敦仰
」 危老 豪宅
重量級都更都在「這區」 中山區身價鍍金
下半年台北房市最轟動的話題，莫過於是躋身200萬俱樂部的中山北路國賓飯店改建案！首波實登就揭露一坪218萬元的數字，讓委屈在大安、信義、松山身後多年的中山區揚眉吐氣，嶄露地段實力。市場上認為中山區爆紅有三大關鍵：首先是都更爆量登場，中山區身價重新鍍金。第二是中山區核心圈內80家上市櫃公司去年營收逾4兆的經濟硬實力。第三則是比價效應下，水往低處流的補漲行情。中山區東側的松山區敦北小巨蛋豪宅「敦仰」，最高每坪239.67萬紀錄，平均都有217.96萬元行情，中山區西側國賓飯店改建豪宅案「國賓皇琚」創最高218萬元身價；南邊的大安區預售案「鑄慕」實登單價達207萬；北側松山慶城福華大樓都更「城仰」預售有望看齊隔壁釋出稀有的「文華苑」最近兩筆214萬、244萬成交行情，東西南北都更案都破200萬了，在中山北路到敦化北路這塊原本行情在130-160萬元間的價格漥地，很自然成為資金去處。甲桂林廣告總經理陳衍豪指出「更何況中山區這片街廓，還是全台北都更案密集度NO.1的地方。」中山北松山這區內有富邦、新壽、上海商銀、大同大樓、玉山金、開發金、全球人壽、台塑、京華城等金控和大型企業集團所主導的重量級A辦都更，帶來龐大的新就業人口購屋需求；亦有國賓、馥敦的新形態飯店寓所創造新價值，未來民生東路西華飯店改建豪宅身價，也有望受「國賓皇琚」200萬行情拉抬。陳衍豪進一步分析，亞洲一級城市台北的房市，是國內甚至國際資金效應的總和，資金進來就像水，灌注大量投資與建設議題的地方，會沸騰、會噴水花，譬如信義計畫區和雙子星，接著水位會自然而然第一時間去填補盆地最中心的低處，大家一起水漲船高。近期中山女高建國啤酒文創園區首排的「睦月」、南京東路建國高靜巷內的「新潤朗格」，以及吉林路民生東路口的「嘉潤一御」等中山區都更危老案買氣，都湧現資金效應。今年中山區都更推案表現亮眼，嶄露地段實力，圖為吉林路民生東路口的「嘉潤一御」接待中心。（圖／業者提供）中山區房市資金效應的錢從哪裡來？從中山北路到敦化北路，盤點民生東與南京東兩條經貿大道，光民生東路沿線就有37家上市櫃公司，在重量級的台塑集團和長榮航運、聯強、玉山金帶頭下，去年創造出3兆1744億營業數字；有台北華爾街美譽的南京東路則有43家上市櫃企業，包括萬海航運、和泰汽車、開發金領銜眾多金融、貿易業，去年一年繳出9252.5億的營業成績。這80家上市櫃公司和與之有生意往來的上下游中小企業扎根中山區超過半世紀，其中許多企業中高階主管、專業經理人、董事，自營商老闆，和會計師、律師、醫師「三師」，都搭上今年中山區都更遍地開花的浪潮，「大家一起水漲船高。」中山、北松山重大都更、開發案列表（圖／業者提供）
全台房市「滿血復活」 隨疫情趨緩購屋客湧現
疫情趨緩，全台房市也「滿血復活」，不僅購屋客湧現，推案也持續增溫，數字科技（5287）表示，根據旗下591新建案統計2021年第三季六都加新竹縣市新進場建案，除了總銷金額季成長近3成，個案、戶數也同步上揚；此外，隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8％，中南部更是漲翻天，不僅高雄挾著台積電狂潮，成交價一舉飆漲近3成，台中、台南也相當有感，漲幅達1成多。疫情趨緩，全台房市也「滿血復活」，不僅購屋客湧現，推案也持續增溫，數字科技（5287）表示，根據旗下591新建案統計2021年第三季六都加新竹縣市新進場建案，除了總銷金額季成長近3成，個案、戶數也同步上揚；此外，隨營建成本攀升，加上持續寬鬆的經濟環境，新案成交價季增8％，中南部更是漲翻天，不僅高雄挾著台積電狂潮，成交價一舉飆漲近3成，台中、台南也相當有感，漲幅達1成多。隨著疫情趨緩，北台灣也延續928檔期氣勢，繳出漂亮成績單，如房價鍍金的台北市，雖因核心地段個案稀缺 加上較少豪宅新案進場，導致價格下修，但在熱錢湧進及富人置產等需求加持下，中大坪數產品買氣仍旺，進而帶動業者搶灘信心，如松山區「敦仰」、文山區「元利森活莊園」的百億指標案紛紛選在此時公開，加上都更危老議題發酵，帶動老舊區塊大同、萬華房市熱度，使個案數、總銷及戶數均有雙位數成長。新北市則受惠遞延性買氣湧現，供給回穩，不只總銷破千億，穩居各縣市龍頭，新案更遍地開花，諸如板橋區周邊、三重二重疏洪道右側、淡海新市鎮、土城暫緩等房市熱區，各自均有破百億量能釋放，隨著疫情持續降溫，推案高峰期可望維持到年底。同為首都生活圈的桃園市，個案數季增1成多，水位明顯回升，但因部分大量體指標案受疫情影響，最遲要到第四季才亮相，故本季由小量體個案撐盤，多分布於桃園、中壢等傳統熱區，包括近年聲名鵲起的中路重劃區，光7、8兩月累積就有百億的推案總銷，當中不乏易家機構、昭揚建築等在地建商進場，目前區域行情每坪約30～35萬元間，新案開價更直逼4字頭；此外，蛋白區觀音也因地價便宜，成為建商兵家必爭之地，如草漯重劃區就憑藉1字頭親民價格，躍居桃園首購熱區。至於新竹縣市，雖擁有強韌的科技買盤支撐，但因上半年市場過熱，加上部分地區房價飆漲，如竹北更一路挺進5字頭，導致不合理追價情形頻傳，進而成為政府打炒房重點，種種因素均使建商態度轉趨低調，故第三季明顯量縮。而上季推案熄火的台中市，這次則「火力全開」，不僅人潮回籠，業者反攻力道也相當有感，除了個案數季增近5成，高居各縣市最高，總銷金額在北屯、西屯等熱區撐盤，加上「遠雄幸福成」、「浩瀚湖濱城」等百億指標案加持，季增近8成。此外，海線沙鹿區表現同樣不俗，尤其是總價1500萬以內的中小坪數透天案，與市區大樓新案相比，憑藉基期較低、坪效高等優勢，頗受周邊購屋族青睞，往往是賣一間少一間，也讓許多知名建商如新業建設、精銳建設嗅到商機，積極購地進場。南台灣部分，台南業者苦於缺工缺料及土地稀缺，推案持續量縮，但在剛性買盤旺盛，加上鐵路地下化等建設助攻下，買氣十分炙熱，不只新案賣到缺貨，第三季買賣移轉棟數6640棟，更是首次超車台北市，加上台南地價連年高漲，拉抬房價一路狂飆，如傳統蛋黃地段東區，在平實重劃區新案拉抬下，目前行情穩居4字頭，形成房價天花板；此外，在善化、新市等外圍區域，受南科效應加乘，大量就業人口也帶來剛性買盤，刺激房價起漲，目前新案價格已直逼3字頭。本季價量俱強的高雄市，雖然進場個案數略降，但在指標案「美術一號院」、「遠雄琢蘊」挹注下，總銷不減反增，市況漸入佳境。另外，伴隨台積電議題發威，北高雄市況迅速沸騰，不僅各路投資客集結，在地置產客同樣磨刀霍霍，「掃房大軍」儼然成形。591新建案市調指出，目前左營、楠梓及仁武等區，無論新成屋及預售屋均遭到買方「地毯式轟炸」，不僅市場供貨急遽減少，往往一有案源釋出，便有多組人馬加價搶購，甚至傳出有案場為控制銷售速度，祭出以價制量如「一坪漲3萬」策略，依舊無法逼退買方，估計「全民瘋台積」的搶購狂潮仍會持續好一陣子。
危老推案量飛越900億 靠改建翻身豪宅每坪開價上看200萬
據住展雜誌統計，今年截至8月6日為止，北台灣危老重建案推案量高達約636億元，不僅較去年同期大增逾1倍，更超越去年全年案量553.55億元。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然今年新建案推案量比去年衰退近2成，但危老重建推案卻不斷擴張，從農曆民俗月到年底，預期還有至少約300億元危老重建案將開賣，北台灣今年全年危老推案量將一舉突破900億元，甚至上看千億元，連續3年改寫歷史新高。台北市危老建案最多的行政區為中山區，今年已推出9個危老建案，總案量逾140億元，最新公開、且案量最大的是「序東騰」，總銷約30億元。北市危老案量第二大的行政區是松山區，案量逾80億元，單一量體最大的是位於全錄大樓改建案「衍見築」。新北市危老案分布較為懸殊，光是板橋區案就占近百億元，指標案如「達永冬慶」與「兆璞開禧」。板橋因平均房價相對較高，成為老屋重建熱區並不意外，甚至還有私人起造的建案釋出，代表除了建商之外，一般地主也不放過這塊市場大餅。何世昌指出，危老重建除了推案量大增之外，產品面則出現不小變化。台北市過去危老案因基地偏小，所以幾乎都規劃為小宅，但今年中、大坪數產品卻多了起來，如中山區「序東騰」、松山「衍見築」，因基地較大且完整，便規劃為中、大坪數。而松山預推案「敦仰」更全棟走豪宅規劃。坪數逐漸變大，開價更全面攻高，松山「衍見築」平均開價達每坪188萬元，創下全台危老建案最高開價紀錄，大安「達運永康」、「永康壹號」則分別以每坪185萬元、180萬元分居二、三名。不過，這些紀錄很快會被改寫，因為「敦仰」平均開價預料會站上200萬元大關，締造危老案新猷。台北市危老案開價頻頻改寫新高，但這股風氣卻未吹到新北。新北市今年危老案開價最高的是板橋「達永冬慶」，因區段位置良好，平均開價達每坪80萬元，但仍比新北開價最高的建案「綠iNN」低，每坪少了近20萬元。今年至今，台北市推案量達約450億元最多，新北市約155億元。展望8月後至Q4，還會有不少危老重建案推出，規模較大的建案如松山「敦仰」、中山「璞園.榮」、「吉美中山北路案」等，總案量逾300餘億，危老推案潮正方興未艾！
北市危老搶掛潮 這些飯店、商辦、寺廟將脫胎換骨
危老條例於今年5月11日起時程容積獎勵再減2%，3月起北市危老再現搶掛潮，短短2個半月就有105件申請案，除了老舊透天、舊商辦、整批公寓、老舊飯店與戲院外，甚至寺廟也都積極參與危老改建，北市危老案件最新統計已核准488件，今年有機會超過500件。目前申請核准危老改建的飯店有國賓大飯店、神旺大飯店、昰美飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店。其中，位於中山北路二段上的國賓大飯店，基地約1453坪，取得危老條例規定40%的最高容積獎勵，為全國最大飯店危老案；另外，重建後市值最高的則是位於東區、忠孝東路四段上的神旺大飯店，基地約524坪，外界推估重建後市值將高達200億元。舊辦公大樓則有上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓與中山區數筆壽險大樓危老改建案，其中位於敦化北路上的蘇黎世大樓已取得危老改建核准，在今年4月底之際，代銷龍頭海悅國際公告斥資7.6億元，買下該建物5樓及4個停車位，土地持分約48.14 坪，將與璞永建設、豐泰地產共同推出豪宅「敦仰」，總銷上看150億元，每坪開價可望達230萬元。位於中山北路二段上的台北國賓大飯店，基地約1453坪，為全國最大飯店危老案。（圖／報系資料庫）另外較著名的危老改建還有日新戲院、南門市場，以及信義行政中心地上權案，信義行政中心位於信義計畫區燙金地段，2019年由南山人壽砸159.81億元標下，未來將加入A辦供給行列，依市場行情推估未來每坪租金可達4000元，一年租金收入約12.5億元。位於大同區延平北路三段巷弄有134年歷史的龍雲寺，也參與北市危老改建計畫。該廟基地面積約159坪，廟方自前年起就在臉書上公開向信眾募捐首期工程款，計畫將原地重建打造地下1層、地上9層大樓型都市道場，已於4月18日舉辦動土典禮。另外，東區國父紀念館旁的美食一級戰區，光復南路260巷與280巷中間的公寓與一樓店面，也有老宅申請危老改建， 該危老範圍內多是4層樓的老舊建築與一小部分5樓建物，一樓則多由餐廳業者承租，包括著名的港式飲茶店，店租效益皆不錯，能夠順利整合相當不易，未來可望搖身一變成為單價百萬以上的新大樓。加上一旁靠近捷運國父紀念館與大巨蛋的國產署老舊建物也將招商參與危老重建，目前改建速度較慢的東區，未來街廓也將跟上翻新腳步。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老在高房價與高地價的區域推動得如火如荼，尤其是所有權越單純，土地面積越大的產品越為受惠，目前北市中已經有許多老舊建築參與改建，包括這一年多來受疫情重創的飯店業，從規模較大的上市飯店業到一般規模的飯店業者，都申請危老改建，另外還有許多老商辦大樓、甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等，都順利核准危老改建計畫。台北市信義計畫區信義行政中心地上權案未來將透過危老重建，推估未來每坪租金可達4000元。（圖／報系資料庫）
敦北都更再+1 璞園起家厝改建推豪宅
北市敦化北路大樓翻新、改建再添一案，位於敦化北路的璞園建築團隊起家厝，即將透過危老改建成雙棟豪宅「璞園樸園」，今年適逢璞園建築成立25週年，特別請到日本知名建築大師原廣司操刀，打造最具「璞園魂」的建築。敦化北路近年進行都更、興建大樓案的有台塑總部、全球人壽總部、玉山金總部、開發金總部，國泰世華敦北分行都更後將由日本三井承租推出飯店，全錄大樓則改建案推出豪宅案「忠泰衍見築」，王朝酒店及微風南京百貨未來也有都更計畫；敦北過南京東路，還有已完成都更的台北金融中心，華塑大樓、國際大樓也已分別改建成住商混和大樓「華固敦品」及純住豪宅「華固名鑄」，蘇黎世產險大樓也將透過危老條例改建成豪宅「敦仰」。敦化北路延續日治時期的道路規劃，擁有機場國門和林蔭大道雙優勢，各大企業總部與商辦都更後，將成為台北A辦新聚落。（圖／翻攝自Google地圖）敦北沿線近年至少10棟以上大樓都更及地上權案陸續進行中，現在璞園建築起家厝也將改建成豪宅，未來街廓全面翻新，加上敦化大道林蔭樹海價值，市場估計周邊豪宅每坪開價可望站上200萬大關。璞園建築團隊成立於1996年，2008年購入敦化北路145巷12號整棟舊公寓，經翻修後遷入，見證了璞園催生「富富話合」、「璞園信義」等無數台北名宅的歷程，也被視為樸園建築的起家厝，直到2017年璞園才搬到內湖自建的企業總部「初心園」。25週年，樸園建築力邀日本建築巨匠原廣司操刀，重返敦化北路發跡地重建起家厝推出「璞園樸園」。今年85歲的原廣司，知名作品包括京都車站、札幌巨蛋、梅田天空大樓等當代建築。璞園表示，原廣司的背後是歷代多位日本知名建築家系譜，二戰後師承柯比意的前川國男，培育出丹下健三；60年代丹下健三又在東大建築系栽培出並稱「東大BIG3」的原廣司、磯崎新與楨文彥，而最為台灣熟稔的隈研吾，正是原廣司的門生。璞園起家厝豪宅「璞園樸園」位於敦化北路145巷，出巷口即是剛完工落成的開發金總部。（圖／翻攝自Google地圖）「璞園樸園」基地面積340坪，規劃2棟地上11層、地下3層建築，一棟為78坪一層一戶，另一棟為63坪雙併設計，共計30戶。參與過璞園許多推案的專案經理張斐雁認為，「璞園樸園」不是璞園推出過最大量體的案子，卻可能是「最有璞園魂的案子！」