東龍不動產
」 陳泰源 許峻豪 西華富邦 王棟隆 胡偉良
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
獨家／續建機制有等同無？從碧桂園到泊山妍 都更地主皮皮剉
大陸地產龍頭碧桂園上半年爆發財務危機，7月國內又有北投危老案「泊山妍」建商落跑事件發生，讓準備都更的地主們提心吊膽，擔憂爛尾事件也發生在自己身上。近期一位近北門捷運站的地主，就因「續建機制」和建商發生衝突，而該建商並非小公司，在北市也稱得上是知名業者。地主表示，「因為建商自備款不到1億元，卻可以貸款幾十億元，怕建案變爛尾，要求要有續建機制，但建商就是不願意白紙黑字寫進信託合約。」該名林姓地主表示，與建商的合建案，建商自備7000萬元，貸款39億元，「若在簽約前建商有提供事業計畫書，我方不可能同意如此高的貸款金額！尤其中國目前恆大、碧桂園都因負債比過高而破產造成爛尾樓！」他因此要求將續建機制放進信託合約，而建商在協調過程中2次承諾，最後態度轉強硬，就是不肯。據了解，該合建案地主與銀行簽訂之不動產信託契約書，該契約中未明載該案續建機制，而是約定在建商與銀行簽屬的信託契約書中，因林姓地主認為，續建機制也應該要列在所有地主與建商、銀行的信託契約書中，才有保障，因此向建商提出修正。林姓地主表示，都更審議會上，委員也針對此事提出疑慮。翻開去年9月會議記錄，當時委員唐惠群就提出，「本案續建機制是否為地主方、銀行方及實施者三方共同簽署於同一信託合約。倘若非三方共同簽訂於同一信託契約，如何保障地主權益?實施者將信託合約拆成兩部分，似乎為預售履約保證機制，請實施者說明。」「本案既有續建機制應保障三方權益，三方關係應在同一架構內始能執行，倘若無在同一架構內，此續建機制對實施者應無執行約束。」而實施者回應，「本案為100%協議合建，相關內容會依照雙方合約內容執行，不允許所有權人再另行提出額外要求，續建機制會依照事業計畫所載內容執行。」「實務上信託合約分為兩種，一種為委員所提之三方共同簽訂、另一種為所有權人將土地及房屋信託，另外再由實施者與信託銀行另外簽署信託合約，將貸款及未來收入價金納入信託帳戶。本案所有權人將土地及房屋信託於信託銀行，實施者與信託銀行之信託合約中亦有檢附合建契約，倘若未來風險發生時，則由銀行方主導，而非全體所有權人主導。在實務上確實有建商採第一種或是第二種信託方案辦理，無論哪一種信託方式，均能保障所有權人之權益。」最令林姓地主不滿的是，建商也就是實施者還說，「本案實施者與所有權人之合建契約中並未提供續建機制，續建機制亦屬額外之要求。本案合建契約中有載明所有權人在一定期間內必須簽署信託合約，倘若該陳情人未於規定期限內簽署信託合約即屬違約，故其若確實違約，將依法提告，並做強制執行。」「2021年2月，建商丟出從未見過的信託合約，要地主快簽，不然要求償，我方反應續建機制有問題，建商2次承諾改善未果，現在竟以『9成以上地主已完成簽屬信託契約，無法隨意異動合約內容』為由，不肯修正，還反過來要提告地主。」林姓地主忿忿不平地說，「假如地主得知建商要提供續建機制納入地主的信託合約，其他完全不變，請問會有地主不同意嗎？」CTWANT記者詢問多名建商，各家對於續建機制及信託合約簽屬方式似乎沒有標準答案，即便事業計畫書有續建機制，信託合約書中也不見得會載明。更有業者提到，有續建機制，就必須多付建經公司一筆費用，所以很多建案是沒有續建機制的。東龍不動產董事長王棟隆解釋，銀行給予建商土建融貸款，由建經公司做工程進度管理，保障建案順利完工，讓信託銀行取回債權。現在營建成本上漲，怕發生爛尾樓，大多信託銀行會要求要寫續建機制，萬一房子蓋不起來，銀行沒有專業團隊做續建，還有建經公司能找建商接手續建。王棟隆表示，市場不時就有爛尾樓爆出，地主擔心安身立命的家會有都更風險，合情合理，身為實施者應該給予地主最基本的保障。不過他也表示，地主跟信託銀行的信託合約，比較像是建商為了前期整合階段避免地主反悔所做的產權信託，沒有任何實質撥款意義，真正有保障的是建商與建經公司間的信託合約，因此，既然產權信託合約等同是雙方合議制，地主希望增列續建機制，照理是可以個別修改。一位不願具名的知名建商高層就說，續建本就是商業模式失敗才會發生，即便有約定也只能補救，效果很有限，目前僅有少數特定建經公司願意承接，但實質上就是不會甩鍋而已，也沒啥用。他更直白地說，「寫了代表願意幫你找，但不代表能找到建商願意承接，5成案子建經公司是找不到續建建商，寫了也不見得多有保障。那究竟地主如何才有保障？「大概只能找有實力、口碑、品牌的公司吧！」
豪宅冷氣團報到1／北市億元宅爆交易「腰斬」 急售讓價千萬明年現形
今年下半年，房市交易量能縮減，有感降溫，豪宅市場也上演大跳水戲碼。據房仲業者統計，今年北市指標豪宅區價格未見明顯跌勢，但總價億元起跳交易件數明顯不如去年，尤其中山、信義區呈現交易量砍半慘況，業者認為，在資金洪水滾滾退潮下，加上平均地權條例上路，私法人購屋採許可制，2023年下半年恐出現更多讓價千萬賠售的交易出現。今年9月，信義計畫區知名豪宅「冠德信義」一戶12樓含4車位，共267.7坪的豪宅物件，被以總價4.1億元現金購入，換算每坪單價約188.5萬元。由於相較2年前出售同一社區不同棟別的12樓時，實價登錄每坪單價約216.7萬元，等同讓價5800萬元、打87折出售，引起市場一片譁然。雖然業者多認為恐是單一個案，卻十足有感豪宅市場出現交易走冷。台灣房屋就實價登錄統計發現，北市豪宅匯聚的信義區、中山區、松山區、大安區4區，今年1~10月總價億元起的豪宅與去年同期相比，交易全進入寒冬，中山區量減5成2，信義區也有4成的跌幅；價格方面4區漲跌互見在1成之內，目前尚無因量縮而有明顯崩盤情況。信義區豪宅「冠德信義」今年9月一樁交易，屋主比起同層不同棟的鄰居讓價千萬引發討論，不過房仲業者認為願讓利這麼多，若非屋主個人因素急售，可能還與面向或現金交易有關。（圖／翻攝自冠德信義臉書）大安和信義區的豪宅均價，分別年跌3.3%、6.8%，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，主要是因大安區去年成交較多單價200萬元以上豪宅，像是「信義聯勤」成交10筆、「仁愛帝寶」1筆等，因此也拉高整體單價，而今年截至目前為止，「信義聯勤」僅成交6筆，其他像是「和平大苑」、「吉美大安花園」，單價則落在140~175萬元上下。台灣房屋信義安和捷運加盟店店東廖德欣表示，今年股市走跌、美國持續升息、俄烏戰事頻傳、兩岸對立升高，使得資金開始出逃流向國外，尋找更好的標的，豪宅買方因卻步，讓市場趨近不動，最大影響就是經濟層面，「不過豪宅掛售1、2年是常有的事，除非屋主真的遇到自身經濟出現大問題，不然要看到大幅價跌的狀況並不容易。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察「量跌最兇，漲幅卻最多」的中山區表示，中山區豪宅分布有分散落市區的個體豪宅與大直豪宅聚落，今年走跌較多的是市區豪宅，都是靠大直豪宅在撐量；價格方面小漲7.4%，推測是因為今年「西華富邦」主要交易集中在高樓層，每坪單價動輒200萬元起跳，拉抬整體成交單價。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，即便近2、3年全國房價創高，但豪宅產品一直有賠售資訊傳出，可見豪宅市場有多不景氣。以目前市況看來，在升息與熱錢退潮的環境下，2023年整體房市只能保守看待，豪宅市場想繼續復甦難度相當大，估計僅能維持指標豪宅「偶有佳作」的格局。陳泰源也說，雖然前2年整體房市大好，但豪宅市場表現並沒有到多亮眼，頂多喜新厭舊下，新豪宅才陸續有成交，但中古豪宅賣得比較辛苦。去年有很多豪宅屋主只要小賺就願意跑，今年眼看市況衰退，屋主也都知道錯過最佳賣屋時間，若不急，寧可擺著不賣，也不願賠售，但若碰上需資金調度、資產調整的，頂多撐個半年，「預期明年下半年後，陸續會出現降價求售的案例，尤其是幾億元的房子砍價動輒就是千萬，雖是少數個案，但金額卻相當可觀。」不過有「豪宅王」稱號的住邦佳士得國際資產總經理劉陳傳卻持不同看法，他認為今年交易量跌主要是「前幾年該買都買了」，導致今年不會像以前持續追加價，但因原物料上漲和通膨影響，也不太會出現跌價。北市松山區指標豪宅「文華苑」，今年7月也傳出交易，14樓戶以總價13.7億元成交，買家推測為龍巖集團董事長李凱莉，一舉締造台灣豪宅史上單宗交易總額最高紀錄。（圖／龍巖提供、翻攝自東方文華酒店臉書、報系資料庫）劉陳傳認為明年房市，在豪宅供給量不多的情況下，「量不會增，價也不會跌」，他也強調，他指的豪宅不包含一般高價住宅，在高資產族眼中，能稱得上「豪宅」的，如信義區的「琢白」、「冠德信義」、「信義首席」、「信義文心」、「皇翔御琚」等，或依世界趨勢有飯店服務進駐的酒店式公寓，如東方文華酒店和「文華苑」、台北萬豪酒店和「西華富邦」等，才稱得上是真豪宅，「而市場永遠不缺買豪宅的大咖！」劉陳傳專為國內金字塔頂端客戶服務，就他觀察，這幾年出現疫情與戰事衝擊，都不會影響豪宅市場，因為不管發生什麼事，都會創造出另一批有錢人，例如發疫情財的產業、企業，「豪宅市場比較特別，買家除了自用，還帶有點收藏心態，就看市場上有沒有出現真正條件好的豪宅吸引買家出手而已！」
《平均地權條例》限制轉售！5大重災區一次看
史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正案通過初審，最快有望在農曆年前過關，預計桃園、新竹、台中、台南、高雄將成5大重災區。事實上，從今年8月起開始，北市的北投、大同和中山3區跌幅就來到20%左右。對此，專家指出大坪數非市場主流，以及無電梯老舊公寓都是難支撐房價的主因。政府開始祭出打炒房5招，包括限制預售屋紅單轉、建立檢舉獎金制度、私法人（公司、企業）購屋採許可制售、預售屋解約申報及重罰炒作行為。其中明訂若炒房明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利，最高可處5000萬元罰鍰。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，重劃區、房價飆漲區將是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市是「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，目前房市已進入盤整期，預售案投資降溫。信義房屋統計預售實價件數，自房地合一2.0上路以來，去年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最火熱的區域是新竹地區、台中市及高雄市。但若與最近4個月的預售揭露量相比，新竹地區去年9至12月的單月預售交易量，比起近4個月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出2倍，反映去年的9至12月市場交易熱絡，曾敬德也推估有些投資非自用需求的購屋者，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。房地產市場買氣明顯下滑，除了跟政府的打炒房政策有關之外，全球市場資金緊縮，進入升息循環也導致房價開始回落。好房網報導，台南市不動產估價師公會針對六都實價登錄資訊彙整，2022年8月至12月調查顯示，台北市每坪從70.67萬跌價到67.48萬，若以每戶40坪均價變化來看，9月與12月查價相較，台北市平均跌價約128萬，但南港大跌517萬，大同區也跌了487萬，2區跌勢最慘烈。對此，東龍不動產專任委託部經理陳泰源也分析，南港整體房市的大坪數產品占了近8成，總價多數逾3千萬元，因此在近年低總價的小宅當道之下，大坪數相對難脫手，房價跌勢明顯就不意外了。而大同區則以3、40年以上的無電梯老舊公寓居多，與目前民眾購屋偏好屋齡較新的電梯大樓不同，因此呈現買氣低迷。此外，北市的北投、信義、中正、內湖區同樣出現房價下跌走勢。
圍堵爛尾樓1／樹林「凱旋大苑」接手建商獨家曝光 背後是「這家」板卡大廠
新北市樹林「凱旋大苑」預售案10月底驚爆建商周轉不靈，宣告停工，為2022年爛尾樓風暴開了第一槍。然CTWANT調查，這齣爛尾樓劇情上周出現神反轉，記者獨家取得第一手資訊，該案將由最大債權人「寶嘉租賃」接手續建，背後大股東有技嘉科技董座葉培城及中和望族游家，103戶購屋民眾權益得以保全。「凱旋大苑」總銷逾10億元，規劃地上14層樓、總戶數103戶的古典美學大樓，2021年開案沒多久便完銷，打著大基地、指標案名號，成交單價每坪約在36~40萬元，算是區域中高價位。但民眾買貴卻沒有得到相對保障，反而原有1億元的信託帳戶，最後價金只剩7000多萬元。該案建商沅臻建設上月底停工後，引起各界對「爛危樓風暴」的隱憂。知情人士透露，沅臻建設的不動產開發信託，向寶嘉租賃貸款數億元，金額遠大於消費者信託的1億元；一名建商試算，現有的7000多萬元只夠蓋350坪的樓地板面積，約1、2層樓，且該案又已完銷，對其他建商來說，完全沒有接手的誘因。「凱旋大苑」在多方協助尋求續建建商下，曾一度傳言麗寶建設有意接手，不過皆被證實是誤傳。近日再傳出將由「寶嘉聯合開發」續建，不過據了解，此「寶嘉」與「寶佳建設」無關，反倒是另一間科技大廠董座正跨足土地開發事業。「凱旋大苑」2020年底銷售時，打出秀泰影城生活圈，開價4字頭，高出區域行情，仍在短短一個月的時間預約就破百組，當時熱銷盛況，在建商跳票後顯得格外諷刺。（圖／翻攝自凱旋大苑臉書）經CTWANT追查，寶嘉聯合開發是「凱旋大苑」最大債權人寶嘉租賃的關係企業，經查公司登記，資本額3.2億元，負責人葉培城。記者電洽寶嘉租賃，業者透露，有進行續建會議，目前還未正式定案，要等這禮拜簽約後才會生效。不過確認寶嘉聯合開發與板卡大廠技嘉（2376）董事長為同一人。除了有技嘉科技當靠山，董事名單還有大富投資負責人游象建，推測是中和望族「游家」成員。葉培城不只是技嘉科技董事長，同時也是寶嘉聯合（寶獅汽車台灣總代理）的創辦人。1986年以主機板的生產起家，技嘉歷經30餘年成長，目前已是台灣第二大的主機板廠商。以寶嘉品牌又發展出寶嘉汽車租賃、寶嘉車貸、寶嘉開發等事業項目。據了解，寶嘉會再開會與購屋人討論換約或是退費事宜。外界推測，以目前剩有的價金來看，新建商要續建，可能會與買方談加價或是降低建材規格。不過從建商倒閉變爛尾樓，劇情神反轉，變由科技大廠為借貸公司的關係企業跳出來承擔續建，已是最圓滿的結局，想必多數民眾仍會選擇履約期待建案完工。至於建商突然停工一事，鑫建築執行長許峻豪分析，據了解買方目前繳了總價款約10%，大概100萬左右，推測當初應該是向購屋民眾收的自備款太低，「很多建商都會被代銷洗腦，自備款2成，甚至1成，這樣比較好賣；殊不知，沒有經驗的建商相信以後，就發現預收款根本不夠支付營建費用，自有資金流又沒拿捏好，導致原物料上漲時，臨時沒有錢可以支付。」東龍不動產董事長王棟隆表示，之前因營造成本漲不停，很多小建商與地主的合建案，因為分配條件已談定，導致建商騎虎難下，遲遲不敢動工，若是開工的就有可能蓋到一半停工、倒閉。（圖／東龍不動產提供）房市趨勢專家李同榮呼籲，建商不應有先售先贏的思維，應視市場需求而謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。而購屋人也不必過於驚慌，他建議，選擇信譽良好的優質建商外，產品挑選軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守，或是選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域，都能降低購屋風險。東龍不動產董事長王棟隆也提醒，在國內預售、履約制度不完善下，消費者選擇購買預售屋，一定都具有風險，除了盡量選擇新成屋及品牌建商外，買預售屋也可挑選代銷來過濾建商，雖然建商出事，代銷沒有義務擔責，但是「從過去經驗看，品牌代銷也會挑選一定規模的建商合作，至少幾乎沒有聽過海悅、創意家等大代銷的案子蓋不起來吧！」
圍堵爛尾樓2／行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生，業者大都老神在在，認為是既有作法，無實質意義；不過，房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者，因為他已接獲消息，「行庫將擴大解釋，預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」，若真實施，將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」，恐引爆更多的爛尾樓發生。日前，新北市「凱旋大苑」驚傳停工，使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高，大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令，建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說，第1、2條，過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」，但9成9的建案都有，因為只要跟銀行承作土建融，沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓（圖／報系資料庫）第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示，建商向銀行融資5成後即動工，再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建，槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉，因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款，讓建商不能隨便挪移資金，以案養案。不過根據591新建案統計，2021年全年總銷1.7兆元，其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元，8成以上建案都是預售，況且採先建後售的多是口袋較深的建商，因此業者認為這項規定是多此一舉，影響不大，即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶，也都是現在進行式。王棟隆就說，現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶，專款專用，建商不得隨意動用，當建案產生相關費用或每一期工程進度結束，必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥，「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書，白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款，他說現在銀行以擴大解釋，不只先建後售案，連預售案也都需要先存一半自備款，讓他相當生氣。（圖／胡偉良提供、CTWANT資料室）再回看管制令第5條，建商與銀行往來本來就會考量信評，王棟隆忍不住脫口而出，「這根本都是脫褲子放屁！」況且交屋爭議很難判斷，消費者眼中風評不佳的大建商，在銀行放款中或許是好客戶，難道銀行未來就不放貸嗎？令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是，「只能預防未來，對於目前建案已銷售，正處資金困難、開工有問題的小建商，根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義，只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同，品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳，因為他9日收到的核貸通知書，他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款，「我們今年推案量達百億，信用良好，但好幾間銀行已經透露，行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件，等同『全殺』，那災情之慘重將不堪設想，我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說，假使一個案子工程款總需求15億元，銀行借10億元，建商自籌5億元，手上有10個案子，就得自籌50億元，「有50億，我就退休不幹了。太離譜了，以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因，主要多是營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，大環境因素難避免，但又碰上國內打炒房限縮銀根，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉，如今房市交易已趨緩，行庫又做無益之舉，讓胡偉良痛批，「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源，這樣下去房地產真的會完蛋！」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子，沒有任何預防爛尾的助益，反遭建商痛批使資金斷鏈加劇，爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。（圖／報系資料庫）
圍堵爛尾樓3／低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令，被建商吐嘈都是「現在進行式」，然而，為何看似都有管制，現在建商盤售、跑路仍時有耳聞？CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管，「其實，消費者保障的最後一道防火牆，還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例，假設建融可貸6億元，建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷，預收款達10億元，興建過程中，建商完全不動用到自有資金，靠預收款就能支付營建費用；如果銷售預收款達4億元，建商只剩下建融利息的部分要準備；如果預售狀況不好或是採低自備款，預收款只有2億元，代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用，過程中若碰到營建成本增加或超過預算，建商還要再自掏腰包，一旦自有資金沒有掌控到位，就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程，購屋人將工程款匯到信託帳戶，銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度，工程確實做到哪，錢就請到哪，但請款也是銀行直接撥款給營造廠，建商不會經手，「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事，那時候才是真正有收益，這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊，除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外，中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。（圖／台中市政府地政局提供）其中，不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方，但可能因前期支出都可由專戶中支出，像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費，掌控不當即可能造成後期工程款不足，建商跑路後，除了會面臨專戶資金短少的困境，還有債權人順位的問題，不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外，還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」，預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋，「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶，款項是直接匯到建商帳戶，建商若倒閉，則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任；「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶，直到完工交屋，建商才能請款，萬一建商倒閉，款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益，但對建商而言，不符合經濟效益，因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說，因為這等同建商須自籌更多營建成本，尤其目前銀行收緊銀根，幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。（圖／業者提供）上有政策，下有對策，建商以營利為導向，並無不法，重點在於有能力制定政策的政府，如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議：1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則，預售為例外，例如只有都市更新案，及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為，現行預售、履約制度仍有漏洞，尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小（新）建設開發團隊，面對市場變數仍有不足以因應的疑慮，在現今市場變動風險下，政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，才能真正保障消費者權益。
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
豪宅鮭魚之亂2／銷售不佳、掩蓋黑歷史 大直豪宅超過10案都曾改過名
「攤開大直豪宅區地圖，更名過的建案，除了『明水靜』，其實多達10件以上，大部分都與銷售不佳有關。」長期深耕當地房市的東龍不動產專任約經理陳泰源點出。今年5月，本刊才以「牛市與我無關」專題報導大直多達3棟以上小豪宅，幾乎是全棟待售中，而在牛市中分不到一杯羹的豪宅業者，採取變通方式就是更名，在地業者說，「換案名銷售早已是常態！」陳泰源舉例，像是案名不好聽無法集客，或賣得太久，希望改名當作新案重新廣告吸引來客；還有些是因為曾有過違規宅開罰或負面新聞，建商希望透過更名掩蓋黑歷史。更名超過2次以上的大有人在，還有的建案不管怎樣就是賣不出，最後只能流入法拍。這些換過名的案子，有的像「明水靜」總算完銷，有的還在努力銷售中。CTWANT記者電訪，銷售業者多半不願多談，甚至拜託不要曝光，「否則我們又要換名字了！」不過若以完銷案來說，換過名的就有「大直匯」、「晶園大廈」、「明水悅」、「明水四季」、「文山住商大樓」、「大直晶鑽」、「大直比漾」…等。陳泰源表示，過去「明水悅」及「明水四季」分別叫「大直Desire紫醉區」「大直Desire金迷區」，或許因為紫醉金迷，感覺燈紅酒綠，所以改名；另外，「大直晶鑽」前身為「富貴天廈」，判斷應該是名字太俗氣而改。建案、社區更名的狀況百百種，不見得是銷售不佳，以「大直基河國宅二期」來說，因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」。（圖／報系資料庫）還有像是「大直基河國宅二期」因為想撕掉「國宅」標籤，因此改名「大直美堤花園」；「亞太置地廣場」則是因為國票金控買下多數樓層，最後冠名「國票金控大樓」。另外，知名豪宅「西華富邦」由宜華國際及富邦建設共同打造，所以最早也取名「富邦宜華」，推測後來因為大家覺得「西華富邦」較朗朗上口，因此「富邦宜華」就淡出了。不只大直，全台各地都常見建案更名再銷售，台灣房屋集團資深經理陳定中表示，建案更名的理由百百種，一般來說，常見的原因包括以下7種。第一，更換銷售團隊，為與前手代銷區辨，故同步更名；第二，銷售期長，遂改案名化身「類新案」吸引人氣；第三，建案盤售，建案被新建商買下，並藉由改名劃清與前手建商的界線。第四，隨物件屬性調整，比如小坪數戶別已售罄，只剩大坪數戶型，便改名以利吸引目標客群；第五，案名撞名，被他案、他人或其他公司以可能侵權為由要求更名；第六，諧音特殊，部分案名諧音過於諧趣，引發過度聯想，於是改名重塑形象；第七，命理因素，訴求改運而改名。害怕買到掩蓋問題的更名建案？陳定中建議，消費者購屋前可先探查建商改名的原因，比如若是建商換人，建議多了解建案有無產權爭議，以免徒增消費糾紛；另外，建案更名後，民眾對新案名較陌生，所以在查詢該案行情時，會更容易疏漏，因此消費者在查找建案相關資訊時，也應針對原案名加以蒐羅，以利完整掌握建案動向。東龍不動產專任約經理陳泰源長期深耕大直房市，依他觀察大直更名的建案至少就有10件以上，不少建案都從預售賣到成屋，碰到銷售瓶頸就再換個名字繼續賣，早已是常態。（圖／黃威彬攝）
牛市與我無關1／北市大直多棟豪宅滯銷 最慘賣9年仍掛蛋改「整棟售」
房地產牛市沖天，2年引來政府4度出手打炒房、抑制房價，但全台建案都賣翻、秒殺、大享房市紅利？CTWANT記者蒐羅北中南的成屋及預售新案，賣不動甚至滯銷的案子，多為大坪數、高總價，其中又以全台最熱銷豪宅「西華富邦」旁的豪宅案最牛步，幾乎「美叮美噹」。台北市大直地區為全台正夯的新豪宅聚落之一，其中「西華富邦」去年一口氣出現15戶億元交易，累計總銷售額達450億元，堪稱最熱銷豪宅。不過，當地建案並沒有出現裙帶效應，反而是冷熱兩樣情，部分產品成屋已久皆未售出任何一戶，慘從新建案賣到變成新古屋，建商改變戰略，近來由分層分戶改為「整棟打包出售」。大直豪宅聚落以「西華富邦」為首，去年一口氣賣出15戶，不過當地推案建商卻是兩樣情，因為在豪宅遍地開花之下，多年來也出現排擠效應，部分產品因規劃不符合市場需求，成屋已久未售出任何一戶。（圖／璞石開發提供）CTWANT調查，包括虹廷建設「大直首富」、宏霖建設「大直無與」、中央建路工程公司興建的「金泰富居」等皆有此狀況，不過至今僅有「明水靜」於2020年2月全棟以總價5.35億元售出，但對比剛銷售時開價已是打7折出售。屋齡6年的華廈豪宅「大直首富」，原案名「虹廷臻峰」，售屋網上開價整棟4.98億元求售；屋齡9年、全棟要價16.6億元的「大直無與」，前身則是「大直碩」，2020年還曾邀請重量級藝術家吳炫三夫妻檔及台塑王永在夫人周由美在案場大廳辦展，想吸引高資產人士，但仍炒不起買氣，今年更改案名後以「全棟賣」重新挑戰市場。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析2案最大痛點，「大直首富」因為基地面積小，沒有多元公設，公設比卻高達44%，再加上機械車位規劃，成為最大抗性；「大直無與」則是屋主開價略高，又位在堤頂大道大馬路第一排，隱私性低，晚上跑車、重機呼嘯而過，噪音也成一大問題，導致建案銷售多年仍賣不掉。粉紅色巴洛克崗石外觀的「金泰富居」，晚上屋簷還會閃著七彩霓虹燈，在豪宅區裡獨樹一格，據了解，建商惜售，開價較高，成屋5年未售出一戶。（圖／翻攝自591租屋網）苦撐的還有屋齡5年的「金泰富居」，同樣是一戶都沒有賣出，白天披著粉紅色巴洛克崗石外觀，晚上屋簷閃著七彩霓虹燈，根據售屋網上的照片可見，大廳裝潢大走金碧輝煌的古典風。據了解，過去一直都是建商自售，沒有請任何代銷或仲介服務，銷售較為消極，唯獨今年2月，該案首次在售屋網上掛售每戶2.75億元，但5月又下架，實價登錄仍未見交易紀錄。根據CTWANT調查，該建商中央建路工程公司負責人蔡國財為國泰產險老董事，現為國泰金在國泰產的法人代表，成屋5年不急著出售，口袋應該不太淺。在地房仲東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不足，規畫不符合豪宅定位，不過改採整棟出售，可能吸引家族型富豪置產多代同堂，或是做為企業招待所。（圖／黃威彬攝）「該案的外觀色調與燈光規劃品味較為特殊，也因為坪數過大一個單位要2~3億元，相較於對面有藝人林志穎加持的『國美大真』比起來，總價一樣，比價效應就會顯現。」陳泰源說，大直銷售不佳的建案大多因建商名氣不大，規畫不符合豪宅定位，對於豪宅客來說，同樣的總價，可以選擇的產品十分多元，寧可買像「西華富邦」或其他知名社區等更能彰顯社經地位的產品。想趁海外資金、台商回流，盤算一次性脫手，建商策略是否奏效？屋比房屋總監陳傑鳴認為，豪宅整棟賣的優點雖建商可一次回收，買方可將原公設空間納入整體規劃，坪效更為划算，但同樣有總價過高、市場需求較有限等缺點，另外，豪宅建案訴求的是管理、品質、景觀...等，整棟不一定符合豪宅客需求，想要一次落袋為安，銷售期可能更長，不如調整價格符合產品與市場行情，去化可能更快見效。
租了個心酸3／「300億租金補貼」人人有獎？房東、房客「這樣說」
行政院3月底通過「300億元中央擴大租金補貼專案」，租金補貼戶數增為50萬戶，放寬適用對象，同時提供房東賦稅優惠，看似人人有獎，但不少租客認為「看得到，吃不到」，CTWANT記者實訪隱形房東，「雖有稅率優惠，但申報並沒有好處，反倒讓自己暴露在陽光下。」意願多不高。「基本上租金收入越高報稅比例越高，因為查稅機率也高，現行5萬以下的租案，其實都會逃稅，所以10個房東，應該有8、9個都沒報稅。」一位不具名房仲業者表示，按規定房東透過仲介出租房子要實價登錄，但實務上很多房東希望仲介服務，但還是不希望報稅，所以仲介大多也會配合房東不登錄。房客Daniel看屋時就碰到房東問「你上班族嗎？我們這裡不可以報稅的哦，已經租你便宜了！」實際上，若是租客想要申請租金補貼或以租金支出扣抵所得稅，也就把這些「隱藏房東」暴露在檯面上，因此房東大多會開宗明義地表示不能報稅，若是房客希望能按正常管道，那麼房東就會將自己的繳稅成本反映在租金上，甚至不租最大。為了鼓勵租屋黑市裡的隱形房東現身，行政院近期大力推動「300億元中央擴大租金補貼專案」，總經費從目前每年57億元增編為300億元，租金補貼戶數從現有12萬戶增至50萬戶，除低收入戶外，初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒家庭也能申請，補貼金額加碼1.2倍至1.8倍；另提供房東賦稅優惠，除租金所得免稅額每月1.5萬元，房屋稅與地價稅稅率皆比照自用住宅稅率，鼓勵房東配合房客申請租金補貼，成為「公益出租人」。CTWANT記者實際訪問，房東、租客大多都對於目前所推「300億擴大租金補貼」不清楚細節，持觀望態度。（圖／周志龍攝）對此一政策，CTWANT實訪「隱形房東」新北趙太太說，「沒聽過這個政策，不知道怎麼申請，不太會用網路，怕麻煩。而且誰知道現在能比照自用住宅稅率，哪一天會不會又不行。」雙北3間房出租的Stella坦言，「簽約時，都會在合約上備註，房客申報租金抵稅會加收10%補貼房東租賃所得稅。」對於新政策鼓勵房東申報租金收入，「雙北每戶月租金很難低於1.5萬元，代表還是要繳稅，沒有很大誘因。」另為隱形房東L先生也表示，雖然房客事後跑去申請房東也沒轍，但租約到期後，房東也不會租給你。他也曾碰過房客來吵要申請補貼，不過他一點也不擔心，因為申請門檻很高，通常都不會過。L先生貸款買房有10多個物件出租中，他將1間房子專門讓房客報稅、登記營登、設戶籍，其他則是黑數，房客大多接受，「房東心態就是不要找我麻煩，房客也會拿捏利弊得失，不過，為了補貼或抵稅，確實常造成房東、房客的撕裂。」他強烈建議，「既然搞租金補貼，就要做長期，不要因為選舉而政策性買票，明年有沒有不知道。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源認為，自住房地持有並設籍滿6年出售可享房地合一稅400萬元的免稅額，可能成為短期持有房東堅持不願意浮出檯面的關鍵。（圖／黃威彬攝）租客Daniel認為，「還是興建社會住宅比較實在，大量興建社會住宅能讓租金下降，政府提供的租屋品質也比民間好很多，消防法規都會照規範著走，也較不會有糾紛，在政府介入供給下，就不會有太多分租套房像養雞舍的狀況。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，這些政策很多人都還不知道，建議應該要大力宣傳，相信會有房東願意申請，不過他也提醒，自住房地持有並設籍滿6年出售可享房地合一稅400萬元的免稅額，打算先出租等到房價上漲獲利了結的投資人，可能會認為合法申報每月1.5萬元租金所得免稅額的誘因不如400萬元，成為短期持有房東堅持不願意浮出檯面的關鍵。
柯P特赦被打槍1／豪宅聚落住貧苦人？違規宅繳錢合法老太太喊「我要跳樓」
日前，一場「國家生技園區聯外道路工程」動土典禮上，台北市長柯文哲抱怨「大彎北代金（回饋金）低要早說，難道要我體察心意？」內政部次長花敬群回嗆「政治口水」。這戰導火線是位在大直豪宅區「大彎北段」的1678戶違規宅，柯P尋求以每坪繳交約5.21萬元回饋金特赦違規宅就地合法，但遭中央以代金過低打回票。位於北市中山區大直的大彎北段約40公頃區域分屬商業區及娛樂區，違規宅使用情況主要集中在明水路、敬業路一帶，由於該商業區都市計畫特別規定不得做住宅使用，但10多年前建商卻違規當作住宅推案銷售，北市府也未定期依照都市計畫法做通盤檢討，甚至放任建商違規興建，造成住宅遍地開花。查詢仲介網可發現，該地段除了不少大坪數豪宅，靠近明水路與敬業一路，還有許多小坪數套房社區，屋齡約15年左右。CTWANT記者實地走訪，此區街廓新穎，人行道滿是綠意。在地成功里里長李清水見記者來訪，急著喊冤，「我一個里民老太太貸款500萬，還要繳回饋金，她說要跳樓，這裡很多不是有錢人，大家都省吃儉用買小套房，10坪不到的空間，東西放下去沒有地方走，當初沒想到買的是違規宅，他們也嚇到。」李清水說，一般商業區是可以有住宅的，但是大彎北段的都市計畫裡面的細部計畫的附件寫不得當作住宅使用，「沒有人買房子會看細部計畫啦！里民是無辜的，金額大小見仁見智，但說代金太低，應該要考慮不是每個人都是有錢人。」大彎北段成功里里長李清水見記者來訪，急著替居民喊冤，「這裡有很多小坪數套房，不如外界想像，並每個人都是有錢人。」（圖／翻攝自大直成功里大小事臉書、林榮芳攝）2016年，北市府以稅籍資料查詢計有1678戶違規，但當地很多是空屋、沒有遷入戶籍，或是已做商業登記，根據在地居民估算，以住宅規劃的社區戶數可能超過3000戶。深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，目前大彎北段的建築，商業使用占4成，住宅部分規劃20坪以下約2成、20~50坪約1成、50坪以上大坪數及豪宅約2成。15年前，房地產剛起飛，大彎北還是一片荒涼、交通沒那麼方便，當年豪宅產品6字頭起跳，小坪數產品預售價格約5字頭，相對北市中心來得便宜，加上小坪數總價低，吸引不少人購屋；而文湖線內湖段2009年通車後，才帶動周邊發展，房價也跟著起漲。「早期的確有部分人購買時不知道是違規住宅，建商在預售時，包含家具配置圖都是住宅規劃在做銷售；當然也有部分或後來進場的明知道違規，仍抱著僥倖心態。」一位市府官員說，2016年經監察院提出糾正後，柯P原打算依法對違規宅開罰，但當地居民、議員反彈市府過去也有疏失，因此改為祭出「特赦令」，並重啟都市計畫通盤檢討案，讓大彎北段的商業宅以繳納回饋金有條件就地合法。深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源分析，大彎北商業娛樂區，如果以建築來計算，商場商辦使用約有4成，小坪數和套房約2成，大坪數及豪宅同樣也是2成，平均屋齡約15年。（圖／黃威彬攝）在經過都委會委員、議員、公民團體、當地居民討論，2年前訂出每坪約5.21萬元回饋金送內政部審議。但內政部認為，該地區實價登錄保守估計每坪約100~120萬元，原本市府預計回饋金為每坪約16萬元，如今調整僅剩5.21萬元，不僅社會觀感不佳，也違背公平正義，甚至指控北市府「助炒房」。當地約40個社區成立的台北市美麗大直發展協會，一位居民代表H先生表示，20坪就要100萬元，對一般百姓來說，是一筆負擔，「即便5萬很多人可能還不願意，因為本質出發點就認為我不應該繳。」另一位住戶更直言，「這不是太便宜的問題，這是有政治考量，如果市長換人會不會過？馬上就過！」不過外界也有不同聲音，「每坪5.2萬已是相當便宜，房價越高，回饋金就應該越高，原先訂的16萬才是最合理的價格，且若實施，未來像內湖工業宅和其他地方違規宅都會比照這個價格就地合法，這才是真正違背公平正義。」民眾C先生無奈表示，誰有過失？誰助炒房？共犯結構下，最後只見弱勢住戶被推上風口浪尖。
實價登錄藏祕密1／富豪資產配置大搬風 大直隱藏版特殊交易有這2筆
2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高，再加上政府祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化，房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。CTWANT記者調查，北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」，從房地合一稅新制2016年上路前的20筆，去年暴增為33筆，占大直地區房屋交易數量的1成。其中，去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子，以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權，另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易，雖未備註特殊交易，但也被外界認為是左手換右手的關係戶。東龍不動產專任約經理陳泰源解釋，實價登錄特殊交易主要可分13種類別，其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗，若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅或事業布局考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟，分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年，外界對於哥哥宋大江較為熟悉，十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地；而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業，在疫情影響下，宋大華也跟著哥哥腳步，把事業重心移回台灣。今年正逢虹光國際集團成立10周年，印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營，加碼投資台灣，而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。（圖／報系資料庫、翻攝自伊都汽車旅館臉書）去年6月，宋大華正式成立「虹光大華」，第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權，據了解，兄弟二人計劃合作開發資產。而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶，也有多筆特殊交易戶，但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元，一口氣成交40樓2戶，且均無貸款，買家都是蔡姓自然人，買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中，因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。依「西華富邦」實價揭露行情，至今單價最高是2015年39樓的291萬元，同年38樓也是以288萬元成交，2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元，2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下，因此被外界視為是建商保留戶。根據CTWANT調查，至今實價未揭露的41樓戶，地籍謄本已有資料登記，所有權人為蔡小姐，戶籍地址就設在「西華富邦」42樓，推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。「富邦蔡家自購的這2筆，實價登錄雖然沒有註明特殊交易，但也算是特殊交易的一種，因為單價買得太低、太便宜了！」陳泰源分析可能原因，建商本來就預定了保留戶，由於便宜過戶不利餘屋市場銷售，因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時，再用超優惠價格自己人購買取得。而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶，因賣方為凱盛投資，負責人詹其哲，為光隆實業董事長詹賀博的兄弟，而買方也為詹姓自然人無貸款購入，也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。這個「景泰園」社區可說是大有來頭，20多年前，由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法，於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造，稀有36戶，戶戶都是精挑細選的名流大咖。「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄，2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶，另一筆則是2020年8月，「台軒投資」搬1.26億元現金購入，負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。陳泰源表示，「景泰園」過去少有交易紀錄，而這次光隆詹家法人換自然人的物件，根本沒有拿出來市場賣過，就默默成交了，雖然實價登錄沒有標註特殊交易，但他認為，應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣，也算是一種特殊交易。大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流，去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人，外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。（圖／報系資料庫、截取自google map）
實價登錄藏祕密2／年輕人買不起房「長輩賣你」 大直房市特殊交易暴增
房市紅不讓，政府陸續出拳打炒房，國人對不動產持有規劃也跟著轉變。針對新興豪宅聚落北市大直13條街廓的建物交易，知名房仲作家陳泰源告訴CTWANT記者，去年備註員工、親友間買賣的「特殊交易」筆數共33筆，占總交易量的1成，創下紀錄以來最高，「這個數字高的不可思議！」以往父母死亡後子女再「繼承」的不動產移轉方式，在遺產提前規畫的風氣盛行下，越來越多人選擇生前以「贈與」或「買賣」方式移轉，如是二等親買賣則須備註為「特殊交易」。目前官方資料庫無法撈出「特殊交易」數量，CTWANT選定北市有錢人密集、高房價地段，「西華富邦」、「輕井澤」、「達麗花園」等多棟知名豪宅座落的大直地區，在深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源協助下進行調查。陳泰源表示，自實價登錄2012年8月起實行以來，大直每一筆交易他都記錄建檔，「2015年起，每年特殊交易約20件上下，2020年突破30件，2021年來到33件，達到當年度交易的1成。這是我整理實價登錄以來，第一次覺得特殊交易筆數有夠高頻率。除了豪宅，還有很多不知名的社區、老舊公寓都出現特殊交易筆數爆量的情況。」不只住宅，「大直CBD」商辦去年也出現2筆特殊交易，政府近年祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化。（圖／翻攝自台北CBD時代廣場臉書）根據陳泰源統計地段包括北市中山區的大直，含大直、北安、樂群、明水、通北、敬業、植福等13條路段，2021全年交易總筆數331筆，有33筆特殊交易，其中總價超過5000萬元的有「西華富邦」、「華盛頓廣場」、「大直CBD」社區等8筆，「帝景水花園五期」與大直伊都汽車旅館轉手甚至超過上億元；另外有8筆則是老舊公寓，其餘則是透天華廈。陳泰源進一步說明，他所統計的特殊交易為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。若是贈與、繼承，不算買賣。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐（中）認為，房地合一稅上路後，不動產贈與或繼承的節稅空間驟降，日後處分時要繳的稅金有可能更多，不見得划算，因此親友之間買賣處理資產成為趨勢。（圖／翻攝自張旭嵐臉書）陳泰源推測特殊交易爆量原因，不外乎少子化、高房價，子女買不起房，再加上生前遺產規畫盛行，透過父母買賣提前把房子傳給子女，以及這兩年房市交易熱絡；另外，實價登錄制度越來越成熟，民眾也對特殊交易不再有「貼標籤」的負面觀感，政府要求記載詳實下，交易也更加透明公開，因此造成特殊交易數量從高價豪宅到低價公寓都顯著成長。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，房地合一稅上路後，不動產贈與或繼承的節稅空間驟降，就算低價轉手給親友，日後處分時要繳的稅金有可能更多，不見得划算，因此現今就算是親友之間的交易，也越來越貼近市價行情；而現在過戶時，在實價登錄登記表單上，備註欄位的親友等特殊交易說明，從過去的手動填寫，更改為勾選欄位，更清楚方便申報人註記，也增加詳實性，這也可能是特殊交易變多的原因之一。
藝人也買房4／林舒語換屋樓中樓別墅 藝人買房逐「電視台」而居
這2年房市買氣超旺，有不少藝人、網紅都傳出買房消息，CTWANT獨家取得消息，藝人林舒語近期也買下汐止一棟樓中樓別墅，13日剛完成交屋。記者透過經紀人確認有此事，不過對方不願公開社區名稱、價格。據了解，主要是林舒語家中二寶出生後，需要更大的居住空間，因此打算棄守原本住在北市東區核心地段，轉換到汐止山上、環境優美的別墅群。林舒語透過經紀人轉達，因為家裡小孩長大，需要有大一點的空間，媽媽也常常要到台北住，所以決定換大一點的房子。剛開始看比較市中心的房子，網路上找了超多，實際去看的大約5間，「本來有點快放棄，因為房價太高，如果要在能負擔的範圍內，又覺得整體不會比現在住的房子更好。」經紀人透露，林舒語看了應該有半年，看到很喜歡的房子，最後都被搶走，其中還有7個房間加4個停車位，很符合一家4口還能有孝親房與工作室結合，但最後也被買走。林舒語的老公吳則蒲在一次錄影節目中和楊昇達認識，透過楊昇達介紹看上目前買下的樓中樓別墅。林舒語分享，一進去就覺得是這間了，後來陸續帶了媽媽和婆婆去看，也都非常滿意，甚至是本來怕壓力過大、不同意換新房的公公，居然也一看就滿意。據了解，林舒語挑房最在意採光，該別墅有很大的落地窗和庭院，「雖然從市中心換到山上的房子，但我們都覺得或許會喜歡上不一樣的生活方式！」就在這兩年買房的還有藝人無尊、白家綺、Paul及網紅小賴，另外KID、葉欣眉、視網膜也都在社群媒體上開箱自己的新家，不過對於成交資訊與社區皆保密到家。藝人買房最在意隱私及安全性，希望有嚴謹的物管、安管人員能擋下瘋狂粉絲的騷擾行為。（圖／截自僑聯物業管理公司臉書）藝人買房最在意的點有「工作與居住能兼顧的地點」和「隱私」，張旭嵐表示，藝人購置自用不動產，多半會顧及個人隱密性，因此多選擇鬧中取靜、有完整物管的社區，而樓層方面，則偏好中高樓層，甚至是頂樓戶，一方面避免被偷拍的可能，二方面也減少閒雜人等進出的機會。東龍不動產專任委託部經理陳泰源也補充，藝人不論購買的房子是不是豪宅，首要考量就是地點與平時工作的往返是否便捷，以內湖而言，距離年代、三立、TVBS、八大電視台都相當近，就住了相當多的藝人，像是趙又廷、林俊傑、徐乃麟及于美人、羅志祥。另外在「隱私」部分，如果是一顆電梯磁扣通達各樓層，藝人就不考慮；如果要追垃圾車，沒有隱私，也不考慮。陳泰源表示，很多藝人有特殊需求，需要服務比較好的物業管理，不論是叫車、網購，甚至時常要接收粉絲的禮物等，當然也包括遇到瘋狂粉絲、房仲帶看時想藉機一睹藝人風采故意跑錯樓層等，都需要有管理嚴謹的物業管理把關。東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示，不論是小模、通告藝人、當紅明星，不論購買的房子是不是豪宅，首要考量的，就是地點與平時工作的往返是否便捷快速，對於熱衷演藝事業的藝人而言，時間就是金錢。（圖／CTWANT資料室、黃威彬攝）
社區大總管1／總幹事好威 買賣、租賃一手抓 房仲售屋「潛規則」曝光
房產市況大好，張太太想賣屋卻遇上傳聞中的「社區暗黑手段」，氣得向CTWANT投訴，「我委託仲介陸續帶了4~5組客戶，可能總幹事眼紅，汙衊說仲介太吵，影響住戶安寧，硬是把我委託的仲介封殺。」她氣急敗壞地說，「社區總幹事（經理）利用職權，在社區私做仲介。」張太太的房子位在北市中山區，是一座知名小坪數豪宅社區，所有權人大多是置產投資，房屋多出租或空置。記者實際詢問第一線房仲皆坦言，「想進入社區買賣房屋，除了要先被清潔費扒一層皮（通常酌收100~2000元不等，依管委會規定），往往還要買飲料和物管打好關係、成交紅包早已是不用多言的『潛規則』。」「總幹事就像是社區大總管，利用職務本身對住戶的了解，一手把持社區買賣與租賃服務，主動告知住戶能幫忙託售並議佣金，並且阻擋外來的仲介帶看房子。已經有其他住戶提醒我，總幹事會假借很多藉口把買家攔截，想要自己交易。」張太太投訴，也反映了其他住戶的心聲。民眾投訴，自家總幹事就像社區大總管，仲介想帶看都要看他臉色，還會把買家攔截，想要自己交易賺佣金。（圖／報系資料庫）（示意圖）東龍不動產資深經理陳泰源表示，「有些管理員，會主動要求抽成。如果不答應，他們就會刁難；如果答應，他們還會幫忙銷售、說好話。」由於每個社區規定不同，例如健身房要不要額外付費、機車格是否免費、垃圾是否要用專用垃圾袋等，房仲多不知，「因此唯有打理好（與總幹事或物管人員）關係，他們才會熱心幫腔解惑，否則擺臭臉或講壞話，讓買方有不好印象，都會影響成交意願。」另一位仲介也分享親身經歷，「有次找不到屋主，管理員說『我可以幫忙聯繫，但若成，要給紅包』，結果真的成交，我給了2萬元紅包，卻被嫌少，管理員認為這樁交易上看6000萬，房仲至少賺100萬元，但管理員只是打了通電話啊！」當初又沒說好紅包價，最後兩方都不滿意。「主動要求紅包的，有時是管理員，有時是總幹事，以前比較嚴重，現在10個裡有3個會要求潛規則合作，另外7個比較不敢。」一位資深仲介告訴記者，「這種情況最常發生在缺乏制度、在社區工作時間比住戶還久的萬年管理員身上，甚至交易住戶個資，現在物管多半有監控、受訓及規約，若有秘書、管理員、總幹事等多人一起共事，就比較不會發生。」住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，曾碰到房仲帶看繳清潔費，錢卻落入總幹事口袋，投訴管委會卻包庇總幹事，因而來諮詢的案件，通常會請屋主至各縣市府主管機關，如北市建管處、新北工務局等發函柔性勸導，嚴重者可開罰。（圖／住宅消保會提供）台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，過去曾有案例有管理員或總幹事協助住戶帶看甚至仲介房屋成交，不過由於沒有不動產經紀人執照，所以違反不動產經紀業管理條例32條，被處10~30萬以下罰緩，最重會被處1年以下有期徒刑。張旭嵐表示，社區管理員或總幹事是管理社區秩序的重要角色，多數也都循規蹈矩，不少深耕經營特定社區的房仲，為釋出善意多請喝飲料，實務上也偶有聽聞要索取中人費，已算遊走在法律邊緣。另一位房仲資深經理也提醒，若要包紅包也不宜多包，否則會讓管理員把仲介買賣變成主業，對社區住戶、房仲及當事人來說都不是好事。除了總幹事兼差當地下仲介，張太太還投訴，有鄰居反映待租待售、無人居住的房子，偶有被入侵的跡象，由於櫃台有放磁釦、鑰匙，懷疑是物管人員私闖民宅躲起來休息。為何管委會不請物管公司撤換相關人員？張太太無奈搖搖頭表示，「有社區委員包庇、袒護，要求物管公司不能換，就等下一屆改選。」看似一樁總幹事行為走鐘的投訴，後面牽扯管委會的派系角力。