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520商辦突起2／大建商百億案轉戰中南部 業者：市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下，今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查，今年520住宅指標案平均分布，雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出，值得注意的是，大型建商明顯往中南部布局，台中有潤隆(1808)、華固(2548)，高雄有豐邑、興富發(2542)；雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計，今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約1萬戶，銷售金額高達3202億元，年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看，2月銷售量最大的是台中市，共1624件，其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上，百億指標大案過去多集中在雙北，今年520檔期，指標案遍地開花，均勻分布全台，甚至因大型建商積極布局中南部，讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」，總銷110億元，近期接待中心才剛上案名。（圖／潤隆提供）台中地區520亮點都集中在西屯區，有總銷106億元的「華固頂匯」，此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者，台中土地資源豐富，又有許多殷實企業，科學園區腹地廣大，消費力又強，相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長，因此華固決定跨足台中，目前已經買了4塊地，「華固頂匯」為第1案，開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回，本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館，預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」，「沒想到很多台中好朋友一直問，因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷，反應很好，第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解，「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案，潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」，總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示，該案基地位置非常漂亮，位於逢甲大學東側，旁邊就是中央公園軸線，規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅，跳脫小坪數思維，設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後，於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左)，坪數規劃29~49坪。（圖／豐邑提供）「水湳經貿園區就是下一個七期！」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭，林暐鈞認為，七期開發已飽和，水湳才正要起步，未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面，520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」，不過因建照尚未取得，因此房市聚焦在前金區2大案，興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」，且2案距離5分鐘車程內，短兵相接，相當競爭。據了解，「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品，開價每坪45~65萬元，搭配興富發集團的優惠付款方案，目前潛銷已近8成；「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案，由創意家操刀代銷，每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示，目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中，已在飯店舉辦2場說明會，預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪，於5月8日正式公開，新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。（圖／記者方萬民攝）北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案，分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」，總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」，據悉開價已站穩5字頭。雙北地區，原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案，不過就在5月後，經CTWANT記者求證，確定延期推案，讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」，4個百億大案撐場。根據記者調查，南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」，2個接待中心都還在趕工中；國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」，總銷165億元，為「META PARK」的二期，即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開，但其實早在1個月前就已經銷售，新潤興業董事長郭長庚表示，「士科大院.」總銷金額127億元，目前每坪開價105~120萬元間，相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說，「士科大院.」只要一半的價格，未來也有望比照大直房價。對於今年市況，林暐鈞表示，依潤隆內部銷售數據來看，今年房市滿熱，尤其購屋年輕化明顯，總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門，也出現不少80年次的客戶，「由於之前政府推很多抑制房價的政策，現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制，但仍有很多剛需客，不只自住也置產，並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數？他認為，「都是同一黨派，應不會有太意外的事發生！」慕樺廣告董事長李幹樂也認為，受到通膨壓力因素，使得目前全台房市表現還不錯，但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題，導致整體營造成本居高不下，現在還沒看到有利空，也因為政府超前布局祭出不少管控措施，台灣房市相對健康，預期今年下半年房市持穩，與上半年差不多。
中國人在日本「買房如喝水」！ 2億日圓仍喊：好便宜
中國大陸富裕階層的資產配置已日趨多元化，如今最火燙的投資策略便是去「日本買房」，尤其在中國房地產市場降溫，及日圓貶值的大背景下，更放大了投資日本房地產的吸引力，這也讓大阪房地產經紀人直言「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意」，就算是售價2億日圓（約合新台幣4211萬元）的標的，也會讓中國買家大嘆「好便宜！」綜合《華爾街見聞》、《富士新聞網》的報導，大陸人在日本「買房如喝水」，尤其對於尋求穩定投資管道的富裕階層來說，中國房地產市場降溫，及日圓的大幅貶值，放大了日本市場的吸引力，為陸人提供了高性價比的投資機會。大批中國買家蜂擁而至的結果，也導致東京23區新建公寓的平均價格，在2023年首次突破1億日圓。一位大阪房地產經紀人也向媒體表示：「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。」除了北海道，中國資金也正在流入大阪和京都等關西地區的房產。而且中國買家尤其熱衷於購買那些不受當地人歡迎的低階房產。例如，大阪市中心某個評價不太好的住宅區，雖然交通便利，但交易價格卻相對便宜。雖然日本投資者可能不願意購買該地區的房產，但仲介聲稱，中國買家的態度非常果決。目前，該社區有許多起價約2000萬日圓（約合新台幣421萬元）的小戶型住宅和公寓，都已經被中國買家搶購一空。即使是剛落成的東京高價住宅，大陸有錢買家聽到售價，也是花錢不手軟。像是東京中野區的一棟公寓才剛於3月建成，近日來看房的30多歲大陸女子一眼就看上，認為這棟土地面積約140平方公尺、3層9房的公寓，距離新宿站僅約2公里，交通非常便利。她也補充，自己原本的預算為1億至4億日圓（約合新台幣2105萬元至8422萬元），但由於日圓疲軟，所以即使是2億日圓左右也很便宜。在中國之外，疲軟的日圓和日本今年令人矚目的經濟復甦，也讓許多外國投資者紛紛重返日本房地產市場。房地產顧問公司Knight Frank LLP也在去年9月發布的報告稱，隨著電子商務和第三方物流業的迅速發展，以及日本旅遊業的回升，物流資產和酒店房地產領域呈現出顯著的增長趨勢，再加上廉價日元帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想的投資目的地。報告也指出，在截至2023年的10年間，日本商業房地產市場已獲得約162億美元的投資，其中12%來自今年上半年，凸顯了投資人興趣明顯激增。今年1月至9月，新加坡對日房地產投資近30億美元，居於首位，其次是美國的25億美元和加拿大的10億美元。而中國香港地區則排在第5位，投資額約7.5億美元。房地產服務機構仲量聯行日本市場研究主管Takeshi Akagi也對媒體表示：「縱觀今年，迄今為止的日本房地產投資市場，很明顯比其他國家的房地產投資市場要活躍得多。 」
日本買房慘變盤子？ 部落客曝「最大賠錢原因」：2招專針對華人
受到日圓貶值的影響，現在不少台灣人選擇到日本置產，對此，日本房地產專家「東京媽媽日本房地產」近日在部落格撰文指出，選擇投資海外房地產，最多人虧錢的原因是「被倒爛貨了」，同時東京媽媽也點出房仲的慣用手法，以及投資日本房地產需留意之處，提醒民眾一定要完整搜集資訊、了解市場後，再考慮是否要進場。「東京媽媽日本房地產」近日撰文表示，房仲通常會將好物件介紹給熟人或老客戶，在市面流通的則都是一般物件，「那乏人問津的物件給誰呢？當然就是搞不清楚狀況來亂買的人，而且就外國人小白為大宗」。東京媽媽提醒，不少房仲的慣用手法是「用各種斷章取義的資訊」，營造出該物件的價值及搶手度，加價包裝後再賣給未做功課的外國人，東京媽媽也舉例，像是在租屋需求不高的地區，會用雙地鐵通勤需求包裝，地鐵可以通往市中心，「其實雖有地鐵但距離市中心很遠，當地人根本不會這樣通勤」；此外，像在大學附近的物件，號稱能出租給許多學生，深入了解後才驚覺，當地租客根本不多，「大部分的學生都是當地人，根本沒有錢租這麼貴的房子，只能租給外國學生」。東京媽媽進一步點出，日本房地產還有一種專門設計給外國人買的物件，會針對華人愛的樣子去設計，漂亮的公設加上送裝潢，但是根本不是當地人會接手的物件，「最後買賣盤都在華人」，甚至還有不肖業者，專門針對華人的喜好設計預售屋，結果拿到錢後就烙跑變爛尾樓，就是看準外國人距離遠，沒時間抓人及求償。那究竟要如何判斷銷售資料的可信呢？東京媽媽直言「爛貨就是當地人不要、很難賣的物件，結果包裝一下，只強調好的故意把風險輕描淡寫，就可以加價賣出給不懂的外國人！」最後東京媽媽也提醒，對於不熟悉的投資商品，不能只看銷售人員給的資料，一定要完整搜集資訊和了解市場後，才可以考慮進場。
海外置產停看聽1／兩岸軍演+日幣貶 海外置產重起爐灶「詢問翻倍」
國境一解封，沉寂已久的海外不動產業也如雨後春筍般，重起爐灶，在中國軍演及日圓重貶下，加速國人海外置產腳步，包括美國、泰國、越南、澳洲及最夯的日本。「近期海外置產詢問度翻倍！投資人關切金流及投報率。」業者多先打上警語，「有匯率風險」「再安全的國家，都有不可控的風險存在」。一個大雨平日，全台平均所得最高、科技新貴齊聚的新竹市一棟商業大樓裡，正在舉辦一場日本房產講座，約莫40個位子，投資客陸續入座，出席率約半滿。「匯率漲跌影響資產價值及租金收益報酬。」活動一開場，仲介就打上投資警語，接著細細介紹日本房地產買賣文化、流程、法規，甚至為大家試算購屋及代租代管成本。CTWANT記者現場觀察，出席者多介於30到50歲間，提問踴躍，大家相當在意貸款、購屋成本及如何收租等金流問題，希望找到高投報產物件。國境解封，增加投資人出國考察的便利性，業者建議想進場日本置產的投資人要慎選地點，以都市市中心為主，千萬別因為總價考量妥協買在郊區。（圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書、新華社）業者透露，他們巡迴全台跑透透辦說明會，幾乎是場場報名額滿，出席狀況約有8、9成。類似活動近期在全台各地越來越多，不只賣日本，還有美國、泰國、越南、澳洲等，除了實體說明會，有的是線上舉辦，或是預約一對一諮詢。這一波海外置產潮，從8月初美眾議長裴洛西訪台，中國展開軍演，挑起台海敏感神經開始。專營國內外的豪宅仲介的大師房屋董事長陳建慶(Simon)告訴CTWANT記者，中共軍演後，大家心裡感受到壓力，「前2年參加扶輪社、打球、聚會，大家都是聊台灣市場，現在都在問『Simon，最近有什麼不錯的國外地產？』」目前大師房屋打「安心置產牌」，主推國內大陸建設在美國舊金山的物件「尚芮公寓SERIF」，一戶總價60萬美金起跳，陳建慶也剛去波士頓談下一個案子，預計明年第一季推出。美FED今年暴力升息下，日圓在8月底一路重貶，碰觸24年來最低點，美元兌日圓在140上下震盪，離年初的110匯率已跌掉快3成，相當於房價打了7、8折，興起台人赴日買房風潮。「日幣降的這波，詢問度多一倍，有不少台商把大陸資產收掉，在台灣和日本置產做風險分散，目標鎖定多是大樓或飯店。」服務過吳淡如、利菁等名人於日本買房的東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，有一組客人12月上旬準備到大阪看飯店，為了2年後的萬博會開始布局。網紅Joeman（左）上個月才開箱吳淡如（右）在日本東京的房子，Joeman認為採光通風都很好，還有挑高的空間感，如果自住很舒服，不過若是投資，此時想獲利了解可能會賠了匯差。（圖／翻攝自Joeman YouTube、吳淡如臉書）另外近期熱議台積電熊本廠預計2024年啟動，據台灣海外不動產業者透露，明年將有熊本新建案要來台灣銷售，總價600萬台幣有找。對此，李奇嶽直言，「台積電概念推案是專為台灣人設計，實際上熊本廠周邊很荒涼，未來如何，說法兩極」，「任何投資或資產配置本來就有保守型和積極型，要追求本夢比高的物件，就要承受較大的風險。」服務據點遍及全球86個國家地區的21世紀不動產海外事業部經理王斟智也說，10月13日放寬居家檢疫後，出國實地考察成本大大下降，增加許多民眾海外置產的動力與信心，「近一個月接到詢問海外置產的來電，比起去年同期達到2倍之多，其中以澳洲跟日本最多人詢問，不少是為海外留學需求。」面對這波又快又急的海外置產潮，陳建慶特別提醒，「海外投資有很多風險，不動產不像股票容易出售，要考慮得很全面，最容易忽略的就是匯差，還有許多無法預期的因素，例如covid-19。」尤其上一波2013~2016年的海外置產熱潮中，有不少投資者因大環境變化物件慘遭套牢，有些則是碰到管理不佳、甚至非法吸金的不肖業者，衍伸許多消費糾紛。李奇嶽則強調，要找老字號、信譽可靠的管理公司，「買是一件事、賣又是另一回事，管理不好會煩死！」王斟智觀察，這次海外置產的民眾多關注「移居」可行性，以分散兩岸局勢緊張下的資產風險，「但每個國家對外國人居留政策大不相同，購買當地房地產，不代表就保證能移居當地。」此外，往蛋黃區、人口密度最高的地方擠，是投資房產不變的定律，各國皆然。台積電熊本廠如火如荼興建中，預計明年下半年完工，2024年量產，已有台積電概念推案打算明年到台灣來販售周邊住宅。圖為台積電熊本工地。（圖／翻攝自日本經濟產業大臣西村康稔推特）
房價會下跌？少子化釀房市危機？專家搬數據解答
一、當前房屋過剩，房價會下跌在經濟穩健成長、科技漸成主力產業、營建勞力缺乏的當前環境下，要期待房價會大幅下修會是一個不切實際的幻想。台灣的房屋數量確實不少，但大多是安全性差、居住性不佳的老朽建物，並不能滿足民眾已經提升的居住需求水準，所以網上一些所謂「當前房市空屋過多、新屋供過於求」的言論根本站不住腳；反而我們只見到建商更積極獵地搶地的情景，建商不是傻瓜，而是一群逐利的商人，他們遠比一般民眾更了解房地產市場，建商新房空著不降價求售，只是因為他期待更高的房價回 報，而不是賣不出去，所以這個時候，民眾更有需要客觀的衡酌環境，而不是人云亦云，不切實際的等待房價大幅下跌，最後一再錯失機會，淪為被收割的韭菜。二、少子化、老齡化會造成的房市危機依國發會的研究報告估算，自民國125年起人將出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，亦即平均每年減少16萬人（6.4萬戶，以每戶2.5人推估）；以雙北為例，平均每年減少4.5萬人（1.8萬戶）。再從家戶及每戶人口數來看，根據統計資料，台灣當前全國戶籍戶數逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至108年底883萬2745戶，10年來增近90萬戶（每年約9萬戶），增幅達11.29%，每年增幅達1.13％，即已大於人口減少比例0.7％的比例，亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加，而房屋需求坪數則將變小。但從另一方面，房屋老化的速度來看，房子的老化速度更是遠遠快過住宅的需求減少量，例如，把不堪用的屋齡標準拉到50年以上，那麼全台每年會有7萬棟老屋要汰舊換新，大於人口減少比例0.7％所導致的住宅需求減少量6.4萬戶，這種情形在幾年後（屋齡大於60年的房子逐年增加之後）會更加明顯，要改變這種情況，除非危老改建推動的「非常」成功；但現實上，老屋要大量改建會很困難，一方面是改建的成本（包括營造成本、整合成本和難度）愈來愈高，改建的分回會愈來愈少，因此，在新屋少於老屋的情況下，筆者預估至少在15、20年內，少子化、老齡化對整體房市不會有負面影響。三、房市兩極化的趨勢，使得好房子愈稀缺，而不優質的房子將無人青睞但是也不是說少子化、老齡化造成的房市危機不會發生，而是不優的房子會首當其衝，淪落為沒人要的棄屋。房市走向兩極化已是必然的趨勢，大城市核心區的優質好宅的需求強勁，小城市及大城市偏郊地區的房宅將無人青睞，此已有日本房地產市場的現況可以參照。像當前日本大城市的房價仍屢創高峰，而偏郊房產卻沒人接手，成為棄屋。
泰公開講／劉泰英：勞工幸福感無關ＧＤＰ
東京奧運延期一年後，七月二十三日終於正式開幕，這場被外媒形容「與過往完全不同」的體育賽事，在日本當地新冠疫情仍嚴峻下，比過往奧運少了些歡樂氣氛，能否像當初日本宣稱要「向世界報告東日本復興成果」，外界拭目以待。另方面，台灣代表隊奪牌不斷，讓國人替他們的絕佳表現喝采。奧運在東京舉行，日本再度成為世界焦點，其中，日本的經濟發展何時才能走出「失落的二十年」成為話題。回顧一九八五年在紐約登場的五大工業國組織（Ｇ５）會議，包括美、英、法、西德和日本共同決議「讓美元貶值」，藉以拉抬美國經濟，日圓和德國馬克隨之升值，卻造成日本房地產、股票泡沫化，使日本陷入「失落的十年」，長期不景氣更讓日本國債赤字不斷擴大，進而演變成「失落的二十年」，迄今還未走出陰霾。日本經濟數字雖不夠亮麗，但也成功舉行東京奧運，再次展現綜合國力。平心而論，日本的家電、汽車在全球具領先地位，日本車也是許多台灣民眾的首選，畢竟日本人強調「技術本位」，堅持技術優先、注重細節，自然在市場上占盡優勢。只是，國際現在探討ＧＤＰ，常強調高科技業掛帥。台灣高科技是由「護國神山」台積電領軍，疫情讓全球晶片、電腦軟硬體需求更大，不少單位紛紛調高對台灣全年ＧＤＰ預測。反觀日本，總體科技實力雖絕對不會比台灣差，但在半導體領域就被台灣超前。外電報導，日本執政的自民黨在今年五月二十一日成立「日本半導體戰略推進議員聯盟」，成員包括前首相安倍晉三、現任副首相兼財務大臣麻生太郎等，首次會議即聚焦希望利用日本稅制、預算等政策工具，促進半導體研發，且希望透過日美合作，建立一條安全的半導體供應鏈，確保分散風險及強健供應網絡，尤其要「將台灣、大陸排除在外」。事實上，台灣半導體能夠領先日本，除了起步較早，部分原因也與台日企業管理模式大不同有關。台灣科技業對市場變化「嗅覺靈敏」，能立即應變，然而日本大企業文化講求倫理，等到層峰敲定應變，變化都已經結束了，當然緩不濟急。台灣半導體發展固然成績斐然，但仍應居安思危，畢竟各國都要開始追趕，主政者更應了解，半導體業雖貢獻台灣不少ＧＤＰ，但ＧＤＰ並非「可分配所得」，勞工的幸福感與「可分配所得」息息相關。畢竟ＧＤＰ數字就算再好看、半導體業績再亮麗，如果只是少數大老闆、股東賺飽飽，薪水階級勞工無感，就很難提振消費，長此以往，仍不利台灣長期經濟發展。
法醫高大成「一度欠債3億」！情緒低落忍不住哭了 光利息每月30萬
資深藝人澎恰恰驚傳欠債2.4億元，一度在臉書發文喊「撐不住」。而其實演藝圈有欠債經驗的人不少，出身醫生世家的知名法醫高大成就表示，自己年輕時不懂得投資，把分到的遺產幾乎敗光，欠債高達3億元，曾失落到掉下男兒淚。高大成日前在節目《震震有詞》透露，父親過世後，兄弟每人分到1億多遺產，當時就把錢拿去買股票、買日本房地產，一開始確實有嚐到甜頭，短短一個月光是股票就賺了300萬，因此就乾脆把全部的錢都拿出來投資，結果不知道停損點，越借越多就爆掉了。高大成回想，當時光是給銀行的每月利息就高達30萬，後來在朋友的建議下，開了勒戒中心，白天診所看病、晚上陪病人，忙碌到一個禮拜可能睡不到5個小時；為了能馬上解決病患狀況，和老婆常常睡在診間，夫妻倆辛苦了10年才漸漸把債務還完。高大成說，剛回到台灣時，看到診所數量很多，可是門口卻沒什麼人，讓他瞬間覺得還債之路永遠都走不完，一度無助到忍不住哭了；而經歷過這段辛苦的還債時期，現在錢全部給老婆管，也被限制不能亂買東西。影片約於35:00處