林聰麟
」 林聰麟 上揚國際 代銷 危機入市 咖啡館
928強碰打炒房1／接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期，六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量，創下單一檔期史上新高，央行於9月19日再出重拳，祭出第7波信用管制，壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查，接待中心假日來人掉一半，有業者「對未來不悲觀」，認為台灣經濟面強，資金充裕，也有業者釋懷地說，「反正每2年就會選舉一次」，甚至認為「缺工問題更嚴重，能蓋的房子也有限，緩一緩是好事！」根據業者統計實價登錄交易資料，今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件，年增67.3%，總銷金額1.67兆元，年增89.4%，顯示今年預售屋市場非常暢旺，再加上銀行不動產放貸逼近滿水位，逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制，新增規範名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國；法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成，且隔日(9/20)即刻生效，消息一出，網路、社群、討論區全面爆炸，影響層面不只多屋族，還恐錯殺換屋族、繼承首購族，隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前，房地產後市仍有不錯前景，其實並不這麼悲觀，他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。（圖／CTWANT資料室）甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信，「請業務人員不要驚慌！」張境在告訴CTWANT記者，受到第7波信用管制影響，也可能因連日下雨，這兩週案埸來人減少4成，「甲山林都有持續下廣告，聽聞其他同業影響更大，有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制，8月來人已比7月少3成，9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團，創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者，雖然買預售屋沒有立即性影響，但比起上半年，案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案，一、二期合計總銷約420億元，他擔憂慘澹市況會延續到明年，已做好長期抗戰，「原預估一期1100多戶1年內可完銷，依目前新一波打炒房政策，大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為，上半年3天能賣百戶的盛況都不正常，政府調控讓市場降溫，回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶，才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性，法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點，是否會再帶動房市熱絡，成為後市關注焦點。（圖／記者黃威彬攝）也有建商老神在在，全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者，7月至今已減少2成交易量，「但這是好事啊！因為本來就沒東西賣，都沒人蓋房子！」以他們公司為例，現在興建戶數只有以前的6成，因為缺工問題必須減少推案量，所以對大建商而言，根本沒影響。其他地產人士則認為，「30年來房市上上下下，時間會證明一切，價格會鋸齒往上，目前市場確實受到影響，但稍微calm down一下也好，現在上門的客戶，都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次，到選舉時又會有利多，打一下又扶一下，現在的問題還好啦！」根據CTWANT記者觀察業者態度，將近4年來經歷7波信用管制，已略顯疲乏，未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團，創辦人林聰麟認為，此波打炒房會影響到明年下半年，影響程度則要看台灣本身體質，經濟夠不夠強健，但最多影響1成。（圖／記者林榮芳攝）「我認為沒有這麼悲觀，台灣經濟面好、資金充沛，未來還可能有第8次打炒房也說不定！」張境在說，房價漲到一個程度，政府適度調控很正常，會全力支持，但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展，原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等，今年經濟成長率3.9%，明年主計處及央行預估3%以上，再加上通膨、碳費，成本增加等問題依然存在，房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外，台股指數維持在22,000點上下，近期美國聯準會降息2碼，未來還要降8碼，會使熱錢再回亞洲，台灣資金水位動能將再高升，有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上，「股市好，房市也會跟著往上！」張境在說，雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望，但相信只是短時間影響，建議政府仍應全力支持年輕人買房，同時也要讓首購真正貸得到房貸；而真的有剛性需求的首購族可觀望，但不宜拖太久，「當股票漲起來時，就要趕快上車了！」
營建股一片綠油油 限貸令對預售有影響？業者這樣說
台股今（11）日終場跌33.08點，收在21031點，跌幅0.15%。其中營建類股一片綠油油，跌幅達1.52%，成為市場第二大跌幅族群，僅次於居家生活類股。其中櫻花建（2539）重挫超過6%，三地開發（1438）跌逾5%，達麗（6177）也下滑超過4%，多檔營建股遭受賣壓。業者坦言，限貸令雖對預售沒有直接影響，但房市不好、大家觀望，也讓預售成交減少。有網友對今營建股崩跌感到疑惑，認為「政府已經喊話了，第一戶的貸款應該是沒問題，房市目前看起來也還是很穩定，怎麼崩成這樣？」有網友說，營建股崩跌是房價長期空頭的開始，也有認為，「第一戶是沒問題，但問題在很多人都不是第一戶啊....第二戶以上限縮房貸就讓很多人玩不下去了啊」「第三戶以上不得貸款，資金問題馬上解決，房價也能適度壓抑」「大家會趁著放鬆拼命貸，怕以後貸不了，所以房價又吵一波，水位又滿了，又不能貸了」雖然營建類股多檔遭受賣壓，但也有逆勢上揚的，像是京城（2524）漲逾6%，愛山林（2540）漲逾4%，新建（2516）、根基（2546）、皇昌（2543）等也都漲逾2%。資深證券分析師呂漢威認為，營建股走跌的原因主要來自資金集中效應以及即將到來的9月19日央行理監事會。雖然政府早已發聲明保障首購族的貸款條件，並強調房市穩定，但目前建商面臨貸款壓力，部分可能需提供更多折扣來促進銷售，讓市場對營建股的信心不足。日前高雄建商清景麟集團創辦人林聰麟也透露，房貸滿水位對房市一定有影響，高雄、台南銷售中案場，8月平均來人就剩下6~7成，掉了3成多；台北建商欣暘建設副總經理林啟俊也坦言，限貸令對預售銷售也造成影響，整體房市不好，大家也多會觀望，不會進場。呂漢威認為，投資者對於9月19日的央行理監事會議持觀望態度，市場預期央行可能推出第七波選擇性信用管制措施，或調降建商的土建融貸款成數，以防止房市過熱，因此潛在買盤現階段選擇觀望。且在利率政策尚未明朗的情況下，建商的融資壓力進一步加大，除非央行會議後釋出明確的利好政策，否則買盤動能恐難以回溫。
房貸滿水位案場來人掉3成 林聰麟：房貸訊息亂、客戶擔心貸不到款
近期房貸滿水位問題，讓很多民眾止步進場購屋，清景麟集團創辦人林聰麟受訪透露，8月案場平均來人剩下6~7成，掉了3成多，目前房貸相關訊息混亂，加上農曆民俗月，賞屋來人減少。雖然日前總統賴清德已喊話，要行庫「已簽約、首購族都應受理貸款」，林聰麟認為，「總統喊話是信心用，不見得會反映在成交上」，後市發展要再觀察。高雄小港區「清景麟·國家公園」5日舉行上樑典禮，林聰麟表示，貸滿水位對房市一定有影響，以清景麟在高雄、台南銷售中案場來說，8月平均來人就剩下6~7成，掉了3成多，因為房貸相關訊息很混亂、有些客戶會擔心貸不到款，加上農曆民俗月，因此單月賞屋客戶有減少。而客戶最在意的是交屋時分戶貸款要確保貸得下來。至於後市，還要觀察9月份的表現。不過針對個案表現，林聰麟則是信心滿滿，由於「清景麟·國家公園」主要客群為首購，影響甚小，每周維持銷售3~4戶。該案基地規模達2180坪，正面3萬坪小港森林公園首席第一排，規畫地上17樓、地下4層，主力坪數為2~3房，共590戶，總銷80億元，預計於明年7月交屋。林聰麟表示，目前銷售率剛好跨過8成，因剛好碰上房市景氣一路上揚，每坪最高以36萬元成交，較當時預售時高出20~30%。近期政府宣布將斥資880億元興建高雄國際機場「全新航廈」，預計2032年一期完工，2045年國際線、國內線總運量目標達1,650萬人次。各界相當看好藉由新航廈落成，能促進高雄產業投資、觀光發展。小港房價也受到「航空城」話題激勵，近期房市表現不凡，預售案大樓均價首度站上3字頭。清景麟推出「清景麟·國家公園」，並打出高雄首創黑卡秘書服務的建案。林聰麟認為，小港區房價相較於嘉義已經見到4字頭，小港最低還有2字頭，補漲行情可期。至於清景麟集團旗下上櫃工具機廠福裕(4513)，2022年10月入主後也正式跨足房地產營建事業。林聰麟也透露，福裕首度攜手鑲揚國際開發公司成功得標高雄捷運聯開案的R20案，下周10日將正式簽約；另外9月或10月將推出首發案，位於台南歸仁高鐵站附近的「坐忘林」，總銷暫訂至少達50億元，預計3年後完工入帳，屆時將迎來第一筆營建收入，且有機會超過工具機本業營收。「清景麟·國家公園」上樑典禮，據了解，受高雄國際機場興建新航廈利多影響，該案開賣一年半已每坪漲10萬元。（圖／林榮芳攝）
隈研吾世界巡迴展今台南登場 免出國朝聖大師作品享「五感」體驗
日本知名建築師隈研吾世界建築巡迴展，其中全台唯一的一場「五感的建築」，選在建城400年的台南，將從今11日起到6月16日，在台南清景麟品牌館展出，這也是隈研吾在台灣最大規模作品的體驗式展覽，共引進2件大型裝置模型及21件作品模型。適逢台南建城400年，清景麟集團向隈研吾都市設計事務所（Kengo Kuma and Associates）爭取隈研吾世界建築巡迴展獨家展出機會，台灣唯一一場就在台南，開幕記者會隈研吾本人親臨來台參加揭幕儀式，11日正式對外開放參觀。(左起)台南副市長趙卿惠、清景麟集團董事長林聰麟、日本建築大師隈研吾等人，共同為隈研吾世界建築巡迴展台南「五感建築」展揭幕。（圖／林榮芳攝）隈研吾指出，世界巡迴展的台南「五感的建築」展，跟他過去舉辦的展覽不同，除了他在世界各地的建築照片、模型的視覺享受之外，這次還加入光線、音樂和香氛，在視覺、聽覺、觸覺、嗅覺和味覺等五感，讓所有人感受不同的體驗，也希望藉此預測新的建築時代的到來。「投身房地產市場近30年，等待的就是這一天！」清景麟集團董事長林聰麟致詞時激動表示，引進隈研吾「五感建築」展，在台灣，他可說是全台第一位，也是唯一的一位。此展共引進2件大型裝置模型及21件位於世界作品模型，包含矗立於戶外草皮上的大型裝置，高約6、7米的裝置《竹棱》，彎曲的「竹枝」，由柔韌的鋁條編織而成，呈現出神祕的東方之美。比起其他城市的隈研吾巡迴展，台南展出更多聽覺、嗅覺等，達到五感體驗，觀展免費，須預約。（圖／林榮芳攝）此外，具代表性模型包括「新國立競技場」、「星巴克太宰府天滿宮表參道店」、以及尚未公開「宜興紫砂博物館」等，該展也是第一次出現以隈研吾代表性建築衍生的多媒體作品，展區以數位編碼360度投影方式，呈現隈研吾在設計中對建築造型、材料運用及空間打造等一系列概念元素的巧妙斟酌運用。由於隈研吾正在世界各地舉辦建築巡迴展，林聰麟說，與其前往多個不同城市參觀、欣賞，不如將隈研吾的作品引進台灣，讓大家可以一次看個夠，而且免費，不像目前在上海的展出，門票大約需要600元。這場展覽不包括場地租金等，至少投入3,000萬元，且原本是接待中心的空間從整裝、展出、再恢復原樣，預計耗時1年的時間無法做銷售。林聰麟表示，台南因豐富人文歷史與文化底蘊，具有得天獨厚條件，並擁有建築人才培育搖籃國立成功大學建築系，成為這次隈研吾同意來台辦展的首選城市。今年適逢台南建城400年，希望能夠藉由此展，將台南推升至國際，讓世界看見台灣。
台積電點石成金1／全台拜請護國神山！看嘉義身價漲屏東建商也許願 全台唯這喊「不要來！」
台積電設廠點石成金的威力，比自家股票漲勢還驚人。半個月前，台積電宣布進駐嘉義科學園區，使嘉義房市成為今年萬眾矚目的新焦點。CTWANT記者調查，嘉科和嘉義太保高鐵站相距不遠，3年來周圍重劃區土地價格炒了快1倍，新建案房價也從1字頭跳漲3字頭；正在爭取台積電下個進駐點的雲林，地價也已蠢蠢欲動；屏東建商苦求「很想、很希望能翻轉」，全台唯有桃園敢喊「台積電不要來！」 3月18日，台積電先進封裝廠（CoWoS）進駐嘉義消息一出，原已高漲的嘉義土地、房屋價格再掀波動。「高鐵附近農地近一個月從1分(293.4坪)2000萬元漲到3600萬元左右，炒了快1倍。」仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，之前就有投資客去嘉義高鐵附近買農地，但土地是近期才大漲，新建案房價是很早就開始漲了，成屋市場因附近物件不多，屋主也惜售，價格比較穩定。業者表示，台積電還沒確定落腳嘉義科學園區前，周邊地價就有微漲但沒有到大漲，沒想到3月開始陸續傳出1分地農地喊到3600多萬元天價。圖為嘉科整地現況。（圖／讀者提供） 根據實價資料顯示，位於嘉義科學園區旁的縣治特區與嘉義高鐵特區，短短3年房價就分別漲了83%與32%，近1年周邊大樓平均成交價每坪約28萬元，預售新案房價則已坐3望4。 高鐵站附近最大推案建商清景麟集團，3年來共推出4案、約2300戶。董事長林聰麟去年就笑稱，「嘉義需求嚴重大於供給，建商是怎麼蓋怎麼賣！」總戶數645戶的「高鐵科技城」，去年9月底銷售，3個月就完銷；目前銷售中的第4案「AI世界城」，總戶數超過800戶，農曆年後才開案也已進入銷售尾聲，林聰麟透露第一批實價登錄將有500多戶，「大部份的房子在(台積電)宣佈前出售。」 在地建商聯儀建設、嘉義市不動產開發公會榮譽理事長呂冠衡就說，很多上市公司、大建商，這2個月一直再問「有沒有大塊基地可以買？」台積電把全國各地的業者、消費者都帶來了。不只高鐵特區和縣治特區，20分鐘車程的嘉義市區因生活機能完善，目前新大樓開價在32~38萬元左右，朴子市區房價也站穩3字頭。 聯儀建設去年12月中在朴子推出新案「仰望」，很多人早耳聞台積電要來，3個月就完銷。「仰望」案量將近4億元，總戶數39戶，對在地建商而言，規模不算小，能有如此飛快的銷售成績，呂冠衡感到很意外，他也透露目前正在規劃的二期，已經很多人在詢問，礙於建照還沒下來，所以還不能銷售。 「基礎建設充足，不缺水電，台積電落腳雲林應該沒有問題！」隔壁的雲林縣長張麗善近期也積極爭取台積電落腳中科虎尾園區。雲林縣不動產開發公會理事長李銘洲就告訴CTWANT記者，目前雲林虎尾房價未漲，但土地地主已出現惜售，高鐵附近土地開價和去年比，每坪大約漲了2成，現在已來到一坪20~33萬元，期待台積電到來。近來雲林縣長張麗善很積極爭取台積電落腳雲林，更引發雲嘉搶水大戰，為容納更多高科技產業進駐，有意擴大中科虎尾園區發展成為虎尾產業園區。（圖／報系資料庫）南台灣屏東也眼巴巴的望著台積電南下，不過比起縣長周春米，業者的態度似乎較為積極。CTWANT記者採訪屏東在地建商印象建設、台灣省不動產公會副理事長王世賢時，他抓住機會狂吐偏鄉無奈，「屏東位處偏遠，需要發聲讓中央政府、全台百姓看見屏東的辛苦與哀愁，屏東要產業升級轉型，才能讓北漂青年回流，讓獨居老人降低、老有所養……不要老是『站尾包衰』，很想、很希望能翻轉。」 王世賢點出幾項設廠優勢，大力向台積電招手，除了水電供應無虞，半導體產業關係到全球經濟命脈，分散投資下，台南、高雄已有半導體廠，屏東將是最佳的延伸選擇，高鐵南延、捷運東延、高屏二快等建設將把高屏兩地縮為1小時生活圈，可以相互支援調度。目前已正式動工的屏東科學園區，面積達73.83公頃，如果台積電能進駐，可完善科技產業聚落效應，且屏東總人口數將近80萬人，可提供台積電充足的人力資源，「屏東的房地價格長期被低估，台積電進來，可以回復正常價，還屏東縣民一個公平正義價格。」 全台唯一將台積電拒之門外的桃園，桃園不動產開發公會理事長劉守禮勇於反骨，「我不希望台積電來，要是來了，萬物皆漲，非全民之福！」尤其對已經缺工的營建業來說，還要花2倍薪資跟台積電搶工，最後仍是反映在房價，他稱這是「台積電之亂」，也提醒政府，「台灣只靠一個台積電，是很危險的事。現在漲勢還沒停止。」桃園不動產開發公會理事長劉守禮表示，台積電到哪、哪邊就倒楣，房價地價漲，民生餐飲消費萬物皆漲。（圖／林榮芳攝）就怕房價飆漲又引起政府打炒房，不動產聯盟總會理事長林正雄急忙強調，台積電帶領台灣產業蓬勃發展，不只是是電子產業，也造成不動產置產旋風，這幾年買方有理財成功經驗，大家必須正視，台積電所到之處帶動房價是無可避免的現象，已不足為奇，在自由市場機制下，房價過陣子就會回歸正常現象，無需任何官方的管制。台積電若能帶動農業大縣重新翻轉，對於政府長期努力平衡城鄉發展，也是一個很棒的機會，應是值得鼓勵的事。
8大園區助陣645戶3個月完銷 清景麟年後再推百億案「AI世界城」
竹科效應帶動全台科技熱，「嘉義科學園區」成國家半導體、無人機產業重鎮，日前華泰名品城Outlet亦宣布落腳嘉義，吸引品牌建商清景麟集團、白天鵝建設機構及泰嘉開發三強聯手，共推長庚醫療縣治特區造鎮百億大案「Ai世界城」，基地5日舉辦動土典禮，同時舉行公益捐贈儀式，清景麟董事長林聰麟也宣布，每售出一戶即捐款5,000元支持在地偏鄉教育，預計將挹注400萬元給嘉義縣教育局。林聰麟致詞宣布3件喜事，一是今天10點，清景麟位於嘉義的總部辦公室正式成立；再來，「AI世界城」終於動土，這是清景麟在嘉義4塊地中最後一塊的土地；第三個喜悅是跟嘉義縣教育局合作，捐款400萬元給教育局當作課後輔導、急難救助的費用，「在社會賺到錢獲利後，最大就是參與公益活動！」嘉義縣縣長翁章梁日前於就職5週年提到，「華泰名品城Outlet」預計投入48.3億元在嘉義高鐵特區設點，「嘉義科學園區」與「馬稠後園區」並稱嘉義經濟雙引擎，加上「水上南靖產業園區」、「中埔公館產業園區」與「大埔美精密機械園區」，甚至「無人機國家隊」亞洲無人機AI創新應用研發中心與民雄航太聚落等都將落腳嘉義，預估將為嘉義帶來約2,800億元產值與6.8萬個就業機會。清景麟看好嘉義縣科技城發展，陸續推出，「國際城」、「嘉科」、「科技城」，「AI世界城」是第4個推案，也是最後一塊土地。（圖／林榮芳攝）「AI世界城」動土典禮，邀請今年3月將代表嘉義縣前往土耳其比賽的竹崎高中FRC機器人隊伍，表演機器人與同學共同熱舞。（圖／林榮芳攝）林聰麟看好嘉義縣發展性，2021年推出「國際城」，相繼推出「嘉科」、「科技城」，而「國際城」也於今年開始交屋。林聰麟表示，嘉義縣及科技產業的推動帶來龐大住屋需求，短短3年多時間，銷售屢創佳績，2024新的一年推出規模超越以往、戶數達800戶以上的「Ai世界城」，「總銷將近100億元，這也是公司成立以來最大案！」「所有第一，造就它最後才出場！」據現場銷售專案表示，前3案皆已完銷，「Ai世界城」預計年後開賣，確切時間及銷售價格尚未定案。不過據了解，上一個案子「科技城」去年9月底銷售，總戶數645戶3個月就完銷，實價登錄最高價每坪34萬元成交，預期「Ai世界城」銷售狀況將與前一和差不多。「Ai世界城」基地近5,200坪，規劃地上15層，地下2層，3大棟含801戶住家及17戶店面，主力坪數20~38坪，主打2-3房小坪數首購，坐享故宮南院低密度遼闊視野，鄰近長庚紀念醫院與縣府生活圈，並引進日本住友制震、日系書店品牌「TSUTAYA BOOKSTORE」社區選書等。活動現場也由嘉義縣政府教育處處長李美華代表授贈，更邀請今年3月將代表嘉義縣前往土耳其比賽的竹崎高中FRC機器人隊伍，透過尚未發表的機器人與同學共同熱舞。李美華表示，嘉義縣因幅員遼闊，又屬散村結構，偏遠地區無論就學就業就醫都是段艱辛路程，資源也相對分散，嘉縣80%的學校都位於偏鄉，一般人很難想像，多數學生就學需要花上半小時甚至一小時到校，加上家庭支持功能與經濟匱乏，弱勢學生多半仰賴學校師長募款，感謝清景麟集團迫在眉梢之際挹注經費，未來將費用投入經濟弱勢學生就學基金及國中課後輔導班。
2023推案王2／海悅5連霸拿下雙料冠軍 代銷南霸天卻連年不接案
近年房市詭譎多變，內有連環打炒房、高房價議題，還得面對全球綠色通膨壓力，建商推案步步為營，負責銷售的代銷業者也夾縫中求生。CTWANT委託591新建案分別以接案總銷和總戶數統計「2023十大代銷排行」，海悅廣告拿下雙料冠軍，連續5年稱霸；而有「代銷南霸天」稱號的上揚國際，卻因為近年從代銷轉建商，主要心力都放在銷售自建案上，已連續2年不對外接案。海悅插旗各縣市，接案版圖遍及全台，去年除了總銷高達450億元的北市大安「Diamond Towers 台北之星」外，百億指標案還包括台南東區「浩瀚無極」、台中烏日「達麗白天鵝新高鐵」、台南安南「南科悦揚」、桃園中壢「宏普序時代」，全台接案量達2196億元，接案戶數逾1萬戶，總銷與戶數2項指標數字皆與第二名相差近1倍，更是遠遠超過同業，2023年十大代銷由海悅蟬聯寶座，實至名歸。海悅總經理王俊傑受訪表示，今年接案仍是跟著政府重大建設、產業聚落和人口密集的房市區域為主，除七都外，彰化、苗栗、基隆也都有接案，指標案為國泰三井聯手推出位於新北中和的「META PARK」，總銷280億元，產品主推28~52坪，預期全年推案量不少於2023年。至於去年接案量1202億元的甲山林，過去2年都還名列第三，去年竟擠下新聯陽，位居第二，接案戶數近6000戶。指標案包括北士科「士科潤山」、土城「甲山林金城帝寶」系列，及新北第二行政中心「甲山林市政官邸2號」，還有總銷高達320億元的「都廳大院2」。甲山林總經理張境在表示，今年接案還是以中小坪數為主，除非央行對豪宅有貸款管制的鬆綁，不然現在都「看小」，小坪數市場很活潑，鎖定有就業需求的科技園區、捷運站周邊推案，生活機能便捷、有題材的區域，適合自住也好出租。預計今年共推有1200億元，指標案包括新竹18萬坪的「新竹帝寶」會再釋出7塊地，約300億元案量銷售；及新北中和水岸第一排「左岸明珠」，約250億案量，有小坪數產品，部分為商辦。新聯陽去年接案總銷1110億元，與甲山林僅些微差，但戶數卻只有一半，名列推案戶數第三，原因是新聯陽主要以雙北、高房價區域為主要戰場，除了總銷220億元的三重「晴空大地」及「A2a自由綠洲」、土城「馥華之丘-四季」等指標首購案外，更不畏私法人購屋許可制、限貸令的影響，承攬大安區「鑄慕」及總銷150億元的松山區「勤美璞真-城仰」豪宅案。推案戶數排行四、五為新高創和漢華行銷。新高創2023年雖僅接有378億元案量，但接案遍布全台共計有2718戶，指標案包括台中南屯100億銷量的「勝美琚」及桃園八德70億案量的「織未來」；漢華行銷則以桃竹地區為主，最大案為青埔的「和發水慕白」總銷50億元。接案戶數排名第六的甲桂林，2023年大豐收接案總銷共544億元，成長超過4倍，總銷排行位列第四，指標案有100億案量的北市大同區「宏國大道城」，及自身跨足建築業的大隱開發北市信義區「大隱青后」。甲山林自建自售「新竹帝寶」造鎮案，規劃美式大庭園微型城市，全區18萬坪，共44塊土地，今年將再拿出7塊土地來規劃銷售。（圖／甲山林提供、林榮芳攝）甲桂林總經理陳衍豪表示，「大隱青后」12月中公開，前一兩周周來人超過30組，開案不到2個月，都有持續成交，反映不錯，「以前都說大選前2、3個月市場會觀望停住，但這次前所未見，選舉前和當天都在成交。」不過甲桂林去年推案量大，很多跨年度案子還在執行，目前多延續去年銷售，新案要在二、三季較明朗，指標案有北市中山區成屋案「亞昕華威」，總銷46億元。名列第七的信義代銷則持續深耕北桃，指標案新北板橋總銷100億的「新濠一滙」。第八名則由新理想拿下，去年聚焦桃園蛋白區，包括八德擴大重劃區、客運園區、草漯重劃區、A10山鼻重劃區，最大案為桃園八德「悠森活」總銷32億元。新理想總經理黃正忠表示，去年下半年房市很不錯，今年會更積極，預計上半年開案量有350億元，依舊以新竹以北為主，指標案璟都建設桃園航空城100億總銷的首購案，規劃2~3房19~33坪產品，約第二季推出；農曆年後搶先開案的是新竹市區火車站旁500公尺，將推有50億案量。接案戶數第九、十名的上揚國際和圓石灘廣告，一個是主力在台南、高雄，另一則是桃園知名代銷。上揚向來有「代銷南霸天」之稱，但若是以接案總銷排行來比較，卻早已掉落榜外。上揚董事長林聰麟表示，因今年自建案量就達700億元，因此今年持續不對外接新案，主力放在銷售自建案和之前的餘屋。（圖／CTWANT資料照）其實，上揚董事長林聰麟去年接受CTWANT記者採訪就提前預告，「2023年不接新案，以銷售舊案為主」，且近年林聰麟將主力放在另成立的清景麟建築自建自售，今年他再度受訪依舊是「今年上揚不對外接案！」林聰麟解釋，上揚過往每年接案量約600~700億元，由於今年自建案就有近700億元，「顧自己的都來不及，所以沒辦法再對外接新案，只有賣之前餘屋。」而今年推案鎖定嘉義以南，高雄就有7案，指標案為高雄金銀島購物中心舊址推出有320億元案量，總計2200戶，產品規劃19~40坪。
嘉義8大園區創6.8萬就業人口 林聰麟超前部署4案「怎麼蓋怎麼賣！」
清景麟建築團隊與泰嘉開發繼嘉義史上最大規模造鎮案「高鐵國際城」後，今年928檔期再推「高鐵科技城」。1日舉辦動土典禮，清景麟建築團隊董事長林聰麟表示，嘉義共8大產業園區，未來就業人口估6.8萬人，3年前就看好嘉義買下4塊地，預計推出2000戶，「嘉義是需求嚴重大於供給的縣市，建商是怎麼蓋怎麼賣！」林聰麟表示，翻開今年1-6月買賣移轉棟數，六都都減少約20%，嘉義今年上半年移轉棟數1,671棟，年增16.7%，不僅創新高，且是台灣本島內唯一破千且正成長的縣市。「高鐵科技城」4,731坪基地就位於高鐵嘉義站旁，出站步行8分鐘抵達。（圖／清景麟提供）嘉義共有嘉義科學園區、馬稠後產業園區、亞洲無人機AI創新應用研發中心、民雄無人機航太園區、水上南靖產業園區、中埔公館產業園區與大埔美精密機械園區等8大產業園區，預估造就2,800多億的總產值，創造6.8萬人的就業人口，讓林聰麟3年前就和泰嘉開發董事長呂金發布局嘉義買下4塊土地。呂金發今天也一同出席開工典禮表示，台灣自從有了高鐵，徹底翻轉島內經濟，今年1-4月南科總產值4500億元，超越竹科，中科也有將近3000億元產值，嘉義剛好位於中間，「軌道經濟是回不去了，嘉義腹地大、土地俗，有產業就有就業，有就業就有資產需求，持續看好嘉義發展！」清景麟於嘉義推出4案，第一案位於高鐵站旁「高鐵國際城」，實價登錄約落在每坪27萬元，現已完銷；第二案「清景麟嘉科」位於縣治特區，目前正在銷售中，平均售價約落在每坪27~29萬元；此案為清景麟在嘉義推出的第三案，同樣位在高鐵站附近，預計928檔期推案，目前尚未取得建照，開價未定；第四案「清景麟世界城」則位在縣治特區，預計今年底潛銷，總統大選後才正式對外公開。「高鐵科技城」趕在農曆7月前舉辦動土典禮，由於尚未取得建照，開價未定，預計928檔期正式推出。（圖／林榮芳攝）而「高鐵科技城」基地面積4,731坪，預計興建地上15樓、地下3樓建築，規劃戶數645戶、23~36坪房型，主打全社區652個車位都是電動車位，加上近700坪的花園，成為嘉義首座最「綠」社區。林聰麟說，雖然全社區電動車位規劃會增加不少營造成本，但考量未來趨勢，全社區電動車位勢在必行，未來住戶交屋入住時，無須再與管委會協調充電樁設置或電費計算等相關問題、省時省力。關於政府打炒房是否影響銷售，林聰麟認為，政府只是進行管控，政策初期產業勢必有陣痛期，但大家依照遊戲規則走就好，就如同過去實價登錄上線前，大家都很怕，但後來也發現價格透明後，大家都很方便。而清景麟推案也沒有受到打炒房或政策上路的影響，都是按照公司計畫走。至於陣痛期會有多久？林聰麟說，選前應該都維持這樣的局勢，未來市況要看未來政府的態度和管控方式。
日建築大師隈研吾旋風訪台 操刀5字頭建案恐成「唯一作品」
南部代銷起家清景麟建築，攜手北部建商白天鵝建設，在台南新都心重劃區推出「巴克禮PARK」，並力邀日本知名建築大師隈研吾親自操刀設計。隈研吾於連假旋風訪台參加建案發布會，清景麟建築董事長林聰麟表示，「巴克禮PARK」可能將是隈研吾在南台灣唯一住宅作品，預定4月底公開，每坪開價45~55萬元。獲選時代雜誌百大影響力人物的日籍建築巨擘隈研吾，2日親抵台南新都心重劃區的清景麟形象館，為即將於月底公開的「巴克禮PARK」分享其設計理念，擅於書法創作的隈研吾，也特地現場揮毫，寫下「自然共生」墨寶贈予林聰麟。這次清景麟建築、白天鵝建設南北兩大建商合作力邀建築作品遍及全球30個國家的隈研吾建築都市設計事務所(KKAA)合作，KKAA過去作品以公共建築、飯店、商業設施居多，據了解，隈研吾非常有興趣來到古都台南留下作品，因此「巴克禮PARK」的合作洽談一拍即合，不過由於隈研吾已年近70歲，未來將仍以公共建築設計為主，這次合作有可能是他在南台灣的唯一住宅作品。隈研吾首度來到台南，他於記者會上靦腆笑說「我愛台南」，據了解，會後主辦單位並無設高檔宴席款待，而是特別安排包廂、網羅各式台南知名的美食小吃，讓隈研吾能細細品嚐。清景麟在台南新都心重劃區推有3筆建案，目前推出的「巴克禮PARK」為第三期，請到國際大師操刀設計，每坪開價45~55萬元，挑戰市場接受度。（圖／清景麟建築提供）清景麟在台南新都心重劃區目前擁有3筆建案，其中首期推出「巴克禮」已完銷，二期「巴克禮研森」總銷約50億元，全案銷售逾6成，目前工程進度已完成地下室；第三期為「巴克禮PARK」總銷約70億元，計畫將在今年4月底開賣。其中二期、三期合計總銷約120億元，白天鵝建設占4成。「巴克禮PARK」基地面積達2,127坪，規劃地上15樓、地下3樓建築。負責代銷的清揚國際實業總經理杜昀容表示，「巴克禮PARK」規畫45~68坪的3、4房產品，共有232戶，每坪開價介於45~55萬元間。對於房市氛圍不佳下，開價挑戰區域新高，林聰麟坦言，「巴克禮PARK」建案價格並未下調，等正式推出後就可直接測試市況。白天鵝建設董事長陳清堯則說，現在房市進入盤整，加上全球經濟快速變化、國內又有打房政策，接下來又要總統大選，營建業缺工、建材成本大漲等干擾都未解，「我已2年沒有買地，因為土地價格都是天價」，被問到何時才會再進場？他回應，「應該要2年後。」「現在市場能見度不像過去一次能抓到2至3年脈絡，因此不能再用過去經驗來看房市，都以『季』為單位隨時調整。」陳清堯說，現階段只能專注手中進行中個案，還沒推的，市況有一點好就趕快跑；已經再跑的，只能繼續往前衝。白天鵝建設董事長陳清堯表示，現在國內外局勢變化太快，政府又頻打房，營建業又有缺工、成本大漲干擾，「這些因素未解，怎麼期待後市？」（圖／林榮芳攝）
十大巨首觀房市2／預見代銷今年提早入寒冬 「這家」龍頭宣告暫緩接新案
2022年10大建商出現大洗牌，全台10大代銷變化相較來得小，龍頭寶座仍由海悅廣告以2184億元蟬聯，2~4名也無變化，分別是新聯陽、甲山林、新理想拿下；新進榜的有新高創、創意家、漢華行銷；令人詫異的是，南台灣代銷龍頭上揚國際董事長林聰麟卻透露，「今年將不接新案！」根據591新建案統計全台推案市況，2022全台10大代銷5至10名分別是，新高創、創意家行銷、上揚國際、璞園建築、漢華行銷、信義代銷，其中新高創、創意家與漢華行銷以年成長率近2倍之姿，擠下甲桂林、傳真與璽悅，重返榜單。其中最引人注目的是有代銷南霸天之稱的上揚國際，近年積極北上接案，2022年接案量471.1億元，年增4成，但林聰麟接受CTWANT記者採訪卻透露，「今年不接新案，以銷售舊案為主。」「市場狀況不明，今年不外接新案，重心轉向自建案，代銷方面，以去年推案還沒賣完的，及去年已蓋接待中心還沒推出的為銷售主力。」像是去年接的高雄三民「艾美國際城」100億元銷量，預計近期公開；去年開案的小港「國家公園」也還有70億元案量銷售中。對於南台灣代銷龍頭是否不保，林聰麟老神在在回應「短期而已，不會是常態」，如果景氣較明朗，價格有個落底、成交有一定的量時，會再續接新案，「現在看起來量都出不來啊！」不過他也解釋，往年全年銷售量維持800~1000億元，今年自建案量就有快500億元，再加上舊案和未推出案量有200~300億元，全年銷售量不會減少太多，只是自建案的比例增加。自建案主力包括嘉義「高鐵科技城」、「世界城」約有140億元，台南「PARK ONE」70億元及高雄鳳山案50億元。10大代銷名列第4的是新理想廣告，去年接案總銷來到573.38億元，較前年大幅上升4個名次。新理想廣告接案重心維持在桃園、新北，不過去年最大指標案為高雄亞灣區大坪數海景豪宅「大觀在上」，該案一共挹注62.39億元，也讓新理想廣告2022年接案總銷年增逾8成。不過今年市況明顯走低，新理想總經理黃正忠認為，現在整體買氣沒有之前熱絡，今年各代銷接案會相對保守，報價也不會像以前勇於往上加，蓋接待中心規模也會縮小，各項成本都保守看待。他也預告新理想第一季就有9案齊發，總量約150~200億元，指標案為桃園八德「悠森活」32億元及新北林口「頤昌松琚」30億元。去年全台最大案為三重「都廳大院」，總銷達450億元，讓甲山林維持全台10大代銷第3名地位，也讓茂德建設重返10大建商，同樣拿下第3名。（圖／甲山林提供）位居第三名的甲山林廣告，2022年接案總銷突破千億元，與前年相比年增近9成，成長幅度歸功於自家愛山林建設兩大指標案三重「都廳大院」與「新竹帝寶」，一併貢獻750億元，約占甲山林2022年接案總銷7成。亞軍則由新聯陽機構再度奪得，2022年接案總銷共1195億元，指標案為總銷140億元的北市「新光人壽總統傑仕堡」，去年新聯陽更是首度將觸手伸向南台灣，在台南北區推出「欣府城-一品樓」。新聯陽副董林徹人表示，預計今年329檔期將推出10案，總銷636億元，最大指標案為茂德三重案總銷220億元，大安區也推有「鑄慕」、「連雲玥恒」總銷各有90億元。他也表示，《平均地權條例》影響還要再觀察，雖目前看起來仍有來客量，成交量也沒有到劇減，但不太可能會像前2年的熱況，預計今年成交量不如往年大，因此除了已接案會如期推出外，未來會依市況供需、現有個案去化量、銷售速度及業主政策，調整接案策略。2022年全台十大代銷龍頭寶座仍由海悅廣告蟬聯，接案總銷來到2184.2億元，海悅廣告近年積極進軍中南部市場，去年更一舉拿下台中七期百億大案「國雄無双」、桃園龜山「興富發鉑悦」及土城「大同莊園lll」，3案共挹注410億元總銷。海悅在今年329檔期，將有總銷約450億元的北市指標案「台北之星」問世，中南部則推有台中的「大華縱橫」，及台南的「南科悅揚」、「世界南科」、平實重劃區案等。海悅總經理王俊傑表示，剛需市場仍為房市成交量最主要來源，但金融政策等因素影響，今年預期市場供給量將減少，房價也要看土地、造價成本有回檔，才有下來的機會。對於今年市場轉冷，海悅仍將接案目標訂在2000億元案量，台北仍會積極布局接案，中南部則會以自住市場為主要接案考量。海悅總經理王俊傑表示，今年全台房市供給量縮減，海悅接案也會以自住市場為主要考量，特別是中南部地區。（圖／CTWANT資料室）
這家代銷野心大 跨界餐飲又吃下上櫃印刷大廠 還要拓點「全台繞一圈」
南台灣第一大代銷上揚國際董事長林聰麟近年在事業上展現強大企圖心，才跨足餐飲成立「麟咖啡」、「麟家飯」，去年又和泰嘉開發入主上櫃公司印刷版材大廠太普高，近期雙方更一同在高鐵嘉義站旁推出60億造鎮案「高鐵國際城」；代銷事業也馬不停蹄不斷向北推進，今年第四季將為三本建設在桃園小檜溪重劃區代銷新案。林聰麟首度北上造勢，發下豪語，「氣勢不能輸、價格不能輸、面子不能輸！」林聰麟首度北上開記者會，為新案做暖身，他表示，受惠高鐵、機捷開通，桃園這十多年突飛猛進，「小檜溪特區」位處桃園核心，有舒適景觀條件，是生活性、發展性的城市指標，因此做為上揚揮軍北上的第一步，與深耕桃園近30年的三本建設合作，一次包下三本位於小檜溪的3塊土地分期銷售，總面積近4000坪，總銷達180億元，預計年底前推案。小檜溪重劃區綠覆率桃園之冠，三本建設也特別於基地種植落羽松生態草原，發揮三本向來主張「友善城市」的理念。（圖／業者提供）此次合作，也是三本建設有史以來最大推案總銷，對於產品細節和建築團隊，三本建設董事長王燕鴻語帶保留，表示還在規劃中，但他也賣關子，將是一位台灣建築界的頂尖大師，答案1個月後再揭曉，僅能暫先透露產品規劃以2到4房、三面採光的舒適規劃，請大家拭目以待。被記者問到上揚的目標，林聰麟打趣地說，「希望未來在每個縣市都能找到上廁所的地方」，意有所指，將在全台都有拓點計畫，今年，建築事業已推進到嘉義，代銷事業則來到桃園，雙北目前也有案子正在洽談，他也不排除未來將在宜花東推案，「要把台灣繞一圈」。三本建設深耕桃園近30年，特別在這次基地圍籬以「向大師致敬」的品牌生活提案，打造「美學圍籬櫥窗」。（圖／業者提供）此次首度北上桃園，他豪氣宣布要做到3個不能輸，「氣勢不能輸、價格不能輸、面子不能輸」，目前已在基地打造落羽松生態草原，並在圍籬打造裝置藝術櫥窗，他也透露強烈企圖心，「未來希望代銷與自建案每年將能各占500億以上的規模推案，成為全國性建商與代銷的。」
房市衛生紙之亂3／政府作東炒地價是假議題？ 業者：解決缺工比打房更重要
「以前一個禮拜賣100戶，8月開始跳空，現在一周賣200多戶，全台都用搶的！」在全台擁有40個銷售建案的上揚國際董事長林聰麟表示，營建成本上漲，預期漲價心理，導致房市交易熱絡，2018年的衛生紙之亂彷彿在房地產接待中心上演。後疫情時代萬物皆漲，9月消費者物價總指數（CPI）年增率2.63%，創下8年半新高，營造工程物價指數也來到歷史高點，年增率達10.36%，建商們大喊吃不消，上調售價反映成本，沒想到市場買氣不減反增，民眾想要買房抗通膨。去年建商為了土地與原物料約2~3成的漲幅，試圖反映成本調高房價，反遭指責為漲價元凶，令建商頗無奈。近來，隨通膨問題呈現，有越來越多聲音將推升房價最大元凶「地價」的矛頭，指向著政府，｢是政府作東帶頭炒地價！」其實近年全台搶地大戰非常精彩，各縣市土地標售屢傳「創高」捷報，溢價率動輒5成，日前華雄建設豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地，溢價率更高達104.5%；華固建設近期也以44.88億，高出底價近20億元標得北市南港區玉成段特商區土地，溢價率近8成，震驚市場。土地資源稀缺，看好台積電設廠高雄楠梓，華雄建設9月15日以每坪64.21萬元，溢價率高達104.5%，擊退13家對手，拿下高雄大學839.22坪「商三」土地（紅色範圍），躍為區域地王。（圖／高雄地政局提供）一位建商嘆，現在不只建商，傳產業者甚至教會，都來搶地，還有滿手資金的金控人壽，投報率不好也照標。不過也有人認為，「政府帶頭作東炒地價是假議題，因為政府調降底價，開發商仍會為了搶標出高價。」缺工問題則是去年開始浮現，由於政策不開放外籍移工參與民間工程，年輕國人不願做工，一般工人則是哪裡開高薪往哪去。三本建設董事長王燕鴻說，「位於八德的廠辦案『三本CEO』營建成本漲了25~30%，還有案子原本8月要交屋，缺工問題嚴重，預計要等到12月。」海悅國際總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，「政府應獎勵新工法，減少建築對人力的依賴，政府要開放一般工程聘僱外籍移工，對移工也應做長期規劃和訓練，並應培養本土技術人才，目前人力斷層越來越大，平常就要準備，不要等缺工時才來煩惱。」王俊傑也提到，景氣太好是通膨問題帶來刺激消費，人為炒作能炒作多少，這次漲比較多是基期低的地方，政府還要打壓，政府選擇性信用管制沒錯，但是限制第二房貸款政策可以再討論一下，建議可以參考貸款人第一房的屋齡，以免增加住危老想換屋的民眾負擔；若是在鄉下繼承祖產，卻限制在都市購屋貸款，也不合理。海悅國際從代銷跨到建築業，總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法，政府應該要趕快開放外籍移工入境，針對國內外技術人才做長期培訓，盡速解決工地缺工問題。（圖／黃耀徵攝、報系資料庫）房市專家胡偉良則認為，政府土地標售應訂上限，或是綁入社宅規劃，甚至暫停土地標售，以抑制土地高價競標帶動房價上漲。「目前針對第2房傷及換屋族，且第2房投資應屬合理，金融管制應縮小至第3房起，第3房以上的房貸利率可再調漲2%以上。」「這波上漲主要是總體環境影響，開發成本大幅上漲，很難期待房價不漲。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，不只房價漲，萬物皆漲，建議政府先把關貨幣政策，解決潛在可能的通膨問題，才是解決目前房價上漲的根本。對於打房，清景麟建築總經理施棟瀝表示支持，政府打房是控制交易速度，賣的慢，房價漲幅就沒這麼快，「有些人解讀是打房政策，但我認為是健全房市，是在控制泡沫化速度。」但他也提醒，「在這波漲幅中，目前的打房策略只會讓建商大者恆大，有錢人更有錢！」
打房神秘第4招1／不只寬限期！央行悄悄調升房貸利率 換屋族跳腳
疫情衝擊百業，卻澆不熄全台瘋買房盛況，去年起央行兩度進行選擇性信用管制，今年9月23日第三度出手，央行總裁楊金龍30日甚至承認，「要回到過去房價很難！」CTWANT記者發現，央行還有第4項措施「調升第二戶房貸利率」，被PPT鄉民暗諷「這才是央行隱藏版的殺手鐧！」央行9月23日再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，包括特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成等，被視為第三波打炒房。不過，事隔一天，各家銀行又收到央行通知，「特定區第2戶自9/24日起，房貸利率不得低於1.72%。」代表第2戶貸款，除了不再有寬限期，還要調高房貸利率。PTT版上悄悄熱議，「最大影響就是換屋族，全部都要變賣掉租房，再買。」「房子加價賣，繼續轉嫁」「最衰小的是換屋族= = 直接被打到」「(與優惠利率差)0.39 (貸款)一千萬每一個月就多繳3250元 差很多齁~」祭出打炒房3項修正措施的隔天，央行又通知各家銀行，「調升第二戶房貸利率不得低於1.72%」，究竟是打投資客還是打換屋族，在PTT引起鄉民熱議。（圖／讀者提供、截取自PTT）有網友分享自己的狀況，「我是真的因為小孩要小換大，這下我得繳更多錢了，而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好，入住到舊家賣掉這階段」「北漂青年在老家買房給老人家，也在北部買房自住錯了嗎？」「央行明明說不升息，卻有小動作，這樣偷偷摸摸通知銀行，不直接宣布，很奇怪！」明眼的網友抱怨。記者實際詢問多位房產業者及民眾，央行悄悄出手，大部分民眾還不知情。屋比房屋總監陳傑鳴認為，這次央行調控手段，雖然可以降低投機炒作氛圍，但可能誤傷「先買後賣」的換屋族，只有「投資小白」影響最大，對於善用人頭購屋的投資客影響有限。為要打房，央行還限縮建商購地貸款成數。鑫建築團隊執行長許峻豪表示，過去土地貸款成數可達8成，去年12月第一波打房調降至6.5成，但打擊炒作效果明顯不彰，現在又降0.5成實在不樂觀，「附加成本最終都會回到消費者，建設公司有利潤才會推案，打越兇，只會讓房價提高越多。」究竟成本漲多少？清景麟建築團隊董事長林聰麟以台南東區為例，5年前土地每坪20、30萬，每坪造價僅7.5萬；現在土地60萬一坪，造價要15萬，「全台都是這樣，土地、造價成本都翻倍，售價怎麼辦？」5年前台南東區房價約18~20萬元，目前清景麟推出的「巴克禮PARK2」開價約3字頭起跳。清景麟建築團隊日前舉辦「巴克禮PARK2」動土典禮，董事長林聰麟表示，面對缺工、原物料上漲，以往2~3年可完工，現在要4~5年才能完工，公司為此改採邊建邊售銷售模式，而一期賣2字頭，二期也調漲為3字頭。（圖／宋岱融攝）｢政府才是炒房大戶！」甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在提到打房火力全開表示，政府每次都說建商炒房價，其實是政府先炒地價，中央政府應該先關心地方政府為什麼地價開標這麼貴，公然告知地主地不能賣太便宜，「房價這麼高不是我們願意，是政府先公然炒作地價，非常不夠正義，打房加稅是第2個不正義，建商平均一案賺20%，工程期4年，一年賺5%不算多，增加建商營運成本，最後只會反映在房價。」
搶案大亂鬥1／建商嘆成本漲「現在買地太難！」 推百億大案難靠一己之力
房地產業者同時面對房市熱度破表、營建成本上漲，出現越來越多跨區推案、代銷轉建商，及建商間結盟的案例。清景麟建築團隊近期和白天鵝機構於台南推出「巴克禮PARK2」，又與泰嘉開發攜手合作嘉義最大規模造鎮「高鐵國際城」；而白天鵝機構除了去年攜手亞昕、新潤、海悅推出百億大案，近期在基隆也和興富發、潤隆攜手推出百億造鎮案「新橫濱」。建商紛紛嘆，「現在買地太難了，因此加快北中南建商的結盟。」土地成本、營建成本上漲，大面積開發案需要更多資金投入，越來越多建商選擇結盟。（圖／博是博公關提供）近期，清景麟建築團隊和銳揚建設、北部建商白天鵝機構於台南東區推出的巴克禮PARK系列，日前舉辦二期「巴克禮PARK2」動工典禮，基地面積2389坪，單案總銷約55億元，三期合計基地面積超過5000坪，總銷共約165億元；而清景麟在嘉義高鐵站旁，則是和泰嘉開發攜手合作嘉義史上最大規模造鎮「高鐵國際城」，基地面積近5000坪，總銷超過100億元以上。白天鵝和興富發、潤隆攜手於基隆推出百億造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發，總案量180億。（圖／甲山林代銷提供）「現在買地實在太難了，只好往南部找地。」白天鵝機構董事長陳清堯表示，建商的地緣性很重要，因此和清景麟合作已有幾個案子，買地就在一起，也一起出資興建建案。白天鵝的對外結盟不僅如此，去年在北市南港，白天鵝就和亞昕國際、新潤興業、海悅國際攜手推出百億大案「擎天森林」，基地面積逾1800坪；近期在基隆，白天鵝也和興富發、潤隆攜手推出180億的造鎮案「新橫濱」，基地面積達4.3萬坪，共分三期開發。另外，看好台南將是未來南台灣高科技園區重鎮，京城建設近期也與三地開發聯手，將在台南仁德開發基地面積3.38萬坪的智慧科技園區，總銷預估高達360億元，將成為雙方未來十年營收要項。京城建設發言人周敬恆表示，該案同時也是京城跨足科技廠辦的處女作，全案分4區開發，預計明年中動工，2025年第一區可完工。對於近期第三波打房再度限縮建商購地貸款成數，林聰麟表示，土地成本上漲太多，在台南買1000坪的地，在嘉義可以買5000坪，建商購地成本增加，未來要在市區取得大宗土地越來越難，也會往基期低的地方去；而台北取得大宗土地也不容易，因此不少北部建商往南發展，也加快北中南建商的結盟。
搶案大亂鬥2／「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表，不僅建商跨區獵地，代銷也出現跨區搶案策略布局，繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場，代銷南霸天上揚國際，也急攻北上，去年才拓點台中，今年已到桃園，董事長林聰麟透露，目前正積極洽談雙北代銷案；另外，遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷，遠雄地產總經理張麗蓉表示，「賣到沒有案子可賣，決定對外承接建案代銷！」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示，承接的代銷案2020年到台中，2021年到桃園，2022年上半年將跨足雙北，現在有好幾個案子在談，「我們已經算很慢了！」（圖／宋岱融攝）上揚國際近年北上速度疾如雷電，去年設點台中以來推出5案，今年來到桃園。林聰麟透露，目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中，近期會有好消息，預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露，上揚這次攻城桃園，一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷，預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園，建設(清景麟建築團隊)到嘉義，以林董(林聰麟)的腳步與企圖心，一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄，去年還砸5億元在台南獵地，林聰麟說，「我們已經算很慢了！」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主，業主相當不可思議，以為是詐騙集團。（圖／趙世勳攝）代銷天王海悅國際除了六都及新竹，銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中，而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」，也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示，預計明年推案，案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產，則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」，由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長，近期推出首發案，位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」，案量10億元。張麗蓉表示，去年房市景氣大好，許多案子銷售速度太快，賣到沒案子可賣，公司有2、300名銷售人員一時無所適從，為了永續經營，決定成立第2家代銷公司，對外承接建案代銷，為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主，被當作是詐騙集團，「遠雄怎麼可能出來接案？！」張麗蓉看好房市，今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」，已達成第一年業績目標40億元，並把明年接案目標設定在80億，鎖定桃園以北為主力。
護國神山發威 台南土地漲逾2%
南科崛起激勵台南房產價量俱揚，台南市23日公告土地現值也反應此一趨勢，明年公告土地現值平均漲幅達2.52％，其中，有11個行政區調漲幅度超過2％。台南市長黃偉哲表示，受南科效應帶動，對於快速開發地段，必須及時反應調幅。其中，東區的平實營區重劃區調漲33％、南台南新都心重劃區調漲52％，永康區鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區分別調漲116％、73％，而中西區的運河星鑽地區調漲幅度更高達163％。黃偉哲表示，台南各項公共建設顯著提升，南科擴充帶動就業，根據內政部的住宅價格指數顯示，台南市的住宅價格漲幅為六都第一；其中，市地重劃或區段徵收等整體開發地區，不動產成交價上漲顯著，因此，此次公告現值調整須反應各個開發區環境改善效果。台南地政局長陳淑美指出，台南市110年公告土地現值漲幅前三大為東區6.22％、中西區4.38％及永康區4.01％，其中，東區主要是平實營區重劃區調33％及南台南區段徵收區52％；永康鹽行國中區段徵收區及物流轉運專區也分別調116％及73％；至於中西區則是運河星鑽地區調163％。台南地政局表示，台南市統計108年9月至109年8月的地價調查期間，買賣交易33,616件，較去年同期32,268件增加1,348件、增幅4.18％，在低利率資金充沛的大環境下，受南科的磁吸效應，以及各項重大建設及開發區陸續辦理，台南市的不動產交易量持續增加，此次公告現值調整反映市價變動。其中，新光三越中山店已第4度蟬聯地王，公告土地現值調升3.47％，每坪約108.4萬元；而台南市最低土地則位於北門區蘆竹溝北面潮間帶，與去年相同每坪約106元。上揚國際建築團隊董事長林聰麟指出，此次調幅較高的平實營區和南台南新都心重劃區，就是台南蛋黃區的指標，以南台南新都心重劃區為例，土地每坪從2020年初的40萬，在7月即漲到近62萬元。林聰麟說，台南房市基期本就偏低，加上南科8萬多位員工，以及護國神山台積電坐鎮，這些科技新貴的消費力，驅動台南房市的補漲效應持續發酵中。
清景麟建築台南推首案 南台灣龍頭上揚明年再挑戰台中第一大代銷
南台灣第一大代銷上揚國際跨足建築業成立的清景麟建築團隊，於台南推出首案「清景麟巴克禮」，接待中心引入旗下咖啡餐飲事業「麟咖啡」，今(23)日雙雙正式開市。董事長林聰麟透露，「麟咖啡」將在明年底擴店達20間分店；代銷事業上，明年台中接案量將突破300億，挑戰台中第一大代銷。「清景麟巴克禮」坐落東區生產路與崇明路口，串聯2.7萬坪巴克禮公園綠帶、4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站、台南航空站及台南捷運計畫等百億公共建設。由於東區釋出土地稀有，加上此案主打使用頂級建材，新案消息一出，超過2000組客人預約登記。斥資6000萬打造「麟咖啡」旗艦店，成為網美打卡新景點。（圖／宋岱融攝）「清景麟巴克禮」基地位於新都心重畫區內，總銷45億，平均開價26.5萬，林聰麟表示，新都心重劃區為台南正東區的大型重劃區，街廓漂亮，未來有科學博物館，旁邊就是台糖企業總部，這裡的綠地是台南最多、最大的區域，土地十分稀有。據了解，清景麟在該重劃區還有2塊庫存土地。清景麟建築團隊斥資6000萬打造近千坪純白建築體，同時引進「麟咖啡」第2間分店，半開放式多元複合空間，打造台南新網美打卡景點，同時將沿用此接待中心於日後推案，在地深耕。林聰麟表示，非常感謝台南人的支持，想在台南建造一座指標打卡建築，因此將今年剛成立的咖啡事業「麟咖啡」旗艦店設置於此，讓看房子簽約，也能愜意享受咖啡香。他也同時喊出「明年底台中以南將開20家直營分店」的營運目標。林聰麟預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷；明年台南房價將有機會超越高雄。（圖／宋岱融攝）近年，林聰麟不只跨足建設業，還將代銷事業擴大版圖至台中地區，今年下半年在台中推出「豐謙森立方」、「大通大美」及「富旺天際W ONE」等案。上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示，今年在台中的代銷量就有超過100億，林聰麟也預告，明年台中地區接案量將有300-400億，挑戰台中最大代銷。林聰麟表示，缺工影響嚴重，土地漲太快，未來價格只會繼續往上漲，看好台南南科10萬高科技人才，今年5奈米開始生產，2022年3奈米量產，南科經濟佔台南一半以上，購物需求、消費能力大增，「預估明年台南房價將會高過高雄，台南一年才推5000戶，目前購屋需求缺口很大。」對於高雄，林聰麟也十分看好橋頭科學園區，預計3至5年就會在橋頭創造下一個南科。
【上揚趁亂跨很大1】代銷南霸天林聰麟 虎視眈眈旅遊市場
上揚國際去年代銷案量破千億，稱霸南台灣；今年遇上世紀大瘟疫，董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，一面從代銷轉型跨入建設，一面進攻頂級旅遊市場及咖啡館。林聰麟交叉持股的合作公司多達 20多間，不僅鼓勵同仁創業，今年2月還廣發英雄帖招募外部加盟，籌算著3年內扶植20個新品牌，同時力拼上市櫃。當燦坤不敵新冠肺炎疫情重創，3月底出脫53%燦星旅遊股權的消息傳開的那一刻，遠在高雄市的上揚總部傳來一聲，「可惜了！」55歲的林聰麟扼腕，錯失了危機入市的大好時機。燦星旅遊3月底傳出股權處分消息，打算插旗旅遊業的林聰麟，對於晚了一步相當遺憾。（圖／報系資料庫）林聰麟是南台灣第一大代銷上揚國際董事長，近5年以10倍速擴張，代銷總量從100億元發展到1000億元規模。本刊日前南下採訪疫情與房市，沒想到他一開口就嘆，「可惜因產業不同資訊取得難，沒掌握燦星旅遊股權處分的消息。」並主動出擊放話，「若中大型旅行社想歇業釋出，願整併保留員工，歡迎上門來談！」從代銷跨界旅遊業，未免也跨太大了吧？其實，林聰麟等待進軍最愛的旅遊市場這一刻，已準備多時。原來，在南台灣房產界呼風喚雨的林聰麟是森林系畢業，喜歡爬山、旅行，遊遍世界各地嚐美食，成立上揚後，常帶著員工、績優同仁，甚至一案一聘的跑單小姐走遍世界各地，為此還特別設置了一個「旅遊部門」，並於去年登記為「上遊旅創」。據了解，自去年10月到今年2月疫情爆發前，員工親友團平均每月已有2次出團，實戰模擬對外營運狀況。在南部房產界呼風喚雨的林聰麟，大學念的是森林系，喜歡爬山、健行。（圖／林聰麟提供）
【上揚趁亂跨很大2】不僅旅遊還創「麟咖啡」 目標全台連鎖展店
今年遇上世紀大瘟疫，南台灣第一大代銷上揚國際董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，以新品牌「上遊旅創」進攻頂級旅遊市場，再創咖啡連鎖品牌「麟咖啡」。眼看疫情下旅遊、餐飲業倒一片，林聰麟認為，「大家悶太久，疫情過後旅遊出國將大爆發，目前上揚VIP會員有2萬人，要開一團輕而易舉，未來還可以和代銷結合『買房送旅遊行程』。」不過正式啟動還得看疫情消長，目前他先趁勢獵人頭，吸納旅遊業高階主管。林聰麟曾帶員工造訪義大利比薩斜塔，被讚為「最大方的老闆。」（圖／林聰麟提供）記者好奇，「上遊旅程怎麼個『上遊』法？」林聰麟不假思索的說，跟績優員工旅遊的行程一樣，「以一天3萬起跳的高端旅遊市場為主。」好大的手筆啊！一位上揚銷售小姐說，「績優員工住一個晚上房價3萬元的香港麗思卡爾頓酒店，吃米其林三星餐廳龍景軒，體驗高檔消費，見見世面，林董不僅教大家會賺錢，也要懂得享受。高端旅遊的經驗，讓第一線人員銷售高價建案時，也能展現出貼近高資產客層的水準與品味。」因疫情無法出國林聰麟，現正檢視眼前這盤局，除了旅遊業，他還認真籌畫著，預計和台南「咖啡基因」的老闆李冠德於5月1日成立「麟咖啡餐飲事業」。「李老闆是我在跑台南案場時遇到的咖啡達人，非常喜歡他沖咖啡的功夫，雖然僅見過一次面，但我請同事積極遊說了4、5年，好不容易說服李老闆，一起創立連鎖品牌。」林聰麟說。2019年上揚的代銷總量超過1,000億元，占高雄全年推案量近半。（圖／宋岱融攝）「麟咖啡」暫訂於台南巴克禮公園及高雄林皇宮旁各開一間店，咖啡價位約70至130元中，並以全台連鎖展店為目標。面對幾乎飽和的咖啡市場，林聰麟說：「任何事有競爭才能脫穎而出，每個咖啡品牌都有它的特色，我們也有強大的集團資源，50個建案就是50個宣傳通路，知名度很快就會起來。」
【上揚趁亂跨很大3】創業初期碰上金融海嘯 一夕燒光2000萬天天籌錢
上揚國際董座林聰麟磨刀霍霍，盤算著危機入市，一面從代銷轉型跨入建設，一面進攻頂級旅遊市場及咖啡館。跨界入旅遊業或咖啡館，林聰麟一點也沒再怕，一如他當年白手起家般。出身高雄燕巢農家的林聰麟，大學畢業後擔任馬達傳動公司業務，月薪含獎金有5萬元，25歲那年，鳳中同學董上裕（現為廣誠廣告董事長）從事代銷短短2年就能開公司，入股成為聯上廣告股東，讓他好奇又納悶，「想想，我做一輩子也不可能當老闆。」於是林聰麟決定跟隨同學進入房地產代銷業。在聯上廣告打拚的13年，林聰麟從市調員一路做到副總經理，奠定創業的基礎。（圖／林聰麟提供）剛進聯上，薪水只有1.2萬元，看似放棄高薪，但眼前未知的是更大的成就等著他。一張白紙的林聰麟從市調員做起，他熟背高雄推案基本資料和分析熱門銷售地段，紮實摸熟市場後跨足業務部，入行4年就負責公司營運，13年打下基礎自創門戶成立「上揚國際」。沒想到，林聰麟一創業就抽到下下籤，碰上2008年的金融大海嘯。「當時手上有3個案子，1個接待中心搭到一半忍痛解約，2個已進場只能慢慢賣，在聯上賺到的1、2千萬全燒光，每天都在籌錢。」林聰麟想起仍心有餘悸。林聰麟用阿公、爸爸和自己名字的最後一字，創立「清景麟教育基金會」，幫助偏鄉學童。（圖／林聰麟提供）