新成屋
」 房市 房價 台北市 買房北市驚見20坪土地大樓案 「地小價不少」每坪要140萬元
住展雜誌彙整北台灣歷年推出小基地的集合式住宅建案,前十小的排行中,面積落在19.5至30.9坪,而今年在台北市捷運信義安和站生活圈推出的新成屋「沃和」,基地坪數為20.8坪來到史上次小,僅比2013年台北市伊通街巷弄宅「三境e通」的19.5坪多出1.3坪,也可說是10年來的最小案,建商面對首都房市態度呈現「有地就推」,毫不遲疑。住展雜誌發言人陳炳辰分析,統計中北台灣10筆迷你案,就有6筆位於台北市,而以歷年低於百坪案的比例觀察,台北市亦佔了50.1%。首都腹地小且開發飽和,難覓大型素地,小基地可通過危老方式整合,成本也相對低,推出小宅的市場接受度又不錯,要是還位於熱門地帶,更顯有利可圖,建商對於小基地抱持一定興致。另在近年台北市基地百坪以內的推案,平均開價達每坪126.8萬元,而此次數據中位於大安區的「沃和」,開價來到單坪140萬元,另一小基地案士林區「金星斐麗」,也有每坪128.7萬元的待售物件,小基地在價位發揮上一點都不小。除了台北市外,去年在桃園市觀音工業區的「璞居」,前年在新北市新莊區的「沐之森」和「智寶360+」,均可見基地面積僅25.1至27坪的公寓案,因具備產業區就業人口的住屋需求,或是交通機能和低總價優勢,建商預期買氣下,對小案也有信心。事實上,這1、2年在新北市的三重區、桃園市的中壢區,以及新竹地區的東區、北區、竹北等地皆有小基地推案,發展不侷限於台北市,由於小型土地或危老案取得成本低,戶數規劃不會太多,營造與持有不困難,再搶搭房市熱潮,訴求主流低總價的小宅,小基地就能創造大效益,像竹北市高鐵特區、三重區台北橋周邊目前的小基地案來到7、8字頭,顯露開發價值。陳炳辰指出,接下來在台北市大安區、信義區、松山區、大同區又有基地低於百坪新案即將上場,然央行大舉打房下,小基地小宅案常見的投資型買方退場,對於自住客來說,這類產品每戶屋主需分攤較多公共設施面積,公設比偏高而挑戰接受度,排行資訊裡就有公設比高達50%、60%的案例,室內面積不到10坪,宜居性大打折扣,投資、自住兩頭空,後況變數不小。
央行出手打房!他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房,於昨(19日)推出第7波選擇性信用管制措施,震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴,市場預期將對房市造成衝擊。對此,就有網友在PTT房屋板嗨喊,「明天開價改幾折去談吧」,認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱,繼上月的限貸令後,央行再度加碼推行選擇性信用管制,祭出四大措施,包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期;全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成;公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成;餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調,這一波措施旨在打擊投機行為,讓房市回歸穩定。他直言,「不是想貸多少就能貸」,表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示,央行此次措施嚴厲掐緊了銀根,對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客,專家認為,短期內不少人會選擇撐住不賣,但長期來看,資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家,專家建議耐心等待,隨著房市逐漸進入買方市場,將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後,一名網友也在PTT房屋板表示,「今天金龍大大有夠狠,直接打死口袋不夠的投資客,一定會造成不少人資金尬不過來,台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段,可以照Sway大大說的,開價可以打折喊了,明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後,不少網友紛紛留言表示,「你有現金才能喊吧」、「幸好,親友上個月都出清房地產了,賺飽飽,來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登,真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊,交屋至今全部出租了真棒」。對此,也有內行人分析,現在有本事馬上接盤的,不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人,這2類人只要告知條件,房仲就會主動找物件來介紹了,也代表買方市場將逐漸確立,但除非是現在不買不行的自住客,其他人根本沒必要馬上進場。他認為,投資客或是想賣舊屋換新屋的人,暫時不會馬上有動作,而是會死撐一段時間,但最後還是躲不掉,只能入土為安,建議先耐心等待一段時間再出手,就可以直接「撿骨」了。
房價直追竹北!桃園青埔每坪76萬成交創新高 房仲指「這原因」買貴
素有「青龍國」之稱的桃園青埔房價再創新高!位於桃園中壢區領航南路的「桃大允」社區,近期實價登錄出現中樓戶別,今年3月以總價3954萬元成交,總面積59.27坪,拆算車位後單價達76萬元,比目前預售屋最高單價74.2萬元還高,不僅刷新桃園市的單價新高,也超過竹北新成屋的75.8萬元,打破青埔作為「三北」(台北、新北、竹北)之間房價凹陷區的局面。台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出,「桃大允」近高鐵站,且該物件為帶裝潢的實品屋,可以直接入住,因此比同社區其他物件每坪多出近7萬元,更創下桃園區域新天價。而青埔重大建設利多不斷,其中最新地標「桃園會展中心」預計於今年10月落成,未來將成為桃園經貿交流與大型展會的核心平台,預期大幅提升青埔的區域吸引力和發展潛力。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,青埔與竹北房價勢均力敵,主要是兩者有三大共通性,首先兩者皆為高鐵新興重劃區,吸引大量人口移入。再者,青埔的青溪里是桃園市最富裕的里,與竹北的中興里同樣為高收入族群聚集地。第三,加上青埔與竹北近年大型商業設施進駐,展現出宜居且具投資潛力的特點,兩地的重大建設不僅加強了各自的區域潛力,更重要的是,與雙北相比,桃竹的房價還是相對合理,因此吸引雙北買盤轉進桃竹,推動房市價量的穩定增長,使桃竹高鐵站區的高價雙雙突破7字頭。張旭嵐進一步指出,青埔在新成屋市場稍占優勢,但竹北在預售屋市場仍保持領先,目前竹北已有「馥御」、「合石MOON RIVER」等預售案的單價突破8字頭,其中「馥御」頂樓戶更高達83萬元,也為成屋市場泛起漣漪。
搶錢又搶房!全台最難買十大地區曝光 「這地方」有錢也買不到新房
甚麼都要搶?根據591新建案統計六都、新竹縣市新案銷售狀況,在待售率前10低區域中,最低的是新竹縣竹北市,待售率只有17%,也就是平均每10戶裡只有不到2戶在賣。民眾想在這些地區購置新房,除了得向銀行搶「錢」,還得與別人一同搶「房」,大大提高買房難度。 數字科技(5287)旗下591新建案分析,待售量反映一個地區的賣壓高低,以這幾年房市之熱,即便建商卯起來獵地及蓋房,仍無法滿足市場胃口,部分區域更苦於素地稀少,推案量能下降,如今又碰上房貸拉警報,可預期未來「缺錢、缺房、缺土地」的情形將更加嚴峻。以新竹縣竹北市來看,賣壓會如此低,關鍵就在於當前縣治、高鐵等精華區域內,不是地主惜售使業者無地可買,就是建商轉向外圍開發,導致整體推案進入真空期,現在即便當地民眾口袋深,還不一定有機會能買到新房。圖表。台中市這次表現不俗,以亞軍西屯區來說,即便新案單價已高達6字頭,但由於建商大打總價戰,在水湳、七期等一級戰區內,30坪以下房型比重大增,讓許多看中蛋黃區門牌的購屋族積極出手。此外,榜上唯一房價在2字頭的梧棲區,在大量投資客、首購族湧進追捧,加速線上個案去化,成功搶占一席之地。新北市無愧是全台推案一哥,即便上榜2區板橋及淡水供給雙雙破萬戶,待售率卻相當亮眼,主因還是在於雙北源源不絕的購屋客支撐所致,如板橋挾著蛋黃區優勢,即便均價已達7字頭,每每有新案公開時買方仍是絡繹不絕。此外,供給高達1.5萬戶的淡水,主要是來自於前幾年大型造鎮案所致,不過近期在房價優勢且建商有意放慢腳步下,賣壓有所回穩。排名第六的桃園八德區待售水位之低令人意外,畢竟當地因距離關係,雙北客比例有限,且購屋以在地人大宗,關注度相對有限;但近期隨著周邊桃園區、中壢區房價高漲,在比價效應下不少首購族選擇以時間換取空間,目前重劃區內2、3房等自住型產品已有供不應求現象,估計將持續推升價格走高。最後兩名則由高雄拿下,排名第九的楠梓區自搭上台積電列車後,瞬間躍居為全台房市明星,當前除了建商積極插旗獵地,四面八方的投資客大軍更成為當地建案的「票房保證」;另外三民區則是機能成熟的蛋黃區,長期以來買氣穩定,這幾年歷經房市多頭洗禮,新案已有供不應求的跡象出現。而近期銀行鬧錢荒讓市場滿城風雨,對此591表示,資金短缺對房市一定會有衝擊,差別只是這把火會「燒到哪裡」。以接下來產品買氣來看,新成屋及中古屋在簽約後立即得面臨申貸問題,假如已購客自備款不足或自身信用瑕疵,在如今銀行「雨天收傘」的態勢下,輕則多跑幾家銀行、重則面臨解約賠償都有可能,可說是首當其衝的族群。反觀近期購買預售屋的民眾,由於申辦房貸最快也要4~5年後,短期內受波及機會應該不大;只是在前幾年就買進,目前已進入交屋階段並等待撥款,若是建商沒有配合銀行承做分戶貸款,恐怕也難逃影響。
新青安牛肉政策「這縣市」推不動 新成屋推案年減51%
財政部於去年8月推出新青年房貸迄今滿一周年,根據住展雜誌統計,可即買即申請新青安的新成屋案,這一年來北北桃開案戶數達2798戶,比起前一年2022年8月到2023年7月的2323戶增長2成。不過細觀地區,高總價的北市並沒有受到新青安帶動,反而推案年減幅逾5成;而桃園不只房市走熱,新青安也給予建商一定程度的推案信心,推案年增幅近6成5。住展雜誌發言人陳炳辰表示,新青安主要牛肉包括貸款年限長達40年,寬限期可享5年,房貸額度最高來到1000萬元,核貸成數最高8成,以及房貸利率不到1.8%,而最受惠的莫過於總價1500萬元以內的產品。先前財政部指出,近乎8成的新青安案件都落在1500萬總價水位內。惟以台北市來說,新成屋要壓低到這價碼有一定難度,搭不上順風車就沒有強行推案的必要,這一年來北市推出新成屋的可售戶數都在50戶以內,顯見建商態度傾向保守。相對之下,新北市與桃園市的房價在新青安方面就有表現機會,桃園市在這段時間的新成屋推案為1070戶,而新青安實施前一年則是652戶,成長了64.1%。先前只有小檜溪重劃區推出超過百戶的指標案,迎來新青安的這一年度,包括中壢區、楊梅區、龜山區、觀音區都見戶數不少的指標案,不乏來到一、兩百戶,推升量體,又規劃出主流的低總、兩房產品,像楊梅區的「文生璞芯」、觀音區富源地區的「青景喆」,符合新青安屬性,在強力後盾下,建商自然勇者無懼。新北市近一年來則有1589戶的新推成屋量,較之前增幅14.9%,板橋區、三峽區、淡水區、三重區、五股區、鶯歌區皆有多戶數新成屋案推出,甚至超過兩百戶的指標案,如淡水區淡海新市鎮的「和合海景」,五股區、鶯歌區舊市區地帶的「紘盛小逸居」與「台北捷寶」,均是低總價的新青安適用款,還傳出順銷結案消息,建商如意算盤可見一斑。陳炳辰指出,建商推出新成屋案雖較能掌控營造成本,但不比預售有款項收入,資產上得具實力,而當前新案熱況又以預售為主,新成屋房價也比中古成屋高,可創造的銷售買氣有其侷限性,若能運用新青安作為購屋誘因,勢必為一大助力。不過隨著新青安的審核趨於嚴謹,加上房價走高,未來北北桃新成屋買盤與新青安的距離將越來越遠,或為新青安效益遞減的觀察指標之一。
新青安誰都能貸8成?拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者,一定都對於「新青安房貸」非常熟悉,其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性,最高貸款成數達8成,貸款金額最高1000萬,對於小資族可說是切中要害。然而,難道誰都可以貸滿8成嗎?銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢?下列整理銀行常看的條件,對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮!影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。(圖/踏取國際開發提供)通常在房貸評估中,銀行會從幾個層面來進行審核:信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分:銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好,因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀?」大錯特錯!試想今天貸款像是在找工作,若你是一張履歷白紙,銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢?不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者,也可提高信用卡額度,以此降低信用卡額度使用率(註:[應繳金額+未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任,從而判斷你未來還款狀態,進而增加貸款額度。● 財力證明:最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高,可以提供本人的資產證明,如:存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉,可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等,有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成,依各銀行規定而異),以收支比6成來說,若月收入8萬,貸款支出只能4.8萬(除房貸外,信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力,也會將其他支出納入考量。例外:非一般薪轉報稅類財力,走資產審核,則不看收支比。● 房屋狀況:包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」,較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核,其貸款條件較差,權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響,也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人:目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者,可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如:夫妻之間以收入較高者,或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品:以其他動產或不動產作為擔保品(設質),如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外,買賣案件的銀行貸款成數,通常為買賣價與銀行估價中,兩者取其低的8成。近半年,追高價銀行估不到。要特別留意的是,如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況,通常貸款成數會不足,則自備款要增加。在分析完貸款條件後,我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下,恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息,不過未繳納的本金,都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示,寬限期後再賣房也可以賺一筆,又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估,且未來買家是否願意出到你心目中的理想價?你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢?「不建議民眾以40年期貸款買房!」踏取國際開發副總詹博宇提到,除非估計往後40年生活穩定,且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出,再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說,繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大,在青壯年時積極理財,也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後,我們來談談「壓縮還款時間」的好處:如果提早把部分房貸繳完,則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出,且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案,在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明,以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃,搭配線上房貸試算工具,勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃,了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事,辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問,歡迎線上諮詢,LINE ID為「@447asmbe」。
開發十年!進入最後倒數 預計將再度推升區域置產潮
板橋房市自預售案「勝輝一邸」去年以每坪121.5萬元成交價,帶領板橋突破百萬大關之後,新板特區中古豪宅也重返9字頭,帶動鄰近江翠重劃區推案來到8字頭行情,尤以最精華的DE區最先站穩每坪80萬元。市場專家表示,江翠DE區開發已接近尾聲,推案進入倒數階段,由於周邊新古屋皆已站上8字頭,若有預售新案稀有推出,每坪80萬元絕對是基本地板價!觀察內政部實價登錄近一年江翠重劃區DE區揭露資訊,包括「潤泰峰匯」、「遠雄鉑翠」、「潤泰文樺」、「雙江翠」等成屋社區,皆已有每坪逾80萬元交易,如「潤泰峰匯」17樓戶在今年3月以每坪85.6萬元成交,「遠雄鉑翠」則有多筆8字頭紀錄,另外「潤泰文樺」總價逾5000萬的大坪數戶別也來到每坪83.3萬元價位。江翠北側重劃區DE區近期實價揭露一覽表。(圖/品牌提供)板橋江翠重劃區發展約10年,隨著指標案陸續完工,開發也逐漸步入尾聲,其中最精華的D區完成度已超過92%,市容街廓成形,近來江翠最知名的指標建商立信機構推出最後倒數指標預售案「立信雙星」,就位在開發素地最稀有的D區,面積達886坪,將規劃純住宅與住商混和雙棟建築,打造江翠重劃區雙星地標。DE區指標案「立信雙星」緊鄰板南線江子翠站、環狀線新埔民生站,地段含金量高。(圖/品牌提供)立信機構為江翠重劃區最知名的領航推手,基地集中C、D、E區,推出包括新外灘、帝景系列等共16件作品,平均每3位購屋者就有1位選擇立信機構,此次可謂壓軸推出「立信雙星」,總銷達70億,看好集結雙捷、商城、公園、水岸與名宅品牌一次到位,預計今年Q3正式公開,近來潛銷期間已吸引超過百組民眾洽詢。江翠重劃區最精華地段 「立信雙星」擁抱雙捷運利多「立信雙星」專案經理楊誠五表示,「立信雙星」基地位江翠重劃區最精華地段,享捷運板南線江子翠站與環狀線新埔民生站雙捷運利多,擁抱重劃區新穎市容更近取雙商圈傳統生活機能與交通軌道便利性,基地面積886坪,規劃地上18~19樓、地下6樓雙棟建築,全區共303戶,設計18~19坪2房、21~25坪2+1房、28~34坪3房,邀請國泰建設御用大師、品牌名宅推手葛介南以及屢獲英美國際殊榮獎項的許紘胤操刀,預計今年Q4動工、117年Q3完工。立信多年來重磅開發案多集中於華江一路,「立信雙星」預計將再度推升區域置產潮。(圖/品牌提供)價格部分,楊誠五分析,近期實價登錄可見江翠重劃區新古屋已站上8字頭,且三重、新莊、中和新建案也來到每坪80萬元大關,「立信雙星」順應市場行情,預計每坪開價8字頭,總價帶約在1900~3200萬元,且相較新成屋、中古市場享有更優惠的付款方式。另外,一般事務所產品有機會在7字頭行情入手,總價帶約在1600~2200萬元,「立信雙星」以入門級的實在價格,極為吸引現今購屋族目光,詢問度也相當高,待正式公開後,可望成為板橋房市熱潮中置產新焦點。
萬年滯銷新古屋2/豪宅標準10年未改市場畸形 高雄透天沒「現金」2400萬恐難換屋
CTWANT委託住商機構依據591平台盤點雙北銷售超過10年的新建案共12案,這些從預售、新屋賣到快變中古屋的案子幾乎都是大坪數產品。業內人士告訴記者,大坪數銷售期本來就長,豪宅限貸令推出後更是雪上加霜,「尤其高價住宅認定標準10年未改,沒跟上房價行情,導致房子越蓋越小,台北市權狀50坪就觸碰豪宅天花板、南部三代換屋不能同堂,市場發展很畸形。」央行於2014年起修訂「中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定」高價住宅認定標準,台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他地區4000萬元以上之住宅,限制其購置貸款額度僅4成。然新成屋近5年平均房價,台北市漲37%、新北市漲47%、台中市漲87%、高雄市漲66%,認定標準已10年未配合房市狀況調整。中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖就說,這幾年全台房價都往上跑,政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動,早已和市場嚴重脫節,「現在購買大坪數產品必須先自備現金2400萬元起跳,尷尬的是,有錢人不想拿錢出來,有需求的又拿不出錢來,逼得建商坪數只能越蓋越小。」他觀察客戶的想法,「對他(客戶)們來說不是沒錢,是他不想拿那麼多現金出來,這些錢他可以做更多投資;另一種客群是有換屋需求,但自備款不夠。」為了避免觸碰豪宅門檻,建商只能總價除上房價來決定坪數。台北市都市更新學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖就以北市總價7000萬元信用管制舉例,若以每坪120~150萬元計算,只能買到權狀40~50坪的房子,室內約30坪,「北市有大量的換屋需求,這種畸形的總價限制已經造成北市房屋市場極度扭曲,只要超過7000萬元總價都是票房毒藥,因為貸款只能4成,自備款太高,寧可花1.3億元買2戶打通,自備款都比買7000萬元的房子還低。」不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖觀察,豪宅貸款管制的總價未與時俱進調整,造成有換屋需求的自備款不夠,就算夠的也不想投入太多現金,寧可選擇買2戶打通。(圖/林榮芳攝)戴嘉聖是高雄的建商和代銷業者,他則以高雄總價4000萬元的限制為例,蛋黃區每坪單價50~60萬元計算,建商推案會控制在權狀不超過70坪,也就是室內約45坪產品含1、2車位,來避開豪宅限貸。不過中南部有很多三代同堂甚至五代同堂過去同住在透天,就會發現換屋困難,因為透天總價隨便都超過4000萬元以上,必須先有2400萬元現金,大樓產品頂多也做到4房,無法滿足下,最後只能被迫三代分居。房價較高的台北市,未避開豪宅限貸令,清一色推出小坪數產品來壓低總價、不超過7000萬元。(圖/方萬民攝)大坪數銷售期本來就長,再加上豪宅限貸令,銷售雪上加霜,另一位高雄地產業者就說,高雄最久還賣到20年,大部分在亞灣區,像是「國硯」「京城凱悅」也都屋齡超過10年以上還在銷售,這些都是上市公司建案,不急著賣,也不可能降價,建商餘屋課徵囤房稅是一筆壓力,但這幾年景氣好都賺很多,所以也沒差。「政府擔心提高豪宅認定標準就被認為是放任房價飆漲,卻讓整個供給市場都亂了套。」蔡漢霖無奈表示,建商理應提供宜居、符合需求的房子,現在卻只能配合政策控制坪數;想換屋卻換不起的民眾最後也只能轉到外縣市或郊區,讓人口結構變得更加畸形。建議政府應該要鼓勵合理換房,若是經查為換房需求,室內50、60坪或產權90坪以下的房子可研擬不受限貸管制,或許能讓房市正常一點。連雲建設總經理蔡漢霖認為,建商理應規劃宜居產品,但豪宅限貸令卻讓房屋總價有限制,只能依照總價和每坪單價換算可以規劃的坪數,房子是越蓋越小。(圖/林榮芳攝)戴嘉聖也認為,政府擔心炒房,已經祭出私法人購屋限制和平均地權條例2.0就已足夠,應可以把豪宅限貸令解除,讓市場自由發展,「把中小型建商的路斷掉,市場只剩大型建商,就他們說了算,市場只會越來越不健康。」
男嘆買不起房!長輩訓斥一頓「沒錢才會靠北房價高」:台灣有錢人很多
台灣房價近年來越來越高,許多年輕人就算不吃不喝也買不起房。一名網友也感嘆,最近和親戚吃飯時不小心透露出房價高、買不起的心聲,沒想到卻被長輩訓了一頓,說「沒錢的人才會靠北房價高」,他也頓時語塞,只能連忙轉移話題,讓他困惑,沒錢的人才會靠北房價高「是真的嗎?」原PO昨(24日)在PTT發文感嘆,近日和親戚吃飯時,不小心透露出「房價高、買不起房」的心聲,沒想到竟當眾被長輩訓斥了一頓,「台灣人有錢的很多,現在捧錢去買房子還不見得買得到,就是沒錢的人才會靠北房價高。」聽到這裡,原PO頓時語塞,只好尷尬微笑,並馬上轉移話題,「現在想想,這不就是在說我嗎?沒錢又愛靠北」,也好奇外面的情況,真的如長輩所說:「沒錢的人才會靠北房價高嗎?」貼文曝光後也引發網友熱議,「沒錢喊缺錢,沒飯吃喊肚子餓不是很正常?」「哪來的廢話,沒錢什麼都靠北才對吧」、「是,所以他們靠北你時就說沒錢」、「確實啊,你有在聽張忠謀、郭台銘抱怨房子買不起的嗎?」也有網友建議「敢說這話的長輩,就好好向他討教怎麼變有錢、可以買房的訣竅啊。」有人則認為,「笑死,他買的時候多少錢」、「長輩那年代出社會工作個幾年就能買,現在工作到40歲都不一定存得到頭期款」、「叫他現在立刻買台北市新成屋給你看看」、「所以老人是在偷臭小英很虛偽嗎?」「要是起薪漲幅跟房價一樣,你看年輕人還會不會靠北」、「廢話,房價不就這些長輩炒高的嗎」、「其實是在比爸媽啦,別太苛責。」
房市從北熱到南 戴嘉聖:房市至少還有5年大多頭
中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長戴嘉聖今(15)日表示,房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下,最近北中南中小宅熱度升溫,尤其有新青安房貸政策加持,低首付優惠專案的房子賣到百年一遇的好;但是,這樣下去,隨著單價上揚,在總價考量下,坪數只能愈買愈小,買到「極小宅」,房市並不是很健康。房市至少還有5年大多頭,5年後,就要觀察「下車潮」。520新任總統及內閣成員即將就定位,最近才走馬上任的中華民國不動產代銷公會全國聯合會理事長、龍廷建設開發公司董事長戴嘉聖,不只有感房市從北熱到南的百年一遇現象,更憂心房市不夠健全。他今天也向新內閣提出2大呼籲,希望新執政團隊重視真正想買房的年輕人需求,及缺工問題。戴嘉聖表示,房市在預期通膨心理、資金行情推升、台積電擴廠「聞積起舞」效應等三大推力下,北中南中小宅熱度升溫,尤其有低首付優惠專案的房子;但是,這樣下去,隨著單價上揚,在總價考量下,坪數只能愈買愈小,買到「極小宅」,房市並不是很健康。戴嘉聖直言,新內閣即將在520就位,也呼籲政府應重視有真正買房需求的年輕人,以及影響甚鉅的缺工問題。戴嘉聖表示,目前台灣各行各業都存在的「缺工」問題似乎已成不可逆,造成的原因包括少子化、低薪、工作選擇多樣化、工作價值觀改變、企業不用中高齡勞工、產業未能轉型等,其中少子化問題一直為社會所關注,並認為高房價是造成年輕人不願生育的主因之一,而高房價的元兇更直指建商和代銷業者,真是莫須有之罪。戴嘉聖指出,台灣少子化,生育率低,教養成本過高是主因之一,政府對此雖祭出育兒津貼、增設公托等相關補助政策,若能再加大力道與廣度,必有一定效果,至於房價近年因土地取得及營造成本的增加而墊高,是不爭的事實,政府目標不應是採取各項抑制手段,而應著眼如何讓年輕人能有房子住。戴嘉聖也提出新青安房貸應加碼成數至9成、豪宅總價認定門檻應提高,及平均地權條例修正案應正視不當「揪團」、「團購」炒作牟利、挑戰政府公權力執法底線的異象等3大修法建言。首先,新青安房貸政策方面,戴嘉聖指出,額度加碼到9成,尤其青年購屋需求量大區域。代銷公會全聯會指出,從新青安貸款的數據上來看,協助許多年輕人進場購屋,的確是德政;然長遠來看,除薪資結構需要重整外,目前購屋最大障礙點即是「自備款不足」。興建社宅可短期協助年輕人調整存款配置,但以現在通膨、結婚分戶、養兒育女的現實夾擊下,年輕人對買房不得不消極,同時也延伸出前述少子化、不婚等許多社會現象與觀念轉變,彼此互為因果。所以針對有自住需求、又有工作能務實支付每月貸款但自備款不足的年輕人,期盼政府能納入修訂購屋貸款優惠政策考量。第二,2014年修訂的豪宅認定總價門檻,台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元,隨著近5年台北市新成屋房價大漲37%、新北市47%、台中87%、高雄66%之後,已不合時宜,衝擊換屋族的購屋權益、甚至被迫放棄換屋,建議應提高。第三,戴嘉聖指出,平權條例修正案應加強落實執行面。目前平權條例修正條文自去年7月上路迄今10個多月,但憑良心講,審查禁制一直遭到質疑浮濫寬鬆,甚至「揪團」、「團購」等牟利炒房行為,還是存在,不少揪團主透過LINE、FB等社群揪團向建商團購,像新竹有竹科X媽媽等,至於成交佣金,市場上傳出一戶可抽取千分之7、1%、或1.2%不等;也有聽聞有些群組揪團內容號稱,現在每坪30幾萬,未來上看40萬等資訊,吸引消費者參與;此外還有人在群組中號稱,只要報上我名字就可享有折扣。這些亂象,都一再挑戰政府公權力的執法底線,現行法令及審查機制並未適度規範及落實,因此建議應加強落實執行面,才能有效杜絕炒作。代銷公會秘書長歐陽明觀察,現在代銷公司自平權條例修正案實施後,幾乎都嚴守法規,普遍會婉拒配合對方,只是揪團者和買方還是不斷上門,所以建議政府只是要做的是落實執行面;以私法人以購置宿舍名義買房,日前被設下三道鎖來說,其實問題不是修法,把門給鎖起來、或愈關愈小,而是在許可制的審查過程中,更落實把關。戴嘉聖指出,期許新政府在追求居住正義的同時,能夠聆聽房地產業界的聲音,建立良好的溝通管道,打造一套更完整、健全的對策,讓房市回歸市場機制。
高齡化影響...日本空屋近900萬間 東京89.8萬間數量最多
日本總務省4月30日公布2023年住宅與土地統計調查,空屋數量多達899.5萬間,較前次調查增加近50萬間。空屋率則達到13.8%,較前次略為上升0.2%。分析指出,高齡化現象是空屋增加的關鍵,與子女分居兩地、甚至繼承問題都成為空屋數上升的推手。該調查每5年進行一次,前次為2018年。調查指出,近900萬間空屋中有475萬間準備出租或出售,但大多遠離人口集中的都會區。另一方面,空屋率下降的縣市僅有崎玉、千葉、神奈川及茨城縣等,鄰近東京但房價相對低廉的區域。野村綜合研究所甚至估算,空屋數可能高達1100萬間,以每間居住3人計算,日本全國空屋數甚至足以容納全台灣2300萬人口尚且綽綽有餘。日本空屋率最高的地區是較為偏遠的和歌山縣與德島縣,分別以21.2%居冠,空屋數量最多的卻是東京都,以89.8萬間位居第一。總務省分析,高齡化現象仍是空屋數量增加的主因,部分來自親代過世後,子代居住其他地區,不便前來維護房屋;另一部分則是長者選擇入住照護機構,原先居住的房屋便隨之閒置。NHK曾針對前次空屋數最多、有超過5萬間空屋的東京都世田谷區撰文,非政府組織「空屋預防協會」理事長森角和則指出,由於該區房價高昂,子女在長者死後因繼承問題爭執許久,讓房屋因此荒廢。世田谷區房價每坪直逼百萬新台幣,屬於東京傳統高級住宅區。人口減少早已成為日本一大顯學。日本國立社會保障人口問題研究所4月下旬指出,因處於生育年齡的女性人口將減少至當今的半數,加上誘因不足缺乏外來人口移入,2050年日本有744個、近43%地方自治體因為住民少,面臨滅絕危機。除人口與高齡化問題,法律與消費者偏好同為空屋一大推手。根據日本現行法規,空地的稅率高於有建物的土地,因此民眾選擇空置房屋而非直接拆除。然而,2015年推行《空屋特別管理法》後,若是將空屋棄之不理,所有者需要繳納高達數倍的資產稅和都市計畫稅,因而有屋主選擇將閒置許久的老宅以低廉價格出售給海外人士。此外,有分析指出日本人偏好新屋也是空屋增加的原因之一,東京都甚至呈現空屋與新成屋雙雙暴增的現象。
震出無情紅黃單3/災情僅次花蓮「這縣市」黃單到處貼?相較新北卻遭質疑開單標準過嚴
根據CTWANT記者調查,至26日前,403地震全台已開出危險建築紅單77件,黃單153件。細究數字發現,除了震央花蓮房屋受損最為嚴重外,桃園一共拿到66張紅黃單次之,遠勝新北24件。記者採訪桃園、新北兩地民眾發現,桃園民眾笑稱「黃單像符一樣到處貼」,新北民眾則苦喊「牆都破了也沒開黃單」,兩地標準出現天壤之別。根據國土署和雙北市政府最新統計,除了花蓮發出紅單61件、黃單60件最多,第二名竟是桃園8件紅單、58件黃單;新北市共發出10紅單、14黃單,台北市共發出2紅單、17黃單。CTWANT記者調查發現,桃園判定黃單的標準與新北市有落差,桃園市土木技師公會理事長蔡逸勳說明桃園開單標準,只要人常駐留的地方有掉落危險就會開黃單請屋主修繕。(圖/蔡逸勳提供)國土署日前曾發新聞稿解釋紅黃單判定標準,紅單是主結構受損有結構安全顧慮或地基不穩者;黃單是受損情形無結構安全顧慮,「但內部非屬主結構的物件有掉落傾倒傷人顧慮」,或鄰近環境有建築物傾倒疑慮可能受波及等情況。不過新北有多處受災戶即使牆壁破了大洞、屋內受損嚴重,有居住安全疑慮,卻沒被列進黃單管制,地方、中央標準似乎各走各路。CTWANT記者實地走訪土城延吉街296巷的一處老公寓,1樓多戶出現牆壁破洞、位移及明顯裂縫,每回餘震牆壁不斷剝落,卻因為沒有傷到主要梁柱,連黃單的資格都未能拿到。業界有一傳言,因市府人力、經費、中繼宅的量能不足,與負責現勘開單的各技師公會產生默契,提高了開單標準。反觀新北市牆壁磁磚大片掉落,只要非主要樑柱受損,室內屬裝潢部分再如何慘重,都不會被列入黃單範圍。(圖/記者林榮芳攝、受災戶提供)對此,新北市工務局回應,「不太可能吧,如果該開紅單卻不開,住戶也不見得敢住在裡面吧。」評估單位之一的新北市土木技師公會理事長賴建宏解釋,國土署的說明主要讓民眾概略了解震後建築評估初步判定的原則,紅黃單的震損評估判斷除了結構系統區別外,還需其他層面加以考量,並針對個案逐一檢討才能精準評估損壞等級。新北市建築師公會負責第一線評估的建築師劉獻文也解釋,結構破損一定會是紅單,但黃單的認定可能會造成局部需要撤離或局部仍可使用,在這部分,會考量沒有立即性結構危險、龜裂的部分屬於室內裝修範圍,且屋主在不影響居住安全且可以自己修復的情況下,就不會掛類到黃單;也需要評估災後市府可支應的量能,將救災資源合理分配。「同棟建築局部判黃,對住戶效益不大;整棟判黃,所有住戶要做都更或補強才有共識,不然最終只會有黃單的住戶要負責出錢而已。」建築安全履歷協會創會理事長戴雲發解釋,桃園、新北紅黃單開單數量除了與市民通報數有關外,可能也因為地方技師公會的判單標準不同,讓桃園在數字上看起來受災較為嚴重。(圖/記者林榮芳攝)反觀桃園,PTT和社群網友紛紛PO出不到10年的新成屋竟也一堆被貼上危險建築黃單,與向來號稱地質堅硬的印象有所落差。記者詢問2名在各建築中走跳的桃園房仲,兩人一開口就說,「桃園超多黃單都亂貼,就跟貼符一樣!」「很多是裝飾柱、地磚破、一點點裂縫就被貼單,搞得像危樓!」他們看到新北市延吉街296巷未被貼單的受災戶室內受損照驚呼,「這怎麼可能沒貼單,太扯了!」顯示2市對於開單標準,有很大的差異。CTWANT記者也詢問桃園市土木技師公會理事長蔡逸勳開單標準,他回應,公會依內政部公告的評估表判單,表中有相當清楚的破壞情形與比例數字規定可進行分級,墜落物與傾倒物有危害疑慮將列入黃單。他也舉例,如果是辦公室、客廳、通道等人常駐留的地方,有天花板、燈具物品掉落危險,就會列入黃單。對於2縣市判單標準差異,建築安全履歷協會創會理事長、結構技師戴雲發表示,雖然紅黃單會有基本的判定基準,但每個地區的技師公會與市府也會討論出一個共通統一性的判定原則,因此或多或少會有區域性的落差。另外也可能是因為市民通報的數量,影響開出紅黃單的數量。恰巧桃園與新北紅黃單最多的土城,地質同為礫石,記者好奇是否有相關?中央大學應用地質研究所教授李錫堤從地質與震波分析,403地震在台北及桃園的震度都是5弱,由於傳來的震波主頻遍向略高頻,所以台北盆地內軟弱土層並未被激發放大振幅。相對的,土城及桃園地下是較堅實的礫石層,這次反而較容易與較高頻的地震波起反應,而略為放大了振幅。儘管如此,戴雲發仍認為,台北因為盆地效應,當地震來時會搖晃的更久,若碰上大地震,台北還有土壤液化問題,受災情況絕對會比桃園嚴重,只是剛好這次震波、搖晃的方式或人為因素影響,出現不同結果,只能說雙北是萬幸,但不能僥倖。
麗寶集團今年推300億新案 桃園小檜溪百億大案月底登場
麗寶集團佈局全台,今年4月,耗時6年興建的「嘉義福容voco酒店」進入試營運,全台含福容飯店共累計18家飯店;營建布局也遍布全台,新推案地點包含台北、新北、桃園、苗栗、雲林、高雄等地,麗寶集團25日表示,2024年推出新推案接近300億元,而麗寶集團耗費30多年整合的桃園小檜溪重劃區,今年麗寶建設也推出百億大案「麗寶南法莊園」系列,即將在4月底公開銷售。麗寶建設今年將在桃園小檜溪推出百億大案「麗寶南法莊園」,外觀實景照。(圖/麗寶提供)麗寶與旗下建設公司布局桃園小檜溪重劃區多年,這幾年陸續推案,包含名軒開發「國王之森」、麗源建設「好風采」、建義建設「青川馥」及福容開發「佳麗堡」都在持續熱銷中,今年將再推出「麗寶南法莊園」系列。麗寶建設協理李雅芳表示,全區4300坪共分5期開發,今年4月底將先公開1~3期2700坪,坪數規劃28~57坪2~4房,每坪開價約52~56萬元,總銷約90億元。麗寶陸續標下多個地上權推出住宅案,旗下茂群國際在新北三重「微笑寓所」地上權住宅案,找來啦啦隊女神李多慧擔任形象大使。(圖/麗寶提供)麗寶集團旗下唯一上市公司名軒開發(1442)近年鎖定軌道經濟及地上權案,名軒開發董事長吳泓瑩表示,名軒開發今年下半年將會公開銷售苗栗後龍維真段案及高雄鳳山區福誠段,分別看好軌道經濟以及地上權熱度,今年初也標下台北市中正區的2塊地上權案,都是生活機能成熟且交通條件很好的土地,未來都不排除規劃住宅推出。她也預告麗寶集團今年將推出近300億元案量。苗栗後龍維真段案近年因台積電、聯發科將在銅鑼科學園區設廠,帶動周邊地區的發展,規劃地下三樓地上15樓,總戶數453戶,總銷預估36億元。而位在高雄鳳山區福誠段的2700坪地上權住宅案,鄰近五甲商圈及捷運前鎮高中站,規劃地下二樓地上14樓,總戶數近400戶,總銷預估38億元。麗寶也表示,看好明年淡江大橋即將通車,區內居民可由64號快速道路連接新板特區、桃園機場等地推出的淡水百億大案「名軒海樂地」,目前成屋已經落成,全案銷售已超過4成。麗寶集團旗下其他建設也相當看好各個城市的軌道經濟,像是今年初寶泰開發在三峽北大特區推出的「麗寶萊茵」,由原本的福容大飯店三鶯店變更而來,由於週邊有優質校區再加上鄰近明年通車的捷運三鶯線三峽站,因此剛性需求極強,開賣就熱銷。據了解,「麗寶萊茵」受惠新青安助漲剛性需求, 3月開案200多戶現在已售不到10户。麗寶表示,今年剛性需求支撐市場,應該其他建商推案銷售也都是相當快,觀察今年房貸申請數字高於去年,顯見房地產市場逐步回溫中。另外旗下廣春成建設五股洲子洋推出「春城家」,去年12月底公開,目前已經完銷;今年集團的福茂開發還將在洲子洋推出「麗寶微風水漾」及鵬程建設的芳洲案,希望能吸引年輕族群的目光。近年來土地越來越稀少導致價格持續飆升,精華區土地更是一地難求,麗寶集團也積極投入地上權開發,目前熱銷中的地上權住宅案有台中「微笑歐洲」及「微笑莊園」的別墅型住宅,今年將再推出多個位在精華地段的地上權案,像是茂群國際在新北三重推出地上權新成屋「微笑寓所」,找來啦啦隊女神李多慧擔任形象大使,規劃特殊的雙套房,主打一邊自住一邊出租,邊住邊賺的新概念。今年鵬程建設也將在內湖區石潭推出小坪數地上權住宅,讓年輕人能輕鬆入手台北蛋白區。
北市新舊屋價差出爐!士林差4成居冠 「這區」新房價竟比蛋黃區老宅便宜
新房單價往往高出老屋許多,價差可能也因地點而有所不同,永慶房產集團統計台北市及12行政區近一年主流的2、3房住宅平均單價,並根據屋齡進行比較,數據顯示,屋齡30年以上較屋齡10年以下住宅平均單價便宜2成以上,其中士林區差距更高達43.8%;文山區則因距離市中心較遠,新房竟比北市中心的老屋還便宜,不失為尋覓新居的好去處。從不同屋齡、住宅單價來觀察,台北市屋齡30年以上的住宅平均單價66.0萬元,10年內住宅單價89.1萬元,兩者價差幅度高達25.9%。近一步比較各行政區交易狀況,士林區老屋比10年內住宅低46.6萬元,價差43.8%居全市之冠,老屋房價相當於屋齡10年內住宅的6折價。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,士林區在北士科開發題材發酵下,建商積極搶地推案,推升當地預售市場量能成長,房價也跟著水漲船高。而民眾也看好區域前景,帶動當地購屋需求,使屋齡較新的住宅價格上漲明顯,但是距北士科稍有距離的舊市區老宅房價未被明顯帶動,造成士林區新舊屋價差距全北市第一。而大同區與松山區則名列新舊屋價差的二、三名,大同區價差幅度達34.6%,松山區則是32.2%。陳金萍說明,大同區與松山區都是近年來都更與危老重建的熱門區域,帶動屋齡10年內住宅價格走揚,但區域內30年以上住宅產品有不少是老舊公寓,價格相對較低,讓兩屋齡帶住宅單價價差明顯。此外還發現,北市的傳統文教區文山區10年以下屋齡的2、3房住宅平均單價為62.2萬元,比起松山、大安、信義、中山、中正等5行政區屋齡30年的老宅,價格還要實惠。文山區居住品質高且市場供需穩定,其與北市市中心距離較遠的特性也使得整體房價相對實惠。陳金萍表示,預算有限但仍希望入主新成屋的置產族,或許可以考慮「以時間換取價格」的策略,選擇鄰近捷運景美站、萬隆站等地的建案,不僅能享有優質的生活機能,來往其他地區也十分方便。而近年文山區的房價也出現了補漲行情,使得該區的新成屋不論是自住或是投資都具有優勢。最後,陳金萍提醒,不管是新成屋、中古屋還是老屋,都有各自的優勢。新成屋設備新穎、屋況較新,但價格也相對較高;中古屋則是市場主流產品,兼具保值、增值功能;老屋則多座落於精華地段,生活機能完善,且房價相對親民。建議有意購屋的民眾根據自身需求評估,做好財務規劃,才能購得適合的好宅。
台積電點石成金2/雲嘉期待脫離老窮孤 翻轉前高房價先壓垮無殼低薪青年
台積電宣布進駐嘉科,讓過去話題寥寥無幾的嘉義房市,成為今年萬眾矚目的焦點,有網友揶揄「一縣市一台積電」「以後台積電比7-11多」,CTWANT訪問雲嘉人,對於台積電落腳表示相當期待,「終於能脫離又老又窮」「生活出現轉機,不然偏鄉20年後還是偏鄉」,不過也相當擔憂「在地青年低薪問題下,更買不起房子了!」 37歲的許先生,嘉義人,接受CTWANT採訪直言,這幾年嘉義房價上漲,都快追上台中郊區了,對於無殼蝸牛,當然是不樂見囉! 「過去嘉義房價一直不高,但從馬稠後科技園區動工以來,外來投資者就聞風而來,房價被炒起來,也帶動20分鐘車程、機能好的嘉義市房價飆漲。」許先生秀出售屋網平台上的價格,嘉義市西區屋齡3年的新成屋,權狀29.6坪的3房2廳2衛電梯大樓物件,售價858萬元;而高鐵站附近預售案已快4字頭,許先生無奈表示,「高鐵那邊事實上很荒涼,生活機能也很差」「在地青年低薪問題下,更買不起房子!」嘉義高鐵站周邊仍是空地田地居多,沒有生活機能,房價漲到快登上4字頭,讓許多嘉義人感到不可思議。(圖/報系資料庫)許先生說,雖然也是帶動原本有殼族的房價,但在地人自覺二手屋金額已太貴,不願買高昂的舊房子,所以轉售也遇到問題,「(台積電來)當然是有帶動就業機會,但在就業之前,住房問題就先出現了。」 儘管如此,許先生認為大多老一輩嘉義鄉親對台積電仍是期待,「因為嘉義是老人城市,人口外流嚴重,吸引一些年輕人回來,一方面房子好賣,一方面也是增加城市的新血。」雲嘉面臨嚴重人口老化及人口外流等問題,過去政府再怎麼努力都難以改變現況,台積電有機會翻轉財富、青年回流,成為老雲嘉人的希望。(圖/報系資料庫) 日前就傳出因南科快速發展,台南安定區土地價值狂飆,地方約200人一夕致富的新聞。另一位老家在雲林、40歲的歐先生,雖是離鄉第二代,但家族在雲林也還有房地等資產,看著台南有阿嬤因地價暴漲成富婆,「雲林又老又窮土地又便宜,如果可以有科技大廠進駐帶動一些基礎建設與商機,基本上是好事。」 歐先生說,農民就是只有農地,他們沒有體驗到發財,台積電蓋在旁邊,基本上就會有人收購、生活有轉機、偏鄉有人進駐,「現在是最有機會享受台灣重新起飛甜美果實的時候,不然偏鄉20年後還是偏鄉。」
50米春日大道!上市建商擘劃小檜溪地標成屋 「國王之森」
大桃園地區近年受到人口紅利、產業擴張,為北台灣房地產市場成長最強勢地段,尤以北桃園近距雙北市,更是政治、經濟、商業重心,然而在藝文特區開發幾近飽和後,新推案幾乎絕版,跳空上漲動能有限,只能屈就二手中古屋,而相距僅1.5公里的小檜溪重劃區趁勢崛起,大型開發商、上市櫃建商伺機搶進,壽險業最大「包租公」國泰人壽也早早佈局,就是看準市中心重劃區土地日漸稀少,房產價值量能扶搖而上,50米春日路大道為區內一級戰區,嶄新大樓鼎立,星巴克、麥當勞、全聯相繼卡位,麗寶集團旗下的名軒開發選地極具敏銳目光,與國際企業並駕齊驅,選其中心區位推出「國王之森」,全案正式完工,建築品質可眼見為憑、親身體驗!「國王之森」由上市建商名軒開發投資興建,全案基地位於小檜溪重劃區春日路,為生活圈內少數新成屋建案,建商對於建築品質有所堅持,全案已正式完工落成,不用美輪美奐的3D渲染圖,直接讓消費者上第一線見證,且在缺工缺料風險未降,世界二大戰爭未見平歇,戰後重建工料問題恐怕持續擴大之下,新成屋降低了工期延宕問題,該案不僅可立即入住,更可立即設籍青溪學區,同時相對於預售屋紙上談兵,格局空間尺度一目了然,免去成屋後實際屋況與樣品屋有所誤差。「國王之森」位於小檜溪正核心,五大公園環繞。(圖/業者提供)麗寶集團成立近45年,事業版圖橫跨建設、營造、飯店、樂園、生醫,旗下唯一上市公司為名軒開發,做為集團的領頭羊,選地眼光獨具慧眼,近年不惜高昂成本打造重磅級作品,而「國王之森」即是全新落成指標大案,卡位春日大道530坪基地,位處該重劃區中最精華的三民路、民光東路核心區段,正對國泰人壽興建中的頂級商辦、商場,星巴克、麥當勞則位於該案基地兩側,享受重劃區嶄新市容及舊城區完善機能,音樂之林、繽紛之丘、三民公園等五大公園綠意環繞,生活兼具繁華靜謐。「國王之森」最受自住客青睞的3~4房格局,大面寬、通風採光絕佳。(圖/業者提供)「國王之森」全案規劃單純80戶舒適社區,最受消費者青睞的35坪3房、58坪4房,其中3房高效能設計,獨立玄關、大面寬,公私領域皆對外開窗,獨立廚房與客餐廳分離,生活效能更提升,而4房相較於區內常見的45坪上下設計,該案4房擁有單層雙併、三面採光之優勢,且雙主臥規劃,三套開窗衛浴,能滿足成員於私領域所有機能,除此之外,高資產族看準其價值優勢,相對周邊春日路的預售新案站上55~56萬元,青溪一路的在地建商新案衝上50~51萬元,該案不只彰顯宜居CP值,也更符合自住買盤立即住的需求。
2000萬「替北漂女兒買房」2條件曝光! 全網狂勸:快洗腦在南部工作
都還沒畢業成為社會新鮮人,爸媽就急著在雙北置產!一名網友近日在臉書社團發文詢問,女兒還在讀大學,今年畢業就要到北市內湖區工作,而原PO要拿出2000萬替寶貝女兒置產,條件是含車位、房子不要太老舊,想問買哪一區較合適。貼文曝光後,一票網友歪喊「請問還有缺小孩嗎?」也有人狂勸「趕快洗腦她回南部工作!」有網友昨(1月31日)在臉書社團《買房知識家 A你的Q》發文指出,「女兒今年暑假大學畢業,會在台北內湖上班,因為家長在南部,對雙北市不熟,請問預算含車位約2000萬(要含車位),不知道在雙北市是否買的到年份不要太老的房子?哪一區會比較適合,謝謝。」貼文曝光後引發網友熱議,「要不要先租房子,再看看工作狀況阿」、「應該是好野人」、「請問還有缺小孩嗎? 」「你女兒為何還要工作?」「請問有幾個女兒」、「買給女兒後3年,女兒賣了財富小自由不用工作了」、「缺小孩嗎+1,當初我買房,長輩“0元”支持。」平常有在觀察房價的網友則回應,「汐止!一定是汐止,不然看看新莊、三重有沒有機會」、「直接買內湖公司附近就好了,這預算應該可以買到不錯的大套房」、「內湖可能有機會找到,接下來就南港往汐止方向找,主要還是在於要找多大」、「東湖,內湖環山路找找」、「內湖老公寓可以,車位另外租了」、「汐止2房有機會,3房就要找舊一點的房子(20+年),上班搭到南港展覽館換捷運還算方便」、「內科鄰近就是台北南港、新北市汐止,2000萬汐止可以買3~4房蠻新的房子,甚至是新成屋;內湖、南港就可能買中古華夏」、「個人觀察:依照近一年雙北的漲幅來分析,各區的價格都已經差不多了,以十年內大樓來說,台北市以往只有大安、信義區開價百萬/坪,現在萬華、大同、中正、內湖開價都是百萬。」不過也有人認為,「先租再找比較有概念」、「要不要先租房子,再看看工作狀況阿」、「無論買在雙北哪個區域,上下班尖峰時間進出內湖就是塞爆,不要看一些人說什麼買汐止來內湖20分鐘?笑死,你開飛機?若要減少通勤時間,還是就找內湖吧」、「千萬不要讓她在北部紮根,趁現在離畢業還有半年的時間,趕快洗腦她回南部工作、戀愛結婚,離你們近一點以後才能常見面、照顧,不然北南那麼遠...這輩子...注定每年只能見1-2次而已了,你願意這樣嗎?,不要說什麼高鐵方便,久了人就懶了。」對此,也有房仲留言分析,「租房成本低於房貸非常多,今年在內湖,明後年不確定在哪,轉職調職、回南部工作這些都有可能,非常不建議剛出社會急著幫子女買房,房貸女兒要負擔還是父母?買2000萬的房,貸款八成1600萬,利率2.2%月繳6萬多,給女兒繳她壓力會很大。」
買房族絕望!他比較各國大城市房價所得比 「雙北市房價」出乎意料最低
台北的高房價讓許多無殼族望之卻步,先前有網友表示,夫妻兩人年薪250萬元,始終不敢在雙北置產,無奈地問「什麼職業能買雙北」,而最近有網友在PTT發文稱,台北市跟雙北市房價所得比約12倍跟10倍左右,但跟全球其他主要城市相比竟是最低的,PO文一出引發熱議。這名原PO表示,台北2023年成交的房價中位數推估近2000萬,新北是1300萬,此數據不拿2年的新成屋比較,再根據家戶所得中位數計算,台北市的房價所得比約12倍,雙北都會區的房價所得比則會落在10到11倍之間。這名網友也表示,若拿人口大於500萬的城市相比,亞洲國家方面,日本東京、韓國首爾分別是17.8跟17.3倍,越南胡志明市和河內為32.5倍及18.3倍,在中國主要城市深圳、北京、杭州、上海,依序是35倍、29.3倍、24.4倍及24.1倍,香港則是26.5倍。其他國家部分,美國洛杉磯是14.7倍,英國倫敦則是12.4倍。原PO認為,雙北市房價所得比跟國際間比較,其實都不算高,在上面這幾個城市裡,竟然是最低的,讓人感到意外。對此,有網友表示,「這才是真實數據,台北都沒比較高了,更不用說桃園新竹中南部,早就說了台灣房價就是嚴重被低估」不過也有網友指出,「大陸房價問題遠遠比台灣嚴重」、「會說房價貴的大部份都是指新屋」。另外,還有網友表示,「各國利率稅金都不一樣,這本來就是參考而已」。有網友在PTT發文指出,台北市跟雙北市房價所得比約12倍跟10倍左右,但跟全球其他主要城市相比竟是最低的。(圖/翻攝自PTT)
囤房稅2.0三讀通過租金轉嫁租客? 租服公會教「2招」解套
立法院19日針對房屋稅條例修正(囤房稅2.0)三讀表決通過,將採全國歸戶、全數累進,預計明年7月將上路。全國商總主席賴正鎰以倚天屠龍記中「七傷拳」來形容囤房稅將造成內傷轉嫁消費者,他建議非自用住宅與建商待售房的稅率,應維持現狀即可。不過租服業者也表示,只要釋出出租,正常報稅或加入公益出租人,就不會受到囤房稅影響。根據立法院政黨協商後同意財政部版本,從現行縣市歸戶改採全國歸戶,法定稅率區間自1.5%至3.6%,調升到2%至4.8%,且強制要求地方皆須按全國持有戶數制定差別稅率、全數累進課徵,也就是上限3.6%調高至4.8%,較現有的最高稅率增加1.2個百分點,自用住宅採全國3戶為限,而開發商新成屋待售戶原本在一年半內稅率為2%,修法後將納管並限制要在2年內售出採2%至3.6%,若待售超過5年,將採4.8%的最高稅率。台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳表示,租金取決於地點,不會因為囤房稅增加,就讓租金出現明顯增長。(圖/林榮芳攝)賴正鎰以武俠小說倚天屠龍記的崆峒派武功「七傷拳」,若是使用者功力不足,反而會造成自身之內傷,來形容此次的立法。賴正鎰說,此次提高房屋稅率的修法雖是針對持有房屋多戶者,也就是指平時靠收租金的包租公婆,一旦全國總歸戶後,採自用住宅稅率僅以3戶為限,超過者將採重稅,屆時勢必會將多出的租金轉嫁到租屋者身上,他認為既然已經改為全國總歸戶,上限4.8%稅率未免過高了,應適可而止。對於向建商課待售房稅率,賴正鎰指出,「開發商都有金流壓力,誰會故意囤房?」政府以過多政策干預,只會更扭曲市場機制,例如房租提高及新屋售價統統轉嫁給租屋與買房者,明年元月起最低工資提高,軍警公教也都調薪,因應COP28聯合國氣候變遷大會碳權實施,加上電價調整,營建成本也還在上漲,所有物價勢必會再漲一波,如今在選舉前炒作打房議題,是最不明智的做法,他也預告元月大選後的未來2年萬物必漲,造成全民皆輸。根據主計處公布2023年租金變化,全國房租指數年增率2.2%,北部地區1.8%,南部地區2.19%,不過中部地區和東部地區則有3.4%及3.79%。賴正鎰擔憂囤房稅2.0將造成高房租與高房價,明年起萬物將齊漲。(圖/CTWANT資料室)不過對於外界疑慮囤房稅最終將轉嫁租客,台北市租賃住宅服務商業同業公會理事長陳柏勳建議,房東若很在意囤房稅,應該釋出房屋出租,只要當公益出租人,政府就能給予每屋每月最高1.5萬元綜所稅免稅額,不然就是正常出租誠實報稅,就沒有「囤房」問題,自然不會課囤房稅,他也提到,「租金取決於地點,不會因為囤房稅增加,就轉嫁,租金上漲最大原因是通膨。」副理事長張凱也補充表示,「囤房稅稅基是房屋稅,房屋稅依房屋現值評定,因折舊逐年遞減,一般來說是越課越低,像北市很多40年以上的老公寓,房屋價值是趨近零,對於法定稅率調升1、2倍,差異不大。」至於明年租金,陳柏勳認為,明年北市租金持平,北市以外會有成長空間,只要有公共建設的地方,或是有商圈移轉,像套房租金還是有往上增加的機會,但北市租金已在高點,要爆發性上漲不太可能。
七都房屋移轉量預估跌7% 業者籲關注偏鄉發展因「貧窮會遺傳」
不動產仲介經紀商業同業公會全聯會12日舉辦年終記者會預測七都房市,推估2023年全年棟數約為294,895棟,較2022年減少7.30%,已是連2年衰退;不過相較七都有不少建設、產業為房市撐腰,台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝呼籲政府應多關注偏鄉發展,若只看投資效益決定挹注的資源多寡,那偏鄉永遠沒有發展機會,人口持續流失,「貧窮會遺傳」「莫忘世上苦人多」。依內政部目前公布的2023年1-10月的登記量推估,包含新竹市在內的七都,除了新竹市維持正成長外,相較於去年同期,餘六都普遍呈現衰退。其中台北市、桃園市及台中市相對減少最多,台北市減少10.54%,桃園市減少9.37%,台中市年減9.14%,高雄市減少7.68%,新北市小減5.53%,台南市小減1.93%,僅新竹市年增10.90%。2023年1-10月的全台買賣移轉登記棟數為245,746棟,較2022年1-10月266,493棟減少20,747棟,減幅約7.79%。仲介全聯會推估2023年全年棟數約為294,895棟,若12月買氣持續加溫亦可能上升超過30萬棟,整體而言,大致回到2019年水準。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示,選後局勢穩定,但建材及人工的成本上升壓力有增無減,2024年將開徵的碳費,可能會增加鋼筋及水泥的成本,反應到預售屋及新成屋的售價,中古屋可能也會跟著間接帶動。新北市不動產仲介公會理事長林平川分析,雙北市的重大公共建設還是以捷運線拓展為焦點,信義線東延段及萬大一期進度皆已達7成以上,萬大一期預計2026年6月完工通車,二期預計2030年完工通車,三鶯線預計2025年完工通車,將為雙北市可及性及聯通性帶來新進階,房市需求也會跟著變動。桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智則表示,桃園市持續因為新興重劃區完工交屋,供給量同步增減,房價受到區域公共建設發展支撐,價平量增;台中市不動產仲介公會理事長吳本源分析,台中市初估將減少約10.77%,但是2024年台中港區的新成屋供給量將大幅增加,整體移轉棟數應比預期的多。南台灣部分,高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示,台南市及高雄市已逐漸走出調整期、回復穩定成長,科技廊帶的影響逐漸白熱化,市場看好度提升,新青安房貸政策帶動下,預料高雄市回溫速度將優於台南。第七都的新竹市,台灣省不動產仲介公會聯合會理事長邱奕勝表示,新竹年登記量約在7千戶至8千戶之間,年增率受到新成屋交屋戶數影響較大,2024年新成屋陸續交屋,預估成長率約10.26%。不過新竹房市向來不錯,讓邱奕勝擔心的是七都以外的偏鄉,邱奕勝大聲疾呼,政府應多在偏鄉投入資源,像是雲林、嘉義、屏東的外圍及花東,人口流失嚴重,「政府常因沒有經濟效益而不投資,但政策一定要跨越這種思維。」他建議政府,投資應先從基礎、道路建設,再針對產業招商引資,貧窮會遺傳,只有政府願意投資,發展平衡,弱勢地區才有發展機會。