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都更不必乾等建商 先做三件事加速都更合建
老舊社區到處都在漏水，常常聽到住老公寓的朋友們嘆氣：「我家只能等都更了。」語氣中略顯消極無奈。只不過對於都市更新，難道民眾能做的只有等待建商來商談嗎？那可未必！都市更新分為「公辦」、「自辦」、「民辦」3種，本篇內容主要探討現今較高比例的都更方式「民辦-建商合建」，讓民眾了解如何主動參與都更。主要可以朝以下3點進行：確認都更條件與單元、整合社區意願、尋找合適實施者。住戶想要加速都更，可以從這三件事情著手。（圖／踏取國際開發提供）● 第一點：確認條件與單元劃定。要達成都市更新的首要條件，便是確認區域是否為「都市發展用地」並且查詢社區街廓是否已被劃定在別人的都市計畫區中。此外，也要了解街廓的臨路條件與面積是否符合單元劃定規範。詳細可查詢各縣市之「都市更新單元劃定基準」，也可諮詢各地區公家單位派駐的「都更推動師」或免費洽詢踏取國際開發了解單元劃定細節。● 第二點：整合社區意願，凝聚住戶共識。都更涉及多方利益，因此住戶間的共識、透明、尊重...等至關重要。可先行成立簡單的委員會或完善的自主更新會，組織化進行對內群體溝通及對外接洽。透過社區自發性的傳播，讓鄰里之間對於都更更加瞭解，提升社區對外的談判力。尊重每個人的意見與需求，並盡可能服從多數。儘管意見難免分歧，但只要大方向一致，透過良善且理性的溝通管道，即使都更長路漫漫，也能步步穩定前行。然而其中困難點在於3大方向：1. 坊間流言蜚語 2. 專業知識不足 3. 不易取得共識。實務中常出現都更發起人被貼上「與包商勾結」、「撈油水」的標籤而心力交瘁，最終只好忍痛退出社區都更組織，導致進度延宕。通常又因專業知識不足且參考案例有限，無頭蒼蠅似的四處收集資訊，散播錯誤訊息。現今社會民眾對於未知資訊的信任感相當低，試想倘若非經專業評估後提供的條件、資訊或建議，很可能不小心過度放大住戶的期望值，導致鄰居間的「錨定效應」。認知錯誤常是都更上最大的關卡，更導致民眾未來與實施者溝通時，出現想像與實際上的嚴重落差，進而造成整合僵局。因此建議社區中若有一定比例的居民有都更意願時，不妨尋求整合公司（同踏取性質一致）為社區開立諮詢座談會協助整合，避免鄰里間的摩擦與猜忌，從而了解都更實務經驗與現況。都更條件分配、坪數換算、合建契約等，均涉及不同領域的專業。透過都更整合公司協助，更能將其化繁為簡，消弭社區對於都更的誤解與疑惑，才不至於讓長時間社區內的討論溝通與事先整合全都付諸流水。以踏取的實務經驗來看，社區都更整合的成功率，時常取決於公共基金的徵收率。當大多數居民願意為了整個社區，付出時間、金錢與心力時，內部凝聚力必然上升。畢竟社區都更發起人已經是無給職了，然而不論是行政流程、專業諮詢都需要一定的費用。因此若住戶們秉持「自掃門前雪」，不願意籌備公共基金作為促進都更使用，往往表示著社區凝聚力的低落，也容易因為缺乏經費而窒礙難行。● 第三點：尋找合適建商擔任實施者。選擇一個穩定有誠信的實施者是都更成功的關鍵。新聞中的「爛尾樓」「建商落跑」「合約詐騙」「萬年整合」等狀況屢見不鮮，經常發生在案量較少或規模較小的建商身上。居民可以比較各家建商的背景、實績及評價(尤其須了解過往產品售後服務狀況)，並透過都更整合公司協助，評估營造商的財務狀況與履約能力，最後以多數決票選心儀建商作為實施者。「化被動為主動」的優勢在於：降低實施者的時間成本與風險，最大化住戶的權益與分配。因建商在評估是否進駐時，也會依據各單元的都更潛力及凝聚力作為評斷依據。畢竟建商的時間資源投入都是需要成本的，因此若居民早建商一步整合、縮短都更進程，等同於降低建商在都更前期的人力成本投入，更能有效提升大規模的知名建商都更意願。每一個你，都有能力在都更的路上推社區一把。積極了解、主動參與都市更新的過程，為自己的居住環境創造更好的未來。主動出擊，做好準備並尋求專業都更整合公司協助，更能確保在未來的合建協議中，更加安全踏實地爭取到適當的條件與保障。踏取過往在都更案例中的名言分享給各位讀者：他案住戶：「都更不難，只要我不要跟你偏(台語)，你也不要跟我貪(台語)」
全體住戶同意自力都更 新店海砂屋核定實施預計2028年完工
新北市新店區捷運新店區公所站旁的海砂屋都更案今（17）日核定發布實施，該案是由地主自組更新會擔任實施者，為今年第1件以自力都更且全體同意的案件，重建後住戶將擁有更安全的居住環境。都市更新處表示，市府提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助等機制，協助民眾改善危險老舊居住環境。該案位於新店區五峰路及五峰路48巷所圍街廓內，基地面積524.41平方公尺，現況為屋齡超過30年的5層樓鋼筋混凝土造建築物，戶數15戶，透過申請「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」（臨門方案）全額補助，協助進行建築物結構鑑定，後於2019年時經市府認定為海砂屋，具有重建急迫性。更新會表示，住戶們都是多年的老鄰居，彼此相互信賴，大家也希望能早日入住新房子，經討論後決定以自組更新會的方式重建，在理事長積極整合、溝通協調及地主們高度共識下，取得全體地主同意後送件，經審議順利核定發布實施，更新後將興建1幢1棟地上12層地下2層建築物，共計33戶，預計於2028年完工。都更處長林炳勳表示，除了一般的都市更新，為加速海砂屋社區及耐震能力不足的危險建築物重建，同意比率達9成或未同意戶僅剩1戶的案件，可申請「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」（防災都更2.0）重建，一次給予高額容積。此外，為了協助民眾整合，去年7月已發布580專案計畫，社區重建意願超過50％即可提出申請，由新北住都中心協助初步建築規畫及財務試算，後續民眾重建意願超過80％時，即啟動公辦招商，遴選都更實施者，期望透過各項多元都更重建管道，讓危險建築物的重建道路能夠更為快速順暢。
服務新北8成都更案 都更大聯盟再添新血強化戰力
「新北都更大聯盟」順應新北市府推出「危險建築物580專案」，26日再加入4位新成員，未來可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見；以及協助實施者、地主確認更新事業計畫及權變計畫內容，建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化，讓新北都更案服務範圍能拓展至都更全生命週期。「新北都更大聯盟」由新北住都中心、台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、建築師公會、不動產估價師公會、都市更新學會組成，加入的新成員包括新北市土木技師公會、地政士公會、結構技師公會、土地利用學會。「新北都更大聯盟」自110年12月成軍，迄今共同推動公、民辧都市更新，合作範圍包括劃定更新單元、都更案可行性評估、先期規劃、評定更新前後估價、成立更新會、協助建築設計等，進而成就了招商簽約。近4年來新北市約有1280多件都更案，包括一般都更、簡易都更、防災型都更等，其中約有8成案件都有都更大聯盟的身影。新北市政府推出「危險建築物580專案」已於7月1日正式上路，針對海砂屋或耐震能力不足等危險建築物社區，社區自行整合重建意願超過50%即可申請，住都中心將進場展開輔導作業，並結合都更大聯盟各公學會的專業技術，提供房屋鑑定及初步評估。當民眾了解更新程序及財政試算結果後，同意重建比例超過80%，市府即啟動公辦都更，辦理公開招商作業，加速提升市民居住安全。新北住都中心指出，各有不同專業領域的4位新成員加入後，可讓市民獲得更完整全面的服務，新北市土木技師公會與結構技師公會可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見，新北市地政士公會、新北市土地利用學會則可協助實施者、出資人及地主確認更新事業計畫及權變計畫內容，建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化。新北市住都中心目前手上重要業務，公辦都更有永和大陳更新單元1、3、4、樹林行政園區、文山區公辦都更案；民辦都更業務有蘆洲海砂屋、板橋油庫口案，中心擔任全案管理顧問；至於社宅營運，目前共接管14處、2218戶。新北住都中心董事長陳純敬表示，新北住都中心成立至今2年半，公民辦都更及社宅管理，都有顯著成績。從一個都更案的生命週期來看，公辦都更可分為整合住戶意願、先期規劃、公開招商、興建交屋等階段；民辦都更則有申請鑑定評估、確認重建範圍、整合住戶意願、確認重建方式、確認開發主體、興建交屋等階段。4位新成員的投入，讓新北都更大聯盟的服務範圍囊括都更案全生命週期，10位聯盟成員陸續到位，準備為新北都更擊出全壘打。
都更亂象1／百戶老舊社區要都更 住戶批海砂屋掮客出「奧步」
北市松山區黃金地段「御林園大樓」爆出都更爭議，住戶控訴去年遭不明人士以「海砂屋」奧步換取市府獎勵進行自辦都更，但今年他們實測出來的氯離子數值卻低於對方3倍，懷疑數據有問題，目前已委請律師提起行政訴訟，要求都發處撤銷裁處，而住戶們也疑因意見不同，出現潑糞、車子輪胎被洩氣等亂象。本刊調查，御林園社區共164戶，屋齡37年，緊鄰西松高中，屬文教區，周遭銀行、賣場一應俱全，生活機能佳，也是民生社區黃金地段之一，實價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，不過，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更，卻因此埋下導火線。御林園社區4月29日舉辦更新會籌備會前會，而在此之前，市府19日來函表示核准社區更新會籌組，等於已經站在都更起點，但這場會前會氣氛卻相當凝重，為確保大會成立，台上針對法條細節進行解說，此時有地主站起來跟主席直球對決，質疑社區都更LINE群組「不歡迎黑名單」，有人沒在裡面甚至被踢出群組，主席反嗆「你爸在群組罵人」，場面火爆，現場頓時一團混亂。原來，御林園社區是老舊社區也沒有管委會，住戶多為上了年紀的阿公阿嬤，由於屋齡老舊加上沒有電梯以及海砂屋疑慮，過半住戶認同「透過都更重新打造安全的家」，不過光是談都更就耗費3年，之後一名住戶陳男出面成為都更召集人，找顧問公司協助，似乎讓都更之路有了曙光、加速運作，但部分住戶卻認為此一都更計畫早就歪樓。 住戶M小姐控訴，社區都更LINE群組總共有三個，最重要的實名制群組，上頭有各項最新都更進度和消息，明明是地主卻被「屏蔽」，她納悶「這是一言堂嗎？」她解釋因為自己「不同意以指定方式找顧問公司」，就被納入排擠列黑名單，而顧問公司3年來找各住戶喝咖啡推動自辦都更，如今更新會籌組，但雙方仍未簽約，痛批「不符程序，實在離譜」！住戶B先生表示，都更案鬧得社區人心惶惶，有鄰居住家因此被潑糞、汽車輪胎遭洩氣等，報警時連員警都善意提醒「你們那都更利益龐大，自身安全要多加小心」。B先生說一想到回家壓力大，再加上市府已經將社區認列海砂屋，限期5年搬遷等頭痛問題，怎能住得安心，害他罹患憂鬱症得看身心科。住戶們指控，顧問公司未通過住戶表決遴選、雙方也未簽約，完全不符程序。（圖／劉耿豪攝）住戶C小姐質疑，社區遇到海蟑螂顧問被有心人牽著鼻子走，明明有多家知名且經驗豐富建商可談合作，為何指定顧問公司？她說顧問代表魏男釋出小利「免費檢測海砂屋」，再慫恿住戶「海砂屋是危樓，市府給予獎勵較多、都更速度較快」等話術慫恿住戶們，最離譜的是，她今年3月找市府認證的鑑定單位檢測氯離子，但卻發現得到的結果和社區海砂送驗報告數值低了近3倍，讓她納悶「真實性、公正性在哪？」對此，律師江昊緯表示，已在住戶委託下狀告都發局，「不服御林園認列海砂屋處分」，海砂屋鑑定報告製作過程和檢測有瑕疵，提起行政訴訟。對此，都更專家認為「『連棟建築技術性規避』把社區玩死」，由於御林園是連棟建築，法規規定「1棟檢測出海砂屋，認列全部」，棘手的是市府認列海砂屋後，御林園住戶們首先面對2年內不能使用，3年內住戶全得搬遷，如違法每戶將開罰1萬到4萬元，每3個月就能開罰1次。專家也提醒，更新會核可籌組後，得留心是否有人打著更新會名義、未經地主同意行事，因為法規規定半年內得召開大會，無論同意戶或不同意戶，更新會必須以書面、雙掛號通知地主出席開會，這是每個所有權人的權利，不可被忽略。住戶B先生表示，有鄰居因都更案受威脅，包括被潑糞、輪胎漏氣等，報警時連員警都善意提醒「多小心安全」。（圖／民眾提供）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
都更亂象2／都市更新爭議多 「全台最大海砂屋」延壽國宅一拖10年
台北市老社區多，近年來都更話題夯，從公辦到自辦各自出招但爭議頗多，包括全台最大海砂屋、松山區「延壽國宅」J區，經知名建商整合10年，上月終於動土開工，而內湖「明園大樓」海砂屋都更仍在訴訟中。緊鄰西松高中的「御林園社區」同樣陷入都更難題，雖然市府核可更新會籌備，但住戶質疑海砂屋檢測數值，已委請律師提起行政訴訟。據了解，御林園坐落在松山區黃金地段，鄰近西松高中，附近有銀行、賣場、公園等生活機能完善，該社區為連棟建築，總共164戶分為8棟，1棟5層樓，1樓挑高雙層，時價登錄每戶總價從2千到3千萬元不等，由於健康路325巷6弄及12弄的建物有海砂屋疑慮，不少住戶有意進行都更而埋下導火線。經查，2015年間就有房仲以海砂屋、氯離子過高一事發文，表示依照公司規定，簽約該社區一定有同意書，表示知悉氯離子過高，買方不得因此解約。氯離子超標就會被認定為海砂屋，似乎是房仲間有默契的秘密。其實台北海砂屋爭議多，其中位在內湖捷運港墘站旁「黃金圓環」旁的明園大廈共190戶，2010年間被市府公告為海砂屋，核定實施都更拆除重建。依照法規，所有權人於2012年7月前停止使用，但仍有百戶拒絕點交給建商，還有40多戶住在裡面。不過，因地主提請行政訴訟，去年台北高等行政法院判決撤銷海砂屋都更計畫，全案仍在上訴中，今年4月台北市府卻發了拆除執照，引發居民反彈，再掀爭議。 另外，有「全台最大海砂屋」之稱、位在民生社區的延壽國宅，是台北市最大的都更整合案，一路走來風風雨雨，1992年交屋後，隨即發生水泥塊掉落、漏水等問題，1995年被鑑定為海砂屋，北市都發局編列預算修整，期使延壽國宅解除海砂屋列管，但意外仍頻傳，居民因此紛紛找建商都更，但有些區域整合不順利，出現1戶不同意卡住其他44戶，有同意戶認為海砂屋國宅是市府販售，要求政府介入協調，狀況不斷。建商中華工程自2010年開始整合延壽國宅海砂屋社區，陸續完成M區K區及I區的拆遷興建，且歷經10年最後才協調完成J區全部336戶，上月20日舉行動土典禮，該區是延壽國宅最大都更案，未來將興建地上21層地下4層，有大面積景觀和造景，預計2027年完工。有住戶對社區海砂屋檢測數值存疑，今年自行委請市府認證之單位進行檢測，發現數值差了近3倍，已委請律師提行政訴訟，解除海沙屋處分。（圖／劉耿豪攝）本刊調查，所謂海砂屋學名稱為「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，指的是含鹽份的海砂，摻入預拌混凝土所建造出來的房屋，由於高濃度氯離子會讓鋼筋生鏽、膨脹，鋼筋膨脹後連帶混凝土爆裂，造成房屋結構氧化範圍不但擴大，嚴重損害房屋結構體，危及居住安全。依據現行的國家標準，混凝土中氯離子含量超過標準值0.3kg/m3，即為海砂屋。不過針對氯離子標準，法規從以前到現今歷經2次修改，1994年之前台灣 CNS 標準中沒有要求；經濟部標檢局在1994年制定規範，針對屋齡小於22年，對於所處環境需做耐久性考量者，「新拌混凝土」中最大水溶性氯離子含量以0.3kg/m3做標準值，一般環境則是0.6kg/m3；1998年進一步修訂，數值應小於0.3kg/m3。專家表示，民眾如有海砂屋疑慮可以委託各地建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院或專業鑑定機構進行建築物的氯離子含量檢測，以確保房屋的安全性。專業技術人員檢測時，會鑽洞取樣，通常各樓層混凝土至少每200平方公尺會取樣1個，每樓層至少 3 個。檢測費用大約是 4千到1萬元不等，在檢測分析完畢後，鑑定機構會提供「高氯離子混凝土建築物鑑定報告書」。目前台北市建管處官網提供海砂屋列管清冊等相關資訊供民眾查詢。海砂屋又名「高氯離子鋼筋混凝土建築物」，高濃度的氯離子會造成房屋結構氧化例如壁癌，最終損害結構體，威脅住戶生命安全。（圖／報系資料照）對於住戶指控，更新會召集人陳先生強調，目前社區尚未與任何顧問公司簽約，對方是站在輔導立場，「我們沒欠人家東西」。由於都更案關係所有住戶，很多東西都是大家投票的決定，不要截長取短去做文章，社區內對於都更確實存在不同意見，但是在民主社會前提下，少數還得尊重多數決；另外他也質疑「有問題」的少數人背後有利益瓜葛才會弄出這些紛擾，或許還有自己的廠商想介入社區都更分取龐大利益。而顧問公司魏先生則喊冤表示，自己3年來奔走該社區談都更案，公司手上也有其他類似案件，因為公司認為該社區位處精華地段，都更案一定能執行，才會出人出錢幫忙墊付海砂屋檢測費等，而未來在更新會大會上，仍將由地主們決定是否與他的公司簽約或找其他建商合作，並非其自家公司能獨斷獨行。
曝AirPods Max 2推出時間 郭明錤：最快2024下半年
天風國際分析師郭明錤（Ming-Chi Kuo）在Twitter發帖文談及蘋果聲學產品，表示蘋果至少要到2024年下半年才會推出第二代AirPods Max並量產，而且可能等到2025年上半年才可以更新耳機，當中的產品包括HomePod mini 2、AirPods Max 2及AirPods廉價版也會。郭明錤在最新的一系列推文中概述了他的行業期望，他表示，他認爲蘋果的「下一個重要的聲學產品更新」時間將在2024年下半年至2025年上半年之間。郭明錤列出了三款在此時段內需要更新的產品，包括HomePod mini2，AirPods Max 2和Apple的AirPods的廉價版。在之前的預測中，郭明錤表示，蘋果的目標是爲更實惠的標準AirPods提供99美元的價格。目前，129美元的第二代AirPods是Apple最便宜的選擇，而第三代AirPods的Lightning充電盒售價爲169美元，MagSafe充電盒的價格爲179美元。分析師Jeff Pu也預測明年將推出價格較低的AirPods。由於歐盟將會強制手機、平板以至無線耳機也要使用USB-C作充電介面，因此外界估計下一浪無線耳機更新會全面統一使用USB-C充電，而蘋果相信也必須放棄Lightning充電的設計，因此推動明年AirPods系列作出更新。至於我們在AirPods Max 2中可以期待什麼，郭明錤沒有提供有關Apple高級耳罩式降噪耳機的任何其他細節，儘管對下一代耳機有意義的功能包括USB-C端口而不是Lightning，改進的降噪功能，更長的電池壽命，新的顏色選項，用於「尋找我的」應用程序中精確查找的U1芯片等。AirPods Max於2020年12月首次發佈，售價為549美元（約16459新台幣）。
提供民眾便利生活！新北28項新措施曝 明年1月陸續上路
新北市政府明年1月1日起陸續實施28項新措施，其中新北市推行的新措施計24項，配合中央實施新措施4項，將持續從制度面與服務面進行變革與精進，提供民眾更優質及便利的生活。新北市研考會表示，福利及補助方面，1月起，新北市調整低收入戶及中低收入戶資格審核標準，預期可嘉惠更多的家庭獲得相關福利的保障；增列設籍本市55至65歲且經社會局核定為低收入戶原住民長者為本市醫療補助計畫第五類補助對象。五層樓以下集合住宅增設昇降設備補助及獎助示範方案延長至2026年12月31日，最高可申請360萬元補助；設籍新北市市民及其配偶婚後孕前健康檢查，新增女性披衣菌抗體及甲狀腺刺激素2項檢查，民眾可多加利用。在提升交通便利及安全方面，3月至5月將陸續啟用中和區佳和公園、新店區綠湖公園及板橋區五權公園等3處公園地下停車場，共可提供988格汽車停車位及197格機車停車位，有效紓解當地停車需求。新北市維生道路共260處路口將於3月完成安裝不斷電系統設備，當發生斷電時可提供3小時緊急電力，保持交通號誌不間斷運作，以維持救災動線行車秩序及路口通行安全。在維護居住安全方面，1月起，新北市8層樓以上，未達16層樓集合住宅必須每3年辦理一次建築物公共安全申報，未依規定申報者，將面臨6萬以上，30萬以下罰鍰；「新北市政府處理防災型建築鑑定作業要點」修正第4點，放寬申請人資格，不限制擔任申請人之都市更新會核准立案時間點，且針對完成鑑定，但市府未有檔管資料或未有高氯離子數據案件可重新申請鑑定，鑑定受理期間延長至2027年12月31日，以增加住戶溝通協調時間。另配合中央政策推行，自1月1日起，取消公共及準公共化托育費用補助及未滿5歲育兒津貼排富限制，減輕家長育兒經濟負擔；修正「身心障礙者輔具費用補助辦法」，擴大補助項目，並調高部分補助項目金額；因應民法成年年齡下修為18歲，房屋稅、地價稅及土地增值稅權益變動，請民眾留意。
台北市公辦都更2.0遭質疑黑箱作業 都更住戶呼籲停止程序
由台北市住宅及都市更新中心所執行的公辦都更2.0引發爭議，南港區南港段三小段36地號1筆土地的都更住戶自救會在永然聯合法律事務所律師彭郁欣的陪同下，27日上午舉行記者會，質疑公辦都更2.0是黑箱作業且完全違反居住正義，濫用公權力、詐騙人民財產。並提出六大質疑，希望透過社會公評，也盼求市政府能關心市民都更的心聲，應立即停止推動本都更案。第一、公辦都更2.0執行程序嚴重瑕疵。第二、公辦都更2.0的好意，我們卻受騙了。第三、都市更新會為何不定期召開會員大會。第四、受質疑的公辦都更2.0，程序無從救濟。第五、公辦都更2.0沒有退場機制。第六、公辦都更2.0執行程序有違憲的疑慮。本次公開舉行記者會的訴求是強調，自救會住戶們贊成都更絕不是釘子戶！但是嚴重的程序瑕疵，如何讓人民信服！住戶質疑前後2次的平面配置圖出入太大，本來信任第一次的格局規劃，第二次的圖面出入實在太大，程序上讓其有受詐騙的感覺，卻無任何調整救濟的可能。都更建案地區範圍（圖／南港區南港段三小段36地號都更住戶自救會提供）。自救會住戶也質疑，好的政策應該也要有好的處理流程，但都市更新會除了未定期召開會員大會，蒐集權利人的意見，且在住戶仍一知半解、溝通不足的情形下，讓住戶簽下意願書。住戶面臨的是沒有充分溝通協調，一路粗暴強勢的程序執行，眼前只能被迫選屋搬遷，住戶的人生因此就要重新規劃；住戶表示渴望都更，但不認同資訊不足、未充分溝通加上粗暴的流程，同時沒有其他救濟管道，只好被迫向市府撤回意願書，然而市政府回覆，因意願書已經收集達到90%，所以程序會持續往前走，沒有回頭路，讓住戶們完全無法接受。自救會住戶們質疑公辦都更2.0專案試辦計劃辦法，竟然沒有退場機制，怎麼會有這種陷害住戶的條款呢？不同意參與都市更新之住戶，被迫參與都更程序更應重視其程序保障，這樣是不符合正當法律程序的要求，讓都市更新淪為多數暴力，且違反憲法的比例原則。自救會住戶們請求，台北市政府都市更新處及台北市住宅及都市更新中心，在釐清相關程序及本案之私有土地及建築物之所有權人未達90%以上同意繼續進行此公辦都更程序前，應該停止推動本都更案，以維權益。
都更拖字訣3／通膨怪獸吃掉自辦都更利潤 地主是否出錢看「這關鍵」
為了不讓建商分一杯羹而自辦都更的地主，原物料漲價潮中，有不少轉向尋求建商合建。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈提醒，「有經驗的小建商在這波成本漲價中都岌岌可危了，沒經驗的地主又有什麼優勢自建？」「不過建商算盤撥得更精，開出的條件比以前更差，這一年多來明顯許多案子觸礁卡在那！」「過去地主不找建商合建，為了自己省下利潤，但最後發現原料上漲幾乎把利潤吃掉，於是回頭找建商談合建。」陳宗靈以3個階段來分析工料雙漲對自辦都更的影響。第一種，還在早期整合階段的，近期地主很明顯卻步，「以前自辦都更不僅老屋變新房，有些甚至還能獲利；在成本上漲後地主重新估算，紛紛發現自建不如過去預期，有所疑慮。」第二種階段，計畫已經核定準備要發包的，與原先預期的成本控制已走樣，明顯沒辦法抵付的案子就先停工；第三種在建工程中的，營造方要求增加預算，協調無果恐面臨中途解約、蓋到一半的爛尾情況，「有全案管理機制的，會尋求續建處理；沒有全案管理的案子，在融資辦理時雖也有續建機制的約定，但仍比較難執行。」安信建經開發經理譚又銓建議想走自辦都更的地主，挑選建經公司全案管理時，務必尋找有品牌、有經驗的大公司，同時須了解公司過去實績案例的服務品質。（圖／翻攝自安信建經官網）所謂的「全案管理」指的是自辦都更的地主，委託建經公司、金融公司等，以「代理實施者」的角色介入，向改建社區收取管理費用，「不過代管業者實則不需承擔任何改建上的風險，如近期因營建成本大漲。」另外，自辦都更還有其他執行上的困難與風險，安信建經開發經理譚又銓也補充，包括更新會辦理選商，過程易遭住戶質疑圖利特定廠商；前期須先募集一筆開辦費用，且如都更不成，開辦費將打水漂；各戶的金融條件不同，很難合理計算及分配坪數；改建後對外銷售的房屋沒有確切的「責任承擔者」，以及餘屋去化問題，都須由地主承擔風險。因此真正藉由自辦都更完成改建的案例才會這麼少。中華建經、豐華開發總經理陳宗靈表示，這一年來經歷通膨、工料上漲、利率攀升，打炒房政策，自建地主倘不願信任委託專業團隊（全案管理或合建方），自己承受負擔的風險壓力將更大且難以掌控。（圖／讀者提供）像是地主自建案在銷售時，經常碰到買方對於日後維修保固產生疑慮，導致銷售不順或是出售價格不漂亮。他進一步解釋，委任的營造廠承攬契約本就有保固約定，依內政部標準，一般結構保固至少15年起，非結構保固如廚衛浴、電子設備等約1~5年不等，「不過地主就是起造人，不論有沒有在保固期，都需肩負維修責任。」另外，自辦都更興建資金一般都是找銀行貸款融資，將來出售房屋再返還借款，但是房子沒有辦法順利銷售時，地主依舊是債務人。陳宗靈就提醒，雖可抵押餘屋返還建築融資的借貸與利息，但若碰上房價下跌，核貸成數不如預期，很難說未來會不會需要動用到地主口袋中的資金來償還本利，「對於大家以為自辦都更地主不需要自掏腰包，還是要看未來房價漲跌！」
慘劇／921北市震度4級…八德路「東星大樓」應聲倒 「87人遭活埋」重建現況曝
1999年9月21日凌晨1點47分，南投縣集集鎮發生芮氏規模7.3強震，地震深度僅8公里，持續時間長達102秒，期間台灣全島都感受到明顯搖晃。雖然台北市當時震度僅4級，但位於臺北市松山區八德路、虎林街口的「東星大樓」仍應聲倒塌，造成87人死亡（包含被發現的73人遺體，以及14人失蹤）。據了解，東星大樓舊樓由宏國集團宏程建設委託大林建築師事務所設計、鴻固營造負責營造施工，建於1982年，落成於1984年，總樓層為地上12層、地下2層，樓板面積3412坪，平均每層約243坪，用途則為住商混合用途建築物，在地震之前包含了旅館、位於1、2樓的第一商業銀行松山分行、公寓等設施。921地震發生後，東興大樓往東側傾斜崩塌，大樓東北側的8樓樓地板掉落至地面，樓層往西側及地下樓層擠壓。東南側部分，6樓崩塌至地面，6樓以下樓層被嚴重擠壓。至於西側9樓以60度嚴重傾斜，8樓以下樓板遭嚴重擠壓，西南側3樓以下仍為完整。消防人員在東星大樓瓦礫堆中搶救受難者。警消人員於事發後第一時間救出上百名受困民眾，但於清晨4時左右因過多瓦斯外洩突然引發大火，直到早上6時55分才撲滅火勢。賑災搶救隊伍於黃金救援期間，積極搶救受害者，經統計傷者送醫達138人。搜救工作於9月30日晚間宣告結束，統計此崩塌共造成73人死亡，另有14人仍下落不明，研判可能因倒塌大樓連日悶燒，失蹤者遺體遭到焚燒而無法尋獲。事後，東星大樓受災戶組成「住戶更新委員會」負責重建事宜，並由政府相關單位從旁協助重建。受災戶並向台北市政府申請國家賠償，但對違法商家的索賠部分並不順遂，台北市政府與受災戶對簿公堂。而住戶意見紛歧、更新會變更建案設計、承建廠商跳票、黑道介入等主因，使重建緩慢，歷經近十年，直至於2009年8月新樓重建完工。
「最複雜產權」變「整合最快速」？ 新北住都中心接手5大困難都更案
新北住都中心成立第2年，專責推動都市更新、管理社會住宅。其中接手新北5大困難都更案，包括號稱近年「最複雜產權」的永和大陳社區、有「海砂屋一條街」之稱的蘆洲長安街，陸續繳出亮眼成績。新北市副市長、新北住都中心董事長陳純敬表示，要讓市民「安穩的住、住得安穩」。新北住都中心接手5大困難都更案陸續繳出亮眼成績，圖為新北市副市長、新北住都中心董事長陳純敬。（圖／新北住都中心提供）新北住都中心是目前全國唯一辦理民辦都更的行政法人，第一件進場協助的民辦都更案，也是第一件開工的都更案為新莊「公園一路」案，目前已拆除完畢，該案實施者委由中心擔任顧問後，逐漸化解未同意戶心中疑慮，最終取得100%地主同意，預計2026年完工交屋。板橋人氣名店「油庫口麵線」所在的文化路巷內社區，過去曾多次接觸建商尋求重建，但由於基地內有三分之一面積是國有地，建商不是直接拒絕就是雙方重建條件談不攏，在住都中心擔任全案管理顧問後，逐步凝聚住戶共識，終於成立更新會，跨出重建第一步。不僅如此，有「海砂屋一條街」之稱的蘆洲長安街，從前當地居民參與重建面臨「要貼很多錢，卻還分不回原先坪數」的情況，加上區域房價水平偏低，難以找到有意願進場整合的建商，居民因此對重建不抱期望，直到住都中心進場輔導後，每星期固定派員至社區關心並與住戶面對面溝通，公信力使居民信心大增，其中193巷案已簽約委託中心擔任全案管理。同為海砂屋況所苦的新店大溪地社區，在中心持續輔導、提供諮詢服務後，如今已有團隊進場，將居協助角色與新北市都更處一同輔導更新會，若事業計畫順利，預計2026年上半年開工。陳純敬表示，住都中心接受社區委託協助自力更新，從最初的更新會籌組、都市更新事業的執行，引進專業團隊、銀行融資、政府單位溝通協調、監督廠商，到最後都更成果備查，提供一條龍服務，全力協助有迫切都更需求的社區。住都中心配合市府都市更新政策，以公辦為主、民辦為輔。公辦都更的主要任務是擔任永和大陳地區更新單元1、3、4的實施者，單元3於去年9月公告招商、12月評選出最優興建廠商皇翔建設，今年1月完成簽約，4月完成全區250戶選配、公開抽籤，緊接在5月報核事業及權變計畫。住都中心化不可能為可能，號稱近年「最複雜產權」的公辦都更案，在短短1年內，變成「整合速度最快」的公辦都更案。汲取單元3的成功經驗，單元1、4今年9月將公告招商徵求興建廠商，最快明年初完成簽約。除大陳地區外，進行中的公辦都更案還有樹林行政園區、北市文山案、金山市場案、新店中華段等。
非洲豬瘟再起「亞洲15國淪陷」 今年豬肉製品郵包16％藏豬瘟
全球非洲豬瘟疫情再起，亞洲地區已有15個國家淪陷，去年泰國失守後，只剩下台灣與日本兩塊淨土。民眾黨立法委員邱臣遠昨天指出，去年查出的入境豬肉製品郵包量已較前年多出1.8倍。此外，今年1月1日至9日，檢出30件豬瘟病毒核酸，其中有5件陽性，比例高達16％，呼籲政府嚴守邊境，並加強新住民、跨境平台及養豬業者宣導。年關將近，為防範非洲豬瘟入侵，行政院長蘇貞昌昨日在行政院會指示，農委會、海委會及內政部強化緝私，財政部、交通部嚴查郵包快遞，務必守好第一線、做到滴水不漏。不過，根據統計，去年從郵包查獲豬肉製品統計件數高達763件，是前年查獲的422件、2019年的494件的1.5至1.8倍。每年農曆春節前3個月(11月至1月)都是快遞貨品旺季，去年11月至12月，連2個月快遞貨品份數都近600萬份，顯見從境外寄肉製品來台情況比往年多。邱臣遠指出，過往肉品檢出非洲豬瘟陽性率，前年10％、去年9％，但今年1月1日到9日的陽性率高達16％，顯然非洲豬瘟在全球延燒、快遞郵包寄送肉製品回台數量又爆增的情況下，豬瘟入侵的風險可謂與日俱增。邱臣遠批評，家畜衛生試驗所網站的「我國超前部署準備情形」，最新資訊竟停在2019年；此外，農委會今年編列5562萬元行銷費，用於宣導防範非洲豬瘟，但因為疫情，多數民眾無出國計畫，政府應將經費有效用於加強新住民、跨境平台業者及養豬業者等族群宣導。對此，行政院發言人羅秉成表示，蘇貞昌非常重視非洲豬瘟防範，政府會嚴守邊境，也提醒民眾不要輸入來路不明肉製品。網站更新會注意，但主資訊在中央災害應變中心網站的「非洲豬瘟資訊專區」均有更新。
衰捲吳奕凡醜聞慘賠8億 《青簪行》急找「大咖男星」救火
中國大陸男星吳亦凡今年被爆涉誘姦未成年少女，遭大陸警方逮捕，並被列為「劣跡藝人」，連帶讓與他合作的藝人與劇組一起受害，其中早已拍攝完畢的古裝劇《青簪行》更因此面臨無限期停播命運。不過，據傳《青簪行》製作單位仍不願放棄此劇，更找上「十四爺」林更新來取代吳亦凡，希望能讓該劇順利播出。據《香港01》報導，原本要在今年暑期檔播出的《青簪行》，因受吳亦凡醜聞風波影響遭到無限期延播，由於製作單位已經投入極大資金與心力，因此不希望該劇「打水漂」，因此除了找來林更新外，連與吳亦凡有對手戲的演員如楊紫等人，也接獲製作單位通知準備進行補拍。更有傳言稱，製作單位不惜動用大量CG特效，只為了讓補拍效果更加完美。據了解，製作單位之所以繼續對該劇投資，是因製作單位已為該劇投資高達3億人民幣（約台幣8億元），沒想到卻在播出前受到吳亦凡事件牽連，劇組為盡可能的減少損失，只好選擇「繼續追加」避免血本無歸。現年33歲的林更新因《步步驚心》飾演十四阿哥「允禵」打開知名度，並深受香港名導徐克賞識，陸續出演《狄仁傑之神都龍王》、《智取威虎山》、《三少爺的劍》、《西遊伏妖篇》等電影。另據傳林更新會接下這燙手山芋，是因他與《青簪行》出品公司「新麗傳媒」合作有關。不過截至目前為止，有關《青簪行》補拍的傳言尚未獲得有力證實。
都市藏鬼樓2／老台中人小時景點全變城市毒瘤 流鶯阿嬤一次500維生
「城中城」燒出全台老舊大樓危機，各地縣市政府都緊張起來。20日台中市都發局前往關切緊鄰台中火車站的老商圈台中中區，此區老舊大樓群聚，「市府應更積極介入，要不是『城中城』大火，根本沒人會在意。」附近住戶說。儘管市府2016年即鎖定合作大樓、綜合大樓丶原遠東百貨丶原永琦東急百貨丶千越綠川大樓丶原財神百貨丶中英育樂大樓丶第一廣場（東協廣場）大樓等8棟老舊建築推動都更宣導，但多棟大樓仍處荒廢或雜亂的狀態。台中中區有許多類似城中城的廢棄大樓，最出名的是「千越大樓」，在藝文團體進駐後老屋活化，成為網美、攝影愛好者朝聖地，台中公園旁的「合作暨觀光大樓」則是昔日台中人上戲院、遊樂場休閒好去處，如今已淪為紅燈區，流鶯站壁攬客，讓居民相當頭痛。當地房仲也透露，「台灣大道一段上的中正大樓及很多規模不大的社區，裡面的屋況環境更糟。」老台中人都知道「千越大樓」可說是台中昔日繁榮光景的代表，1977年啟用時擁有高檔的超級市場、百貨公司和旋轉餐廳，還有冰宮、舞廳、KTV等娛樂場所，但在歷經3次火災後，外觀焦黑、磁磚剝落、窗戶破損，「千越大樓」從指標建築變成城市毒瘤。「千越大樓」已連續7年28次消防安檢不合格，累計罰鍰達154萬元，雖然2016年已成立都市更新會，但產權複雜多達400人，目前72%同意都更，但未達80%的門檻，其中又對重建或整建持不同意見，距離都更還有一段時間。目前「千越大樓」除了一樓店面，部分樓層還有年輕藝術家進駐，將殘破的空間經過塗鴉和廢棄家具點綴裝飾，成為拍片和打卡景點，算是全台老舊大樓裡把缺點變亮點的代表建築。不過對於管委會、藝術團隊向參觀民眾同時收費和權責多有爭議，曾發生民眾因樓地板年久失修踩空受傷，收費方推託環境維護非己之責，在網路上掀起討論。台中市光復路、公園路上的合作大樓與觀光大樓，昔日有歌廳、戲院、遊樂場，假日不少民眾到此遊樂，如今蕭條成為流鶯站壁熱點。圖為合作大樓2003年發生火警。（圖／報系資料庫）另一棟位於公園路上「合作大樓」及「觀光大樓」又稱「合作暨觀光大樓」，屋齡已有50多年，30年前社區中庭曾進駐知名的聯美歌廳、豪華戲院及金馬遊樂場，擁有不少老台中人兒時回憶。1992年，一場大火把豪華戲院、聯美歌廳燒了，從此大樓由盛而衰，由於建物占地面積廣，有多個出入口，有利於躲避警察，老公娼慢慢聚集在這裡「做生意」。一位民眾表示，曾經早上7點經過被一位阿嬤攔下，還稱「早上咖新鮮啦！」讓他哭笑不得。據了解，在該處站壁的流鶯至少都有60歲以上，一次只要300~500元，「沒辦法，她們只能靠著這種方式賺錢生活！」「合作暨觀光大樓」雖然面對台中公園第一排，但產權人數多，整合困難，再加上為風化區，過去幾年還曾出現每坪5萬元的離譜價格。中信房屋台中向上加盟店店長洪順雄表示，中區的成交量向來不多，前幾年中古屋行情約每坪10萬左右，這兩年房價才有些微漲幅。「30、40年前中區正繁華時，3層樓透天漫天喊價到1、2億元，現在僅剩2000萬上下，要是賣就虧大了，這也是很多老居民不肯搬走的原因。」他解釋。「我們仲介經常出入這些大樓，這裡有非常多治安死角，平常沒有人關注，只有發生問題了警察才會進去。」洪順雄說，目前都更只有自由路與台灣大道口的綜合大樓及遠東百貨舊址有通過都更，其他若是住宅式的大樓，多半產權複雜很難整合，樓梯走廊擺放很多廢棄物，即便有管委會也都沒在管理，不僅消防安全有問題，還有大樓發生過性侵事件，裡面的住戶沒錢搬走，逐漸被社會遺忘，希望台中市政府能重視中區老大樓的問題。在地房仲指出，不只台中市府點名的8棟老舊大樓，中區還有不少喊不出名字的建築，裡面堆滿廢棄物、缺乏管理，成為治安死角。（圖／報系資料庫、翻攝台中市政府網站）
都市藏鬼樓3／林森北路凶宅密度高 亞洲最大百貨變身60間包廂制服店
「城中城」一把火燒出老舊建築消安危機，在台北市也有一群老舊大樓討論度很高，而且還經常登上新聞版面。位於林森北路商圈相鄰的「錦新大樓」、「春暉新世界」、「東光百貨大樓」、「和益金銀大樓」，裡頭擁有不少小套房，出入複雜，非自然身故事件時有耳聞，被外界形容是全台密集度最高的凶宅區。80年代台灣出口蓬勃，國民所得大幅成長，股市上攻，游資爆增，林森北路與錦州街交接一帶，也興起一棟棟高樓，成為當時北市夜生活最繁華的區域，酒店、KTV、旅館一家家風光開張。其中，前身為「時代大飯店」的「錦新大樓」的，開幕不到5年就發生致命火災，當年2樓電線走火，在玻璃帷幕的建築中悶燒，煙囪效應濃煙直竄各樓層，當時共300多人受困，最終奪走19條人命、49人受傷；事隔2年又發生著名的「燒肉粽事件」，一名胡姓女子從13樓跳樓輕生，未料壓到推腳踏車叫賣肉粽的黃姓小販，胡女輕傷，小販卻當場死亡。多年來跳樓、殉情、燒炭事故不斷，網路傳言一位不信邪的中山分局菜鳥員警前往看屋，卻碰上2個月前自殺過世的女房客；還有外送員半夜搭上不聽使喚瘋狂震動、上升又下降的電梯。今年5月甚至1日接連發生跳樓、自殺2意外，34年來已累計死了25個人，讓里長伯直喊「不得不信邪！」「錦新大樓」外觀斑駁老舊，進入內部處處可見壁癌與漏水，昏暗的燈光讓堆放著私人雜物的長廊更顯得無止盡。最讓人寒毛直立的是6樓設有「各姓氏聯合宗祠」供奉上百個牌位，傳聞是紀念時代大飯店火災的罹難者；頂樓14樓更建了一個土地公廟，據聞用以鎮宅，但這番又設宗祠又有廟宇突兀作法，更讓「錦新大樓」靈異事件傳得繪聲繪影。36年前風光開幕的東光百貨，號稱是當時亞洲最大的百貨公司，創立者為前東光鋼鐵董事長甘建成，東光百貨於1995年發生火災後轉型商場，不少八大行業進駐其中。（圖／本刊攝影組）「錦新大樓」的歹運也帶衰到緊鄰的「春暉新世界」、「東光百貨大樓」、「和益金銀大樓」。「東光百貨大樓」創立者為北台灣鋼鐵大王甘南清的長子、前東光鋼鐵董事長甘建成，36年前開幕時，高凌風、張小燕、張艾嘉、藍心湄等人都應邀蒞臨剪綵，影視歌星雲集，號稱是當時亞洲最大的百貨公司，可惜1995年發生火災，短短十年就畫下句點，大樓內的戲院也跟著歇業。後來，東光百貨大樓轉型為商辦大樓，租給餐廳、酒店，去年還傳出有酒店業者承租1樓千坪空間，豪砸3000萬元重新裝潢60間包廂，打造北市最大制服酒店。另外「春暉新世界」與「和益金銀大樓」也有不少八大業者出入，都是讓員警頭痛的事故樓。根據實價登錄，「錦新大樓」2年前行情每坪約35萬元，近期已來到約40萬元，「春暉新世界」與「和益金銀大樓」平均行情約40~50萬元，因為屋齡老舊、環境因素，房價幾乎是區域的7~8折。台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯表示，雖然「錦新大樓」被封為「台北第一凶宅」，但價格便宜，10坪套房總價約360~450萬元，不乏投資客買來出租，也因為租金便宜經常滿租，再加上投報率達3~4%、近捷運中山國小站，多年來買氣熱絡。而北市府正在新建的錦州街社宅，也在該街廓內，去年舉辦開工典禮時，有媒體詢問是否擔心完工後沒人敢住？台北市長柯文哲笑說，「這哪有什麼問題，我們當西醫的沒有忌諱，民俗活動該做的就做。」未來社宅將設有幼兒園、公托、老人據點、身障日照機構等，用社區營造打敗鬼魅之說。目前正在興建的錦州街社宅正恰巧緊鄰「錦新大樓」、「春暉新世界」旁，台北市長柯文哲笑說「沒有忌諱」。（圖／報系資料庫）台北市都更處主秘謝明同表示，「錦新大樓」因應一旁社宅興建已被市府劃設為更新地區，先前所有權人有報備籌組更新會（7人以上即可發起），但仍未正式成立；至於旁邊的「春暉新世界」、「東光百貨大樓」屬同一張執照，起造人為春暉建設和東光百貨，和「和益金銀大樓」目前皆未劃定為更新地區或更新單元（意旨無人申辦籌備都更事宜）。雖然有都更議題，但第一建經研究中心副理張菱育表示，這幾個社區屋齡老舊、套房產品，在貸款上只能貸6成，再加上近期打炒房第二屋貸款限制，多少影響買方出價意願。一名投資客則不看好，「現在（上述4棟大樓）連都市更新會都沒有，想等都更恐怕還要很長一段時間。」
銀行拚都更2／蝴蝶效應太驚奇 不識字椪姨領軍完成北市首件自力整宅案
位於台北市水源快速道路旁的「水源路四、五期」整建住宅，如今華麗轉身為河岸景觀第一排的「首都帝景」，成了國人辦理危老都更「地主自地自建」的取經模範生。「天時、地利與人和，對的時間遇到適合我們的合作夥伴就對了。」首都帝景」住戶、地主陳太太慶幸地說。參與此案的東亞建經執行副總唐惠群告訴重回現場的記者說，「這裡原本是北市政府安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅，原地主超過170多人，產權複雜，屋齡皆逾50年，如今成為北市完成首宗住戶100％同意之整宅自力都市更新案。」故事從一位不識字、賣芝麻球外號「椪姨」的蔡曾月靜說起。椪姨和鴻海集團創辦人郭台銘同一年出生，她看到許多住戶和她一樣，無法忍受住在不到10坪的屋舍，得在走廊上炒菜洗衣晾衣，完全沒隱私，加上許多長輩年紀大爬樓梯難行，因此開始遊說住戶們發起籌組更新會。陳太太告訴記者，「看到旁邊的一期重建為新大樓相當舒適，燃起我們心中重建的目標。」另一名更新會成員說，「水源路四、五期」整宅都更案，起初是洽談他家銀行，僅願給三成融資，「住戶們多是弱勢族群無法有餘錢拿出來蓋房，幸好找到一銀給100%土地融資，再加上東亞建經給予我們專業與行政的顧問諮詢，成就此案」。北市水源路快速道路旁的老舊公寓住宅，與都更後「首都帝景」大樓相對比，更激發住戶希望加速都更的意願。（圖／李蕙璇攝）經近12個寒暑，原地主2018年終於搬回新家「首都帝景」，「其實，大家要想出完工後的社區名稱，也是很多想法意見，後來乾脆上網找現成算好筆畫的名字，很快地就拍板定案。」社區居民陳太太說，「現在隔壁的二三期住宅也準備公辦都更，應該是蝴蝶效應，大家更願意迎接新屋帶來的生活改變。」從發起至今，椪姨還是更新會理事長，更新會的成員幾乎都沒換過，儘管居民訴求迥異，增添整合與融資難度，「相對來說，大家只要少了私利與貪心念頭，愈加有整合的機會，也愈能成功翻新整建房屋。」唐惠群觀察說。東亞建經長期專注自地自建的都更危老案，起心動念是回饋地方社會需要。圖為執行副總唐惠群。（圖／東亞建經提供）第一銀行分析，都更案成功關鍵就是要有一群熱心無私的委員與住戶，「因為都更或危老的專業領域門檻較高，一面要等事業計畫審議後才能確定獎勵效益，一面又得面對住戶要求等到獎勵值確定後再談，冗長的過程中委員及住戶間如何不意氣用事、不互相攻擊，是整合過程中極大的考驗。」「只是回首一看，住戶自己辦都更實在是太辛苦了，當初我們基地面積小沒有建商有興趣。現在有社區來詢問時，我會建議可以參考建商當實施者之例，有專業幫忙盯著也不錯。」一名住戶建議。東亞建經執行副總唐惠群表示，都更案有基地151坪以上的限制，危老案則放寬不限面積多寡皆可申請更新，「只要土地是在同一個地號、兩棟大樓都可以辦理整建更新，成功機率大大提高」，「就連臨馬路旁的有店鋪的住宅公寓、大樓，在我們承辦的案件中也超過五成，關鍵就在於確實的估價、正確的權值計算等」。
一銀都更危老重建案逾800億 董座邱月琴細說成功關鍵
第一銀行董事長邱月琴分析一銀截至9月底，累計核准都更及危老案件達122件，核准金額逾800億元實績，主要是考量如何創造「住戶、政府與銀行三贏局面」的核心價值，並以北市尚華仁愛大樓、大台北地區以外首宗自力更新案埔里中華商場及北市首宗住戶100％同意的整宅自力都市更新案水源路四、五期三案例，細說成案過程關鍵。北市仁愛路、光復南路口的「尚華仁愛大樓」，由於混凝土壓力測試達不到標準，由黃單被改貼為紅單，住戶只能決定重建。儘管吸引建商來談合建，提出抽成35％，等於15樓抽掉5個多樓層，只剩9個樓層讓原住戶分配，以致破局。「我們住戶有去找銀行詢問，對方說得好複雜很難懂，要都市更新自建感到很辛苦，最後決定與第一銀行都更團隊合作，提供信託架構、融資協助到成就都更成果，由衷感謝！」時任更新會的理事長陳顯雄說。該案是一銀加上東亞建築經理股份有限公司（一銀轉投資關係企業）在營建、建築法規、都更法規的協助整合，突破傳統授信觀念，提供100％融資額度重建，歷經3.5年整合到開工破土。「尚華仁愛大樓都市更新自建案」新聞曝光後，吸引了921大地震受災戶的「埔里中華商場」住戶的注意，受到內部整合之故，延誤921重建基金協助重建之路，卻也因此造就出該案為大台北地區以外首宗自力更新案，同樣採取100％全額融資方式完成「埔里鎮中華商場都市更新自建案」。至於北市首宗住戶100％同意之整宅自力都市更新案「水源路四、五期」，為當初北市政府安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅，原地主超過170人眾多，產權複雜，屋齡皆逾50年，且實施者為原住戶自己發起籌組更新會，居民訴求迥異，增添整合與融資難度，歷經近12個寒暑，終於在2018年讓水源路四、五期整宅都更案原地主搬回新家。
大頭症？蘋果不理會安全漏洞回報 資安人員怒揭3處缺失
國外資安人員在今年3至5月時先後向蘋果通報4處關於iOS15的漏洞，根據資安界慣例，蘋果應該要承認漏洞並且公開資安人員的回報且提供對應獎金，但蘋果僅處理其中1項漏洞，且沒有公開其貢獻，甚至另3處漏洞遲遲未修正，該名資安人員對此不滿，直接公開剩餘3處漏洞。暱稱「IllusionOfChaos」的資安人員指出，在2021年3至5月間向蘋果回報4處關於iOS 15的安全漏洞，其中1處名為「Analyticsd」，主要關於App在未經用戶同意下可以自行存取iPhone的隱私iOS分析資訊。雖然蘋果已經在7月的更新中修正，但在公告中並未提及他的貢獻，因此向蘋果反應，蘋果承諾在下次更新會補上資訊，但蘋果在接下來3次更新都沒有履行。且剩餘3處安全漏洞也未見蘋果進行處理，根據資安界回報安全漏洞的緘默期慣例，Google為90天、ZDI（Zero Day Initative）為120天，但從回報至今已經超過上述的時限。其中1個名為「Gamed 0-Day」的漏洞，甚至可以允許App Store下載非經授權的Apple ID、信箱、帳號、驗證以及聯絡人資料庫等，讓iPhone的隱私全都被擷取。因此「IllusionOfChaos」就在上週公開漏洞，蘋果一直到週日才聯繫，表示內部已經在處理漏洞，並對於遲未回應感到抱歉，將會妥善處裡；不過資安社群有用戶透露，蘋果此舉已經不是第一次，常會選擇性忽略安全漏洞回報。
阿圖麻油雞舊厝改建 自主更新15年地主分回超優條件
危老都更政策是目前重要的施政方針之一，不過常因釘子戶而卡關，台北市中山區自「中山金澤」歷經15年完成自主更新，今(17)日舉辦落成典禮也正式公開銷售。地主包括知名的阿圖麻油雞老闆及多位傳產業者，透過合作、信任，全權交由更新會，達到1坪換2坪，車位不加錢的超優分回條件。「中山金澤」位於中山北路、民權東路，捷運中山國小站旁，15年前，24位地主自成更新會，靠著有營造經驗的住戶余東昇擔任更新會理事長，在全體地主、團結合作，終讓原本舊宅成功一展新貌。台北市中山區都市更新會理事長余東昇表示，這是一個老屋變新家的奇幻旅程，大家住了30、40年，有太多的兒時回憶和故事，這個案子是他和陳副理事長從0開始，協調地主，找建商、銀行、營造廠…，總共花了15年，過程中碰到很多難題，感謝住戶的信任與支持，每個地主都是「有量才有福」。阿圖麻油雞二代老闆娘鄭小姐滿心歡喜透露新家已在裝潢，迫不及待希望趕快入住。（圖／馬景平攝）（圖／馬景平攝）阿圖麻油雞二代老闆娘鄭小姐陪著爸爸一起出席落成典禮，鄭小姐說，從小在中山區長大，從協調、搬遷、拆除、起造，「過程遇到很多困難，沒想過會都更成功。爸爸很喜歡回憶，每個環節我都幫他一一拍照記錄」談到這裡鄭小姐感觸很深、泛著淚光。前營建署署長黃南淵特別蒞臨出席，他表示，靠自主更新的案例不多，尤其是這種高樓建築又更少。都更最痛苦的就是釘子戶，這個案子很難得，地主都有共識100%同意，靠自己能力辦理都更的經驗非常寶貴。建築不是只看外觀，施工細節更重要，「聽說余理事長還多付幾千萬給華雄營造加強品質，都更要做到這樣不容易，但這個錢是有價值的」，希望案例能成為全國都更施政推動的典範。（左起）台北市中山區都市更新會執行長楊棠銘、前營建署署長前署長黃南淵、台北市中山區都市更新會理事長余東昇。（圖／馬景平攝）「中山金澤」基地面積311坪，共67戶，可售戶數22戶，坪數規劃33-72坪，開價每坪100萬。三面臨路，臨路面外牆皆採花崗石材打造搭配高級磁磚；一樓門廳挑高6米，導入當層排氣防疫精工、高標防水工程，以及BWT淨水、STUDOR PAPA、YKK鋁窗等尊榮建材，從外觀、規劃、建材，都是一時之選，更邀請到日本熊谷組—華熊營造負責施工興建，完全突破一般自主更新案件的節約成本概念，甚至比某些坊間專業建商興建的建築等級、規格更高。代銷業者鳳梨國際副總沙君璧表示，因為未來是要自住的產品，在用料上非常用心，很多人來留資料，代銷進場後，開賣不到3個禮拜就賣30%，現在剩15戶，「一直以為小坪數比較好賣，結果這邊很多都是一次買2戶，70幾坪只剩1戶，目前主力銷售總價4500萬~6000萬。」「中山金澤」基地面積311坪，其中一面臨林森北路，圖為改建前的模樣。「由於該案地目為商四特，但使用的是商三容積，因此若以建坪30坪大小，可換權狀60坪，甚至再加車位，都不用錢，一毛不出就能1坪換2坪。」余東昇表示，不透過建商，利潤都是分回給居民，自主更新有信託，運用銀行貸款蓋房，未來房子賣出再把錢還給銀行，這就是自主更新的好處。
自主都更最高800萬補助9/15截止 整建維護工程費有75％
內政部為鼓勵民眾參與危老整建、都市更新，提出最高800萬元的自主更新規劃補助，或整建、維護工程費最高75％補助，第二波申請將於9月15日截止，內政部呼籲，民眾盡快向所在地都市更新主管機關申辦。營建署在5月和9月，分兩批開辦自主更新老屋規劃費用補助方案，民眾若以「自主更新」方式辦理重建，可申請最高800萬元的規劃補助，5月份已有12案獲得補助。自主更新的優點在於住戶組成更新會，依據居住需求來進行更新，不受建商的影響，但也因此更需要政府輔導前期規劃。官員指出，補助800萬元是依照規劃所需，採取中間值給予補助，因為如果補助超過一半以上經費，就要進入政府採購法程序，申請時間將會拉得更長。自主更新的整建案要經過各地方縣市政府初審，再送到營建署複審，複審階段約需二至三個月的時間，接著依照複審意見進行調整，最後簽報核定。官員說，為了跑行政流程，採取上、下半年各一次的時程來開放申請補助。