李忠哲
」 房市
不甩限貸房市928檔推案直逼兆元 北市登推案王、台南反攻增2倍
根據591新建案調查，今年928檔期六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元的巨量不僅較去年大增3000億元、年成長逾4成，更再度寫下單一檔期史上新高。各縣市火力全開，其中光台北市一地就湧進2500多億元，占全台近4分之1；台南也擺脫去年悲情，個案與總銷年增高達2倍之多。數字科技(5287)旗下591新建案分析，受惠上半年房市買氣爆棚，建商還是「地照買、案照推、房照賣」，信心絲毫未受影響，像台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火，紛紛刷新區域新高紀錄，新北、台南及高雄也都同步重返高檔，若再計入年初329的7800多億元，今年光兩大檔期就累積近1.8兆案量，隨著年底還有多檔指標案醞釀，全年「保底2兆」幾成定局，可說是相當瘋狂的一年。本次928雙北可說無比熱鬧，其中台北市更登頂推案王，關鍵在於北投、文山及南港等區突飛猛進所致。以量體最大的文山區，光「元利四季莊園」、「信義富境」、「將捷旅境.」就聯手包辦765億元、近3000戶量體，案量更是第二名大安區2倍多，再來南港、北投也各自有逾200億元左右案量公開，可說是這次北市推案生力軍。至於新北市這次總銷水位1819億元，直逼2022年締造的1900億元高峰；且進場個案數達60件，較去年增加逾2成，印證建商信心火熱。而當前新北由於成屋較少，基本上以預售為大宗，同時又有雙北龐大買盤支持，整體銷況仍是「四季如夏」，常見的大樓2、3房仍是供不應求，更催生出許多快銷案，絲毫未受市場風雨干擾。桃竹部分則呈現兩樣情，桃園市去年因延推案導致水位較低，如今在醞釀一年後迎來爆發，這次不僅總銷高達1400多億元，推案數89件也是全台最多，年增分別高達6成、8成，其中又以小檜溪、中路等地為主要戰場。唯一量縮的新竹地區，由於蛋黃區持續冷靜，這兩年由基期相較低的蛋白區如湖口、寶山等地撐起半邊天。台中這次新案連發，建商看好設廠、就業等題材積極搶灘，總銷一口氣飆到近1900億元史上最高，熱區如北屯、西屯等區，分別都有超過400、600億元案量釋放。不過在限貸風暴影響下，買方態度與建商出現落差，許多投資客及首購族姿態趨向保守，部分外圍地區更傳出來人及銷況雙雙疲軟的消息，是否會一路冷到年底，值得觀察。這幾年熱到不行的南二都，本次表現皆相當不俗，像台南市因去年基期較低，今年除了在永康區有百億指標案，南科周邊也有量體逾百戶的大樓案登場，帶動量能反攻至500億元以上。而高雄這次以中小型個案為主，推案熱區仍集中在北高雄左營、楠梓及橋頭一側。惟目前受制於房貸緊縮，兩地均面臨投資買盤熄火，首購及換屋等自住客追價力道鈍化等現象，新案去化明顯放緩，銷況從上半年一屋難求轉為個案表現。591新建案總編輯李忠哲提醒，新青安嚴審和限貸令來勢洶洶，且近期台股上沖下洗都持續衝擊市場信心，與上半年相比，部分案場來人和銷況確實有走下坡的跡象。接下來還有央行Q3理監事會議、美國大選等重要議題披掛上陣，市場可說暗流洶湧，民眾最好保持晴天備傘如降低槓桿、提高預備金等準備，才能應付突如其來的變化。
建商忙補貨1／房市熱警告！上半年建商推案大爆發 購地金額也大增134%
今年房市持續火熱，不少建商董座坦言「看不到跌勢！」數據會說話，CTWANT記者委託591平台和商仲世邦魏理仕，進行建商推案與獵地的最新統計，發現今年上半年七都新推案件數和總銷金額，雙雙比去年下半年增漲逾2成；也因為案案順銷，建商開始大舉獵地補庫存，今年上半年全台建商購地金額高達798億元，較去年同期大增134%。今年上半年台股指數屢創新高，游資充沛，再加上台積電、AI科技股話題，撐住國內房市表現。（圖／報系資料庫）「房市看不到頂！」6月底愛山林(2540)董座祝文宇接受媒體採訪，對市場看法脫口而出的一句話，讓現場記者訝異，懷疑是否誤聽；興富發集團旗下潤隆(1808)總經理林暐鈞近期受訪也直言「房市看不到悲觀、下跌的情況」；就連第一線銷售的代銷龍頭海悅(2348)董座黃希文也都說，這波房市強勁買氣，短時間內不會退散；鄉林(5531)董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰更是直白用「我自己也看傻眼！」來形容這波房市熱度。 回顧這波房市景氣循環，2022上半年在通膨預期、造價上揚與台積電擴廠話題利多刺激下，房價漲勢凌厲，就連房地合一稅收也創下上路以來新高，不過下半年受到通膨惡化、股市跌跌不休、利率升升不息衝擊，房市由盛轉衰；為防止預售短期炒作，2023年1月三讀通過《平均地權條例》修正草案，讓預售市場2023上半年銷售持續萎縮，不過下半年推出新青安房貸促進成屋銷售，再加上今年上半年台股屢創新高、熱錢滿溢，房市自去年下半年反彈、今年飛高高。去年下半年房市就反常不受總統大選影響，到今年更反彈衝高、順銷的情況更加明顯。（圖／林榮芳攝）CTWANT根據591新建案平台統計六都及新竹(七都)推案件數和總銷金額，2022下半年共推出857件新案、總銷金額1兆1211億元；到了2023年房市降溫，推案也跟著放緩，上下半年推案件數分別不到750件，不過因為價格持續走揚，總銷金額落在1兆元上下；由於去年下半年房市好轉，今年上半年建商推案放量，推案數884件、總銷金額1兆2319億元，分別較去年底成長2成多。591新建案總編輯李忠哲表示，今年Q2確實推案大爆量，關鍵除了高房價推升總銷金額外，建商對市場樂觀積極加碼，因此329、520等檔期的供給皆屢創新高。觀察各縣市可發現上半年以桃園和台南表現最搶眼，兩地除了房價基期相對親民，同時也擁有大量重劃腹地可供開發，加上大量就業人口擁進，建商自然不會錯過良機。 建案順銷也為建商增添信心、加快獵地速度，CTWANT也委託商仲世邦魏理仕統計近年全台建商單筆超過3億元之購地件數和金額，2022上半年以前房市大好去化不少土地存貨，下半年房市雖降溫，但補庫存需求仍帶動46筆、622.8億元建商購地交易；2023年上半年掉至30筆、341億元，下半年房市回溫，建商購地也開始增加，共40筆、455.7億元；2024年更是大爆發，上半年共64筆、798.9億元，較去年同期大增134%。 世邦魏理仕研究部主管李嘉玶分析，2023上半年建商購地金額341億元，創6年來同期新低，主要是在借貸成本上升與房市買氣不振的背景下，建商對於土地儲備普遍採行保守策略。然而自去年下半年起，住宅交易持續回暖，部分建商開始擴充土地庫存，至今年上半年建商於全台購地金額較去年同期大增134%，交易筆數亦呈現翻倍成長，顯示土地買賣市場強勁反彈。 不過今年6月央行調升存款準備後，將使銀行拉高授信門檻，李嘉玶認為，建商是否能順利取得貸款，土地位置與建案規畫尤為重要，恐也對中小型建商造成更大的資金壓力。 展望下半年房市，李忠哲認為政府態度是關鍵，雖然目前已有央行限貸、新青安「一生一次」走在前，但仍難擋這波景氣洪流，房市價量依然是一路向前衝，短期內若無重大事件或更強力的打炒房政策阻攔，估計這波多頭氣勢將繼續延續下去。
520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
疫情下買房好殺價？！Q1全台新案議價率僅1成
根據數字科技(5287)旗下的591新建案調查，第一季新推案全台總銷破3400億元、近3萬戶的量體，依舊維持高水位，呈現「北溫中火南平」，但在開價上跟以往有所不同，新案議價率落在1成上下，疫情影響建商轉念不再迷信過高開價，定價切合真實行情，盼望盡快成交。591新建案總編輯李忠哲表示，在非常時期進場建商也採非常手段，全台Q1進場新案議價率約在11%，貼近市場行情，連以往喜歡開高追高的台北市新案，議價率約1成，就是不希望過高開價嚇走現今還願意出門看屋的「真」買方。首善之都台北市第一季進場新案，大樓產品平均開價破百萬，指標建案如「宏築信義」及「圓山帝寶」近捷運、商圈，均規劃2~4房產品，坪數規劃多元，此時進場不只瞄準首購族，對於因疫情滯台高資產族群也有所選擇置產及換屋。新北市部分第一季推案大量體個案落在新店央北重劃區，包括大陸、潤泰等知名建商因對於品牌知名度有信心，不畏疫情勇敢推案。北市指標建案「宏築信義」，位於捷運麟光站旁，開案至今吸引不少區域客、換屋族賞屋。（圖／業者提供）第一季新案議價率最高的縣市為桃園市，約13%，推案集中在龜山、中路等重劃區，然而連已少有素地藝文特區也有上市建商麗寶機構推出「麗晶花園廣場」總銷百億元，近2千坪基地，規劃純3房產品，吸引首換族。新竹市第一季指標推案熱區為東區介壽段市地重劃案，首案「寶睿博第」身受竹科客青睞，雖說受疫情影響富宇建設暫緩在該區進場，但在竹科買盤支撐相信疫情穩定後，量能將持續恢復。台中第一季表現亮眼，約750億元的總銷及近6千戶的量體，堪稱六都之最，看似沒受到疫情影響，李忠哲指出，主因是今年底即將完工的捷運綠線，為台中市首條捷運線，建設利多加持建商信心在沿線推案，像是在地建商坤聯發建設在捷運櫻花文心站旁推出「坤聯發西屯匯」，北屯機捷特區則有寶佳機構櫻花建設的「櫻花巨人」進場，2~4房產品切和目前該區主力產品。台中捷運綠線拚今年底通車，為台中房市增添一大利多。（圖／中時資料庫）南部房市也對疫情變化相對樂觀，房市算穩定發展，第一季台南、高雄推案總戶數都有破4千戶量體，台南有上市建商遠雄建設及高雄建商泰嘉建設分別在北區、安南區推案，高雄推案更是精彩，產品多元，精華市區小宅及地上權產品都進場，位於河堤社區的地上權「河堤世界」1字頭價格，廣告戶408萬元起，低總價策略加上地段稀有，吸引許多小資族。
【928檔期房市暴衝9】大高雄公共議題發酵 小宅成主流
高雄的928檔期推案熱區，則拉回到前金區、三民區等舊市區，主因是受惠北高雄新百貨、台鐵地下化等議題，區域房市討論度相對上揚。建商趁熱在高醫商圈周邊推案，主打小宅產品，房價每坪在2到3字頭，2房總價落在800萬元上下。「今年檔期推案因公共議題發酵，供需維持穩定，與去年相比有近3成漲幅。」591編輯部總編輯李忠哲說。另根據高雄市房屋市場調查協會統計，今年928檔期推案量達445億元，年增約6.7%，推案戶數則有4566戶，呈現造鎮、小宅及大型開發商積極進場等3大特色。其中，興富發建設在博愛一路推出「博愛京棧」預售案，由建築師李天鐸規劃，打造35層摩天大樓。由於鄰近R12後驛站，交通便利，除了本地客，還吸引台北客和香港客來買房，潛銷期即熱賣2成。該案共規劃307戶，坪數在19到37坪之間，每坪開價為28到35萬元，總銷約30億元。「博愛京棧」預售案由建築師李天鐸規劃，打造35層摩天大樓。（圖／宋岱融攝）京城建設在美術東二路推出的成屋案「美術皇居」，只要走路5分鐘，就能抵達美術館園區。該案共規劃366戶，坪數在58到120坪之間，每坪開價為28到38萬元，總銷約100億元。因鎖定換屋和置產客群，「美術皇居」的特色在於公共設施非常豐富。「29樓整層都做為公共設施，包括50公尺長的星空泳池、KTV、電影院、美式酒吧、宴會廳、高空健身房等。」京城建設發言人周敬恆說。京城建設「美術皇居」建案，特色在於公共設施豐富，除了頂樓50公尺長的星空泳池，社區內還規劃了美式風格KTV。（圖／京城建設提供）