施棟瀝
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房市衛生紙之亂3/政府作東炒地價是假議題? 業者:解決缺工比打房更重要
「以前一個禮拜賣100戶,8月開始跳空,現在一周賣200多戶,全台都用搶的!」在全台擁有40個銷售建案的上揚國際董事長林聰麟表示,營建成本上漲,預期漲價心理,導致房市交易熱絡,2018年的衛生紙之亂彷彿在房地產接待中心上演。後疫情時代萬物皆漲,9月消費者物價總指數(CPI)年增率2.63%,創下8年半新高,營造工程物價指數也來到歷史高點,年增率達10.36%,建商們大喊吃不消,上調售價反映成本,沒想到市場買氣不減反增,民眾想要買房抗通膨。去年建商為了土地與原物料約2~3成的漲幅,試圖反映成本調高房價,反遭指責為漲價元凶,令建商頗無奈。近來,隨通膨問題呈現,有越來越多聲音將推升房價最大元凶「地價」的矛頭,指向著政府,「是政府作東帶頭炒地價!」其實近年全台搶地大戰非常精彩,各縣市土地標售屢傳「創高」捷報,溢價率動輒5成,日前華雄建設豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地,溢價率更高達104.5%;華固建設近期也以44.88億,高出底價近20億元標得北市南港區玉成段特商區土地,溢價率近8成,震驚市場。土地資源稀缺,看好台積電設廠高雄楠梓,華雄建設9月15日以每坪64.21萬元,溢價率高達104.5%,擊退13家對手,拿下高雄大學839.22坪「商三」土地(紅色範圍),躍為區域地王。(圖/高雄地政局提供)一位建商嘆,現在不只建商,傳產業者甚至教會,都來搶地,還有滿手資金的金控人壽,投報率不好也照標。不過也有人認為,「政府帶頭作東炒地價是假議題,因為政府調降底價,開發商仍會為了搶標出高價。」缺工問題則是去年開始浮現,由於政策不開放外籍移工參與民間工程,年輕國人不願做工,一般工人則是哪裡開高薪往哪去。三本建設董事長王燕鴻說,「位於八德的廠辦案『三本CEO』營建成本漲了25~30%,還有案子原本8月要交屋,缺工問題嚴重,預計要等到12月。」海悅國際總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法,「政府應獎勵新工法,減少建築對人力的依賴,政府要開放一般工程聘僱外籍移工,對移工也應做長期規劃和訓練,並應培養本土技術人才,目前人力斷層越來越大,平常就要準備,不要等缺工時才來煩惱。」王俊傑也提到,景氣太好是通膨問題帶來刺激消費,人為炒作能炒作多少,這次漲比較多是基期低的地方,政府還要打壓,政府選擇性信用管制沒錯,但是限制第二房貸款政策可以再討論一下,建議可以參考貸款人第一房的屋齡,以免增加住危老想換屋的民眾負擔;若是在鄉下繼承祖產,卻限制在都市購屋貸款,也不合理。海悅國際從代銷跨到建築業,總經理王俊傑也難得對缺工問題表達看法,政府應該要趕快開放外籍移工入境,針對國內外技術人才做長期培訓,盡速解決工地缺工問題。(圖/黃耀徵攝、報系資料庫)房市專家胡偉良則認為,政府土地標售應訂上限,或是綁入社宅規劃,甚至暫停土地標售,以抑制土地高價競標帶動房價上漲。「目前針對第2房傷及換屋族,且第2房投資應屬合理,金融管制應縮小至第3房起,第3房以上的房貸利率可再調漲2%以上。」「這波上漲主要是總體環境影響,開發成本大幅上漲,很難期待房價不漲。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示,不只房價漲,萬物皆漲,建議政府先把關貨幣政策,解決潛在可能的通膨問題,才是解決目前房價上漲的根本。對於打房,清景麟建築總經理施棟瀝表示支持,政府打房是控制交易速度,賣的慢,房價漲幅就沒這麼快,「有些人解讀是打房政策,但我認為是健全房市,是在控制泡沫化速度。」但他也提醒,「在這波漲幅中,目前的打房策略只會讓建商大者恆大,有錢人更有錢!」
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房市衛生紙之亂4/專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲,政府又持續打房,究竟該不該買房?還是應該再等等?此一問題困擾不少首購族,就怕進場買在高點,買完就下跌。對此,專家建議,「首購族千萬別再做無謂等待,自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房,如果不是短期投資,就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌,為房價臨界點劃出重點,「以前民眾貸款額度大多介於6至7成,只要房價下跌2成以上,銀行逾放比率就會攀升,更何況現在房貸額度動輒達8成,更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析,「每一次房市循環由高峰反轉到谷底,中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時,還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現,房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議,如果是自住,主要的考慮不是價格,而是生活需求。「自住買房子,要住得滿意,維持生活品質,硬是扛扛不動的貸款是不對的,但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子,是很可惜的。」少子化會造成空屋增加,房價未來會不會下跌?根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」,台灣2021年預測生育率為1.07,拿到全球排名倒數第一,值得注意的是,據內政部最新統計,2020年下半年全台約88.2萬宅空屋,空屋率9.96%,卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%,創10年新低,雖然少子化越來越嚴重,但同時社會也從三代同堂家庭居住方式,走向小家庭或單身貴族的居住模式。(圖/報系資料庫)為何空屋率創新低?內政部另一項統計給出答案,台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上,從703萬戶增長到883萬戶,同時間平均每戶人數卻減少,每戶2人以下比率已破5成,且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加,目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂,趨勢會延續好幾年,在中南部發酵最快。」李同榮觀察,「過去餘屋指的是新屋,如今年輕人買房偏好新屋,反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住,所以未來的空屋,會以老屋為主。」不過,李同榮提醒,「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高,目前買成屋風險相對少,若要考慮預售屋,售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢,現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久?李同榮解釋,以往例管控台北房市,資金就往中南部跑,現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升,熱錢就會往郊區流竄,哪裡有利可圖投資客就往哪去,「要等蛋白區(房價)漲不動時才會反轉,政府沒有再出重手打房下,預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出,申請海外資金匯回共3,559億元,目前從事實質投資僅1,137億元,約2,500億沒拿出來投資,「目前大家都看多,所以要謹慎,不要盲目追高,上升波段買哪裡都對,但現在看起來已是小高峰,現在搶太兇的幾個地方,接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒,目前大家都看多,所以進場要謹慎,不要盲目追高,尤其是出現搶買房的熱門區域,接下來恐會有一波小盤整。(圖/清景麟建築提供)
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新竹、台南房價年漲2成高雄緊追 業者預測未來看好「這地區」
根據永慶房產集團成交資料統計近一年房價變動,除雙北市外,其餘五大都會區年度累計漲幅均超過1成,其中新竹漲幅24.3%居冠,台南漲了22.8%居次。而這2個月高雄急起直追,尚未反映在數據上,業者大膽預言,下一個漲幅熱區居然是「天龍國」。根據591實價登錄統計2019年與今年9月相比,全台漲幅前10名重劃區,新竹縣竹北的重劃區就占了5個名額,由縣治二期與三期拿下一、二名,漲幅分別為37%及34.5%,房價從2初頭來到3字頭。住宅週報社長陸敬民表示,新竹縣竹北重劃區被市場公認是投資熱區,2019年下半年時還可以慢慢參觀選購,疫情後房價墊高,直逼天花板,隨著台積電設廠腳步,在新竹房市已嘗到甜頭的、或是來不及上車的,也跟著台積電大舉南進。七大都會區平均房價-年度累計漲幅(圖/永慶房產集團提供)去年8月,台積電大手筆花百億在台南購地,正式為台南房市點火,台南市善化、永康新案賣到缺貨,熱度不只郊區行情站上2字頭,東區的平實營區更是「坐4望5」,讓台南人看傻了眼。上揚國際總經理施棟瀝表示,拜護國神山台積電設廠所賜,台南善化、九份子沿線,這2年一直都很好,沒有退燒現象,但高雄這2個月以來也漲很多,現階段楠梓熱度更超越善化,新案漲幅至少2成,更帶動高雄其他區域成交價量,「楠梓話題才剛開始,後面的路還很長。」 永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,國內在疫苗施打覆蓋率逐步提升下,疫情趨緩有助房市信心回溫,加上低利環境與資金潮助攻,自住、置產等需求增溫,挹注房市交易,國內外通膨蠢蠢欲動,不動產資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。「接下來台北也會漲很多!」施棟瀝語出驚人大膽預言,台北是有錢人的世界,高資產族群這2年滿手資金,置產是最佳抗通膨的選擇,「1億放銀行不到1%利息,通膨就吃掉了,若放在不動產1年漲10%,1億就漲1000萬,跟利息相差100倍。」施棟瀝解釋,有錢人買房子看得不是坪數、面寬,而是資產配置。高資產族群選擇有地緣關係的都會區置產,雖全台都有可能受惠,但台北是有錢人集中、且必買區域,擁有多戶以上的比例非常高,尤其是金字塔上的人買豪宅收藏,「今明年將是高資產族群購屋的主力時間。」
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搶案大亂鬥2/「賣到沒案可賣」大公司開發小案被當詐騙 南北代銷雙雄競爭激烈
房市熱度破表,不僅建商跨區獵地,代銷也出現跨區搶案策略布局,繼北部代銷一哥海悅國際成功拓展南台灣市場,代銷南霸天上揚國際,也急攻北上,去年才拓點台中,今年已到桃園,董事長林聰麟透露,目前正積極洽談雙北代銷案;另外,遠雄房地產近日則是成立第2家代銷公司遠創力地產行銷,遠雄地產總經理張麗蓉表示,「賣到沒有案子可賣,決定對外承接建案代銷!」代銷南霸天上揚國際董事長林聰麟表示,承接的代銷案2020年到台中,2021年到桃園,2022年上半年將跨足雙北,現在有好幾個案子在談,「我們已經算很慢了!」(圖/宋岱融攝)上揚國際近年北上速度疾如雷電,去年設點台中以來推出5案,今年來到桃園。林聰麟透露,目前有多件位於雙北市的案子正在洽談中,近期會有好消息,預計明年一、二季上揚能正式在雙北推出代銷首案。上揚國際總經理施棟瀝透露,上揚這次攻城桃園,一次接下三本建設位於小檜溪重劃區的3案代銷,預計年底前第一期將公開。「目前代銷北上到桃園,建設(清景麟建築團隊)到嘉義,以林董(林聰麟)的腳步與企圖心,一定會在北上。」不過相較北部第一大代銷海悅國際早已跨足台南、高雄,去年還砸5億元在台南獵地,林聰麟說,「我們已經算很慢了!」遠雄地產總經理張麗蓉透露曾親自前往都更博覽會開發業主,業主相當不可思議,以為是詐騙集團。(圖/趙世勳攝)代銷天王海悅國際除了六都及新竹,銷售據點還分布基隆「早安・國揚」、嘉義「忠恕邨」、彰化「坤辰中正峯華」。近期也積極揮軍南下推案的還有北部2大代銷創意家行銷與新聯陽代銷。創意家目前位於安平區預售案「國泰UNI-PARK」正在銷售中,而新聯陽除了去年跨足台中市東區銷售「鵬程星境界」,也即將在台南市北區推案。新聯陽副董事長林徹人表示,預計明年推案,案名還沒確定。而一直以代銷母公司遠雄建設為主的遠雄房地產,則是在今年2月成立子公司「遠創力地產行銷」,由遠雄地產總經理張麗蓉兼任新公司遠創力地產行銷董事長,近期推出首發案,位於新北關渡的都更案「康寶日出印象」,案量10億元。張麗蓉表示,去年房市景氣大好,許多案子銷售速度太快,賣到沒案子可賣,公司有2、300名銷售人員一時無所適從,為了永續經營,決定成立第2家代銷公司,對外承接建案代銷,為此她還特別前往都更博覽會親自開發業主,被當作是詐騙集團,「遠雄怎麼可能出來接案?!」張麗蓉看好房市,今年還接下桃園青埔預售案「樺龍青蔦」,已達成第一年業績目標40億元,並把明年接案目標設定在80億,鎖定桃園以北為主力。
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單日新增16例本土確診 房產業者升級防疫「封城就當休息!」
中央流行疫情指揮中心今(12)日公布新增16例本土確診案例,創下去年疫情爆發以來單日最高本土確診紀錄,一度傳言將升級防疫措施,這兩日股市迎來大跌,房市尚無明顯感受影響,業者大多老神在在,雖配合政府同步升級防疫工作,但對於疫情影響仍保持客觀。海悅國際總經理王俊傑表示,現在防疫措施比以前更具體,同仁以建案為活動範圍,每天足跡維持家裡和負責的接待中心,不需要回公司開會,以保持出現確診或隔離者不影響其他銷售案;接待中心除了開冷氣,同時也將窗戶打開,維持半開放讓空氣流通,並強制同仁戴口罩。創意家行銷則是特別指派高階主管擔任值星官,每日關注疫情中心訊息。創意家行銷品牌公關陸宜表示,接待中心一直維持實名制賞屋、量體溫和手部噴灑酒精消毒,同仁也會配戴「體溫卡」。至於看屋人潮是否受影響?由於確診案例於幾日內急增,大多尚未反映在來客數和成交狀況。一名代銷業者表示,目前來人減少還不明顯,要再看未來股市表現和疫情控制的情況而定,若疫情警戒升級,勢必經濟活動減緩、消費觀望,成交時間拉長,疫情維持高檔不退則有可能推案時程會延後。代銷業者加強管控接待中心的防疫措施。海悅啟動以建案為據點的同仁足跡管控,創意家則是採實名制賞屋。(圖/創意家提供)陸宜表示,來人略受影響,上週來客數比前一週減少2成多,不過因創意家有超前部署、官網提供建案「720環景賞屋」,民眾在疫情嚴峻期間,仍可透過網路觀看屋況。她也提到,之後還會開放線上團體賞屋,代銷人員一次可以帶領15人賞屋,並作即時QA,在房市需求不減的狀況下,讓消費者依舊能安心購屋。對於疫情警戒升級看法,聯碩地產行銷總經理史碩綱表示,一切配合政府政策執行運作,大部分民眾都有基本防疫觀念,與其他國家相比較,台灣仍屬前段班,假如真的不幸又升級,相信政府跟全民都會更加注重疫情對自身跟周遭人員的安全,「影響層面有限而且時間不會太久。」上揚國際總經理施棟瀝一聽到單日新增16例本土案例直言「不太妙!」他說,疫情擴大不是好事,直接或間接影響台灣經濟消費行為,但防疫升級是好事,可有效避免再擴大;至於營運上,他認為短期內不會有太大變化,但會做好萬全的防疫措施。一名業者表示,房地產的基本面還是供需問題,原物料大幅上漲、缺工,全世界都在QE救經濟,游資多到爆,利息又那麼低,但目前政策鼓勵全民買股票,對股票沒有限制與打壓,反而對房地產較嚴苛,剛好也可趁此疫情升級將股票大盤好好盤整一下,不然股票漲過頭不知如何修正回檔。不過對於封城,業者認為應該不至於,「封城對經濟影響太大,房市不用太操心,反而是疫情和股市比較需要關心,如果真的封城,那就當休息一下吧!」
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清景麟建築台南推首案 南台灣龍頭上揚明年再挑戰台中第一大代銷
南台灣第一大代銷上揚國際跨足建築業成立的清景麟建築團隊,於台南推出首案「清景麟巴克禮」,接待中心引入旗下咖啡餐飲事業「麟咖啡」,今(23)日雙雙正式開市。董事長林聰麟透露,「麟咖啡」將在明年底擴店達20間分店;代銷事業上,明年台中接案量將突破300億,挑戰台中第一大代銷。「清景麟巴克禮」坐落東區生產路與崇明路口,串聯2.7萬坪巴克禮公園綠帶、4.5萬坪國立科學教育體驗館、南台南車站、台南航空站及台南捷運計畫等百億公共建設。由於東區釋出土地稀有,加上此案主打使用頂級建材,新案消息一出,超過2000組客人預約登記。斥資6000萬打造「麟咖啡」旗艦店,成為網美打卡新景點。(圖/宋岱融攝)「清景麟巴克禮」基地位於新都心重畫區內,總銷45億,平均開價26.5萬,林聰麟表示,新都心重劃區為台南正東區的大型重劃區,街廓漂亮,未來有科學博物館,旁邊就是台糖企業總部,這裡的綠地是台南最多、最大的區域,土地十分稀有。據了解,清景麟在該重劃區還有2塊庫存土地。清景麟建築團隊斥資6000萬打造近千坪純白建築體,同時引進「麟咖啡」第2間分店,半開放式多元複合空間,打造台南新網美打卡景點,同時將沿用此接待中心於日後推案,在地深耕。林聰麟表示,非常感謝台南人的支持,想在台南建造一座指標打卡建築,因此將今年剛成立的咖啡事業「麟咖啡」旗艦店設置於此,讓看房子簽約,也能愜意享受咖啡香。他也同時喊出「明年底台中以南將開20家直營分店」的營運目標。林聰麟預告,明年台中地區接案量將有300-400億,挑戰台中最大代銷;明年台南房價將有機會超越高雄。(圖/宋岱融攝)近年,林聰麟不只跨足建設業,還將代銷事業擴大版圖至台中地區,今年下半年在台中推出「豐謙森立方」、「大通大美」及「富旺天際W ONE」等案。上揚國際建築團隊營業四處總經理施棟瀝表示,今年在台中的代銷量就有超過100億,林聰麟也預告,明年台中地區接案量將有300-400億,挑戰台中最大代銷。林聰麟表示,缺工影響嚴重,土地漲太快,未來價格只會繼續往上漲,看好台南南科10萬高科技人才,今年5奈米開始生產,2022年3奈米量產,南科經濟佔台南一半以上,購物需求、消費能力大增,「預估明年台南房價將會高過高雄,台南一年才推5000戶,目前購屋需求缺口很大。」對於高雄,林聰麟也十分看好橋頭科學園區,預計3至5年就會在橋頭創造下一個南科。
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【防社區感染5】第四招:挑防疫建材 助空氣殺菌
防疫戰場最怕「社區感染」而破功,本刊調查,無論中古屋或新屋,台灣約有7成房屋「管道間沒有完全密封」,恐會造成帶著病菌的汙穢空氣垂直流動。本刊記者訪問水電專家及建築業者,找出4大補救解決之道,讓你輕鬆擁有「防疫宅」!除了浴室防疫大作戰,不少建商早已為了客廳及餐廳等開放空間,加裝防疫滅菌設備。「如果擔心病菌進到室內而不敢開窗、開門,或擔心把病菌帶回家,我們可以利用『VAF正負壓氣流設計』,這套系統有紫外線光能夠吸入空氣後殺菌,並過濾PM2.5懸浮微粒,達到有效的室內換氣。」代銷業者「上揚國際」業四處總經理施棟瀝耐心地向客戶解說。施棟瀝不諱言地表示,「肺炎疫情擴散前,這套系統是訴求抗空汙、過濾PM2.5,肺炎病毒成為議題後,轉而訴求紫外線光可以替空氣殺菌。不管面對空汙或肺炎,購屋民眾的接受度都不低。「現在疫情影響市況,一般建案可能成交已掉了10%,但有防疫建材的個案反而增長10%,在同樣條件、價格之下,民眾會選對健康有幫助的防疫建材,確實為銷售帶來大大加分效果。」施棟瀝說。看來,即使外界唱衰329房市檔期,「防疫宅」也有可能異軍突起!
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武漢肺炎/住老房子感染率高?「防疫宅」阻病毒空氣傳播
全民防疫動起來!除了戴口罩、消毒,其實連建材都能防疫,武漢肺炎人心惶惶,房產業者順勢推出「防疫宅」,訴求住在一棟好的建築,也能降低病毒對人體的危害。2003年SARS爆發期間,香港「淘大花園大廈」爆發集體社區感染,起因是一位SARS感染患者拜訪住在淘大花園E棟的弟弟,期間嚴重肚瀉而使用廁所,廁所老舊而破損的U形污水彎管將帶有病毒的氣霧進入通風井,再隨著東北季風傳播,除了E棟高樓層,隔壁B、C、D棟相同樓層以上高度的住戶近200人中標。創意家行銷品牌公關陸宜表示,老舊建物存有防疫漏洞,買新成屋不僅有電梯年長者上下樓安全,新建築設計本就能達到基本防疫功效,還能透過高科技建材及工法運用,像是當層排氣、正負壓通氣防疫吸氣閥等,來阻絕細菌病毒傳播,為全家人帶來更健康的生活。透過正負壓上、下風側氣流形成防護區域。(圖/業者提供)北市中山區「華山川」、「僑聯大千」、新北市永和「仁愛柏麗」都有做當層排氣,防止病毒造成整棟建築物垂直感染;「華山川」更同時裝設「正負壓防疫吸氣閥」,保護水封,將汙穢氣體隔絕在外,達到零汙染。皇普建設即將於月底開案的高雄建案「摩天100」,也推出「VAF住宅室內防疫氣流設計」。上揚國際業四處總經理施棟瀝表示,VAF正負壓氣流設計能從建築結構搭配環境氣流設計降低病毒傳染風險,民眾擔心病菌、PM2.5進到室內不敢開窗、開門,使用VAF正負壓氣流設計,靠正壓系統和紫外線功能,吸入空氣殺菌,並過濾PM2.5細懸浮微粒;而回到家身上一定會帶有病毒病菌進入室內,或是擔心廚房油煙飄散,就能利用負壓將髒空氣抽出去,達到有效的室內換氣。他說,此系統常用於醫療空間,皇普建設2年前推案便持續採用,是全台第一個使用的建設公司,目前銳揚建設、清景麟地產也引進用於旗下推案。