景銳
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房市爆多殺多1／兩大政治利空來搗亂 業者持續看壞下半年「量縮但仍價穩」
房價飆高引來政府打炒房、擬禁止轉售換約，今年房市出現「消風」態勢，「投資客狂倒貨，建商預售市場受衝擊，成交衰退3成以上」，「7月預售屋轉售量，較去年大增5成。」專家預測，「房市多殺多恐持續到年底！」上週美眾議長裴洛西訪台，惹怒中國軍演，台海局勢緊張升溫，加上年底選舉到來，2大政治因素干擾，CTWANT記者訪查，不少房產業者修正看法，「直接看壞下半年房市，等待2023年到來。」前年、去年連夜排隊買預售案的盛況在今年出現反轉，去年底內政部開始醞釀5大修法，推出《平均地權條例》修正草案，針對預售市場擬採取禁止轉售換約，消息一出，衝擊市場信心，投機客從今年初就開始猛倒貨，再加上本土疫情爆發、升息因素，接待中心來人、下單，明顯不如去年順暢。房市歷經2年大好時光，各地房價飆高，在政府打炒房、擬禁止轉售政策下，今年起風向轉變，市場陸續出現「消風」雜音，接待中心銷況明顯不如去年。示意圖。（圖／報系資料庫）根據永慶房屋統計預售實價登錄，去年9~12月與今年前4月相比，全台預售屋交易件數大減37.9%，總銷金額衰退31.6%，預售買氣出現明顯降溫。屋比房屋也統計售屋網上預售案的轉售數量，今年7月單月較去年12月全台增加4423件，增幅達53%。台北市不動產代銷公會理事長、海悅國際總經理王俊傑粗估，在缺工缺料、營建成本上漲難控制的情況下，今年上半年桃園以北推案量降3成，成交量減少15~20%；桃園以南推案量降15%，成交量減少10%以內。高雄市不動產代銷公會理事長、景銳廣告總經理謝哲耀也坦言，今年的確新案交易量縮，不過因為兩年來平均房價漲幅都來到40~50%，基期低的區域漲幅甚至8成以上，「價格都那麼高，量縮是正常，如果還能秒殺，那才有鬼！」「預售市場銷售率大減，主要來自打房手段凌厲，嚇跑投資客，短線炒作收斂，同時投資客狂倒貨，市場產生多殺多現象。」房市趨勢專家李同榮表示，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，預期多殺多現象會持續到年底。海悅國際總經理王俊傑表示，央行限制購地後必須在18個月內動工興建，所以造成一窩蜂搶工搶料的問題。（圖／黃耀徵、黃鵬杰攝）雖房市降溫是事實，但要論反轉向下，李同榮認為仍言之過早。雖下半年觀望的買盤會增加，交易量受影響，部分區域房價稍會鬆動，但土地、營建成本高，房價雖說上不去也下不來，全年整體房價表現呈現小漲隔局，房市暫時沒有反轉危機，預期房市餘溫的末升段尚可延續到2023年底甚至2024上半年。謝哲耀也說，兩岸局勢不明，讓建商延後推案的態勢更明確了，現在選擇現金為王的人可能會增加，不過了2~3個月後，會感受到因為通膨而現金縮水，後續反而產生出更大的置產力度。甲山林集團董事長祝文宇則有恃無恐地說，「投資客現在換一換（約）以後就沒有東西換，況且現在政府刻意壓物價，選後物價房價還會再漲，現在轉手的是傻蛋。」面對大陸禁止「天然砂」進口來台，祝文宇也不擔心，「禁砂是小事，缺工問題嚴重多了。」王俊傑無奈表示，央行限制購地後18個月內動工興建，所以造成搶工搶料，政府就是最大通膨推手，現在又推平均地權條例修法，每次選舉到了就拿產業祭旗，其實每個產業都有景氣循環，政府針對特定產業有太多限制，反而不公平。「現在缺工缺料、兩岸關係不好，政府又要選舉，利空消息不斷，房市怎麼可能好，大家還是去健身、運動，放輕鬆一下啦！」
【上揚趁亂跨很大5】交叉持股比例複雜 林聰麟打造上揚們共榮共存
上揚國際董座林聰麟的代銷事業，從創立碰上2008金融危機，燒光2000萬元創業基金，到去年代銷總量破千億，另個成功秘密就是「上揚們」。林聰麟喜歡結交朋友與人為善，相信團結的力量可以一起往上，早期朋友問要不要投資，他一口答應就入股，造就現在看起來錯綜複雜的投資網絡，包括藏美建設、三嘉建設、鋭揚建設、吉圃建設、富築廣告、景銳國際、悅揚國際、藏和建設…等都有他一份，南台灣7成推案都掌握在上揚們。「有些是直接入股公司，有些是合資買地推案，持股比例都不同，除了自家同仁獨立出去的公司，其他投資比例多落在3成，同業應該沒有一個人交叉持股比我更複雜。」林聰麟笑說。此外，林聰麟開出的待遇及獎金都領先同業3成以上，他不吝嗇給予年輕人機會，年紀最小的處總經理僅35歲。不怕後浪推前浪，林聰麟也鼓勵內部員工創業晉升事業夥伴。「每個人都想當老闆，你怎麼走出來，別人也會怎麼走出去，所以我也鼓勵年輕人創業，負擔更大的責任。」有感代銷人才培育不容易，上揚採取扁平化的管理方式，9至12人編為1處，便可同時解決人才培育與流動的問題，到現在已經有10幾個團隊成型，其中像是景銳、富築等等，都已經從上揚獨立出去。」林聰麟說，若員工創業有資金困難，都願意協助、互相成就，一起開創新品牌。有企圖心的年輕人，都能在上揚開創一片天，圖為35歲的上揚高雄營業五處總經理林毅與其團隊。（圖／宋岱融攝）