柯宏安
」 土地 商辦
藍寶堅尼、法拉利都搶進 「這地」匯聚38個國際車商全台之冠
內科不只吸引企業總部、科技業進駐，現在也成為國際品牌車商搶進插旗熱區。根據信義全球資產統計，各家國際品牌車商總共在內科設立了38個汽車銷售展示及保養維修中心據點，看準服務高端消費客群，不少據點更是採全新興建成大型旗艦中心，總計打造出的展銷與保養維修中心的空間面積達6萬坪，其中以舊宗段為車商進駐布局最激烈的地方。國際品牌車商進駐內科設立展售保養中心分布。（圖／信義全球資產調查統計）信義全球資產總經理柯宏安表示，觀察車商進駐內科方式，除了承租、購置廠辦大樓的1樓店面外，也開始會採承租或購買土地來蓋展售服務中心，其中半數左右是以租地為主；但近幾年也可看到像是保時捷、賓士、BMW、MINI、MITSUBISHI、SUBARU、Volkswagen等車商改採直接購買土地興建展售中心。超跑代理商嘉鎷興業早在2013年就搶進內湖買下位於堤頂大道一段的宏普經貿科技大樓店面，去年又以約7.14億元買下舊宗段621坪土地，可見內科對於車商布局是很重要的市場。依調查統計，車商據點最多地段為舊宗段，總共有17家，以新湖二路、舊宗路上最多，其中BMW車商在舊宗就有3個服務據點，另外像藍寶堅尼、法拉利等超跑品牌代理商也都進駐此區域；車商據點次多地段為文德段，共有13家，以民權東路六段、瑞光路最多；至於西湖段，則有8家車商據點，以內湖路一段、基湖路、堤頂大道為熱門路段。從這些據點來看，許多都是臨主要道路、甚至是位在交叉路口，更有利打造大面寬展示效果的店面。信義全球資產總經理柯宏安分析，國際品牌車商會積極搶進內科原因有4。首先，有利深入高端客群，包含內科高收入科技新貴、大直豪宅區企業家都是車商的目標客群；第二是品牌效益，由於內科平日有大量上班族群，假日也有前往舊宗段量販賣場的人潮車潮，形成很好的曝光效果。第三是擁有較大腹地優勢，柯宏安說，近年可看到車商紛紛打造大型旗艦中心，兼具展售與保養維修空間，這種大面積腹地需求，在市區已較無法找到，內科因仍有可開發土地也就成為很好的選擇；最後且可能也是最關鍵的原因，就是購買或承租成本較市區低。在這些因素帶動下，因此讓內科形成一種國際車商產業的群聚效益。
工業土地強勢前4月交易破150億 建地走勢分歧但仍穩定有撐
信義全球資產統計今年1~4月上市櫃法人土地買賣交易，發現建地與工業土地交易規模走勢分歧，工業土地獨走續高，連2年前4月的交易規模都突破150億元；至於建地部分，雖然金額規模僅295億元，較去年少了178億，但實則交易件數與去年相同，預期建地市場短期走觀望遞延但仍具需求支撐的調性。信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產需求穩定，較不受政策影響，值得注意的是，近年原可看見建商加入購置工業土地的行列，但今年前4月尚未看到建商身影，主要需求來自企業自用擴產營運，加上商業模式快速變化下，倉儲物流業者也有強勁購地需求，包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。觀察近3年前4月工業土地交易，2020年交易總金額58億元，主要以新北市交易最多，2021年至2022年則連2年前4月的工業土地交易皆破150億元，分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗，像京城建設看好南科未來發展，購入仁德區1.69萬坪工業地，另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月，工業土地交易勝過廠房交易，主要需求為傳產製造業，金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。至於建地市場，2020年與2021年前4月交易金額均破400億元，但今年在央行一連串政策管制，土建融額度限縮、禁紅單、升息等，都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩，前4月交易金額僅為295億元，不過若看交易件數，今年共37件，與去年同期相同，因此規模落差主因在高總價大案交易。以去年同期來說，最大案為達麗建設以44.2億元購入台中高鐵特定區土地，前年則為興富發以83.8億元購入台中七期重劃區土地，但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億元購入高雄凹子底(農16)土地。信義全球資產總經理柯宏安分析，建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下，資金受影響較大的建商可能售地調節，但有實力的建商除伺機接手外，應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案，預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。至於工業土地市場，他也預期仍有三大支撐：一、台商回流的營運擴廠需求，二、政府積極取締違章工廠，企業必須尋找合法用地，三、疫情持續加速宅經濟成長，帶動倉儲物流土地需求。
3家上巿櫃建商購地破百億 第一名購地近300億
2021年上巿櫃建商購地前五名。（製表／王莫昀）2021年新冠疫情衝擊全球，不過，上巿櫃建商為了儲備足夠糧草，擘劃營運方針，購地腳步不受影響。根據公開資訊觀測站資料顯示，2021年共有3家上巿櫃建商購地超過百億，其中又以興富發最為積極，全年購地總額逼近300億、達287億，遠雄建設與華固建設分別以133億及116億拿下亞軍與季軍。去年間購地前10名建商，除了上述前3名，其他依序是國泰建、皇翔、華建、宏普、達麗、宏璟／鼎固，及同為興富發家族的潤隆。3大因素 促南向布局信義全球資產公司彙整去年上市櫃建商購地紀錄，土地總交易金額達1396億元，全年土地交易面積達17萬坪，有近9成交易落在大台北之外，其中，台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪，顯見建商對中南部市場看法樂觀。信義全球資產總經理柯宏安表示，科技大廠南遷設廠牽動了就業與居住人口流動、台北精華素地稀缺取得不易且成本較高、加上都更整合時程長，讓不少建商紛紛跟著滾動式調整開發策略，積極南向布局。產業剛需 台中商辦夯台中市成為土地交易面積與金額規模最大區域，面積合計約7.8萬坪，交易金額為538億元，雙雙破2020年成績。去年在台中購地的國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商，金額最大筆為皇翔的77.5億元買下七期近3000坪土地，未來擬朝向頂級辦公大樓規畫開發。進一步觀察，台中市去年辦公建照核發面積已遠比前一年多，可見產業的剛性需求也帶動建商布局台中辦公市場。桃園市交易面積排名第2，面積合計約2.3萬坪，交易金額為185億元，已連續3年交易金額超過100億元以上。金額較大筆的是興富發以39.69億元買下機場捷運A7站土地，看好未來可吸引新北與桃園居住族群。名列第3的高雄市，交易面積合計約2.1萬坪，金額為156億元，就金額進一步分析，較2020年同期增加近100億元，主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案，可看到包含國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商搶進。新莊北投 購地新戰場至於雙北地區，2021年累計成交面積約2萬坪，交易金額為416億元，集中在新莊、北投。其中，新莊區因區域機能及商業發展到位，又有環狀線與機場捷運線加持，吸引人口與企業移入，很快成為建商目標新戰場，像是亞昕、興富發、皇鼎、信義等前來投資，累計交易金額就達157億元。柯宏安分析，以往建商都以大台北為首要投資區域，但2021年呈現「桃、中、高」熱的情況，且幾乎鎖定重劃區或沿著捷運軌道的土地。展望今年土地市場，台中及桃園的重大建設題材多，有望續熱。
2021上市櫃建商獵地創新高 總成交1396億元9成布局桃、中、高
建商買土地金額創下歷年新高，其中以台中、桃園、高雄最搶手。根據信義全球資產公司彙整2021年上市櫃建商購地記錄，土地總交易金額達1,396億元，全年土地交易面積達17萬坪，有近9成交易落在大台北之外，其中，台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪，顯見建商對中南部市場看法樂觀。信義全球資產總經理柯宏安表示，科技大廠南遷設廠牽動了就業與居住人口流動、台北精華素地稀缺取得不易且成本較高、加上都更整合時程長，讓不少建商紛紛跟著滾動式調整開發策略，積極南向布局。台中市成為土地交易面積與金額規模最大區域，面積合計約7.8萬坪，交易金額為538億元，雙雙破2020年成績。2021年計有國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商投資，金額最大筆為皇翔建設以約77.5億元買下七期近3000坪土地，未來擬朝向頂級辦公大樓規畫開發。進一步觀察，台中市去年辦公建照核發面積已遠比前一年多，可見產業剛性需求也帶動建商布局台中辦公市場。桃園市為交易面積排名第二區域，合計約2.3萬坪，交易金額為185億元，已連續3年交易金額超過100億元以上。其中金額較大筆的是興富發建設以約39.69億元買下機場捷運A7站土地，看好未來可吸引新北與桃園居住族群。高雄市為交易面積排名第三區域，面積合計約2.1萬坪，交易金額為156億元，較2020年同期增加近100億元，主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案，可看到包含國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商搶進。至於雙北地區，2021年累計成交面積約2萬坪，交易金額為416億元，集中在新莊、北投。其中，新莊因區域機能及商業發展到位，又有環狀線與機場捷運線加持，吸引人口與企業移入，很快成為建商目標新戰場，像是亞昕、興富發、皇鼎、信義等前來投資，累計交易金額就達157億元。柯宏安分析，以往建商都以大台北為首要投資區域，但2021年呈現「桃、中、高」熱的情況，且幾乎鎖定重劃區或沿著捷運軌道的土地，以這幾年全台房市發展經驗來看，重劃區幾乎都是票房保證。展望今年土地市場，台中及桃園的重大建設題材多，有望續熱；值得注意的是，央行第四波房貸信用管制雖有助平穩市場，但在營建成本持續上漲下，推案價格可能難跌。
壽險業看不見車尾燈！ 這家建商今年砸339億買房地成投資王
根據信義全球資產公司統計今年上市櫃法人土地與商用不動產交易，興富發集團目前穩坐年度投資王寶座，合計購買不動產339億元，狂勝新光人壽的196億元。壽險業過去2年蟬聯年度最大買家，今年可能被有獵地王封號的興富發超車。在資金充足、低利率、產業需求強勁、企業多元布局下，土地與商用不動產整體市場已連續4年破2000億關卡，今年市場交易也已達2949億元，有望破3000億大關。信義全球資產總經理柯宏安表示，房市投資動能明顯復甦，建商、壽險金融及自用買方持續成為不動產投資市場支柱，觀察今年大型企業投資不動產狀況，前五名最大買方分別為興富發、新光人壽、遠雄、華固、皇翔，合計購買不動產約811億元占整體不動產金額近3成，投資產品包含土地、地上權、廠辦、純辦、商場等，投資區域則鎖定六都。興富發集團連續6年位居前五名買方的紀錄，不僅如此，今年更是以總投資金額高達339億元擠下壽險業站穩年度投資王寶座，其投資區域涵蓋新莊副都心、桃園捷運A7站、桃園高鐵特定區、台中七期重劃區、台南及高雄，其中單筆交易金額最高的是以85.27億元買下新莊副都心3280坪的商業土地。投資產品除土地外也跨足商場，以23.5億元買下國產實業位於高雄悅誠廣場的5成產權。新光人壽則躍升第二名，成為今年最積極布局的壽險業者，合計總投資金額高達196億元，投資產品以純辦、廠辦、地上權為主，包含以92.89億元買下中華開發辦公大樓、以56.4億元買下3棟新竹萊恩廣場，此外也有3筆的地上權，分別以44億元權利金標下2筆北士科地上權案，以及3.03億元權利金標下高雄市前金區地上權案。柯宏安分析，在住宅市場熱絡下，五大買方以建商為多，在台北土地取得成本高且不易有大面積土地下，驅使大型建商往中南部鎖定較有千坪大基地的成熟商圈或是新重劃區；辦公產品也因台北的租金投報率不易提升，且整棟大樓釋出少，讓壽險業近年因不易找到單純長期收益型的商辦產品，進而轉戰台北市中心以外，像是內科、或新北市、新竹等區域。2021年前五名大型買方。（圖／信義全球資產提供）
台中土地市場暢旺 今年前10月交易452億元超越去年30%
企業投資帶動就業人口、推升消費力成長，台中成為近年建商大舉進軍之地。根據信義全球資產公司統計，今年上市櫃公司投資台中土地，至今總交易規模已來到452億元，比去年全年高，成長近30%，其中四大重劃區包含七期、台中十四期、水湳經貿園區、高鐵特定區的交易規模都超越去年。根據統計，2017年上市櫃法人在台中土地交易規模為136億元，2018年交易突破2字頭來到237億元，2020年又再提升到349億元，今年截至10月17日止，總交易規模已來到452億元，創下歷年新高，全台土地交易最熱非台中莫屬。截至17日，台中四大重劃區七期、台中十四期、水湳經貿園區、高鐵特定區累計交易金額全高過去年全年。其中以台中高鐵特定區增加73億最多，高鐵特定區有三鐵共構話題，且捷運通車可串接市區，商場、旅館、商辦等服務機能逐漸形成產業新聚落，交易金額已來到85億元。十四期則為近期聲量最高的重劃區，交易金額來到28億元，因未來5~10年有許多重大建設推動，高發展潛力吸引建商插旗；水湳經貿園區交易金額也來到28億元，除鄰近中科及逢甲商圈外，園區內的中央公園、各項大型公共設施的規劃都極具銷售題材，也成為建商目光投射新焦點。交易總額居冠的仍是台中核心七期重劃區，今年總交易金額已累計189億元，由於使用強度高又是核心商圈，是建商願意加碼搶地主因，北部大型建商更是加碼搶進，從2012年就已出現每坪交易站上300萬元。信義全球資產總經理柯宏安表示，政府推動重劃區發展及交通建設，再加上產業持續移入台中，帶動人口數成長，人均可分配所得也增加，讓建商對台中房地產推案有一定的信心，有別於北部消費者偏好捷運附近購屋，台中購屋族群更注重生活機能及建商品牌，這也讓北部大型建商有利基點在台中積極推案。柯宏安分析未來建商在台中佈局可能有幾項趨勢，第一，最核心的七期因大面積基地漸少，建商開始外擴購地，帶動台中土地交易遍地開花。第二，熱門重劃區裡因競爭激烈，因此建商將目光轉往發展成熟區或舊市區內原做為托兒所、汽車旅館等低度開發土地，甚至部分建商會往南如彰化尋地發展。第三，對準台中購屋族群需求，看準品牌力即為市場競爭力，也會看到在地建商與一線建商合作爭取市場大餅。
北市商辦大缺貨！空置率創歷年新低 專家分析5大原因
北市辦公商圈空置率創歷年新低！信義全球資產公司最新統計，台北市市區辦公商圈空置率已降至2%以下，來到1.74%，其中內科商圈空置率也降至3.3%，呈現西湖、文德、舊宗段皆搶手的狀況。專家表示，新供給銜接不及、企業需求動能多元且強勁、屋主在疫情考量下提高續租態度，都是帶來低空置率的主因，「台灣企業在疫情衝擊下仍穩健支撐出低空置率，難能可貴！」台北市區辦公商圈的平均空置率由上季2.43%下降至1.74%，7個商圈中就有6個商圈的空置率在２％以下。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，空置率續低的原因有幾個：一、不少即將完工大樓已預招租或自用，整體台北辦公空間呈現缺貨狀況。二、老舊商辦投入危老都更讓現有供給減少，租戶必須另覓空間搬遷，其中不少企業往內科移動。三、大型企業因應發展，持續有總部舊換新需求。四、市區商圈雖有企業移動至內科，但在網購電商、網路遊戲、軟體研發等產業的擴張動能下，銜接遞補原有空置空間。五、考量疫情變數，屋主多願意以彈性條件留住承租方避免空置損失。信義全球資產公司提供。內科商圈部分，企業持續移入，平均空置率也續降，由上季5.28%下降至3.3%。除了大型企業到內科找大坪數廠辦作為總部或員工訓練中心，另外中小型企業所需的50~100坪左右標準面積空間，租賃去化速度也加快，都讓內科整體廠辦空置率大幅下降。其中文德段因受惠鄰近西湖段滿載的外溢效果，空置有感下降，連帶吸引許多上市櫃企業在此購樓，例如台灣立訊精密買下⻑虹新銳科技整棟⼤樓、中國信託資產管理買下國瑞集團台北總部整棟⼤樓。柯宏安分析，空置率是不動產空間市場的一項統計數據，但數字背後更重要的本質意義是，台灣企業在疫情衝擊下仍穩健發展，整體產業成長才能支撐出這樣的低空置率，更有助商辦市場健康發展，這才是更難能可貴的。未來短期內台北市中心商圈在新辦公供給不足下，空置率低檔現象將維持一段時間，而此狀況預估也會連動支撐商辦的售價、租金。
擴廠需求強勁 上半年商用不動產交易717億元創新高
上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發，但國內製造業出口動能強，科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠，使得2021年上半年商用不動產市場表現佳。信義全球資產公司統計2021年上半年截至6月15日，上市櫃法人大型交易總金額來到717億元，與2020年上半年交易金額354億元相比成長103%，且創下歷年上半年新高記錄；在土地與地上權市場部分，交易金額為651億元，是2016年後上半年同期規模次高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業，占整體36%，壽險與傳產業分居其後。若從交易產品看，以工業地產類357億元最高，占50%，除科技業擴廠需求高是主因外，也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發，像是京城建設以33.8億元買下台南1.6萬多坪工業地，為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現，除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9000多坪丁建土地，包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。交易產品居次為廠辦類的232億元，占32%，上半年交易規模已超越2020年全年的122億元，廠辦類需求明顯增溫，以台北市內科為最主要交易區域，包含聯發科買下「遠傳內科文德大樓」、亞尼克買下「九義牛津商務大樓」。至於純辦大樓類交易則為116億元，占16%，交易區域仍以台北市為主。總經理柯宏安補充，雖然5月起本土疫情升溫造成短期市場的謹慎與停滯，但目前台灣整體經濟基本面仍佳，產業在全球供應鏈角色也已更具重要地位，加上資金水位仍高，估計企業對於疫情若減緩後的商用不動產布局動能仍然可觀。
建商群搶微風南京對面地上權案 皇翔8.5億奪標溢價率6成
國產署今(21)日開標位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案，最後由皇翔建設(2545)以約8.5億元權利金得標，高於底價約3.25億元，溢價率62%，換算每坪權利金單價約367萬元，創下台北市松山區權利金單價歷史新高。此次標售共11封標單，意外的是只有2家壽險金融業投標，包含新光人壽、華南金資產，其餘多數是建商，包括永陞、實陽、將捷、基泰、德林、寶贊開發等。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，此案標脫代表建設公司持續看好台北市核心商圈的新辦公室需求，加上疫情對觀光產業衝擊大，該案規劃商辦可能性較高，租金預計可站穩2,000元並挑戰3,000元大關。敦北南京商圈聚集各大企業總部與商辦都更案，皇翔建設以8.5億標下的地上權即在微風南京對面、台北金融中心旁。（圖／本刊繪圖組）此地上權案位於正南京東路上，鄰近復興南京捷運站，周遭有微風南京商場、台北小巨蛋，更是辦公室林立的黃金地段。基地總面積232坪，建蔽率65%、容積率400%，換算每坪權利金單價367.4萬元，超過中壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元，以及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第7，更創下松山區歷史新高紀錄。皇翔建設近年積極取得土地開發，其中台汽北站一案也改開發頂級商辦，此次得標則是自2012年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。柯宏安分析，復興南京與敦北辦公商圈今年Q1商圈空置率低於5%，是企業搶進熱區，附近屋齡超過30年的指標商辦租金出現2,000元行情，加上旁邊的台北金融中心大樓已有2,500~2,900元水準，中壽敦北總部所揭露租金也突破3,000元，甚至站上3,500元以上，因此該案若開發成辦公，即使基地規模不大，不易打造大坪數產品，但以目前市場需求，得標業者應該會挑戰3,000元租金大關。柯宏安表示，土地與地上權看的是開發後的未來長期使用與租金收益，而市區商辦精華地段因辦公大樓屋齡多已老舊，少數新供給大樓又多為總部自用，新穎辦公空間供給不足。此案規模雖非像信義計畫區的百億級大型地上權，能在目前本土疫情衝擊下成功標脫，仍是對辦公市場的一劑強心針，也預期此類精華區土地產品，建商在考量長期投資布局下，應仍會有一定的交易表現。
捷運沿線帶動廠辦市場 汐止累計交易33億暫列新北之冠
去年國外疫情衝擊，讓許多台商在考量供應鏈避險與防疫下回流急擴廠，加上新北市政府從107年開始祭出工業區立體化方案，帶動新北市工業地產交易。信義全球資產公司觀察今年新北市廠辦實價登錄統計，以汐止區交易總金額33億元最高，中和區與新店區分別以17億元、8億元排名其後，捷運沿線開始有廠辦化效應，也帶動了產業鏈群聚變化。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，以前不少企業只考慮在台北設置辦公，但隨著捷運路網漸漸串連新北市各大工業據點，且位於蛋白區的廠辦因價格相對便宜，使企業開始往新北佈局。根據實價登錄已揭露資訊，今年新北廠辦交易以汐止區交易規模最多，交易總金額來到33億元，在大型交易中也看到包含東碩資訊、泉創生醫、強茂、宜進旗下的光明等企業投資。此外，興富發也與新隆儲運在此區將合作興建新廠辦，另外像保長坑工業區也陸續有新廠辦釋出像是富鼎科技大樓。中和區也不遑多讓，除今年實價登錄廠辦交易總金額來到17億元，觀察去年上市櫃公司在此投資廠辦也有6筆記錄，今年則有晶焱科技以3.22億元買下遠東世紀廣場部分樓層。今年目前排名第三名的新店區，實價登錄廠辦交易總金額來到8億元，另外今年在此的大型交易也有晶達、醫揚分別買下遠東世紀ABC廠辦部分樓層。新店區未來還有新北政府自行開發興建的寶高智慧產業園區即將完工，可望帶動區域發展。柯宏安表示，近年新北廠辦類交易規模從2017年到2020年每年平均逾300億元；另廠房類交易規模則從2017年82億元到2020年成長為130億元。而從需求面看，觀察上市櫃大型交易，科技及傳產業類族群的投資交易規模，已從2017年277億元，到2020年達477億元，確實顯現出企業需求。但目前國內疫情已較去年相對嚴峻，各種政府防疫限制升級下對產業面勢必有所衝擊，而企業在提升防疫措施及更加專注謹慎於本業運營下，短時間內對於商用不動產需求與交易有可能有趨緩影響。
台中地產交易前3大工業區 買地蓋廠佔6成
近年各企業對台中的投資佈局積極，讓台中工業地產交易跟著熱絡，根據信義全球資產公司統計台中工業地產實價登錄已揭露資訊，2017年至2021年工業地產累計交易金額排名，台中工業區以150億元排名第一，大甲幼獅工業區以30億元排名第二，台中港關連工業區22億元排名第三。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，觀察今年台中工業類（工廠、倉儲）建照核發面積，月均量比去年成長50%，顯示廠商持續看好台中。另從實價登錄的產品交易類型來看，許多企業傾向直接購置土地來蓋新廠與建置生產線，因此近年台中整體工業地產類交易中，工業土地佔交易近6成，次之才是直接購買工業廠房的交易。交易規模排名第一的台中工業區，近4年工業地產交易金額來到150億元，新進駐廠商以高科技產業居多，像是大立光、台灣美光記憶體、博大科技等科技大廠，其中大立光的交易記錄為單筆規模最高，並陸續在鄰近區域內擴廠。排名第二的大甲幼獅工業區交易金額來到30億，以金屬、機械設備製造業等為主，近期進駐廠商包含岱宇、中石化等。位於梧棲區的台中港關連工業區以22億元排名第三，受惠台中港2.0計畫、國道四號延伸線、未來捷運藍線題材，使得台中海線搖身一變成廠商熱愛進駐之地，而近期此區域以全聯實業前年買地擴增物流廠為單筆投資規模最高，今年則有華元食品持續擴廠以7.5億元買下此區域土地。柯宏安表示，觀察可支撐台中工業地產發展的原因有三個，第一、受惠許多半導體、智慧機械大廠進駐，持續吸引相關上下游產業鏈在此群聚。第二、產業進駐帶來了更多衍生商務需求服務商機，例如車商也搶攻企業主與高階經理人購車商機，進而投資工業土地蓋展示中心與服務廠。第三、在網路購物蓬勃發展下，台中為南來北往交通樞紐中心，自然成為各物流運輸業佈局增設物流中心的重點區域。（圖／林榮芳）
建商一窩蜂搶進士林 在地老牌士林開發逆向跨入北市心
士林近年重大建設逐一到位，吸引各大建商前往獵地開發，但在地上櫃建商士林開發(5324)卻積極布局跨出士林天母，將推案觸角深入北市心，今年2月才公告以8.38億元標下北市大安區通化段2筆土地，近期又醞釀將於承德路推案。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，台北市可開發素地難求，而在北市府積極推動士林再生計畫下，士林北投區域將有台北藝術中心、台北科學藝術園區、捷運環狀線北環段、捷運士林站TOD案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區、T16~18智慧健康園區等重大建設，加上民間自辦士林紙廠開發、新光紡織廠舊址開發、陽明戲院重建等大型開發，使得近2年此區已受建商高度關注。天母在地房仲指出，天母房市的競爭一直都很白熱化，不單有士林開發、家居建設、全陽建設等士林天母起家的建商，從過去的國泰、富邦、皇翔，到近期華固、璞園、大陸建設，也都相繼揮軍天母推案。去年正值士林開發成立30周年，推出的「靜安樹語」、「陽明致遠」，創下2個月完銷，年底再以「美好日安」接棒登場，一位人士表示，「在天母，士林開發擁有絕對的主場優勢。」但在勁敵環伺下，士林開發近期也默默將推案觸角向北市心延伸。2012年初試啼聲曾在內湖推出「初羽燦燦」，2019年在臨沂街推出「臨沂若拙」，而今年有預告將在承德路推案，案名與規劃細節尚未公布，但購地腳步繼續往前，2月以8.38億元標下大安區通化段2筆土地，似乎宣告品牌30而立的野心。
商用不動產信心指標壽險業 10年內不斷加碼搶占這裡
信義全球資產公司統計上市櫃交易2011年至今10年，壽險投資不動產區域以台北市4429億元居冠，占整體交易近8成，其中信義區1265億元仍站穩一哥地位。值得注意的是，南港區投資總額552億元已超過市中心主要熱門區域成為新焦點，投資產品也由純收益型產品開始轉向可自行開發的土地、地上權以及具都更危老改建效益的開發型產品，兼具收益與未來增值效益。信義全球資產公司總經理柯宏安分析，以信義區來說，近10年壽險總投資金額達1265億元，信義計畫區的地上權成壽險兵家必爭之地，占整體台北交易7成，其中又以南山人壽及富邦人壽熱衷角逐此區，看準自行做整體性開發，可能帶來更高的租金收益，南山人壽在2012年標下世貿二館，如今開發辦公與商場的複合式大樓，帶動租金攀升。此外，在台北市大面積土地一地難求下，壽險業瞄準新興區域開發，其中南港區近10年壽險業總投資金額達552億元，已超過中山區436億元及內湖區437億元，如去年大南港土地案由富邦人壽取得，即刷新了南港土地單價。在市場整棟大樓釋出少，加上辦公租金漲幅跟不上售價步調，使得租金收益率不易達到法規要求的標準，讓壽險業近年不易找到單純長期收益型商辦產品，投資商辦大樓案件減少。但在都更危老議題發燒下，讓壽險找到新投資出口，加碼鎖定都更題材產品投資，短期可採現況收租或自用，長期來看，興建新大樓後除可提高租金，未來更可產生資本增值。像松山區平均大樓屋齡多超過30年，看準都更效益也讓此區成為近10年壽險熱愛投資之地，總投資金額718億元，富邦人壽去年的王朝酒店交易，以及今年新光人壽標下的中華開發金大樓，就是看準都更效益及頂級商辦需求。柯宏安表示，從信義全球資產長期與壽險業的互動觀察，壽險業在2012年全台投資總額曾達千億，但後續幾年在政府一連串信用管制與政策打房措施及金管會金八條控管下，使得壽險投資明顯縮手甚至轉向海外，2017年全台只剩114億元，而商辦交易更在2015年創低，直到2020年疫情衝擊下，海外投資風險提高，壽險重回台灣投資，投資金額再度破千億，在台北市更可以發現到加碼投資，今年1月壽險全台投資已達152億元，壽險業一向是商用不動產動能的市場信心指標與火車頭，也必須尋找足夠的租金報酬以支應保單成本，預期市場若有好的標的壽險將持續投資。2011年-2021年1月壽險業投資台北市各區不動產規模(億)。（圖／信義全球資產公司提供）
南港商辦租金緊追信義計畫區 每坪上看2000元起跳
近年頂級商辦供不應求，受台北市長柯文哲「東區門戶計畫」嘉勉的南港，如今不少老舊建物與廠房皆進行都更改建，其中以商用不動產的供給量最為驚人，未來釋出量體有機會超越台北市中心，近期總銷逾千億元的超級大案「世界明珠」辦公大樓再傳新買家以每坪均價136萬元收購2樓層，專家預估，南港高端商辦每坪租金上看2000元起跳。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，南港隨著建商插旗、大型開發逐漸到位、企業總部進駐，商用不動產供需明顯增溫，各開發商在產品規劃上也都用盡心思，搶搭一波複合式風潮，推出包含辦公、商場、飯店等不同的產品定位組合。據信義全球資產公司統計，未來6年內南港將有21萬坪辦公面積釋出，其中包括「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪，預計2024年完工；國泰建設「利百代商業大樓」預計2023年完工落成，辦公室規模上看1.5萬坪；潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案，辦公大樓可望有5萬坪，2026年完工。目前已知時程的開發案就有逾11萬坪辦公面積集中於2026年完工。2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時，即以每坪100萬元打破史上新高紀錄，富邦人壽於2020年5月砸下282.87億元標得大南港土地，被形容是天價，如今再傳「世界明珠」新買家以每坪均價136萬元收購辦公大樓2層，改寫每坪136萬元新高，拉近跟信義計畫區辦公行情的距離。高力國際董事總經理劉學龍表示，南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2000元起跳，已是現在進行式。柯宏安認為，南港商辦3年內空置率仍可維持在低檔，但在2022年起新大樓開始陸續完工後，短時間可能會拉升空置率，在頂級新辦公大樓目前供不應求的狀況下，對於需求企業有其吸引力，或能維持一定的租金水準，但因需要一定時間去化，租金可能會呈現一段緩慢成長。 南港輪胎「世界明珠」開發案，辦公大樓每坪均價已站上163萬元，改寫區域新高價。（圖／黃鵬杰攝）
台北老飯店也要危老改建 已核准9件
台北危老遍地開花，今年已核定257件，遠遠超越前兩年加總。其中，部分老飯店乾脆趁機申請危老改建，原本的老舊危機反而變成極具潛在重建商機，近二年就有八家旅館通過危老審議，包含六福客棧、台北馥敦、宣美精品飯店、優美飯店、洛碁大飯店花華分館等台北市精華區飯店，台北國賓飯店也計劃提出危老申請。據信義全球資產調查，北市危老改建的飯店中，國賓飯店的基地規模1,454坪最大，內湖義功工業飯店617坪、六福客棧380坪居次，其餘如台北馥敦飯店、優美、洛碁花華分館、宣美精品飯店、南港祥大旅社、士林宣美精品飯店等則是屬於100～300坪的中小型基地規模的飯店，其中宣美飯店已取得建照，將改建為15層旅館，多數均計劃改建為飯店加住宅，或商用大樓的模式。信義全球資產總經理柯宏安表示，自2003年兩岸陸續直航，來台觀光人次不斷突破新高，台北市旅館家數從當時的49家，快速增加到今年的673家，不乏老舊大樓改建成旅館，許多旅館屋齡現已相當老舊，老旅館除因設備老舊可能影響住房率，近年來國際品牌紛紛插旗設據點又讓競爭更激烈，今年受到疫情影響，台北市都會區飯店住房率大降，部分老飯店投入危老改建，反而變成極具潛在重建商機。據統計，台北市今年投入危老重建、已核定的案件數量已達257件，最踴躍的區域以士林區的34件最多，其次是中山區的33件及北投區的33件。柯宏安表示，危老重建對於較單一所有權的業主，因沒有整合問題，申請到核准拿到建造及容積獎勵最快只需要半年的時間，可以省去繁瑣的都更流程，且政府提高容積獎勵誘因，使壽險、飯店業加入危老重建案，像新光人壽的新光纖維大樓、國泰人壽的中興商業及民生復興大樓皆已通過危老審議。