林森觀光大樓
」 林森觀光大樓雙北低總宅現形1/北市知名凶宅全上榜 機能超好小套房400萬你敢住?
北市房價貴森森,但只要找對低價社區,想當天龍人並非不可能。CTWANT委託房仲業者統計北市總價低於1000萬元的熱門交易社區,發現上榜社區大多具有「小套房、老屋齡、多問題」3特性,集中在中山、北投區,恰巧多是早年有名風化區或八大行業盤踞之地,非自然死亡事件也多。專家表示,「若有價格考量、百無禁忌,室內重整翻新後,仍會是不錯的選擇。」根據台北市政府地政局統計,111年住宅平均交易單價上漲4.97%,創102年以來新高;今年5月最新標準住宅價格,大樓平均單價70.25萬元,公寓47.68萬元,15坪以下小宅單價也要67.45萬元。想在北市買房,動輒數千萬,但也有一些「特殊」社區,能找到例外。CTWANT委託台灣房屋尋覓「千萬有找」熱門交易天龍宅,竟不在普遍印象較老舊的大同、萬華區,根據台灣房屋統計2022年至今,北市總價未滿1000萬元的10大熱門社區,北投的社區就占了一半;此外,八大行業林立的林森北路商圈,就有4棟住商混合大樓入榜,還霸榜前三名,讓滿是五星飯店、集團總部的中山區意外進榜。前三名「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」與第六名的「和益金銀大樓」都位在林森北路商圈。中山區電梯大樓平均房價7字頭,以上社區卻只有4、5字頭,其中「春暉新世界」與「東光百貨大樓」同一建照,與「錦新大樓」「和益金銀大樓」幾乎是相鄰而立,也被外界形容是全台密集度最高的凶宅區。80年代,國民所得大幅成長,林森北路成為北市夜生活最繁華的區域,酒店、KTV、旅館一家家風光開張。前身為「時代大飯店」的「錦新大樓」,開幕不到5年就發生致命火災,當時奪走19條人命、49人受傷。多年來跳樓、殉情、燒炭事故不斷,各種意外已累計奪走約30條人命,又有「台北第一凶宅」之稱。「錦新大樓」最讓人寒毛直立的是6樓設有「各姓氏聯合宗祠」供奉上百個牌位,傳聞是紀念時代大飯店火災的罹難者;頂樓14樓更建了一個土地公廟,據聞用以鎮宅,因此靈異事件傳得繪聲繪影。電影《蝴蝶大廈》參考了台北兩大最兇猛鬼大樓進行改編。右圖為香港影后何超儀、金鐘視后尹馨。左圖為錦新大樓1996年大火舊照。(圖/方萬民攝、報系資料庫)緊鄰的「東光百貨大樓」也跟著帶衰,38年前開幕時,號稱是當時亞洲最大百貨公司,高凌風、張小燕、張艾嘉、藍心湄等人都還應邀剪綵,可惜一場大火,短短十年就畫下句點。後來轉型商辦大樓,因基地大、擁多個出入口,與一旁的「和益金銀大樓」有不少餐廳、酒店進駐,也有不少人居住在裡面。步行不到5分鐘距離的「林森觀光大樓」,正是36年前「燒肉粽事件」的事故地點,去年還被爆出不法集團承租小套房,作外籍移工駐點的情色應召站,都市傳說也沒少過。據了解,今年3月開鏡的驚悚電影《蝴蝶大廈》,就是參考「錦新大樓」及「林森觀光大樓」的故事進行改編。即便如此,房市交易似乎從未受影響。台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示,這幾棟大樓雖然事故多、出入雜、屋況老,但是近年房價有逐步墊高趨勢。「錦新大樓」10坪套房總價400萬元起,其餘大樓也多是600萬元內可入手,「有不少自住客,他沒錢,也不在意(靈異傳聞);投資的也不少,反正自己不用住裡面,而且交通方便、租金便宜,經常滿租,投報率可達3~4%,比其他地段高。」對於鬧鬼傳聞,走跳中山區房市多年的他說,「我是沒遇過啦!同事若是體質不好的,就直接避開不去而已!」另一個低總價社區集中地在捷運新北投站附近,入榜的「雲天」和「極上之湯」屋齡不到20年,平均房價5字頭;「吉星大廈」、「汎華綠園大廈」和「凌霄大樓」屋齡則40餘年,價格最低來到2字頭,原因不外乎又和「都市傳說」有關。「吉星大廈」「凌霄大樓」與「汎華綠園大廈(金馬獎大樓)」被網友稱作「北投三大鬼屋」「北投毒瘤」。北投過去也是特種行業的集中地,北投公園附近有不少小坪數社區,受到「小姐們」喜愛,但也因此出入複雜,時有輕生事件,彷彿是林森商圈的翻版。北市10大低總價熱門交易社區中,也有非都市傳說的正常社區,例如北投雲天,擁有豐富公設、戶戶享溫泉等特色,但因小套房低總價而入榜。(圖/翻攝自591租屋網雲天行館、翻攝自有巢氏房屋官網雲天行館)「凌霄大樓」為圓形建築,室內格局為三角形,風水條件不佳,外傳建商原本打算蓋的是靈骨塔,結果變成住宅;另外,「金馬獎大樓」外觀看起來就像個八卦陣,早期曾因金馬大戲院成為北投家喻戶曉地標,以前還有保齡球館等娛樂設施,在戲院停業荒廢後,常有不法分子聚集打架鬧事、吸毒、自殺,後來更名為「汎華綠園大廈」。「事故率高,價格特別低,住進去的人收入條件都不高,管理也不好,整個磁場都不好,形成惡性循環。」東森房屋北投捷運加盟店店東陳金德表示,這類大樓總價多落在200~400萬元就能入手,雖然問題多,但要在北市找到這種價格是相當困難,對於某些客群來說,算是很熱門的產品。「北投小坪數套房推估有幾千戶,應該是台北市最多,這裡房價親民又有生活機能和捷運,可以說是非常超值。」陳金德以上榜的「雲天」和「極上之湯」為例,就是主打泡湯小套房的社區,管理好、屋齡也較新,雖然曾有過意外,但基本上就是正常的社區和價格,也是30、40萬元一路漲到5字頭,一些較高檔的泡湯社區小宅,還有賣到6字頭,總價仍是低於千萬。《房業網》調研中心主任林裕豐指出,八大行業大樓裡的低總價套房,有不少相關業者買下後,當成類似宿舍的方式租給小姐或少爺,投報率可達4~6%,但是不建議一般民眾入手當包租公,「因為一次糾紛就會讓你一生難忘」;此外,午夜休息時正是人家上班時間,因此周邊大樓也不適合自住。至於有靈異傳聞的大樓,林裕豐認為,神鬼之說,見仁見智,「若有經濟上的考量,又不怕的話,室內重整翻新後,仍會是不錯的選擇。」◎勇敢求救並非弱者,您的痛苦有人願意傾聽,請撥打1995◎如果您覺得痛苦、似乎沒有出路,您並不孤單,請撥打1925
雙北低總宅現形3/凶宅、套房便宜好入手? 專家:可能踩到「貸款地雷」
雙北房價高高掛,小宅因為低總價、好入手,成為房市交易主流產品,但坪數過小、產品不好、地點不佳的物件,在銀行眼中將會被列為高風險擔保品,貸款成數將受影響,想避開「貸款地雷」,專家提醒,購買前須特別留意貸款成數,必要時可多準備些自備款。CTWANT委託台灣房屋統計台北市總價1000萬元以內、新北市總價800萬元以內的熱門成交社區,可發現北市多集中在中山、北投區,物件多為小套房為主的中古住商混合大樓,其中有不少是林森北路上經常發生事故的社區;新北市則集中在淡水、汐止、中和區,物件同樣多是小套房為主的中古大樓,入榜的社區包括曾遭受土石流衝擊的「林肯大郡」以及工業宅,第一建經研究中心副理張菱育就提醒,「這些產品雖然總價低、好入手,但可能在貸款上需要有心理準備。」張菱育解釋,銀行在審核貸款時都會考慮房子的價值有多少、法拍的風險和價格,因此銀行會依照房屋條件,包括區域環境、產品流通性來篩選不動產核貸,經過認可的房子就會給予較高的貸款成數,若銀行認為風險高或容易貶值的房子,就會給予較低的貸款成數。雙北仍能找到不少500萬以內、周邊生活機能佳的物件,但相對坪數可能比較小、屋齡較老、屋況較差等,圖為淡大商圈知名套房大樓「海景天下」。(圖/周志龍攝)以入榜北市低總價社區的「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」為例,張菱育指出,以這類早年興建的傳統住商混合式大樓來說,規劃坪數以小宅為主、住戶數量多,可能會有公私動線未分流、出入人員複雜、管理運作欠佳等問題,雖然社區價格低於區域行情、入手門檻較低,但因為社區狀況多,銀行評估放貸條件時,都會列入考量重點。民眾較避諱地「凶宅」,銀行也怕怕!張菱育說,倘若物件曾發生非自然死亡、上過新聞,銀行大多也都會有記錄,在核貸的時候,考慮到迷信、不易轉手買賣,通常也不會給予高成數貸款,甚至銀行更直接不承貸,所以雖然凶宅總價較低,卻可能要準備較高的頭期款購買。另外像是入榜新北市低總價社區的「摩天鎮」及「林肯大郡」等,這類地點偏離市區,有些甚至位在山區的低總價社區,也須特別留意貸款成數,尤其是基地是否為順向坡、山坡地保育區,或是曾發生嚴重自然災害的社區,銀行有可能不承做貸款,因此購買前建議先向行庫諮詢。第一建經研究中心副理張菱育提醒,有產品雖然總價低、好入手,但可能被銀行列為高風險擔保品,恐需準備較多的自備款。(圖/張菱育提供)另外還有如「四季紐約」等工業宅,張菱育說,工業區的地依法作為「工業用途」,在上面蓋的房子只能做為辦公室或事務所,所以無法適用自用住宅的房屋貸款,或是其他政府推出的自住房屋優惠貸款,一般貸款銀行最多核貸5成。其餘入榜物件,大多都是套房或小宅產品居多,就算沒有上述特殊狀況,也要留意,銀行對小宅的放款限制,盡量優先選擇15坪以上的住宅,不僅使用空間相對較大,貸款成數比較有機會達到8成左右。張菱育也建議,想爭取高成數貸款的小宅買家,還可以選擇對區段熟悉度較高的在地銀行申貸,另外行庫也會根據申貸人的負債比、薪資收入等經濟條件來放貸,假如申貸人的財力出色,且物件的地段條件不俗,即使是套房產品,仍然有機會爭取8成貸款。
拍鬼片參考王淨建議 曹佑寧羞認「耳根子很軟」
鬼片《蝴蝶大廈》21日舉辦開鏡記者會,導演錢人豪攜尹馨、曹佑寧、白潤音以及港星馮淬帆現身汐止攝影棚。曹佑寧近來與王淨認愛後大方放閃,記者會上也被問到感情現況,他表示2人就是很正常的談戀愛,會跟王淨交流拍鬼片心得,他自己也會參考女友建議,笑說:「我耳根子也蠻軟的。」曹佑寧挑戰鬼片,自認陽氣很重也不曾見到阿飄,而女友王淨每次演有鬼的電影票房都會破億,被問到有沒有向王淨請教,曹佑寧笑說有交流,「(王淨)會給一些意見。」導演錢人豪一旁聽到王淨票房號召力,立刻幽默向曹佑寧喊話:「麻煩她(王淨)多來探班。」過去曾跟王淨飾演母女的尹馨,也認為曹佑寧、王淨相當速配,開玩笑說:「臉型很搭,希望不要跟到你們小孩一起拍戲耶。」尹馨跟林采潔在《蝴蝶大廈》飾演母女。(圖/林士傑攝)《蝴蝶大廈》故事參考了台北兩大最兇猛鬼大樓,36年內奪走25條命、百人神主牌位與活人共居的「錦新大樓」以及36年前曾發生跳樓事件,壓死肉粽攤販的「林森觀光大樓」進行改編,卡司除了尹馨、曹佑寧、白潤音、馮淬帆外,也集結蔡振南、莊凱勛、安心亞、曾莞婷、白靈等人一同演出。劇組在廢棄近10年的500坪攝影棚還原早期台灣公寓大廈的內部空間,塑造出富年代感的詭異氛圍。尹馨、曹佑寧在《蝴蝶大廈》有微微粉紅的互動戲碼。(圖/林士傑攝)片中尹馨飾演經濟拮据的媽媽,帶幼女入住蝴蝶大廈後怪事頻傳,發生一連串靈異事件與意外,與曹佑寧飾演的鄰居在片中也有微微粉紅的曖昧互動。尹馨首次挑戰鬼片,坦言平常不喜歡看恐怖片,也很怕被嚇到,這次收到錢人豪邀約,收到劇本好一陣子都不想打開,「好不容易提起勇氣看了就被吸引,看劇本就覺得毛毛的,跟家裡的環境有關係,現在走在社區地下室都會很怕,倒個垃圾也怕。」
跳樓壓死賣肉粽攤販 台北傳奇大樓「2年轉手獲利破百萬」
台北市中山區「林森觀光大樓」35年前曾發生跳樓事件,結果壓死肉粽攤販,甚至去年被爆出小套房淪為情色應召站,卻都沒有影響房價,其中12樓戶今年3月轉手獲利127萬元,持有不到2年,增幅達45%,將近一半。由此可以看出,人們已經逐漸淡忘,該社區也擺脫過去的負面事件影響。1986年3月,胡姓女子因感情問題跳樓,卻剛好壓到騎腳踏車在附近叫賣燒肉粽的黃姓男子,事故發生後,胡女僅雙腳受傷,但黃男送醫不治,另外該大樓去年因為「一樓一鳳」事件登上社會新聞,警方查獲不法集團在大樓內租了15間小套房,做為性交易的據點。然而,「林森觀光大樓」房價絲毫沒有因此下跌,根據實價登錄資訊,該大樓歷史最低單價為每坪26.8萬元,近年成交單價約為50~60萬元,轉手可以獲利逾百萬元。而今年3月成交的12樓戶,原屋主不到2年就轉手,賺得127萬元,6月交易的3樓戶則是1個月短期買賣,就有30萬的價差獲利,不受負面新聞影響。據悉,「林森觀光大樓」屋齡42年,共有349戶,平均單價5字頭,屬於老舊社區的行情。由於林森商圈產業特性,小宅和套房在該區需求高,總價400多萬元就可入手,因此買氣持續很旺。