拯救房市
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11月PMI跌至46.8％連9月緊縮 中經院：產業未來展望佳
中華經濟研究院周五（1日）發布製造業採購經理人指數（PMI），11月經季節調整之PMI微跌0.3個百分點至46.8%，已連續9個月緊縮；但新增訂單指數和未來展望指數微幅回升，部分指標略有好轉。中經院院長葉俊顯表示，今年景氣是逐季好轉，目前整個產業就是「等」字，等待曙光到來。未來展望部分，製造業未來6個月展望指數已連續19個月緊縮，惟指數回升2.7個百分點至42.5%。PMI以50%做為榮枯線，指數高於50%代表景氣擴張，反之則代表緊縮，包含5項組成指標，11月經季調之生產、新增訂單、供應商交貨時間、人力僱用、存貨皆呈現緊縮。中華經濟研究院長葉俊顯表示，近幾個月來景氣上下波動，11月和10月PMI的組成指標，變動都在1個百分點左右，幾乎與上月持平，現在製造業氛圍就是一個「等」字。葉俊顯分析，近期中國拯救房市及房企，並增發國債等一系列振興經濟措施，使得基礎原物料產業與電力暨機械設備產業的未來展望轉佳，使得產業未來展望有些許回升。包括年底的中國大陸振興政策及美國輸入轉為正數，歐美市場是台灣製造業的終端需求，美國的輸入自今年第三季開始逐季往上走，可望持續到2024年第三季，有助於我國接下來的出口。至於非製造業，11月未季調之台灣非製造業經理人指數（NMI）已連續13個月擴張，已擴大3個百分點至56.2%，為去年8月以來最高、出現最快擴張速度。其中，新增訂單、商業活動及未來六個月展望等指數皆呈現擴張，且速度加快。葉俊顯表示，內需產業持續暢望，主因內需產業進入年底結案旺季，再加上股市回漲以及歐洲貨櫃和散裝運價回升，與製造業聯動高的產業未來展望指數由緊縮轉為擴張，只有資通訊產業設備與批發業對未來看法相對保守。中經院分析，NMI組成的八大產業中，六大產業NMI呈現擴張，依擴張速度排序為教育暨專業科學業（61.1）、營造暨不動產業（60.8）、零售業（57.3）、住宿餐飲業（56.7）、運輸倉儲業（56.7）與金融保險業（56.1）。僅有資訊暨通訊傳播業（44.5）與批發業（47.9）回報NMI為緊縮。
還款年齡延長到90歲！中國湧現「購屋合力貸」 爸媽買房子女接手還
中國大陸近期為拯救房市，官方大幅鬆綁監管也推出大量「支持措施」，市場反應卻有些冷淡。而四川成都有銀行為拯救業績，推出還款年齡可延長到90歲的「合力貸」，掀起民眾熱議。綜合陸媒報導，中信銀行南寧分行12日推出最長可貸款至80歲的「接力貸」後，引起網友兩極回應，南寧分行事後解釋，貸款可延長至80歲的意思是「貸款人年齡加貸款年限不超過80歲」，指外界誤解商品內容，且這項新規「尚未有業務落地」。不過，這類父母及子女共同貸款買房、父母還貸年齡延長的服務，早已如繁花般在大陸各地出現。成都一間商業銀行就推出貸款年限最長可到90歲的方案，如貸款人年齡加貸款期限不超過75歲，且希望延長年限來降低每月償還金額，就可將子女作為共同還款人還貸。但該銀行也強調，這款他們稱為「合力貸」商品需同時確認父母和子女的徵信、還款能力，不是有申請就一定通過，行員更透露，這項服務啟動後，「辦的人其實不多」。另據《紅星新聞》報導，假設60歲貸款以人民幣150萬及利率4.85％買房，則貸款15年，每月需還1萬1745元；但子女作為共同還款人、貸款30年，月還則為7915元，相差3830元。中國銀行研究院研究員葉銀丹指出，延遲退休政策令中年族群有更多還貸保障，而放寬貸款人及貸款年限，則能刺激房地產需求，這些都有助於父母替子女買房的「接力貸」。但中原地產首席分析師張大偉認為，房貸年齡延長目前對占市場9成的4、50歲族群影響不大，且購屋者更關注的是房貸年限及利率變化。
反其道而行！陸央行挽救爛尾樓危機 宣布降息10個基點
升息或降息是世界各國的中央銀行調節貨幣政策的工具之一，央行宣布升或降息會連帶影響各家銀行的利率基準，進而影響物價、房價、及就業市場等經濟目標。如今為了抑制通貨膨脹，世界各國的央行都在升息收緊經濟，然而中國人民銀行卻宣布，開展中期借貸便利（MLF）及逆回購操作利率，相較前期下調10個基點。據陸媒《每日經濟新聞》報導，中國央行15日在官網公告，為了維護銀行體系流動性合理充裕，開始展開4000億元1年期限MLF操作，當中包含對8月16日MLF到期的續作。為滿足金融機構需求，會以20億元在公開市場進行以7天為期限的逆回購操作，MLF操作及公開市場逆回購操作的中標率分別為2.75%及2.0%，與前期相比均下降了10個基點。這是中國央行繼1月17日，在同年內2度調降利率。中國央行於2019年對貸款市場報價利率（LPR）進行改革，這讓MLR利率升或降皆會傳導至LPR利率，並最終影響貸款利率。因此有學者認為，8月的政策性降息，除了因經濟增長緩慢需要降息刺激經濟，也為了拯救房市場。中國於上個月傳出爛尾樓情況，許多業主停貸斷供，中國政府打算出錢挽救房市低迷。如今中國央行透過降息推動房貸利率下降，這預示房市會回暖。MLF是中國央行2014年9月創設的一項針對中期基礎貨幣的貨幣政策工具，對象為符合宏觀審慎管理要求的商業銀行、政策性銀行，可通過招標方式開展，其操錯主要目的在於間接降低社會融資成本。2015年5月之前，MLF操作均為3個月期限，而2015年下半年至年底都是6個月期限的，2016年開始，中國央行創設了1年期期限的MLF操作。
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）