施甫學
」商場接力賽4/舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來,繼舞廳、汽車旅館退場,量販店也出現淘汰潮,如今不只新型特色商場誕生,商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算,未來5年,大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團,推出7大案、近萬坪基地的商辦產品,樓地板面積可達3萬坪,業者信心滿點高喊,「這裡將是下一個小信義計畫區!」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者,台灣這幾年在台商回流、產業重組下,成功的企業很多,「現在跟我們要(興建)總部大樓的,隨便算起來都是5、6萬坪,很多是希望做總部,但市區寸土寸金,當信義計畫區貴到不能再貴,若要自成一區,周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性,大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查,未來5年,華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險,共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品,推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦,已於2022年12月結束營業。(圖/黃耀徵攝)世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示,大直商圈交通位置方便,松山機場過橋就到,也有捷運經過,能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品,在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下,尋找高級商辦的眼光,自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區,及樂群二路以北的商業區、娛樂區,商、娛區約40公頃,早期因為發展未成熟,土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主,也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途,再加上長年都市計畫未通盤檢討調整,因此出現不少違規住宅的使用。多年來,大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落,但商業發展卻相當有限,地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地,直到近年,台商回流讓商辦市場出現供不應求,大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區,也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算,未來5年大直將有7大商辦案推出,推算樓地板面積達3萬坪。(圖/世邦魏理仕提供)2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪,並更名國票金融大樓做為總部之用,為商辦市場開出第一槍;2020年,台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層,約3800坪,換算每坪單價106萬元,直追大安區商辦交易,再為市場打下強心針,大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元,買下3筆土地,及簽下1筆土地合建條約,約1329坪的土地預計推出A級商辦;大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地,原租給大直家樂福經營量販店,也於去年11月宣告將收回改建商辦;而另一為大直地主良茂建設,則是拿出美福飯店旁持有20年的土地,打算新建企業總部大樓,其餘商辦面積只租不售,目前也在興建中。李彥良認為,大直商辦環境有其獨特性,和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣,像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部,目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直,讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」,延請到日本建築大師安藤忠雄設計,規劃地上17樓、地下4樓商辦,預計2026年完工。4月才潛銷,預計5月公開,希望以每層700坪為單位銷售。他也透露,忠泰目前在大直商圈還有4塊土地,共7000~8000坪,未來所推的商辦產品可能會以租為主,「且不是挑租金最高,而是租我最想租的人,希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案,虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館,預計興建地上10層、地下3層精品商辦,預計2025年完工。對於銷售時程規劃,虹光集團總經理曹松連回應,因為是虹光首次新建純辦公機能產品,銷售時機尚未成熟,先以施工品質為重。曹松連也表示,虹光在大直的布局上,除了現有商場「虹光LIVE」之外,也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口,根據虹光內部調查指出,大直商圈還有17%的土地尚未進行開發,近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主,到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區,因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說,雖然虹光僅成立10年,但以他們對大直商圈的了解與信心,如果有不錯的開發或合作機會,還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察,目前已插旗的產業以金融相關較多,興富發賣給台壽再售後回租的交易,每坪租金已站穩2000元新高,要能承租得起這個金額的,相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析,大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓,附近是高價豪宅聚落,卻沒有那麼重的金融味道,雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠,拜訪客戶不易,但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下,無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道!
證券市場總市值20% 台灣上市櫃公司協會第7期研討會大咖雲集
台灣上市櫃公司協會是台灣最主要的上市上櫃企業家協會,協會全體會員總市值佔台灣證券市場總市值20%。協會攜手全國各地社團負責人以共享資源,拓展人脈,提升視野為目標,舉辦『社團負責人研討會』,至今已舉辦7期研討會,約有300位理事長參加。12月22日及23日在桃園舉辦社團負責人研討會第7期,邀請黃偉祥/協會理事長/大聯大董事長主講「大聯大的產控路與變革管理」,楊尚軒/軒郁國際總經理主講「只有創新才能創星!」,黃顯華/福邦證券金融集團董事長主講「面對全球政經情勢企業如何善用資本市場」,吳惠瑜/前英特爾台灣分公司總經理主講「擊不倒你的,會使你更強大」蒞臨專題演講。台灣上市櫃公司協會創辦人施明豪說,第7期參加學員有:陳進法/桃園市商業總會理事長、高志揚/桃園市建築師公會理事長、盧麗花/桃園市商業會常務理事、范揚淇/桃園市商業會常務監事、孔祥天/中壢北區扶輪社前社長、王雍方/台灣商業法研究會理事長、吳秀菁/佛慈功德會理事、吳榮哲/陽明交通大學EMBA紫竹學會常務監事、呂志強/茶業協會理事長、林天福/桃園市金門同鄉會理事長、林妍珺/圓心獅子會前會長、林建宏/中華民國品質保障協會理事長、林瑞興/桃園市工業會監事會召集人、施志賢/桃園市工業會會務顧問、施甫學/台北市不動產估價師公會理事、柳力鳳/救國團全國真善美聯誼會總會長、洪美玲/德民獅子會會長、洪振峰/東海大學桃園校友副理事長、孫湧泉/中央EMBA理事長、翁明哲/國際獅子會300B5區創區總監、高玉強/新竹資深青商會、崔昭隆/台北市淡江大學校友會副理事長、張良典/同濟會龍潭會會長、張阿統/平鎮義警民防副中隊長、張國強/桃園市記帳士公會理事長、莊隆乾/台中同鄉會理事長、許志淞/中華民國工商建設研究會35屆聯誼會第三屆會長、陳宏昇/中央大學校友會理事、陳建良/薪傳會、陳鴻傑/兩岸青年創業孵化器聯盟主席、彭柏霖/國際獅子會300B5區行銷長、曾盛肇/工商建設研究會第九期會長、黃正昌/台灣游泳池事業協會理事長、黃信傑/亞太區公共關係事務所執行長、黃品羱/中華民國企業領袖協進會創會理事長、黃秋麟/桃園市工業會監事會召集人、劉安桓/企業經理人協會法律顧問、蔡承璋/青商會副總會長、蔡素華/中華民國企業領袖協進會理事長、蔡景峰/新竹資深青商會理事、鄭竹嵐/建研會桃竹副會長、蕭美玲/桃園市工業會理事、賴俊志/中壢青商會1993會長、謝昆峯/工商建研會理事、簡妙霖/復興同濟會、簡張玉春/桃園中小企業協會理事、羅昌鑑/國際同濟會台灣總會總會長等47位學員。
聯發科砸90億投資高鐵新竹站專二區 「很意外」大型壽險未競標
IC設計大廠聯發科(2454)以預定投資90億元之勢,取得高鐵新竹站專二區開發經營招商案的最優申請人資格,跌破大家眼鏡,其實在七年前聯發科即曾參與新竹高鐵BOT案因故解約,並非生手,意外的是大型壽險公司並未競標此案。聯發科以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」之概念,計畫將高鐵新竹站專二區打造為科技城市地標。此招商案預計引進3,000個就業機會,可帶動高鐵站區周邊發展,另配合已開發之生醫園區,串聯城市軸線,吸引高科技人才,實現生態綠廊。據了解本次沒有壽險業者投標,最後由聯發科獲評為最優申請人。聯發科過往於2015年亦取得新竹高鐵BOT案,後因該公司內部決策而後解約。隨著近年台灣科技產業蓬勃發展,聯發科之營運量能增加,加上人力與業務成長需求,即有擴充辦公室之需求,持續帶動半導體產業之發展動能。世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學認為,台灣土地供給愈加稀缺情況之下,科技廠覓地建大樓也關注到地上權之案。(圖/世邦魏理仕提供)世邦魏理仕台灣估價及諮詢服務部主管施甫學表示,高鐵新竹站專二區為高鐵旁極少數未開發的基地,屬附屬事業用地、土地利用具彈性,整體區域發展利基於新竹之高科技成長動能,以及穩定增長的人口數,再加上高鐵站地理位置臨近竹科園區及生醫園區,具有打造辦公大樓提供竹科、生醫園區等產業擴廠需求之潛力。本案採70年設定地上權方式辦理,第1到4年免付定額權利金,第5年起支付制地上權期滿,減低投資廠商初期資金壓力並增加投資誘因,以分散至各年期方式支付,在土地供給稀缺之情況下,本案位置緊鄰高鐵站旁,為一個具地理及交通位置優勢的地上權案,便成為開發商及自用廠商關注之焦點。交通部鐵道局辦理「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」招商公告,以設定地上權方式引進投資人開發經營,土地面積約17,363.24平方公尺,最大總樓地板面積達59,700平方公尺,可規劃做為辦公室、百貨商場、飯店等使用,為70年地上權案。鐵道局於111年3月29日召開綜合評審會議,由聯發科技股份有限公司取得最優申請人資格,並於4月7日公告結果。本招商案是繼今年高鐵桃園站事業發展用地招商案後,再度成功引商之地上權招商案。