新光中山大樓
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台灣REITs買不買？1／清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬
近一個月來「新光一號REITs」（兆豐新光R1，01003T）100％標脫旗下全部六棟大樓，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐，總令人期待，是否能激勵國內REITs長期冷清的市況，仍須觀察。國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」，迄今共發行10檔，其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市，「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看，有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發，以壽險業為主。對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看，日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等，皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產，就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標，獨不見壽險公司身影。能率集團董俊毅（右）以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」，中為董俊仁。（圖／報系資料照）CTWANT調查，十年風水輪流轉，國內商辦大樓市場買家霸主，不再是壽險業，先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資，能夠擠走保險公司，主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2％或2.5％上下，低於金管會對壽險業投資不動產的2.845％最低年化報酬率規定。負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說，「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5％超過規定，領標者中逾半數為壽險公司。」不過，最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護，以約43.75億元得標，溢價率0.0％，也就是說出價與底標相同；特別的是，晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。（圖／第一太平戴維斯提供）「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層，以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓，分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。其中，標脫溢價率最高14.9％的為「新光信義華廈商場」，位於北市東門捷運站附近，由立志開發以20億元購入，可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東，而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表，還出任博德開發負責人，博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」，則是由鼎固控股100％的鼎固置業以116.81億元得標，該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈（True Yoga）及家樂福便利購忠誠店。台灣首富、長春集團總裁林書鴻（左）的長子林顯東（右），以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」，該棟為台新金起家厝。（圖／CTWANT合成）鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY（2923）的子公司，總經理張能耀為日月光第三代，從父親張洪本接手鼎固後，疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。2021年5月，鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地，接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地；今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產，創下今年房地產界最大宗交易案。鼎固總經理張能耀表示，由於該棟地段佳、使用率高，加上看好台灣經濟發展，經審慎評估後決議投標，後續仍將以維持租賃為主。「新光中山大樓」位於台北市中山北路，此次標售其中部分辦公樓層，由金地遠實業以72億580萬元得標，溢價率4.67％；金地遠實業負責人為林顯東，為長春集團總裁林書鴻長子。
國泰友情相挺 新光驚險保住金雞母
兩強力守，險險保住金雞母。在國泰集團友情力挺下，新光集團以反對清算票占35.36％，驚險保住新光一號，不被狙擊，市場評估，除了國泰集團支持，新冠肺炎、國際政經情勢讓未來不明確，擔心清算價格不如市價，才讓新光留住六棟金雞母。新光一號因為持有5％多受益權的投資人提議，要終止契約清算下市，22日舉行受益人大會，正反兩派正面對決。新光一號除了創始不動產天母傑仕堡、南京東路三段的新光國際商業大樓、建國北路上的台証金融大樓、台南新光三越百貨外，近年還貸款買入永康街的新光信義華廈、新光中山大樓，裡面不少棟都有「都更」或改建話題，所以成為被狙擊的對象。這次成功守住，也代表國內不動產市場可以暫時平靜，無論商辦價格或豪宅暫時不會因這六棟標的釋出或標售，而再起波瀾。而新光一號能守住的三大原因，一是國泰集團與新光集團聯守，仍是握有三成以上受益權，二是新光集團掌握到投資人名單，逐一拜訪，成功說服一些財團法人、宮廟資金的支持；三是新冠肺炎帶來的不確定性，協助守住陣腳。
REIT狙擊手重出江湖 下周對決資產246億「新光一號」
三強聯防陣線失守，新光一號「告急」。因為有5％以上受益人請求終止契約進行清算，新光一號22日將舉行受益人大會進行表決，原創始機構新光人壽尋求友軍，希望保留此檔REIT，卻驚覺往日盟友之一富邦人壽已出售投資部位，僅勝國泰人壽可協助聯防，兩集團共持股約30％，要與狙擊者下周決戰。原本加計富邦集團，三大集團可能持股有近50％，但富邦出售部位後，加上新光人壽曾實現部分資本利得，所以國泰加計新光近30％，恐有危險，新光集團積極拜訪其他受益人，希望22日投票時，能穩住局面，據透露，兩大集團與狙擊者之戰，目前是各50％勝率，最終要看出席率。國內目前僅存七檔不動產投資信託（REITs），其中國泰、富邦及新光三大壽險公司共發行五檔不動產投資信託，掌控17棟大樓的大部分所有權，掛牌歷史最久、規模亦相對較大，過去如三鼎、基泰之星、駿馬等都已陸續被狙擊，經受益人會議通過下市清算，而三大壽險公司的REITs因為握有的不動產都算「珍貴」，過去一向三家公司聯手防禦，不易被狙擊下市。但今年突然又有受益人請求要新光一號終止掛牌並進行清算，中間一度因為新冠肺炎疫情延後開會到6月22日，新光方面透露，這次狙擊者與多年前狙擊基泰之星的人馬相似，都是先前國內投資銀行名人、台籍華爾街金童等，先前也曾狙擊過新光一號未成功，這波捲土重來，已有多年的準備與勝算。據消息人士透露，新光一號因擁有新光天母傑仕堡、台南新光三越百貨、台證金融大樓、新光國際商業大樓等，後來又借款買入新光中山大樓、信義華廈，以金管會要求的保守鑑價方式，今年3月底估出不動產價值246.685億元，與當初掛牌價值已增1.2倍，到6月9日每單位淨值17.51元，但因有清算議題，交易價格已飆上19元。新光集團方面提出三大訴求，希望穩住受益人，一是資產價值已反應在交易價格上，清算價值若不到19元，投資人恐虧本；二為新光一號投資報酬率有2～3％，在低利率時期算極佳的新台幣固定收益標的，清算後再尋不易；三為天母傑仕堡是出租住宅，維持費用極高，且舊大樓出售價未必看好。