楊國鼎
」 春大直 楊國鼎商場接力賽2/豪宅聚落8年3家商場關門 生存者多具備「這條件」支撐
豪宅、名人、米其林餐廳齊聚北市大直美麗華商圈,含金量不輸給信義區、大安區,卻不時傳出商場歇業,令外界質疑大直消費力。經營2年多的「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎接受CTWANT採訪直言,「大直相當具有潛力,但客群也非常特殊,經營商場具有很大挑戰性!」尤其承租營運的商場,在租金壓力下,因急於追求利潤難以做出特色,較易淘汰出局。2005年大直家樂福開幕,隔年愛買跟著進駐,在遠東集團董事長徐旭東的剪綵下,3600坪的賣場喊出5星級的購物空間,瞄準大直頂級客,預計年營收挑戰18億元;沒想到人潮不如預期,每年上億元的租金,讓營業額持續赤字,10年後合約到期,房東不願調降租金,愛買也毅然決然不再續約,於2016年退出市場。愛買退出後,房東宏泰建設又將建物轉租給ATT,主打親子育樂的大直ATT於2018年12月開幕,但在經營上也踢到鐵板,除了開幕1年就碰上疫情,家庭客集中在周末的消費型態成為一大挑戰,最終以台北捷運環狀線北環段將在2024年動工,工程期長達8年以上為由,營運至今年5月7日。美麗華2004年開幕,帶著北市唯一的摩天輪光環,帶動附近商圈發展,坐擁捷運站前第一排地利之便,在大直商場洗牌下,始終屹立不搖。(圖/黃威彬攝)而原本擁有B2至4樓規模的美麗新廣場,也因2021年房東長虹建設回收2~4樓商場改建成商辦,曾一度傳出與餐廳業者引發合約糾紛;而商圈內唯一僅存的量販店家樂福,則因房東大陸建設打算收回改建商辦,也已於2022年結束營業,成為8年內第3家關門的商場。大直商場開開關關,讓不少人對大直的消費力產生懷疑。據財政部綜所稅申報資料統計,大直美麗華商圈周邊家戶平均年收188.8萬元,比起台北市平均的106.9萬元高出近8成,周邊豪宅聚落最具代表性的「西華富邦」,住著台積電創辦人張忠謀、和泰興董事長蘇一仲家族、窗簾大廠億豐莊錫榮兄弟、印尼紡織大王宋良浩家族、聯華神通集團董事長苗豐強夫婦及萬豪酒店劉家、富邦蔡家等,消費力不成問題。對於大直ATT歇業,疫情間開幕至今2年多的「春大直」執董楊國鼎大嘆可惜,他分析,「美麗華共2.5萬坪商場面積,鎖定全客層,家庭客、親子都吃得到,大直ATT的定位與美麗華重疊,在量體不及美麗華及地理位置未緊鄰捷運的先天條件下,不論想複製信義ATT的成功模式,或者要和美麗華直球對決,都不容易。「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎直言,大直招商非常困難,也因為大直客群特殊,商場需具有一定特色,才能同時滿足區域客並吸引外來人潮。(圖/黃耀徵攝)就楊國鼎觀察,ATT在疫情中也很努力想突破困境,像是1樓引進12個動漫品牌打造「新娛樂動漫特區」,試圖從親子客群調整為年輕娛樂族群,找出自己新的特色,「雖然動漫主題做得很好、很完整,但是卻又碰上2個問題,一是動漫主題與區域定位不符,二來與樓上親子、嬰童用品及高檔餐廳定位出現衝突。」忠泰集團副董李彥良也說,大直商場過往都是目標客群鎖定在親子甚至普羅大眾,不是特別聚焦,也沒有特色,正面講是全台北市都是客人,但反過來說,所有北市商場也都是對手,沒有目的性的消費動機,很難吸引區域以外的客群來到大直,但要做出特色,又必須面對相對小眾,挑戰經營者願不願做這樣的投資。儘管前輩一個個慘遭滑鐵盧,楊國鼎仍認為,這並不代表大直消費力有問題或商圈無法經營,「北市少有這麼完整可開發的土地,又有這麼多大型、有實力的集團看好並長期持有,沒有發展不好的理由;只是在地價很貴、成本很高的情況下,怎麼轉換成實際營業額,很有挑戰。」放眼望去,目前存活於市場的「美麗華」、「春大直」、「虹光LIVE」,以及即將試營運的「忠泰樂生活」,都是地主自地自建、自行招商營運,就算疫情中業績差強人意,仍能勉強生存;然而承租營運商場的,在龐大租金壓力下,恐因急於追求利潤導致難以創造特色,最終遭淘汰出局。
商場接力賽3/疫中招商困難像被店家「面試」 這業者硬氣自創6餐飲品牌
北市大直生活圈自成一格,商場營運最大的挑戰是「招商」。開業2年多的「春大直」永紅集團執行董事楊國鼎接受CTWANT採訪,親吐招商就像「被面試」,想找到「對頻」且有意願的品牌進駐,成功率極低;即將開幕的「忠泰樂生活」忠泰集團副董李彥良在挑不到適合廠商下,自創6個新餐飲品牌突圍。一個平日中午,位於北市大直樂群三路、米其林大道上的「春大直」商場陸續湧入用餐人潮,投資經營的永紅集團執行董事楊國鼎帶著CTWANT記者一一介紹去年才完成櫃位調整、位於1樓的主廚市場特色店家,每一家都是辛苦招商而來。2020年9月,永紅集團在台北首次插旗經營商場,沒有強而有力的品牌加持,又碰上疫情,讓他形容,招商就像去「面試」。大家都說大直招商困難,被問到這問題,楊國鼎不諱言「是非常困難!」他苦笑說,2020年招商時,就連內部主管也擔憂,「路上怎麼都沒人」;2022年4月進行1樓櫃位調整時,疫情間大家都在觀望,有些企業已經受傷,先求能活,而非擴張,「我們花很多時間了解品牌,談過的品牌也不計其數,但是最後成功率非常低。」「春大直」引進多家特色店家,圖左為「逢野八百屋」,除了水果甜點,還有販售許多頂級水果禮盒;右圖為「SAKEMARU」,比起國際知名品牌清酒,日本老闆阿部太一更推薦台灣民眾認識散布日本各地、年產2萬瓶以下的小酒造。(圖/黃耀徵攝、春大直提供)楊國鼎解釋,找進駐對象時,團隊是不厭其煩網羅覺得真的很好的品牌,而非有很多客人或很高的知名度;同時,對方也會評估可行性、品牌調性適不適合,「不是努力就會成功,大家有沒有共同語言、想的是否一致,理念不同,叫他來開店最後是雙輸。」目前「春大直」還有幾個櫃位「等待有緣人」,但楊國鼎不求快,求的是「對頻」,「這裡每家店的老闆都具有『職人精神』共同點,初衷是要把事做好,賺錢只是伴隨而來的結果。」也因為商場與店家以「質」為優先的經營理念相近,讓楊國鼎非常滿意改裝後的1樓主廚市場,「在這裡可以以最實惠的價格買到媲美隔壁RAW、態芮等米其林餐廳品質的高檔食材,也可以坐在吧檯現場享用。」他邊走邊介紹,像是「和牛研究室」販售日本近江牛各部位冷藏肉及調理包,還能在全台首家魚舖立吞店「瞞著爹」點盤生魚片,配上隔壁「SAKEMARU」的清酒,坐在吧檯和日本老闆喝上一杯,讓這裡的氛圍和一般商場截然不同。楊國鼎形容「美麗華」、「春大直」、「忠泰樂生活」就像三兄弟,彼此不會是競爭關係,還要一起把餅做大,吸引更多人潮。(圖/黃耀徵攝)與「春大直」隔著一條街對望的「忠泰樂生活」,集團副董李彥良的招商也獨樹一格,「別人招租是從租金高的挑選,我們是從有魅力的找起,有魅力才能撐的久。」李彥良先是挑選忠泰旗下的餐飲品牌進駐,形成集團餐飲旗艦店的大集合,同時也物色外面適合的品牌加入,沒有達到心中標準的雖仍會婉謝,但頂著「忠泰光環」招商是否就一帆風順?李彥良坦言,疫情間招商大家還是比較保守,要找到合適且有意願的不容易,「一些品牌連台北市區展店都不敢,更何況要越過一條河,所以我們自己來開!」像是商場5樓一處挑高9米、擁有大面採光的漂亮轉角,卻沒有找到認為具有指標性的品牌進駐,於是李彥良乾脆為這個區域,創造出符合相對氣質的新品牌「明粵」高檔港式火鍋,他還請到日本建築大師隈研吾為空間設計,不惜成本也要妥善利用每處空間,「我們是生活產業,本來就不該用商業邏輯判斷,否則會陷入為了利益導向而捨棄魅力。」據了解,他為了「忠泰樂生活」新創了6間餐飲品牌。李彥良說,以前根本沒有人認為大直會有高檔餐飲進駐,直到「教父牛排」2013年在大直開幕帶來了成功案例後,引起一票明星餐廳匯聚,「大直需要的是先行者,有人把這個局打開來,我們先把基本盤做起來,吸引更多好店家、商場更有信心在大直開店。」他也透露,未來在大直還計畫至少會有4個樓層的大型商場進駐,也不排除整棟都做商場,「不過這得等到1年後評估忠泰樂生活的經營成果,才會知道下個計畫如何執行。」面對忠泰商場來勢洶洶,楊國鼎老神在在,「忠泰樂生活裡芬蘭設計師創立的Marimekko,以藝術印花聞名,是我非常喜歡的品牌,德國米其林主廚Thomas Bühner開的La Vie 睿麗,我也喜歡,但就算再厲害也不可能每天吃。」「彼此客人是同一掛的,忠泰開了反而是好事,希望一起為大直加分,吸引更多人潮。」最令楊國鼎擔憂的,反而是南港占地4萬坪、預計今年完工開幕的南港LaLaport,量體比美麗華、春大直、忠泰樂生活加起來還要大,「大直和南港將出現板塊拉力,如何藉由彼此量能鞏固起大直的商業板塊,才是必須思考的課題。」南港LaLaport占地4萬坪,預計今年完工開幕,未來大直商場不僅要面對信義計畫百貨一級戰區,南港商場崛起也形成另一股拉力。(圖/周志龍攝)
商場接力賽4/舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來,繼舞廳、汽車旅館退場,量販店也出現淘汰潮,如今不只新型特色商場誕生,商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算,未來5年,大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團,推出7大案、近萬坪基地的商辦產品,樓地板面積可達3萬坪,業者信心滿點高喊,「這裡將是下一個小信義計畫區!」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者,台灣這幾年在台商回流、產業重組下,成功的企業很多,「現在跟我們要(興建)總部大樓的,隨便算起來都是5、6萬坪,很多是希望做總部,但市區寸土寸金,當信義計畫區貴到不能再貴,若要自成一區,周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性,大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查,未來5年,華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險,共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品,推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦,已於2022年12月結束營業。(圖/黃耀徵攝)世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示,大直商圈交通位置方便,松山機場過橋就到,也有捷運經過,能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品,在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下,尋找高級商辦的眼光,自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區,及樂群二路以北的商業區、娛樂區,商、娛區約40公頃,早期因為發展未成熟,土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主,也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途,再加上長年都市計畫未通盤檢討調整,因此出現不少違規住宅的使用。多年來,大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落,但商業發展卻相當有限,地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地,直到近年,台商回流讓商辦市場出現供不應求,大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區,也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算,未來5年大直將有7大商辦案推出,推算樓地板面積達3萬坪。(圖/世邦魏理仕提供)2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪,並更名國票金融大樓做為總部之用,為商辦市場開出第一槍;2020年,台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層,約3800坪,換算每坪單價106萬元,直追大安區商辦交易,再為市場打下強心針,大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元,買下3筆土地,及簽下1筆土地合建條約,約1329坪的土地預計推出A級商辦;大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地,原租給大直家樂福經營量販店,也於去年11月宣告將收回改建商辦;而另一為大直地主良茂建設,則是拿出美福飯店旁持有20年的土地,打算新建企業總部大樓,其餘商辦面積只租不售,目前也在興建中。李彥良認為,大直商辦環境有其獨特性,和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣,像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部,目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直,讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」,延請到日本建築大師安藤忠雄設計,規劃地上17樓、地下4樓商辦,預計2026年完工。4月才潛銷,預計5月公開,希望以每層700坪為單位銷售。他也透露,忠泰目前在大直商圈還有4塊土地,共7000~8000坪,未來所推的商辦產品可能會以租為主,「且不是挑租金最高,而是租我最想租的人,希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案,虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館,預計興建地上10層、地下3層精品商辦,預計2025年完工。對於銷售時程規劃,虹光集團總經理曹松連回應,因為是虹光首次新建純辦公機能產品,銷售時機尚未成熟,先以施工品質為重。曹松連也表示,虹光在大直的布局上,除了現有商場「虹光LIVE」之外,也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口,根據虹光內部調查指出,大直商圈還有17%的土地尚未進行開發,近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主,到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區,因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說,雖然虹光僅成立10年,但以他們對大直商圈的了解與信心,如果有不錯的開發或合作機會,還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察,目前已插旗的產業以金融相關較多,興富發賣給台壽再售後回租的交易,每坪租金已站穩2000元新高,要能承租得起這個金額的,相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析,大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓,附近是高價豪宅聚落,卻沒有那麼重的金融味道,雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠,拜訪客戶不易,但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下,無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道!
開箱全新主廚市場 走進台北大直最時髦據點 吃和牛下午茶、買最青海鮮
隨著都市步調快速,有更多注重生活品質的人反而慢下心來,愈加重視實體分享與感受。座落於米其林一條街的春大直商場,將於4/13全新開幕的「主廚市場CHEF MARKET」,便以挑高的透視空間與苔蘚牆,打造成都市中的桃花源。開幕首發攜手10間獨家概念品牌,除了響應有機蔬食時尚、零浪費、零碳排等,還打出「共好」理念,讓店家之間成為盟友、相互推薦美味,甚至可讓消費者跨店混搭品嘗不同品牌餐食,同時以開放式吧檯設計,讓主廚們能走進人群分享獨家私藏,也讓頂級食材更親民。感興趣的人不妨跟著styletc記者的腳步,一起來開箱。主廚市場以開放式吧檯和綠意點綴,讓來客用餐更愜意。(圖/魏妤靜攝)一踏入市場,便會發現因為空間挑高13米,加上走道寬敞,且只設不到70席的座位,讓整體格外舒適,而且還設置了4處拍照區。原來這是有多年旅外經驗的春大直執行長楊國鼎,從鹿特丹拱廊市場、美國雀兒喜市場等地觸發感動,希望透過新鮮食材與頂級主廚菜餚,讓來客從食材選購、餐飲品嘗到空間氛圍都能獲得完整體驗。春大直協理蔡麗玉也提到,首發先打出10家品牌,但預計6/15左右,春大直1至3樓會再增加店家數,主廚市場到時預計增加4個品牌,2~3樓餐廳則將有串燒主題店與飯店集團餐飲等不同業態。瞞著爹開幕後將提供活海鮮(左,圖/魏妤靜攝)、和牛研究室「近江和牛女王-和尚頭」(右上,圖/和牛研究室提供)、POKE Lee有多種蔬菜可與海鮮或肉拼成沙拉。(圖/春大直提供)SAKEMARU提供多款日本清酒(左),還可到閤豐本舖買到價格實惠海鮮,回家簡單料理就很美味(右上),一旁還有打卡牆設置。(圖/魏妤靜攝)目前進駐店家中,包括由苗林行創辦、亞洲第一家採「全時段和牛」選品的「和牛研究室 Wagyu Lab」,分做小超市、酒吧、肉舖分切室三區域,除了獨家提供有近江「和牛女王」美名、由千成亭的牧場飼養的「未經產」母牛,還有多達32種部位分切,每日下午3~5點還將供應全台首創的和牛下午茶「近江牛珠寶盒」,4/13起接受訂位;同樣是全台首店進駐的「閤豐本舖」,原為海鮮供應商,現以合理價格提供台灣野生胭脂蝦仁、日本急速冷凍直送海鮮等食材,還預計於本週末起快閃一個月,推出週六、日才有的每天限量14碗干貝丼。在Woolloomooloo Yakka選購由主廚推薦的醬料、罐頭與食材。(圖/魏妤靜攝)主廚市場除了嚴選食材外,用餐空間也大膽打破品牌框架,鼓勵顧客跨店自由混搭餐食,因此來客可以在「瞞著爹」立吞店享受招牌散壽司或活海鮮立吞,同時點一杯「Taipei wine co.」的頂級酒藏,或到提供上百種日本在地清酒、還能品飲到原生酒的「SAKEMARU」,選杯喜歡的清酒;同時也能來一碗「POKE Lee classic」的夏威夷漁夫料理,搭佐蔬食品牌「SUN BERNO」的肉桂烤餅做餐後甜點。離開前還能到有香料牆與穀物牆的裸裝商店「Unpackaged」,選購新鮮又可少量裸賣的各式食材,或是到結合選物、花藝與咖啡館的「Woolloomooloo Yakka」挑一束花回家,或是購買葡國魚罐頭與其他主廚推薦醬料。「近江牛珠寶盒」以近江和牛油做成費南雪與瑪德蕾、焦糖海鹽爆米花,還有近江牛松露蛋、法國生蠔佐和牛魚子醬等,每日限量10套。(1,280元,圖/和牛研究室提供)商場外可見到以主廚市場CHEF MARKET食材元素裝飾的25米窗花。(圖/魏妤靜攝)開幕特別推薦TOP10明星商品,供消費者納入搶購清單,包含Woolloomooloo Yakka招牌手作甜點「香蕉奶油派」、POKE Lee classic每日限量20份的「海鮮同捆包」、Unpackaged全系列有機米穀滿600克送U商店不織布袋、和牛研究室下午茶「近江牛珠寶盒」、SUN BERNO蔬食美味「煙燻牛肉堡」、瞞著爹鮮美的「馬糞海膽甜蝦干貝散壽司」、閤豐本舖產地直送的「胭脂蝦仁」和「北海道干貝2L」、SAKEMARU推出限量日本酒福袋、Taipei Wine Co.充滿法式風情的「馬克德里安酒莊男朋友粉紅酒」等,等著大家嘗鮮。