東亞建築經理
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銀行拚都更1/深知「弱勢地主拿不出錢重建」 一銀全梭哈自建100%融資
高雄城中城惡火,釀成46死41傷重大事件,也燒出老舊建物公安問題。總統蔡英文10月17日探視傷者時下令,中央和地方合作「加速辦理公辦都更老舊建築」。為何都更危老案難推動,經手上百件更新案顧問告訴本刊成功12字訣:「少貪心、少私利,多信任,願讓利」,「地主自地自建」最快速。據內政部統計,全國住宅量達891萬2,641棟,平均屋齡32年,以雲林縣的38.82年及嘉義縣38.26年居前二名,直轄市六都中,第一是台北市的36.31年,其次為台南市33.49年,桃園市則以26.88年屋齡最低。除了意外事件外,台灣地區地震災情頻傳,地震常造成國人生命傷亡與財產損失,凸顯老舊建築物耐震能力不足問題,因此政府頒布「都市更新條例」及「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,以獎勵融資方式鼓勵老舊建物更新重建。都更條例於1998年11月11日實施,截至今年9月底,共受理1378件,總核定960件,已核定事業計畫更新單元平均面積為2652.94平方公尺,約802.51坪,核定率69.67%;目前已完成483件,施工中198件,未動工279件,2020年疫情爆發一整年共核定86件,今年僅43件。北市仁愛、光復南路口的尚華仁愛大樓都更案,起初建商洽談合建提出抽成35%,等於15樓抽掉5個多樓層,只剩9個樓層讓原住戶分配,以致破局,遂改為地主自建方案。(圖/報系資料照)危老重建計畫受理及核准案件數統計,截至今年9月底,全國各縣市共受理2,286件,核准1,783件,核准平均面積為691.01平方公尺(約209坪),核定率為77.8%。第一銀行理都更案起自2009年4月「尚華仁愛大樓都更案」,到今年9月底止累積承辦都更案56件,核准融資貸款金額約550億元;危老案累計達66件,核准融資貸款金額約270億元,總計逾820億元共122件。「協助地主危老重建是一銀重要任務之一,承作案件從雙北到中南部皆有。」第一金控暨第一銀行董事長邱月琴向記者強調,「一銀針對『地主自地自建型』都更危老案,提供全額100%融資,儘速協助地主重建家園。」921大地震受災戶的「埔里中華商場」,原受到內部整合期長延誤重建基金協助重建之路,之後與一銀合作透過自主都更模式完成新屋。(圖/翻攝自google map)一銀承作的第一件尚華仁愛大樓都更案,位於北市仁愛路、光復南路口,雖由地主自地自建,但在一銀轉關係企業「東亞建築經理股份有限公司」(東亞建經)給予營建、建築法規、都更法規等協助下,加上一銀破天荒提供100%融資額度重建,從整合地主意見到開工破土,歷經3.5年。與一般建商貸款融資約莫5成比起來,一銀提供地主自建可融資到100%,打破傳統授信法則,算是鼓勵自主都更,消息一傳出,隨即吸引各方人馬關注,例如「埔里鎮中華商場」921大地震受災戶,以及台北市水源快速道路旁的「水源路四、五期」國宅,均循此模式完成都更自建。
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一銀都更危老重建案逾800億 董座邱月琴細說成功關鍵
第一銀行董事長邱月琴分析一銀截至9月底,累計核准都更及危老案件達122件,核准金額逾800億元實績,主要是考量如何創造「住戶、政府與銀行三贏局面」的核心價值,並以北市尚華仁愛大樓、大台北地區以外首宗自力更新案埔里中華商場及北市首宗住戶100%同意的整宅自力都市更新案水源路四、五期三案例,細說成案過程關鍵。北市仁愛路、光復南路口的「尚華仁愛大樓」,由於混凝土壓力測試達不到標準,由黃單被改貼為紅單,住戶只能決定重建。儘管吸引建商來談合建,提出抽成35%,等於15樓抽掉5個多樓層,只剩9個樓層讓原住戶分配,以致破局。「我們住戶有去找銀行詢問,對方說得好複雜很難懂,要都市更新自建感到很辛苦,最後決定與第一銀行都更團隊合作,提供信託架構、融資協助到成就都更成果,由衷感謝!」時任更新會的理事長陳顯雄說。該案是一銀加上東亞建築經理股份有限公司(一銀轉投資關係企業)在營建、建築法規、都更法規的協助整合,突破傳統授信觀念,提供100%融資額度重建,歷經3.5年整合到開工破土。「尚華仁愛大樓都市更新自建案」新聞曝光後,吸引了921大地震受災戶的「埔里中華商場」住戶的注意,受到內部整合之故,延誤921重建基金協助重建之路,卻也因此造就出該案為大台北地區以外首宗自力更新案,同樣採取100%全額融資方式完成「埔里鎮中華商場都市更新自建案」。至於北市首宗住戶100%同意之整宅自力都市更新案「水源路四、五期」,為當初北市政府安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅,原地主超過170人眾多,產權複雜,屋齡皆逾50年,且實施者為原住戶自己發起籌組更新會,居民訴求迥異,增添整合與融資難度,歷經近12個寒暑,終於在2018年讓水源路四、五期整宅都更案原地主搬回新家。
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首購族悲歌4/預售每坪45萬回不去了!青慕淳承購戶好想交屋 盼貴人助
究竟遇到建商無法開工、蓋到一半停工等發生財務危機時,承購戶期盼的「續建機制」有無成功案例?本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群。唐惠群解釋說:「(一般續建案)都是建商與營造商開工蓋樓後停擺,地上有個爛尾樓,很難賣出去,最好的方式就是繼續蓋完,才拿得回債款。」他認為:「青慕淳的基地還沒有開挖,土地還是有一定價值的。」東亞建經執行副總唐惠群擅長續建方案,他指出過去經辦的續建案多為爛尾樓,若不續建完工,土地很難賣掉,銀行難以追回債款。(圖/東亞建經提供)面對爭議,星展表示,去年2月山琳發生財務困難,星展作為不動產開發信託之受託銀行,即依法規及信託契約相關規定辦理,持續與承購戶溝通協商,後續數月間並配合山琳和不同建商磋商,希望能完成青慕淳建案,但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。星展強調,星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性,根據僑馥的專業評估,續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約1.89億元,並將土地設定抵押權予本行,因山琳未依約清償、積欠利息,該案已轉為逾期放款,本行依規定行使抵押權身分,才聲請拍賣抵押物。」本刊調查,青慕淳的信託帳戶原有共逾3622萬元,目前只剩約694萬元,星展在透過土地拍賣結束此案,拿回融資還款後,將依約把信託餘額還給承購戶,每戶只能拿回約20萬元。