智匯方舟
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放手二代衝1／高雄「特貿三」藏接班計劃 世交兒齊玩200億大案
開發規模破千億元、國內史上最大公辦都更案旗幟的高雄亞灣區「特貿三」，南之南基地18日舉行簽約典禮，得標者「智匯方舟」由大股東70歲的國城建設總裁洪平森，領著幾名年輕人在高雄軟體園區簽約合影，看似平凡無奇的儀式，背後藏著南台灣兩大集團上市鋼鐵廠高興昌（2008）與國城建設的接班布局。「今天本來不是我的工作，中間我只開過一次會，昨天才告訴我要致詞，沒頭沒尾就被趕鴨子上陣。」洪平森會後接受CTWANT記者獨家專訪表示，得標者「智匯方舟」是由國城洪家與高興昌呂家為二代所成立，「最好我就只當個出資者！」特貿三位在高雄亞灣區，佔地1.6萬坪，公辦都更案去年11月標脫，區域內3塊基地分別由興富發建設集團（北基地）、國揚攜手台壽保（南基地北側），以及國城建設、高興昌聯手組成智匯方舟聯盟（南基地南側）三大團隊拿下。國城建設總裁洪平森（右）與高興昌鋼鐵董事長呂泰榮（左）是世交，兩人合資成立「智匯方舟」標下特貿三南基地南側土地，並由兩家人的二代合作籌畫，希望建築經驗能相互學習。（圖／報系資料庫、都發局提供、黃耀徵攝）其中南基地南側共計3025坪土地最先啟動，得標者智匯方舟，由高興昌持股約45%、國城55%，擔任董事長的43歲洪平森大兒子洪士庭計畫打造一棟45樓住商大樓，及一棟29樓商辦大樓，吸睛的是，他跨海邀請國際建築大師安藤忠雄操刀，開發規模約200億元。「此案將成台灣地標、高雄亞灣之鑰。」高雄市副市長林欽榮說。堪稱安藤「全球唯一」住宅、商辦及光影美術館三合一的開發案，在談定簽約前，洪平森坦言完全不知情，「士庭去接洽，到了要匯訂金才跟我說，『爸！我跟誰談好了，今天要匯2000萬』，前後我連合約書也沒看。」他一副放飛兒子姿態說，「談的人就代表資方，權限要給他，如果抓回來重新再談一次，只會讓他以後很難做事。」好歹也是百億投資案，洪平森如此放心，是因為洪士庭從澳洲學成返台入國城19年，經歷2006年高雄軟體園區BOT的磨練，也推過幾件住宅作品，早已獨當一面。國內最具歷史的高興昌鋼鐵，年輕一代接班人今年浮上檯面，圖為高興昌董事長呂泰榮兒子呂偉誠（左）、高興昌總經理勝呂榮峰兒子勝呂安德（右）。（圖／黃耀徵攝）至於和高興昌合作，「我和高興昌董事長呂泰榮認識20、30年，偶爾會打打麻將，他做人老實，但雙方孩子之前並不認識，兩個父親在一起，也希望把小孩牽在一起。」洪平森笑說。呂泰榮的兒子呂偉誠，在美國讀建築今年才返台，準備接手處理土地資產，但本業是鋼鐵的高興昌沒有建設經驗，這次合作應運而生。洪平森表示，「智匯方舟是兩家人第一次合作，也意味著代代相傳，從投資事業開始，友誼會更深，交友廣闊，未來的路也會走得比較廣。」談到合作，呂偉誠則謙虛表示，「剛好有這個機會合作，就回來跟國城一起努力一起學，他們很照顧我。」這個眾所矚目的案子，由兩家二代籌畫，「既然決定放手就要全權相信，讓他們冒險去做，抓頭抓尾的牽制反而走不出道路。」只負責一旁觀望及付錢的洪平森語重心長地說，「我不可能長命百歲，現在做錯、做壞，我還有機會糾正回來，等我百歲後才有失敗經驗，才是真正會出大問題！」
放手二代衝3／年輕兄弟年吃「百顆米其林」 催生高雄2家一星餐廳
今年美食圈的大事之一，就是《米其林指南》首度將高雄納入評鑑，且兩家餐廳摘下一星，而這高雄唯二的上榜業者「承Sho」和「Liberté」，背後出資者都是國城建設。「我2個兒子每年吃百顆米其林，」國城建設總裁洪平森接受CTWANT記者獨家專訪時透露。此次獲得一星的日本餐廳「承Sho」和法國餐廳「Liberté」，位於國城建設投資興建的41層樓豪宅「定潮」1樓，請到日籍米其林主廚長谷川在佑、武田健志合作。2家餐廳都只有28個座位，「承Sho」價位3500元起、「Liberté」價位4500元起。「只做晚餐，還一周店休2天，餐廳很難預約，而且入口相當隱密。」一位高雄饕客表示。這兩家店由國城二代一手催生，哥哥洪士庭68年次、弟弟洪嘉聰70年次，兄弟倆懂吃也愛吃，開店前，就喜歡走遍世界各地米其林餐廳嚐美食。「他們一年要吃百顆米其林，品酒、吃米其林是他們的生活，年輕人懂上網，哪家餐廳好吃網路訂位，時間到就飛去了。」兄弟倆的父親洪平森透露。對於摘星一事，洪家父子豪無懸念。2019年米其林雙主持與國城簽約時，雙方合約白紙黑字載明，「一定要代表高雄，擠進亞洲前50最佳餐廳的名單。」洪嘉聰信心滿滿的說，「投入太多心血，能摘星其實並不意外！」洪平森則是狠砸7000萬元投入餐廳裝潢，「不求回本的經營，摘星是一定要的！」洪平森出手不惜成本，因為他也認同希望引進國際美食提升高雄視野，同時也為「定潮」提升附加價值的概念，「不只建築蓋好而已，軟體也要建構起來，這方向我是贊成的。」洪士庭表示，長谷川在佑、武田健志2位主廚經由朋友介紹認識，聊過後認為彼此想法接近、互動也愉快，「不過日本人對於細節較為講究，我不是廚藝專業，他不是建築專業，許多事看法不同，花很長時間磨合，從合作做到完成餐廳花了快2年時間，過程很辛苦。」「定潮」每戶總價4,000萬元起跳，1樓已有2家米其林餐廳，未來還將進駐高檔家具、精品品牌，為豪宅提升附加價值。圖為米其林一星「承Sho」主廚藤本詳一。（圖／侯世駿、莊立人攝）現在餐廳已上軌道，洪平森放手讓二代闖，洪士庭、洪嘉聰兩兄弟對餐廳經營管理，也是全權授權主廚。「那些有名的主廚，都很有個性，你管他，他會不幹的。」洪平森認為，找對人合作，「無為」就是最好的管理方式。「我們非本業，所以人事、物流、金流及菜色都給主廚決定，管東管西他反而不好做事，我們只管帳單來時付錢，況且契約上載明5年要回本，不回本變他信用問題，所以他會努力做、認真做。」不過5年真的能回本嗎？洪平森回答，「不能回本也只能笑笑囉，錢不是重點！」倒是「定潮」受惠高檔餐廳吸引頂級客，售價已站上5字頭，每戶總價4,000萬元起跳，最高總價破億元。「定潮」目前還有10間店面空租，洪平森也不急著找租客，都留給兩兄弟「玩」。國門開放，憋了好一段時間沒出國「吃星星」的兩兄弟，也期待趕緊出國找餐廳引進台灣。洪士庭透露，第一個要去拜訪與「智匯方舟」合作的安藤忠雄，還有與餐廳合作的長谷川在佑、武田健志2位主廚，也希望趕快找新的合作機會。」對於未來「定潮」還會引入何種店家，洪士庭透露，目前有2間店面已有朋友洽談中，其中一家是高檔家具，之後還打算再開3、4間餐廳，他將打破以往「豪宅樓下有店面就不叫豪宅」的想法。洪士庭說，定潮的公設提供那些軟硬體服務，未來店面就有可能進駐哪些店家，例如公設有酒吧，或許樓下就會開間酒吧，樓上有需求，都能從樓下即時支援。洪嘉聰透露，目前正在和一個粵式團隊磨合，合得來，就會成為國城及「定潮」的第3家餐廳。未來「定潮」1樓高端餐飲、精品店面一字排開，成為高雄頂端客層的匯聚地，市場已推估高樓層能喊到7字頭。國城董事長特助洪士庭透露，未來進駐的店家，將與「定潮」公設軟硬體息息相關，例如餐廳、酒吧，廚師與調酒師能隨時進入社區，即時滿足住戶需求。（圖／國城提供）
公辦都更11件引資1,822億元 房仲：將帶動周邊房價
大型公辦都更案開發，不僅有助城市翻轉風貌，亦可為區域房市注入發展活水，房仲業者分析，大型公辦都更案可緩解舊市區新案不足情況，亦可使當地房市交易加溫，指標大型公辦都更案更具有商辦、商場規劃，加上交通優勢，未來在聚集經濟效應下，也將帶動周圍住家價格向上攀升。近年政府力推城市發展，公辦都更招商火力全開，據內政部營建署資料，近兩年全台共有11件投資額逾50億元的大型公辦都更案簽約，招商引資共1,822.4億元。觀察得標大型公辦都更案的建商，上市櫃公司有興富發（2542）、冠德、皇翔、達麗等，區域型建商以知名度頗高的漢皇、國城等較積極參與。若以區域來看，北台灣規模最大的為台北車站E1、E2，總計提供約6.4萬坪量體，預計投資金額300億元以上，由冠德建設、藍天電腦及華泰投資三方結盟拿下，該案未來結合台北雙子星C1、D1開發案，將串聯台北車站至西門町軸線；南台灣投資規模最大的為高雄特貿三，南北基地加起來投資額逾600億元，分別由國城建設加高興昌鋼鐵所組的智匯方舟合作聯盟及興富發拿下。專業分析師表示，與一般民間都更案相比，公辦都更對建商來說有四大優點：首先是整合難度低，官方持有土地比例高，可降低因私地主卡關風險；第二是審查速度快，政府參與的都更案相對單純；第三是信賴程度高，有政府做莊把關，民眾與建商更具參與信心；第四是基地條件佳，大型公辦都更案地段精華，投資效益鮮明。房仲業者指出，隨公辦都更推動，原本老舊的區段風貌將大幅改善，不僅重建社區可因建物回春增值，周邊房價也有機會因整體環境提升獲得上漲動能。另外，許多都市鬧區長年少有新供給釋出，在缺乏新案帶動下，房價漲勢趨於被動；大型公辦都更案到來，可望扭轉區域供給空窗情況，為區段引進買盤，使當地房市交易加溫，拉抬區域價量表現。業界人士指出，以北市為例，近年在西區門戶計畫推動下，包括大同、萬華、中正區等區域，房價都有逐步上升情況，預期北車E1、E2、雙子星大樓等落成後，將形成龐大商辦聚落，帶來人口紅利，在聚集經濟效應下，帶動周邊住宅價格。