林迪重
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41人搶標高雄鬼屋農舍 法拍業者解釋「未來用途」
後疫情時代，遠離都市群聚生活，讓郊區的農地農舍再度崛起？財政部國有財產署南區分屬於日前拍賣一批逾期未辦繼承登記土地或建築改良物，共有19筆，其中一筆位於高雄市杉林區的山坡地保育區農牧用地，土地734.8坪，房屋坪數19.7坪，只不過建築物相當不起眼，隱身在雜亂樹叢中，卻出現41人搶標情形，最終以451萬拍定，每坪0.61萬元，寫下杉林區農地成交新高價。該法拍標的的地址為「高雄市杉林區合森巷137-1號」，從Google地圖中找尋該農舍，搶眼的藍色建築外觀，居然被綠色樹叢覆蓋到幾乎看不見，晚上甚至可以成為鬼屋探險景點，很難想像眾人搶標入手後要從事什麼用途。財政部國有財產署南區分署於8月10日委託台灣金服公司代拍一筆位於杉林區的山坡地保育區農牧用地，出現難得一見的農地標售搶標情形，共有41人投標，最終以451萬拍定，每坪0.61萬元，寫下杉林區農地成交新高價。（圖／截取自透明房訊網站）「過隱居的生活啊！」104法拍網總經理林迪重表示，現在很多都市人喜歡在退休後住在農舍，舒適的生活空間及廣大的土地，可以種菜或養動物，雖然現在雜草長得比人高，但只要經過一番整理後就能成為「開心農場」。他也解釋，因為一些政治事件或者很多農地並沒有農用而蓋農舍，所以現在農舍的申請比較困難，如果是現有已經申請過的農舍，相對也會比較搶手。國內農舍興建法規以2000年1月28日為分水嶺，農業發展條例修正前所持有的農地，適用舊法規，不論土地面積大小，皆可興建農舍；若為之後取得的土地，須有0.25公頃(約756.25坪)土地面積以上，且在籍滿2年後才可興建農舍，同時須取得「使用執照」滿5年後始可買賣。許多人心目中的郊區別墅，其實就是農舍，也使得政府在農舍興建上多有所限制，導致市場上現有產品成搶手貨。（圖／104法拍網提供）由於老農不受面積與時間限制，為了省下等待期，有不少人會購買老農的農地，以老農的名義為起造人申請建照，取得使用執照後再移轉給買家，就無須購買大面積農地再耗時興建農舍，這樣操作方式俗稱「老農配建」。但不論老農還是新農，農舍興建皆須符合建蔽率10%，樓高10.5公尺，容積率最大約150坪，基地面積最大約100坪。由於購買農地金額需一次付清且申請興建農舍手續繁瑣，能透過法拍程序直接入手農舍，可以說是省去不少麻煩。104法拍網副總經理林邵涵表示，「農業發展條例」修法後，土地未達0.25公頃是不得興建農舍的，這個標的的土地面積雖然未達規定，但因為該地上已興建合法農舍，且鄰杉林區主要幹道合森巷，路程道路平坦，風景優美，是很難得的物件，因此造成多人搶標。
「台積電要來了！」投資客衝楠梓 預售案每週漲1萬法拍也搶爆
楠梓、橋頭兩地區因橋頭科學園區與台積電進駐話題不斷，近2年可以說是價格屢創新高，交易價平均漲幅在10%~20%之間。業者透露這兩周出現大批外來投資客購屋，「1周調漲1萬，還是賣得動」，過去楠梓、橋頭堪稱首購天堂，以房價取勝的1字頭消失，如今首購族進而轉向法拍市場和投資客搶便宜。「近期只能用瘋狂來形容，這8個月左右預售案一路從每坪18萬漲到23萬，尤其是這兩個禮拜不斷有消息傳出台積電要到楠梓設廠，吸引很多人來購屋，業者嘗試每隔一周上調1萬，也都還賣得動。」高雄市代銷公會理事長謝哲耀表示，主要是大量外地客來買房，尤其是過去曾在新竹、台中、台南因科技廠效益購屋有賺到錢的新興投資客，年約35歲至45歲，主業幾乎都是電子科技業相關。高雄楠梓區2019年底以來成交價量變化。（圖／104法拍網提供）「這次終於輪到高雄了！」一名業者表示，這兩年台南在台積電效益下房市火熱，台中也有不錯交易行情，唯獨高雄，投資客進不來，市場呈現熄火狀態，也希望可以趁此機會調整價格，以貼補高漲的原物料成本。目前楠梓指標預售案包括「銳揚天鵝堡」、「棋琴25重奏」，銷售狀況都很好。謝哲耀表示，這波買盤外地客為主，高雄人還跟不上，楠梓2字頭以全台來說基期還算低，建議想購屋的民眾能買的就趕快買，不要再挑了，「必須先上車才有換車機會。」而新建案價格飆升反而讓法拍屋低價特性成為購屋族關注重點，法拍市場也同時湧入自住客及投資客，出現多人搶標的現象。上月29日，高雄金服公司一筆楠梓區透天法拍案，湧入60人進場搶標，創下疫情後重新開標以來最多人投標案件，本月4日高雄金服同樣是楠梓透天的物件也吸引38支標。104法拍網總經理林迪重表示，超過30組搶標情況過去並不常見，近期卻屢見不顯，投資客出價考量未來獲利，原則上都是自住客得標，法拍價比市價便宜1成以上。透明實價網104法拍網經理陳慧瑜表示，回顧2016年楠梓區最熱鬧的德民商圈新建案，如當年的「日森大地」、「居悅」、「大河漾」等等，交易價大概都在每坪約13.5~15萬，三房兩廳加車位差不多600~750萬，該區周邊當年法拍屋拍定價約每坪10萬上下就有，若以35坪計算等於是350萬上下就能買到，但就算法拍價格再怎麼低也不太會出現多人搶標的狀況，對比到今年來看，現在的德民商圈新建案，如「協勝發HI」等等，交易單價也來到每坪18~20萬，三房兩廳加車位起跳就是900~1000萬，讓很多原本希望到楠梓便宜買屋的自住客，對不斷升高的門檻感到相當無奈。上月29日高雄金服公司一筆楠梓區透天法拍案，湧入60人進場搶標，創下疫情後重新開標以來最多人投標案件，最終以1351萬拍出。（圖／104法拍網提供）
法拍也出現報復性買盤？ 楠梓透天60人搶標高價拍出
昨(29)日高雄金服公司一筆楠梓區透天法拍案，湧入60人進場搶標，創下疫情後重新開標以來最多人投標案件，最終以1351萬拍出，拆算每坪單價18.9萬元標出，由於該區實價登錄每坪交易價約落在16~19萬間，如今法拍拍出高於二手屋交易行情的價格，顯見市場火熱。該法拍物件位於高雄市楠梓區德祥街「首富第十代」社區透天，地坪23.63坪，建坪71.57坪，地點鄰近高雄科大楠梓校區、捷運後勁站、楠梓加工區及橋頭科學園區，屬於機能成熟舊市區，該案件為第三拍，總底價694.4萬，吸引60人進場搶標，最終以將近1倍的價格1351萬拍出，不過還是略低於市場行情。以往正常10人以上投標就算多，這次卻罕見出現60人搶標情景，104法拍網總經理林迪重表示，過去以3-5人投標約占45%，6-12人投標約占30%，36人以上投標僅占1%，「超過60人投標的案件1年不到2件，此案主要是底價太低，再加上一、二拍不點交，到三拍才點交，所以吸引多人入場。」法拍案件「首富第十代」位於楠梓舊市區巷弄，生活機能便利。（圖／擷取自104法拍網） 根據實價登錄近期交易資料，該社區曾於108年的成交價為1110萬，如今法拍拍出價格高於二手屋交易行情，交易火熱程度可想而知。其實於本月28日，達麗建設才以每坪49萬元標得鄰近的台糖合建橋頭新市鎮二期基地，創下區段住四用地新高紀錄，也是達麗在不到1周的時間，第2筆購置高雄新市鎮土地交易，2筆合計總投入金額26億元，預計未來推案單價將高於每坪25萬元。「橋頭、楠梓兩地區近期火爆的主因是橋頭科學園區所在之位置鄰近省道，加上台積電入主橋頭與楠梓的風聲不斷，無論是自住或投資者都高度關注這2區。」據透明實價網104法拍陳慧瑜經理表示，基本上法拍本應該是市場上最容易低價取得房屋的地方，且楠梓與橋頭過去都算是首購族的天堂，但如今就連法拍也拍出高於二手屋交易行情的價格，足見橋頭科學園區與台積電帶來的狂熱反應超乎想像。橋頭科學園區帶動周邊房市價格，連法拍屋也拍出高於二手屋交易行情的價格。（圖／104法拍提供） 台灣房屋集團趨勢中心副理李家妮也表示，高雄受缺工缺料影響，建築成本日益升高，房價也跟著水漲船高，讓不少購屋族轉向房價較親民的蛋白區入手，其中楠梓及橋頭區受楠梓大學特定區及橋頭新市鎮發展帶動，沿線擁有捷運紅線繞行，交通機能便利，成為蛋白中的交易熱區，而台積電設廠橋頭議題未演先轟動，不少人期待橋頭成為下一個南科，看準未來人口紅利與房市前景，對自用或投資客群來說，更有利加價以搶先入市。不過林迪重也提到，這波疫情造成很多人失業、沒收入、繳不出貸款，預估這波後，預估年底或明年，進入法拍市場的案件保守估計將增加10%以上。