楊倩琳
」 楊倩琳
泰房爆買潮3／疫後年輕族群瘋海外買房 越南新娘仲介也打出「越南置產」牌
「2022年俄烏戰爭發生時，身邊很多富有朋友都把錢弄到海外去了，雖然我沒有那麼有錢，但也想做海外避險。」理財專家楊倩琳告訴CTWANT記者，「現在台灣人越來越多了，我去看房的時候，還碰到其他的台灣人跟我打招呼，很多是當地的台商。」她在泰國已買六間房子，目標是十間。房地產交易網站Baania在2023年的數據顯示，在泰購買公寓的外國人，以中國人購買數量最多，而緬甸人買的價值最高、平均700萬泰銖，而印度人平均面積最大、為89.8平方公尺；所有權轉讓數量第一名也是中國，其次則是俄羅斯、美國和英國。富豪國際房產總經理林全楨曾透露，他在5個月內，成功售出6戶曼谷豪宅，1戶大約800萬，出租月租金3.5萬元，主要看中每年約5到6%的出租投報率；其中還有1位買家是看視訊連線就買了，「未來會更常組團，到曼谷看豪宅。」對於這一波泰國買房熱潮，他說，從人口紅利、政府政策、政治安定、科技工業發展等來看，泰國曼谷是具潛力的選擇，且房價比台灣便宜許多，CP值高，曼谷蛋黃區的豪宅新案每坪約70到90萬元，這價格沒公設、還含車位。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，上一波的海外不動產熱出現在2015到2018年，此次則是因為台灣稅制及修法等打炒房措施，房價高到很多人買不起，開始認為在台灣買房投報率最多2%，但若在國外可到4到8%時，就會重新掀起海外房不動產熱潮。張俊麟觀察到，疫情前海外投資者大多是高資產人士，但在近來因外國開發商中文也會通，讓更多小資族願意嘗試國外市場，海外購房有年輕化的趨勢。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也表示，近來搭上戰爭、低房價等議題、高投報的海外不動產投資風潮東山再起。中華民國不動產交流協會理事長張俊麟表示，去年舉辦實體的國際房地產博覽會，有一半的海外地產業者在疫情中陣亡，但又出現其他生力軍。（圖／報系資料照）「業者在帶進場的時候總是拍胸脯保證絕對能穩定獲利，安全下車。但除了業者之外，投資人也要看看有沒有信得過、了解該國狀況的『自己人』幫忙處理。」徐佳馨提醒，「除非真的有用到、或熟悉當地國家，才會建議購買國外房產。」例如2013年，很多台灣人到馬來西亞、柬埔寨等買房地產，以為高租金投報率，出事後找不到人處理也求償無門，成為海外投資孤兒，到現在還下不了車。與此同時，東南亞國家為避免房市遭外國炒家引發民眾不滿，也會祭出應對措施。以越南《住房法》規定為例，一高層住宅建案只有30%可賣給外國人，別墅項目則是10%，買房後獲得房產50年產權，到期可再續50年，但若跟越南人結婚，就能得到永久產權，也可轉賣給外國人，據了解，近來台灣「越配」帶團到越南的二、三縣市工業區旁購新大樓，租給外籍工程師，當起「國際包租婆」。CTWANT記者也發現，坊間仲介越配相親的公司，甚至以「娶越南新娘可以在越南購屋置產」做為廣告宣傳。炒房引發當地人不滿，越南已有建商停止向中國人銷售旗下商品。（圖／翻攝自Vinhomes臉書）「越南跟你們台灣人有點像，喜歡買房子。」越南籍看護阿鸞跟CTWANT記者說，她18歲起就在俄羅斯打工，現在在台灣當看護，就是要賺錢回家買大別墅，以及開店等，擁有自己的房子才能讓她感到安心，而這波地產暴跌，她也可以等待入場機會「不用急、就等吧。」
泰房爆買潮2／達人直播帶路：「500公尺馬路滿是賣屋廣告」 海外買房一定要先住過
「我家前面的公寓正在蓋，預售三年了還沒賣完」，「在這邊走路，短短500公尺的路，就可看到很多不同家仲介公司掛牌子說要賣屋」，「還有個體戶手寫招牌說要忍痛降價求急售，一路重複貼，看起來真的很絕望！」42歲的羅聖治用手機為CTWANT記者進行視訊導覽，分享在泰國的第一手訊息。羅聖治因1989年南進政策，舉家搬到泰國，他中英泰文都精通，目前在當地公司做軟體專案經理，過去他常分享在泰國的生活細節，但因愛莉莎莎的買屋新聞，讓他平常約20人互動的私人臉書帳號，一下湧進超過390個讚、上百次的轉發分享。CTWANT記者越洋聯繫上羅聖治，他熱心用手機轉播，導覽位在曼谷約25公里的北纜府住家附近現況，當地有不少大工廠，儘管未來前景無限，但當地人買房態度仍謹慎，沿路有不少賣房的廣告。接著，羅聖治走進當地購物商場Jas Urban，「這裡原本有很多高檔餐廳進駐，疫情後做不起來紛紛撤出，替換上的大多是平價餐飲，包括中國品牌的火鍋、麻辣燙、手搖飲料蜜雪冰城，名牌專櫃變成outlet成衣。」他邊走邊說，儘管有新捷運開通，但房市買氣仍撐不起來，連附近的銀行提款機都隨著超市一起結束營業。羅聖治說，他在泰國的精算師朋友也都不買房子，以租屋為主，「因為泰國持有房子麻煩、稅很複雜，房價差距也很大。」他建議，若想買泰國的公寓出租投資，至少要親自到想買的地段住個三個月後，再決定比較好。近來台灣電動車、ICT和印刷電路板廠商都前往泰國投資設廠。（圖／翻攝自MGR ONLINE官網）羅聖治也跟CTWANT記者說，泰國未來發展前景仍是好的，因為疫情與中美貿易戰後，不少產業鏈轉往其他國家布局，像是PCB、組裝廠、電源、被動元件，以及食品、鑄件等傳產相關業者都紛紛插旗在泰國作生產基地，像是廣達(2382)、群光(2385)和鴻海(2317)等，在泰國具備一定規模，「有了工廠、接下來就會有人力進駐，勢必就有住房需求。」他認識的當地人，就已有因設廠的土地買賣，賺了一大筆錢。出版多本小資理財書的易飛網策略長楊倩琳，也看好泰國新總理賽塔（Srettha Thavisin）對未來經濟的布局，且他從政前是地產大亨，勢必把房地產作為施政重點；她已經買了六間房，除了喜歡泰國、預計要在當地養老外，也是做全球資產配置、分散風險。「我絕不會鼓勵大家去泰國炒房！」楊倩琳說，泰國房價是溫的，所以投資一定是用「閒錢」，且要等5到8年這樣的心態去看，絕對要自己做功課，仲介介紹的不一定符合自己的需求，像她一年多就親自飛泰國7次，要買哪一區就先在當地住一陣子觀察，才做決定，且對每個房子的目標清晰，到底是要收租、還是資產配置。小資理財達人楊倩琳為買泰國房地產下足功夫，絕對都是親自走訪研究。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）有房仲介紹給楊倩琳一間精華蛋黃區房子，但是坪數小，她不認為有錢人會願意住在這麼擠的地方。「不能只聽仲介的一面之詞！」她說，很多號稱捷運站旁的案件、其實很偏遠，買房前一定要親自去看過。楊倩琳看好當地科學園區工作租房需求，花了300萬元買的成屋，馬上就租給外國工程師，每月收租1.3萬元，每年投資報酬率約5%，她同時泰國開證券戶，將收到的房租定期定額買泰國高配息ETF。她特別提醒，外國人無法在泰國當地貸款，所以預售屋付完首付款後，一定要規劃好時間、準備交屋時要一次付清的尾款。「當你選擇投資這個國家，就要對於他未來的經濟或是政治走向，有非常大的了解。」楊倩琳的一位朋友投資日本千萬房產，後來日幣貶值就少了百萬，還有朋友投資馬來西亞房地產，馬幣貶值而賠錢套牢，「海外置產從來就不是一件容易的事！」
小資理財傳教士3／「近捷運有泳池的小資宅不到150萬」 楊倩琳看上泰國租金報酬5%目標買10間
「我過幾天可能會再飛去曼谷買第6間，預計2030年買10間。」除了台股、ETF和債券，53歲的理財專家楊倩琳最新的投資標的是泰國房地產，她看準曼谷的低房價、高租金報酬率，從去年3月至今，已在曼谷買了5間房。「去年俄烏戰爭發生時，我身邊很多富有的朋友都把錢弄到海外去了，從美國、加拿大、澳洲都有，我雖然沒有朋友那麼有錢，但也想做一下海外避險。」接著身邊一位律師朋友研究了全世界長期居留簽證，或是移民最容易國家發現泰國最符合需求，「所以我們就辦了泰國VISA，去到那邊還參觀富商朋友在泰國的40多間房子出租。」當時楊倩琳發現泰國一房、一廳、一衛、近捷運且有游泳池的中古小資宅，只要150萬泰銖（約135.9萬新台幣），「而且比起台北市租金報酬率只有2%，泰國卻有5%。」重點是泰國房子沒有公設比，也因為沒有地震所以大廈都有無邊際游泳池、花園，然後也不用買停車位，因為每個社區大概會有40%的停車位就是誰先回來誰先停。實地勘察及研究過，「我買了一間在曼谷數碼園區True Digital Park旁邊，類似泰國的南港軟體園區，裝潢好大概一個禮拜就租出去了，租金報酬率大概4%。而且為了想利用錢賺錢，所以我在泰國又開了1個證券戶，每個月房租我都定期定額去買泰國高配息ETF，殖利率有4%至5%。」她說。除了購買台灣投資標的以外，楊倩琳也在泰國開設證券戶。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）去年三月，楊倩琳買了第一間泰國房產，接著在當地大學附近買2間預售屋，累計至今年已經有5間，「我希望在2030年在泰國有10間房。」楊倩琳更新理財計畫，「假設我每間收租13,000元，那10間就有13萬，然後我在台灣投資，如果每個月有20萬的股利，這樣兩邊生活都很好過。」執行力超強的楊倩琳已將投資泰國房地產的實戰經驗分享在Podcast、YouTube頻道，「我分享這件事情的目的就是想鼓勵大家可以去海外看看，不要把自己的發展舞台定在台灣，才會發現世界很大、很美好，也因為這樣我才那麼喜歡去旅行。」楊倩琳將投資泰國房地產的經驗告訴許多小資族，認為可以放眼台灣以外的地區實現夢想。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）「我覺得這也是給小資族1個希望、夢想，因為台北的低薪、高房價，會覺得人生無望，可是只要跳出台灣的框架、打開國際視野看看海外，就會發現只要2、300萬就有機會買房子，租金報酬率甚至到4、5%。」儘管出生並不富裕，楊倩琳卻選擇努力，考上大學、拿碩士博士學位、出書、環遊世界和從職場退休，一步一步實踐人生夢想，她曾公開說道，「學會投資理財最重要的並不是財富自由，而是贏回人生的選擇權，可以選擇自己想要過什麼樣的人生、做什麼工作、住在哪邊，這才是人生最美好的狀態。」
小資理財傳教士2／北漂族存豬公想買房？ 楊倩琳開團授課「好老公選股」幫零財商同事加薪2個月
「大概10年前，我公司助理在桌上放1個小豬公，每天都會投錢，我問為什麼要投這個錢？她說自己是北漂族，從小是阿公阿嬤帶大的，想在台北就買房子，把他們接來一起住。」這樣的回答讓後來成為理財專家的楊倩琳十分震驚，這樣存錢根本無法實現在台北買房子的夢想。這一問，讓當時從月薪25K靠理財出國拿碩博士翻身的楊倩琳決定，在公司成立小資理財社，幫助公司員工學習投資理財，「一開始她們還問我說股票要去哪裡買？我開玩笑說去菜市場買，才知道原來連最基本的觀念都沒有，於是我教她們下單、看股票，也分享我的選股邏輯。」「學校教你要考試，卻沒有教財商相關知識，但是我認為這才是普羅大眾最需要的。」楊倩琳告訴CTWANT記者。她將自己的理財所知，分享給公司的北漂族，後來更出書、開發APP、開Podcast《小資變有錢》，近日也開設YouTube頻道《Dr.Selena楊倩琳博士》，一腳踏入教導小資理財的世界裡。為要讓理財小白快速聽懂，已婚的楊倩琳以「好老公選股」傳授心法。「女生結婚很喜歡挑三高，學歷高、收入高、身高高，我覺得股票也是，所以想出『三高一低』的養錢法則。」也就是只挑連續5年高獲利（大於1）、高殖利率（大於4）或是高股東權益報酬率（大於10%）的股票，加上1個算式，抓出一年最高價和最低價除以2，再乘以0.9，只要低於這個價格才買進，這樣風險就比較低。「存好老公股有1個好處，因為他們都是長期獲利跟股利好的股票，代表經營團隊很認真，也代表未來的經營判斷或公司的發展策略，會比別人更清楚，並且在公司成長的時候，容易變成飆股。」她解釋，依此從台股1,700檔中選出5%的股票，再從中挑選喜歡的產業或認同的公司研究，「那些員工後來一年幫自己加薪2個月。」「選股跟選男人一樣，真正會給你幸福的1個就夠了。」而楊倩琳的熱心教導和選股邏輯引來媒體採訪，接著出版社找上門邀約寫書。楊倩琳認為，「除了教公司的小資族以外，出書可以教導更多人。」於是從2017年開始出書，至今已出7本，2018年還開發APP《好老公選股》，2022年開Podcast《小資變有錢》，「我把教小資族學習理財當成一種傳教，希望大家可以藉此改善經濟、翻轉人生。」楊倩琳更將出書得到的版稅在不同學校設立獎學金。教公司的小資族理財為楊倩琳分享的起點，後來更開課、講座告訴更多人投資觀念。（圖／翻攝自楊倩琳臉書、誠品書店官網）小資族要如何踏出理財第一步？楊倩琳推薦「631法則」，也就是把每個月薪水分成10等份，6等份用於日常生活支出，3等份用於投資或存錢，最後一等份用來上課或是買保險，「如果真的很難開始理財，也可以從每天多存100元、每個月多存3,000元開始，然後再去定期定額。」楊倩琳舉例，「假設每個月賺3萬，那3成大概9千，就可以定期定額買3檔ETF，像現在就很適合高配息的00929（台灣科技優息）或是00919（群益），00915（凱基）、00878（國泰永續高股息）也蠻好的。」她接著補充，「如果住家裡的話，也可以考慮『361法則』，也就是6等份用於投資或存錢。」她特別提醒，領到配息時千萬不要花掉，一定要再去買零股，就可以實現時間複利，例如00929近期每個月配0.11元，如果有一百張等於每個月幫自己賺11,000元，「如果不用特別做什麼就有加薪的感覺，這樣就有很大的動力存錢、投資、領息再投入。」此外，投資新手可以在睡前抽出10分鐘「Money Time」，閱讀財經雜誌、理財書籍，吸收相關知識。以當前金融局勢，楊倩琳建議，「現在債券型ETF股價來到16年的新低，但是殖利率來到16年的新高，是逢低買的時機，未來3年報酬率都不錯，只要學到1個訣竅就是領到配息不要花掉，再去買零股就對了。」在投資路上，楊倩琳也曾失利過。「昆盈（2365）是我之前的公司，不過後來因為沒有那麼多人使用滑鼠，所以最後股價也跟著業績一起下滑。」從那之後，她選擇比較傾向穩定的科技產業，像是文曄（3036）、至上（8112）。同時她也給自己一個功課，「我每年會選1個產業好好研究，因為有時候一直存股人生會很無聊，像去年我研究半導體檢測，所以像是閎康（3587）我買在100多元，最後賣在高點300多元。」楊倩琳研究產業後，發現很多訊號可以透露未來的股價走勢，「問題是這些訊號投資人有沒有看懂？比如閎康是台積電的供應商，半導體做出來一定要做檢測，所以閎康要隨著台積電去熊本、美國設廠，當今年閎康說要增資，接著要想這樣股價會不會拉？股價50元跟股價100元募到的錢是不是差兩倍？這就代表公司主力要做多的1個訊號。」楊倩琳在50歲前已環遊世界60國，雖然進入半退休狀態，仍持續努力投資。（圖／翻攝自楊倩琳臉書）透過這些投資心法加上過於常人的執行力，楊倩琳在50歲前已環遊世界60國，進入半退休。「我現在也不完全退休，只是不被職場生活困住，不然我每天出去旅行其實也會很無聊，所以我就出書、開課。」現為易飛網策略長的她，更開始了海外置產的規劃。
小資理財傳教士1／沒有富爸媽被笑「考不上大學」 楊倩琳月領25K靠「631法則」理財拿碩博士翻身
「很多人看我這麼注重打扮，以為我從小是被捧在爸媽手心上長大的小女孩，但其實我是一個單親小孩，媽媽忙著賺錢，所以是阿嬤帶大的。」今年53歲的理財專家楊倩琳（Dr.Selena）接受CTWANT記者專訪時，敞開心地說，自己出生在單親貧困家庭，沒有富爸媽當靠山。專訪當天，身材嬌小的楊倩琳一身明亮的粉色系現身。她靠著25K月薪理財存第一桶金，先後出國拿英國財經碩士、上海財經大學博士，不到50歲就財富自由、環遊世界63國，身兼易飛網站策略長的楊倩琳，已出版7本小資理財書，第8本新書最快會在今年底推出。「我的優點就是不會放棄，我一直覺得只有人會拋棄夢想，夢想不會拋棄人。」不能選擇出生，楊倩琳選擇逐夢踏實。「我一出生就沒有爸爸，媽媽在台北工作賺錢，因此把我與兩個姐姐寄在九份的阿嬤家，當時九份只有兩種人留下來，就是老人和小孩。」直到6、7歲，她才和2個姐姐與母親一塊住在台北萬華的小公寓。楊倩琳出生於單身家庭，從小由在九份的阿嬤以及媽媽把自己和2個姊姊帶大。（圖／楊倩琳提供）上國中後，楊倩琳開始打工分擔家計，後來讀松山商職寒暑假一樣都要打工，從餐廳服務生、早餐店、超商店員到賣春聯，甚至到印刷廠當女工。「我印象很深刻，高三時有次同學們一起吃麵，談到畢業方向時，有個同學就說『楊倩琳你一定考不上大學。』當下我決定一定要考上大學，讓你跌破眼鏡。」「考上大學」成了楊倩琳的夢想，那一年她白天讀書、晚上補習，每天念書超過十幾個小時，最後不只拿到補習班模擬考第一名，聯考分數更是全班第一高，考上中原大學商業設計系，當初笑她的同學卻落榜。「瞧不起你的人也許是你人生很大的前進力量，當初如果沒有這句話，我也不會被激到而奮發向上。」楊倩琳感恩地說。考上大學的那年暑假，楊倩琳打工時觀察到，要付房貸、養2個小孩的老闆娘，在自家麵包店前設三明治、漢堡煎台賣早餐，提高麵包銷售及收入，再將賺到錢投資股票。她從老闆娘身上發現，「原來用體力賺錢有限，但是用錢賺錢是可以改變生活的。」不過楊倩琳的理財路是大學畢業後才開始。她進入科技公司當行銷企劃，「我那時候工作很認真，每天早上8、9點上班，晚上8、9點下班，假日都在補IELTS（雅思，國際英語測驗系統）沒時間花錢，錢都存下來。」楊倩琳一心想要去英國攻讀碩士。當時，楊倩琳月薪只有25K。「我採用361法則，將每月薪水分成10等份，因為住家裡，所以3等份用於日常生活支出，6等份用於投資或存錢，最後一等份用來上課或是買保險。」為要將存下來的錢嘗試投資，她利用下班及假日鑽研理財書籍、雜誌，還有財經節目，最後決定以定期定額購買區域型、投報率穩健的科技基金，後來擴及台股、債券型ETF，約莫4年存到第一桶金約100萬元，總算可以出國留學一年。從英國碩士畢業回國後，楊倩琳從事網路相關事業，賺到的薪水持續投資債券、台股，幫自己加薪。為降低風險，她只挑每股獲利大於1元、殖利率大於4%、股東權益報酬率大於10%的個股，在股價低檔時進場，後來還將這套「好老公選股法」分享給職場上同事。楊倩琳從年輕時就有很強的執行力，對於想要完成的目標會拼命實現。（圖／楊倩琳提供）工作八年後，楊倩琳想圓另一個更大的夢。「我想讀博士，一方面可以增加國際視野和知識、拓展人脈，另一方面是虛榮心，我希望以後名片可印上『博士』頭銜。」她也務實地說，取得學歷後工作薪水可翻倍。楊倩琳讀的是上海財經大學博士班，「我當時一邊上班一邊上課，每三個星期五要到香港或上海上課，別人搭公車搭捷運上課，我是坐飛機。」最後花了7年時間，楊倩琳從班上20幾個人中脫穎而出，成為6個畢業生之一。「除了薪水翻倍以外，拓展人脈也是就讀博士後很大的收穫。學長姐和身邊朋友都臥虎藏龍，真的會認識到很厲害的人。」她當時的學長姐有元大投信的董事長、兆豐證券的董事長。成為小資理財作家則是2017年的事。那一年，楊倩琳阿嬤過世，「她的過世給我很大衝擊，加上我身體也出狀況去醫院檢查。」當時她自問，如果這是人生最後一天，沒做什麼事會後悔？答案是環遊世界。她決定去冰島、荷蘭和法國，「看得越多、求得越少」，回國後決定接下來的人生要做2件事，一是自己喜歡的、二是可以幫助別人的，因而踏入小資理財教育，開始出書、設偏鄉學校獎學金以及開課程。