們聯合提起行政訴訟，要求撤銷樂華夜市的營利登記許可，而最後行政法院判住戶們勝訴。然而，新北市府為此介入協調，希望找出夜市與居民的共存之道，以勸導代替取締，最後在雙方的努力下，終於平息附近住戶不滿的聲音，讓永和樂華夜市繼續飄香。永和樂華夜市住戶曾強烈抗議噪音和廢氣等汙染，經新北市府的輔導整頓及住戶、夜市管委會積極溝通下，終於共創雙贏局面。（圖／報系資料照）而針對民眾控訴，台北市無黨籍議員徐立信表示，目前有拿到住戶們的連署書，未來將會協助住戶們向店家溝通，同時也會緊盯相關局處的處理進度，希望能盡快還給住戶們應有的生活品質。對此，本刊致電佐藤精肉，店員表示店長、老闆並不在店內，但公司確實有接到附近住戶投訴，不過上個月，已經斥鉅資加裝處理油煙設備，「我們現在整個3樓都擺放淨化油煙設備，應該未來不會有這種問題。」而針對後巷雜物，該店員表示並不清楚，本刊留下電話，盼店長、老闆能夠回電，但截稿前未獲得近一步訊息。本刊也致電台北市環保局，連姓大隊長表示，確實接獲相關檢舉，而局處人員獲報後，都有到場輔導該燒肉店，該店家去年年中，有更新排煙設備，將油煙遷至屋頂排放，未來若又接獲相關檢舉，將會持續勸導、輔導該燒肉店家。
中古市場預約看屋年增36% 打炒房釀預售屋拋售年增64%
2021房市好夯，依據樂屋網站上數字顯示，去年總體中古屋市場表現暢旺，相較2020年訪客數增加2成以上，預約看屋數更大增逾3成6；此外，賣方轉拋至中古市場的預售屋物件，也於去年12月來到高水位，年增率高達64%，評估預售屋禁止換約修法若逐漸明朗，預售屋拋售件數有機會再創一波高峰。依據樂屋網站上數字統計，去年12月無論是訪客數或網路預約看屋數，相較前月份皆下滑約1成，但相比前一年度同期仍是呈現正成長，綜觀去年整體中古屋網路買氣，相較2020年訪客數提升21.6%，預約看屋數則增加36.5%；細看逐月表現，3月曾有一波小高峰，隨著疫情升溫而逐步下滑，5月跌至2021年最低點，之後再反彈回升，9月、10月衝到去年最高，之後又略為下滑。樂屋網站上刊登預售屋物件數變化，去年5、6月突破1萬多件，後來數量微微往下但仍維持在9000多件，到了11月又出現第二波高峰，12月底物件數為10,936件，年增率高達64%。（圖／樂屋網提供）樂屋網總經理蕭政華指出，由於不少買方期望國曆年底前買到房子，好在農曆過年前入住，房仲業者則因績效考核、獎金制度與營收考量等，也想在國曆年底前成交，從成交時間往前回推，買方至少要在8、9月就開始進行上網找房，才有機會在當年進行後續實體看屋及成交，因此網路找房的行為多半會在9月、10月出現一波高峰，12月降溫亦可預期，且降溫但仍有餘溫，因此年增率仍是呈現成長。此外，樂屋網觀察站上屋主或仲介刊登的預售屋物件數變化，去年5、6月達到一波高峰，物件數突破1萬多件，後來數量微微往下走，但仍維持在9000多件的水準，到了11月又出現第二波高峰，12月底物件數為10,936件，年增率高達64%。樂屋網指出，過往站上賣方轉手的預售屋件數大概維持在3、4千件左右，但從2020年10月內政部大動作稽查預售屋，站上待售的預售屋件數就明顯上升，儘管12月9日官方拋出擬修法禁止預售屋換約，引發市場譁然，但拋售的預售屋件數仍維持在去年高水位，評估是因為草案尚在討論階段，賣方尚處觀望，倘若今年修法進度明朗，有可能在新政上路前，再湧現一波拋售高峰。