推升房價
」 房價 房市 央行 賴正鎰 胡偉良
碳費來了！綠色通膨恐成常態 專家估：未來CPI年增率2％～2.5％
碳費即將徵收，台經中心執行長吳大任分析，近年來企業透過碳足跡盤查，積極投資先進設備、製程研發改善等，企圖讓碳排下降、符合國際環保趨勢，意味生產成本提升，未來也會成本轉嫁到產品售價上，推升通膨壓力，未來CPI年增率2％至2.5％恐成常態。吳大任指出，近年來氣候變遷不僅影響我們生活，也成了通膨推升的力道之一，颱風沒來缺水，影響水果、農作物栽種，去年颱風來襲以及近期的凱米颱風，雨量風勢的衝擊下，工作日減少的經濟損失外，蔬果價格也顯著翻揚，而全球淨零碳排、徵收碳費趨勢下，對我國通膨壓力會更雪上加霜。如建築業大量使用鋼筋、混凝土，便首當其衝，不動產開發公會全聯會楊玉全預期，碳費的課徵恐將進一步推升房價，未來房價漲幅至少5％，加上缺工、通膨共伴效應，對房巿衝擊更大。台電雖是排碳大戶，但是為用戶發電，因此發電的排碳量計算轉由用電戶自己負擔，台電只需負擔自家「廠內用電」，壓力減輕不少。不過廠內用電年排碳每年也有500萬噸，如碳費每噸達300元，約要付15億，假設到1000元，那更要繳到50億元。台電表示，將加強各電廠的自主減量計畫，盡量壓低排碳。穩定物價是央行的職責之一，不過，吳大任認為，碳費推升通膨的議題，是無法透過央行利率政策來改變或緩解，政府可能得研擬廠商補助，如碳排設備提升、廠商製程科技改善等，來獲得政府政策性的支持，以降低對通膨的衝擊。碳費審議委員會即將在9月9日召開第五次會議討論費率，工商團體爭取，碳費不宜超過300元，工總表示，如果碳費超過300元，企業達不到指定目標、拿不到碳洩漏風險折扣或者優惠費率，恐怕會由盈轉虧，倘若碳費超過500元，許多企業甚至面臨倒閉的危機。工總以某家鋼鐵公司為例估算，2022年課費排放量就有1900萬噸，碳費若是訂在500元，一年就要繳交95億元的碳費；另以某水泥業的課費排放量450萬噸，每年也要繳交22.5億元，如此高額的碳費，恐怕讓這些企業難以生存。三三會建議，碳費初期不應超過100元，課徵標準應將CPI納入考量，以避免造成綠色通膨。另在台灣有被課徵碳費的商品，進口相同的商品也應課徵碳費，並應併同檢討取消貨物稅。
央行出手！要各銀行自主管理不動產貸款總量 9月6日前提出改善方案
中央銀行自今年8月12日至21日，分別邀請34家本國銀行與信用合作社聯合社總經理前來座談，會中籲請各銀行善盡社會責任，避免信用資源過度流向不動產貸款。央行自109年12月至今年6月六度調整選擇性信用管制措施，以防範銀行信用資源過度流向不動產市場；加以相關部會賡續精進健全房市措施，迄至去年上半年，房市景氣逐漸降溫，不動產貸款成長趨緩。惟去年下半年起，房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款年增率上升，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.4％，接近歷史高點之37.9％，顯示銀行信用資源集中不動產貸款情形有待進一步改善。央行表示，信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展。銀行基於社會責任，宜引導信用資源合理配置，勿助長炒房、炒地，推升房價不合理上漲。鑑於國際間有不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退之先例，為防患未然，我國銀行業實有必要就不動產貸款集中度居高情形進行改善。考量各銀行資產規模、營運特性有所不同，並維持市場競爭公平性，央行請各銀行在不影響無自用住宅民眾購屋及業者推動都市更新、危老重建所需資金之前提下，依據其自身經營情況，於9月6日前研提自主管理之不動產貸款具體量化改善方案。央行將審視各銀行研提之不動產貸款具體量化改善方案，定期審視各銀行改善成效，並透過實地查核，督促銀行落實執行改善方案。央行將持續關注國內房地產市場發展及銀行不動產貸款風險控管，必要時調整選擇性信用管制措施，避免資金過度流向不動產市場，以維持金融穩定及健全銀行業務。
科技大廠「關廠轉賣」！ 南科9萬坪廠房台積電171.4億全買了
「面板五虎」之一的台灣科技大廠「群創光電」爆出賣廠消息，宣布將閒置的台南四廠（第五代LCD面板廠）關閉，並敲定以171.4億元台幣，將9萬坪廠房出售給台積電，最快8月底就完成交易。群創為了力拚活化資產，近年積極轉型並整理舊生產線，2023年底無預警大動作關閉南科5.5代LCD廠，並且停止生產。群創當時強調會轉型成「非顯示器應用」，但一直沒有下文。後來，該區廠房一度傳出要賣給記憶體大廠美光科技（Micron），沒想到最終買家卻是台積電。根據群創公告，此次賣掉廠房共11筆建號，位在台南市新市區新科段416-424、498、504等，廠房建物面積31.7萬平方公尺（約9.6萬坪），交易金額為171.4億，處分利益約147億元。群創指出，目前正等待南部科學園區管理局核准轉讓，廠房相關抵押權塗銷後始得轉讓。對此，南科管理局則透露，作業時間可在1週內結束。換句話說，群創最快8月底就能出售廠房。消息傳出，有鑑於「護國神山」台積電所到之處總能帶動房市景氣，網友也預期台南房市將能迎來另一波爆發。不過據住展雜誌發言人陳炳辰的觀點，群創南科四廠對台南房市雖有加分，也有機會推升房價，但新市原本就有南科利多，台積電進駐「比較像錦上添花」，影響程度可能不如在高雄的楠梓、橋頭那麼明顯。
台股屢創新高 房價跟著漲？楊金龍稱「有可能」曝實際情況
台積電股價破千元，台股屢創新高，央行總裁楊金龍赴立法院財委會報告時，立委賴士葆質疑，投資人在股票市場賺錢，會不會推升房價新一波漲勢？楊金龍坦言，「有可能」！立委吳秉叡則擔心，台商回流資金閉鎖期將解禁，當資金釋出恐再推升房價。行政院推出健全房地產方案，他呼籲各部會密切注意。台商回流資金閉鎖期將解禁，吳秉叡質疑，當資金釋出會更推升房價；楊金龍表示，目前有1380億元資金未進入生產類投資，從今年8月起將分成3年，即每年約400多億元進入投資市場，楊金龍認為，這些資金不會全進入房地產，部分會到股票，或轉往海外投資，相信資金會分散。央行針對房市已提出第6波選擇性信用管制措施；楊金龍自曝，央行持續關注房市變化，並採滾動式檢討，除了關注銀行不良債權（NPL）數據變化外，日前銀行也進行壓力測試，即使發生較大巨變，從壓力測試的結果來看，銀行體系還能承受。楊金龍強調，房價不是《中央銀行法》的經營目標，央行的職責是「金融穩定」，關注房價是擔心價格一旦太高，將有泡沫的跡象，進而危害到銀行體系與債權，當銀行沒辦法承受時，不僅影響金融穩定，還會進一步外溢到經濟表現，央行必須關注房價的變動。值得注意的是，不動產市場資金動能恐再受限。金管會主委彭金隆日前透露，楊金龍向金管會提及《銀行法》72-2條「排除條款」應檢討，立委建議不動產放款應採總量管制。彭金隆昨日表示，就《銀行法》72-2條，金管會內部已籌設小組討論，至於是否總額限制，還要跟央行一起討論。《銀行法》72-2規定，銀行承做房貸、土建融等不動產放款，以銀行總存款和金融債30％為限，2018年金管會因應社會需求及鼓勵企業擴充生產線，將六大建築項目如公私立各級學校、醫療機構、政府廳舍、長照機構、社會住宅和廠房（含都更危老、營建工程的營運周轉金放款等）排除，不計入30％限額。
新青安房價甩尾漲10% 李同榮：年輕人慘為小額補貼承擔高額房價
新青安貸款上路到今年5月底，累計核貸5萬7980戶，核貸金額約4281億元，每個月以近500億持續遞增中，隨之也助燃房市啓動另一波甩尾行情。房市趨勢專家李同榮分析，新青安真正的效益評估，有3種人受益，包括建商餘屋出清、售屋者多賺10%利益、買來轉租的投資客，但也有1種人深受其害，就是年輕人，沒買的望屋興嘆，買的人為了不到10萬元的補助卻要多花50萬以上，吸收被拉高的房價，等於買或沒買屋的年輕人全部淪為受害者。李同榮進一步指出，新青安上路10個月以來，吸引近6萬戶以及約4500億的貸款額度，核貸戶佔成屋總交易量達2成之多，同時也點燃已經降溫的房市，加上今年股市發燒不熄，成屋房價漲幅已達約10%之多，這些超漲的幅度都要購屋者買單，因此推論，新青安雖立意良善，但也引來3成以上假性需求介入，推升房價，致使房市邁入高風險的情況，雖然財政部宣稱只發現1700戶疑似轉租的問題戶，但隱藏在租賃黑市中，最少有5倍之多無法稽查，再加上人頭戶稽查不易，非自住用途的假性需求數量絕對超過2萬戶，這對市場機制將造成扭曲變形的惡果。李同榮認為，新青安專案推動至今，真正受益的有3種人：（一）建商餘屋趁勢出清：2022年下半年到 2023年前三季預售市場一共累積將近10萬戶以上的餘屋，無論完工與否，都在近1年當中，趁著房市甩尾行情而順利出脫，建商利用新案促銷低自備款拉高行情，同時也順勢掩護舊案餘屋在比價優勢中出清。（二）售屋者一年內多賺10%增值價差：近一年房價甩尾行情中，房價漲幅達10%之多，換句話說，晚賣一年的售屋者多賺了百分之十的超額利潤，在2021年房地合一2.0的重稅上路2年後出售的買方，須繳的35%稅金，大半已經由購屋者間接轉嫁買單。（三）轉租者坐收補貼之利：無論是否人頭戶，轉租者不但坐收貸款補助優惠，又可以5年寬限拉高槓桿，以租金繳息綽綽有餘，5年後獲利出脫還可避開房地合一2.0重稅，同時還可以公益房東之名免除囤房稅，再獲裝潢補助與所得稅減免，可謂一擧三得。李同榮痛批新青安專案有如新青年安非他命，不自量力的年輕人將浸淫在5年寬限期的甜頭上踏入可能成為房奴的惡夢，而真正剛需自住的年輕人為了3年不到10萬元的利息補貼，卻被超漲10%的房價狠狠的被迫多付出50萬以上的代價，以多付50萬卻換到低於10萬的補助，虧的還是真正自住剛需的年輕人。至於暫時根本沒有能力購屋的年輕人而言，高漲的房價更是只能望屋興嘆。無論是自不量力投入新青安的年輕人，或是有能力投入新青安的剛需自住的年輕人，抑或是暫時沒能力購屋的年輕人，幾乎都成為新青安專案的受害人。
首都圈進入大都更時代 松江路靜巷宅超高含金量吸引置產族卡位
作為台北市重要的金融商業中心，中山區近年都更危老案大爆發，城市翻轉正迎來百年一見的機遇。除了南京東路與民生東路兩條東西向經貿大道，南北軸心松江路沿線更匯集了多達 10 個以上的重磅級商辦改建案，六福集團酒店式豪辦、東元總部大樓、國泰松江大樓、力麒松江總部大樓、元太廣場地上權案、國泰國建大樓都更、華泰飯店危老…等，千億量體改建計劃接連啟動，結合未來一殯遷建的重大利多，更將全面翻新整條松江路沿線市容，成為置產含金量最高的熱門路段。南京松江（圖／松江阡語提供）。馥鈺行銷團隊業務部經理梁睿超指出，松江路位處中山區城市翻轉的黃金中軸線， 盤䠇台北交通正核心，近鄰國道一號圓山交流道和建國高架、新生高架、市民高架閘道，更加快速與其他區域串聯。未來隨著沿線大型辦公都更案相繼落成，勢必大幅拉抬當地辦公室與住宅的租金行情並推升房價，以目前相對低基期的價位， 補漲潛力最被看好。大家地產近期推出的「松江.阡語」預售案，座落於松江路靜巷，大環境享國際級街廓的機能便利，同時坐擁捷運「松江南京站」及「行天宮站」的三捷核心，鄰近中吉、一江、中原、樹德公園，繁華與綠意兼具，如此稀有地段條件，精心規劃 23~32 坪，戶戶雙面採光2~3房的「精緻都心宅」，吸引區域內具經濟實力企業主、高階主管和專業背景的青壯世代認同。梁睿超經理表示，中山區除了極少數豪宅，精華區新案單價大多落在每坪120~140萬元，遠低於大安與信義區的每坪170~200萬元，也明顯落後於鄰近的松山與中正區的每坪140~180萬元，從未來成長性與可預期的增值空間，成為近期置產買方積極卡位的另一項重要原因。靜巷（圖／松江阡語提供）。「松江.阡語」僅規劃 40 戶，均質純住宅社區，基地面寬超過 45米，雙面臨路、戶戶享大面寬邊間採光，戶戶雙衛浴，3房則有寬敞的陽、露臺，為市中心相當稀缺的產品。建材採YKK日系鋁窗、德義精品衛浴、日本大建門及靜音木地板等高檔配備。為確保建築物的結構安全，「松江.阡語」申請耐震標章認證，從耐震設計規劃審查到結構工程的品質監督，全程都受到 TABC 台灣建築中心特別監督團隊的審核與監造，透過第三方公正單位駐地監督與稽查，用最嚴謹的態度徹底落實居住安全。
漲聲再起1／選前房市冷？興富發高雄「933戶3天半搶光」 投資客看準「這點」必漲
每到選舉房市必降溫，這回在高雄卻反常重現3年前「搶房」盛況！上月23日，興富發高雄大順商圈預售案「孟學苑」，爆出總戶數933戶3天半搶購一空，讓知名投資客帥過頭在臉書喊，「高雄出大事了！」CTWANT記者採訪知情人士，除了地點佳、自備6%和「優付」新玩法，最重要的是「看準房價還會再漲」，即便交屋出售面臨高額房地合一稅也沒再怕，令投資置產客再現搶購潮。平均地權條例修法上路後，預售屋禁止換約，外界原以為投資客就此退場、排隊搶房情景不再，不過就在總統大選前夕，高雄預售案「孟學苑」竟傳出23日開放接待預約客，總戶數933戶3天就下訂秒殺，據聞每坪均價站上4字頭，讓帥過頭在臉書驚呼，「台北客坐高鐵到左營站直接買票回台北。(搶房)結束了，都結束了。」本身也參與搶房的帥過頭還提到，他派去的間諜(委託人)回報，「裡面一個資深業務跟我說，他昨天加班到今天早上8點才下班，回來洗個澡早上9點半又去開門繼續簽單。忙到錢都還沒算，只確認有沒有一屋二賣而已就忙到早上8點。」據了解，相較一般建案2成自備款必須在交屋前付清，該案推出彈性付款方式，交屋前只要自備6%即可進場，剩下14%，興富發提供「建商貸」，也就是建商借你錢。讀者提供的「孟學苑」優惠付款表，據悉興富發方便大家了解優付算法，特別製作總價1000萬元的範本提供作參考。（圖／讀者提供）據讀者提供的付款表，總價1000萬元的房子，2024年2月以前訂金、簽約金、開工款(1)共4%、40萬元；十期工程款共2%，2028年3月交屋前只要支付20萬元；另外9%開工款(2)和5%交屋款共140萬元，興富發可提供借貸，交屋後分2年期還款。「之前興富發的玩法是，換約或過戶，要先清掉自備款2成的金額；這次不用，交屋後2年期的建商貸，都是0利率，就算成屋後賣掉，也可以沿用，所以完全解套投資客的疑慮。」一名投資客阿傑(化名)告訴CTWANT記者，這次優付條件「超級好」，聽說900多間，有3000多人要去搶，他有朋友排第二順位，推估應是買不到，而他自己因為太晚收到消息，完全無望、相當扼腕。另一位搶下一戶的蔡小姐則是說，興富發其他案子之前也有無息的「建商貸」。她分析，該案等於20%自備款可以分7年(工程期5年+交屋後2年)繳納，「7年後通膨的140萬與現在的140萬比，當然是7年後的140萬比較便宜，有利於規劃財務。」「現在5年內拿60萬就可以買到1000萬的預售屋，5年後高雄房價大家可自行想像。」位處角地的「孟學苑」基地原為興富發經營的「悅誠廣場」，開幕初期人潮熱絡，沒想到經營每況愈下又碰上疫情，於是停業止血轉推住宅預售案。（圖／報系資料庫、業者提供）面對短期轉手要課高額房地合一稅，蔡小姐說，投資客不擔心，因為有很多退稅的方法，像是重購退稅或是自住房地租稅優惠400萬元免稅額，而她自己則打算先出租，10年後再收回自住當退休小宅。引發熱議的「孟學苑」基地位於三民區民族一路、聯興路50巷口，基地面積2026.95坪，前身為「悦誠廣場」，如今將興建地上24樓建築，總戶數達933戶，坪數規劃21~40坪，主力2~3房。「悦誠廣場」是興富發於2016年向國產實業與東南水泥承租土地後，斥資10億元打造的商場；2021年，興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元取得國產實業所持有的土地產權，雖從房客晉身房東，但碰上疫情，營運始終一籌莫展，於是宣布2022年8月熄燈，隔年9月公告原址推出「孟學苑」。高雄市府啟動107期市地重劃案於2023年11月8日舉行動土典禮，接著興富發便推出該重劃區首案，投資置產客看好未來新案將逐步推升房價，第一案必漲而搶購。（圖／報系資料庫、翻攝自孟學苑官網）該案除了既有的大順路百貨商圈，還有新上國小、龍華國中明星學區，同時也有富邦、聯上、漢神等大型開發案，未來輕軌將行經家門前，加上高雄市政府去年11月8日才舉辦107期重劃區動土典禮，該重劃區被視為下一個農16特區，「孟學苑」為重劃區首案，未公開前早已備受市場關注。投資客阿傑認為，「孟學苑」是重劃區第一案，百分百不會跌，未來價格會更高，不過他認為，真正那麼多人搶，應該還是因為「優付」。「其實興富發也不虧啦，因為他資本雄厚，若中途有人付不出來，那更好，他就可以把你的房子給收回去了阿，訂金還沒收，現在建商真的很聰明！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為，平均地權條例修正、高額房地合一稅打炒房，雖使投資客縮手，但不少改為長線置產，普遍有賺就依法課稅出售，沒賺就繼續放著收租；且，上有政策下有對策，建商與投資客仍會從合法方式中尋找賺錢之法，除持續將增加的稅負列入成本轉嫁給買家外，這類讓購屋者誤判自身購屋能力的「低首付、低自備、低月付」方案也會持續推出，加上政府的新青年優惠貸款方案，都可能使稅法抑制房價效果下滑，甚至進一步堆高房價，最後恐造成房價再度走高。對此興富發回應，貸款業務係「金融」等特許行業可做，澄清公司並無提供「建商貸」給購屋客戶；另，公司為有效減輕民眾購屋負擔，響應政府「青年安心成家政策」，讓民眾能順利購屋置產成家，故參考家電、汽車分期付款概念，提供兩年期分期付款，並無借款給購屋客戶行為，特此澄清。
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起
全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設，圖為和逸飯店Cozzi Blu。（圖/森PLAZA 提供）「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示，桃園有4大優勢，提升頂級商辦的需求。（圖/森PLAZA 提供）桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。
住戶常在群組吵架 包租公笑讚這樣很好…「房價會漲」背後原因曝光
買房子最怕遇到住戶之間動不動吵架，不得安寧，不過卻有人認為，這樣很好。網紅作家黃大米表示，一直很困惑住戶群組吵架的人事都不用上班嗎，結果包租公聽到後笑回「社區群組很會吵架很好啊，這樣房價才會漲」。不少人聽完原因後，直呼「這是真的」。黃大米在臉書透露，吃早餐時碰到一名包租公大哥，雙方聊到最近比較降溫的房市，以及學區套房出租變得不容易的問題，忽然想起自己某間房子的社區群組，每天吵鬧不休，從管委會到物業甚至到車道管理，每天都可以吵不停。結果包租公大哥竟笑回，「社區群組很會吵架很好啊，這樣房價才會漲，這些會吵架的人，就是個性都很龜毛，這種龜毛的人將來賣房子一定不會吃虧的，會把價格喊得高高的，社區房價就跟著上去了。」包租公舉例，自己有一間房子的社區每天吵架，房價一路攀升，有一間房子很祥和，房價就動不了。所以他認為，社區群組每天吵架代表住戶都很龜毛，這樣很好。黃大米聽完後笑出來，發覺似乎很有道理，人如果很隨和，做起買賣來就不計較，人如果很機歪，做起買賣來一毛五毛都上心頭，看來這些在群組中每天吵架的鄰居，還真是推升房價的好鄰居。貼文一出引起許多人共鳴，大家紛紛留言「這是真的，小妹之前住板橋和林口的社區，住戶大會都在譙人，房價也都直直漲」、「真的喔，因為經歷過」、「所以房價是『吵』起來的」、「我們社區都不是吵為了社區好，是為了自己的利益」。
全台房屋預售趨冷Q1縮量32% 成交王是「這一縣」
根據實價預售揭露資料顯示，今年第一季全台預售市場金額達3,553億元，較去年第四季減少約32%，但較去年同期增加4成，主要的都會區之中，預售件數成交王為桃園市，預售成交總金額最高的則是新北市，平均房價最高的則是在台北市，整體而言，主要都會區今年第一季房價比去年全年平均高出總價約150萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年第一季房市還是維持相對熱絡的市況，外在有造價上漲推升房價等題材，預售案仍普遍呈現熱銷的市況，直到近期央行升息與打炒房等題材發酵，加上疫情期間民眾減少外出，預售市場交易才逐漸轉冷。統計資料顯示，今年第一季預售全國平均房價達1,513.5萬元，高於去年平均的1,366萬元，實價揭露的件數則達2.3萬件，由於去年實價揭露2.0新制7月1日才上路，因此2021上半年的資料較不齊全，今年第一季較去年同期量增44%；但因為2月有農曆年節等因素，加上上半年旺季329左右才起跑，因此第一季的交易量較第四季減少約32%。第一季預售揭露件數最多的是桃園市，共4,712件，平均每戶1,324.5萬元，至於揭露金額最高的則是新北市的764.6億元，平均每戶1,722.8萬元，平均房價最高的則是台北市平均4,166萬元，整體而言第一季主要都會區房價都較去年均價上揚。曾敬德指出，預售禁止換約的政策，可能會是這波預售市場的轉折點，一旦預售不能換約，預售將轉變為自用市場，預售案銷售速度變慢，自然整個房價就不會像過去一段時間大幅飆漲，同時間現在房價也已經反映過去一段時間的造價上揚，接下來較要觀察當疫情受控後，市場買氣的恢復狀況。
擬縮30年房貸挨轟 央行強調信用管制「只針對4類人」
央行打算祭出第5波信用管制、限縮30年以上房貸，引起市場嘩然，央行昨日緊急聲明改口，限縮30年房貸將針對目前管制受限的4類對象，包含法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款，沒有針對首購族。央行總裁楊金龍日前在立法院釋出第5波房市管制三方向，其中最受矚目的就是擬把30年房貸期限縮到20年，以打擊投資客。但目前貸款超過30年者，依據《銀行法》規定，必須無自用房屋，亦即只能是首購、自用購屋者；其次根據試算，貸款1000萬元、利率1.6％、無寬限來計算，貸款30年與貸款20年相比，每個月要多負擔約1.37萬元，外界解讀央行打炒房開始針對「首購族」，而引起市場躁動。對此民進黨立委邱志偉昨表示，央行錯誤的政策方向，會造成錯殺無辜買房族，從「打炒房」變成「打房」，從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」，呼籲央行務必審慎考量周全。他指出，推升房價上漲包括缺工缺料、經濟表現佳、投資力道強等因素，且如何公平定義「房市熱區」不僅是一大難題，更會引來諸多民怨。遭到外界攻訐，央行緊急發澄清稿說明，楊金龍在接受立委質詢有關信用管制仍有精進空間，是指目前的集中度雖然持穩但是仍然偏高，目前銀行不動產貸款集中度大約37.1％，央行希望可以降低到35％，所以未來管制考量限制貸款年限或第2戶以上的貸款成數。至於限縮貸款年限說法，是指目前管制的受限房貸。央行官員表示，央行的信用管制目前管制的項目涵蓋購地貸款、高價住宅、對第2戶與第3戶有成數與寬限期的限制，其中第2戶的限制是熱門地區例如六都（台北、新北、台中、台南、高雄）與新竹縣市無寬限期。央行說明，所謂管制的「受限房貸」是指4類對象，法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款，首購族從來不在央行信用管制的範圍之內。以此來看，除非首購族直接買高價住宅、豪宅，也就是台北市價值7000萬元、新北市6000萬元，非大台北地區4000萬元以上，才有可能會被限制到。
央行限縮30年房貸 邱志偉憂錯殺無辜買房族
中央銀行總裁楊金龍日前拋出打炒房震撼彈，指出選擇性信用管制仍有精進調整的空間，可能方向包含縮短30年期房貸年期、限制特定地區自然人第二戶房貸成數，甚至不排除降低全台房市熱區的貸款成數；對此，立委邱志偉今（14）日直言，央行明顯犯下「兩錯」，錯誤政策將錯殺無辜買房族，呼籲央行務必考量周全、審慎為之。長期關心各部會房市政策的邱志偉表示，今年3月央行理事會召開前，他呼籲央行對特定區域的第二戶限貸令，務必謹慎為之，若貿然實施，不僅打擊有自住需求的換屋族群，更可能降低年輕人「南漂」意願，打歪區域均衡發展。邱志偉認為，政府先前幾波打炒房組合拳，效果非常明顯，房市熱度已明顯降溫，且推升房價上漲因素很多，例如缺工缺料、經濟表現佳、投資力道強等，皆會帶動房價走高，尤其漲幅高也受基期影響，如何公平定義「房市熱區」不僅是一大難題，更會引來諸多民怨。他舉例，房市近年以中南部較熱絡，高雄房價漲幅達雙位數的地區，多因台積電入駐及橋科發展帶動，不能說房價上漲、房價漲幅攀高就是炒房結果。針對央行可能祭出第5波不動產信用管制，邱志偉分析，限縮30年以上長年期房貸年限從未實施過，政策設計、相關配套及實施效果都無前例可參照，除了政策實施成本高，後續成效都是未知數。他指出，需要長年期房貸的族群多為年輕購屋族，剛出社會收入有限，若進一步限縮貸款年期，不僅年輕人增加每月負擔，更會打破年輕首購族的購屋夢，甚至影響成家、生子意願。邱志偉更提及，特定區域的第二戶限貸令，甚至擴及全台的降低房市熱區貸款成數，雖然先前曾於台北市及新北市10個特定地區，給予第二戶以上房貸成數最高7成限制，後續更擴大至新北市4區及桃園市4區，給予最高6成限制，然而此政策從未在中南部實施。他質疑，是否能有效打擊炒房客，還是造成資金重回北部，助長北部房市炒作都是可能變數，且限貸令會直接衝擊有剛性需求的換屋族，在資金緊縮的大環境下，要背負「升息加限貸」等雙重負擔，讓買房變成奢望。邱志偉呼籲，不動產信用管制是一道雙面刃，可能打趴了些許投機客，也打傷了一籃子的自住客，央行應審慎權衡利弊、體恤民心，切勿一竿子打翻一船人，從「打炒房」變成「打房」，從鼓勵年輕人「買房」到迫使年輕人「租房」，讓沒有炒房的人也變成冤大頭。
欽天監算房市1／產業、人才回流薪資看漲 鄭欽天：「台灣看得到明天」
興富發（2542）去年業績大豐收，交出442億元營收新高。在原物料大漲、百年缺工、政府打炒房，甚至限制建商土地融資下，CTWANT記者獨家專訪總裁鄭欽天，他一語逆勢開場：「台灣看得到明天」。台商西進大陸30年，不少人翻身致富，近年在美中貿易戰及香港事件等影響下，情勢逆轉，資金產業大舉回流，鄭欽天振奮地向記者說，「哪裡有市場商人往哪去。台灣產業在變動，過去國內只負責接單、轉單，聘用的人不多，現在到處設廠、到處需要人力。」「這幾年興富發應徵人資長、財務長，9成從大陸回來。」「產業回來了！人才也回來了！」鄭欽天高亢的聲音掩不住雀躍，「我一個朋友到南部拓點，一開始設置3~5人研發中心，今年打算從60人變500人，就業機會增加，推升當地平均所得。」「企業去年獲利不錯，今、明年又是穩定成長，老闆賺錢管理層也要加薪才留得住人才，薪資所得都將大幅調整。」半導體產業南下擴廠，帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水，城市人口已有南移跡象，對市場嗅覺敏銳的鄭欽天，早已鎖定台中、高雄獵地推案，此外，他還看好5G時代，工作型態改變，「雙北以外區域的發展將會再加速。」鄭欽天看好半導體產業正熱，帶動上下游和衛星工廠一起為中南部注入活水，5G普及更將加速雙北以外的發展。圖為台積電南科18廠。（圖／CTWANT資料室）「如果新北跟中南部所得差不多，那新北市能賣7字頭，中南部能賣多少？」房價是敏感議題，鄭欽天只能點到為止，「當各地薪資陸續變動，房價會跟著上來。」被問及如何健全房市？一向快言快語的他突然語塞，幾秒後勉強擠出「加速國土規劃政策」和「提供容獎偕同民間力量蓋社宅」。鄭欽天表示，20年前，外縣市沒有就業機會，大部分的人口因為就業集中在台北，但城市發展需要新腹地，30年前台北市發展從西區移往東區，未來10年也可能移到桃園或其他城市。「台灣這麼多人被限居在都市計畫區內，但政府能做的長遠規劃卻越來越少，目前只有台中、高雄重劃區較多，年輕人想住新房，新規劃土地很慢、舊城改造也很慢，台灣需要加速國土規劃政策，多開發新型發展區，解決人口過度集中、推升房價的問題。」鄭欽天的話不無道理，目前產業、人口正移入的幾個縣市，不少地區是建商無建地可開發消化購屋需求，導致搶購潮；而為了搶一塊建地，眾家業者更願出高價，也推升了成本和房價，可說是環環相扣。這幾年停獎取消、開放空間獎勵也取消，現在又提公設不能計價（實坪制），鄭欽天搖搖頭嘆，在建商利潤與成本結構不變下，原來一坪賣65萬元，少了1/3公設坪，除以0.6，房價就會變100萬元，「但是民眾對於總價有需求啊，最後就是坪數越來越小。」而就高房價下，政府力推的社會宅政策，點子多的鄭欽天給了建議，可提供20%容積由建商協助興建社宅，快速解決社宅不足問題。他舉例，若原來要蓋500戶，政府多給20%容積多蓋100戶作社宅，營建費用由建商負擔，這100戶由政府作東定價出租，10年後建商收回出售。政府沒花半毛錢就能完成社宅興建，為了未來好銷售，建商也會盡力維護社區品質，這對政府、購屋弱勢與社區住戶皆有益處。「畢竟術業有專攻，只要這政策出來，我可以幫它（社宅）遍地開花！」 鄭欽天說，政府想造國民車找車廠最快，同樣的造房，也能和建商合作。他建議政府在民間住宅案中提供容積，就可以讓社宅在各地遍地開花。圖為台北市東明社會宅。（圖／李宗明攝）
北台房價漲幅十大行政區出爐 桃竹搶8席「這區」飆漲4成不意外
住展雜誌統計北台灣近一年各行政區新建案房價漲幅，前十大漲幅區依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地，大台北所有行政區全都無緣入榜，顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。住展雜誌研發長何世昌表示，由於大台北房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹等地建設與產業投資題材多，以致於房價普遍漲贏大台北。不過，若央行啟動特定區域房市管制，桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。北台灣2020年2月至今年2月漲幅前十大行政區，排名第五的平鎮，近一年房價漲幅約26％，主因是跟著中壢區房價上漲所致；由於中壢市區新建案單價已見4字頭，相對低價的平鎮落後補漲，且吸引部份中壢客前來購屋，房價因而上揚。第四名是新竹市北區，雖然是竹市首府，生活機能好，且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區，但卻因環境較老舊，難以獲得竹科客青睞，房價遠遠輸給竹北與東區。何世昌分析，因竹北、東區房價實在漲得太快了，與北區的價差一度超過10萬元／坪；對購屋族而言，大新竹外圍地區如新埔、芎林等地新案價位已漲到3字頭了，不如回流到北區買房更有吸引力、且建案選擇更多，因此推升房價。新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下，近一年房價由17萬元／坪飆到22.2萬元／坪，年漲幅約30％、排在第三名。即使寶山房價已有不小的漲幅，但因基期仍低，預期未來仍有上升空間。第二名為桃園新屋，近一年房價從18.6萬元／坪，漲到24.3萬元／坪，年漲幅約30.9％。2020年，因新屋土地價格大多不到20萬元／坪，建商湧入購地大量推案，但2021年當地新案供給量又大幅下滑，當市場供給不足，少數推出的新案反映全面調漲售價。目前新屋推案多在頭洲地區與都市計畫外的甲種建地，通常是戶數極少的透天案。漲幅居冠的是竹縣竹北市，房價由29.2萬元／坪，跳漲至40.4萬元／坪，年漲幅高達約38％。何世昌指出，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約45～60萬元／坪之間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，恰好見證這波房市飆漲的過程。竹北菁華區房價驚天暴漲，促使非菁華區推案出現，並以相對低價拉攏購屋族；如華興地區、中正重劃區，以及都市計畫外等地，都出現3字頭的大樓案或是2000多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大，但因線上供給量仍舊偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。
實坪制潘朵拉1／建物公設誰買單 高嘉瑜：日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息，現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」，也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對，彷彿高是在故意找麻煩，但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理，高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊，說明她只是反映購屋民眾心聲，無意與行政部門唱反調，不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說，每逢他質詢實坪制，官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查，其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準，只有台灣、大陸未以實坪制計價，將「公設」灌入室內面積，再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討，朝取消公設面積（大陸稱公攤面積）方向檢討。高嘉瑜認為，建商若仍將公設與室內實際面積，用相同價格計價，就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」，完全看建商要「灌」多少，對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高，民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式，甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用，此建設費用設計的合理性受到議論。（圖／報系資料照）她以內政部統計處資料佐證，近7年新完工住宅，室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升，101年第 3 季是 78.96 ，110 年第 3 季卻上升至114.83，印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯（興建成本）誰買單」？高嘉瑜說，建議仿效日本，建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價，換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收，政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式，擁有美國建築師執照的沈千量說，美國人少有「公設比」概念，房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準，多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質，而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制，日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」，也就是台灣所謂的「室內面積」計價。（圖／截圖自日本仲介業者賣屋網站）日本房市投資達人吳先生則說，日本房市採實坪計價，日本仲介房屋網站上的坪數，標註的都是室內面積，房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低，常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等，較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為，陽台是逃生的平台，嚴格禁止外推，因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析，台灣房市長期以「總價」銷售，即使改採實坪制，業者設定總價依然不變，屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水，恐推升房價走高。此外，「實坪」定義仍不清楚，一旦實坪制實施，因政策不溯既往，房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品，必須有配套，避免消費者混淆。
全台捷運站房價漲幅排行出爐 這站大漲25%高雄包辦前3名
買房跟著軌道走，房仲業者統計2020年至2021年台北、桃園、台中、高雄捷運各站點周邊房價變化，在重大建設、台積電擴廠利多大添柴火下，高雄捷運搶佔「十大漲幅捷運」半數席次，更是以包辦前3名，列位第一的「生態園區站」漲幅高達25.8%，為全台捷運站漲幅最高的站點；北捷亦攻佔3席，桃捷、中捷則各搶下1個站點。永慶房產集團根據實價登錄統計2020年至2021年全台營運中捷運站周邊成交資料，發現高雄捷運「生態園區站」漲幅高達25.8%，為全台捷運站漲幅最高的站點；另外前十名當中，高雄捷運就占了5名，分別為「生態園區站」、「青埔站」、「楠梓加工區站」、「市議會站」、「小港站」，榮登全台漲勢最強捷運系統。永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，高雄捷運系統能夠一次入榜5個站點，原因不外乎是因為「1」字頭房價，基期低，漲幅空間大，再來近期利多話題不斷，如科技產業擴廠、重大建設相繼投入、新建案成交，讓自住、置產買盤持續流入，都是推升房價顯著成長的要素。以漲幅居冠的高雄捷運「生態園區站」來看，介於三鐵共構的「高鐵左營站」和北高雄主要生活圈的「巨蛋站」間，兼具便捷交通和成熟商圈優勢，加上距離台積電廠區將落腳的中油煉油總廠舊址，也只需要搭乘2站到捷運「世運站」即可抵達，房市前景看好，吸引建商積極購地推案，去年就交易多筆屋齡較新的物件，如「京城大苑」、「YOO馥建築」等，推升該區房價水平，每坪從18.2萬攀升至22.9萬，漲幅高達25.8%。同樣受到科技重大建設助攻的還有捷運「青埔站」和「楠梓加工區站」，位於橋頭新市鎮「青埔站」，近來隨著科技大廠進駐橋頭科學園區，產業聚落成形下，未來預計將帶來大量人口及工作機會；至於「楠梓加工區站」，原先就因楠梓產業科學園區所產生的就業機會，累積不少人口紅利，近來又受惠於台積電設廠利多，刺激房市熱度加速增溫。挾著橋頭科學園區、台積電設廠兩大話題下，不只在地客選擇搶入捷運站點周邊，連外地置產族、科技新貴們也紛紛加入，房價自然也就大受激勵。陳金萍提醒，不少民眾因看好軌道題材的保值性、便利性提早卡位，但以立法院通過的前瞻基礎建設經費來看，原本占比最大的軌道建設，已從原本的4241億調降至1903億，且要知道從路線、站點選定、審查到實際開始動工，期程太長充滿變數，過往也不乏發生變更路線的情形，因此，陳金萍建議，隨著軌道題材購屋，盡量還是挑選已經興建完成，或是確定動工後再入手，「眼見為實」才會是最大的房市保證！近一年全台捷運站房價漲幅前十大站點。（圖／永慶房屋提供）