抑制房市炒作
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升息3碼拉警報1／房貸月增3000元「凍未條」 站上這數字恐現法拍潮
美國聯準會5月預計將再升息2碼，房貸族已如熱鍋上的螞蟻，密切關注央行態度是否跟進。以全台平均授信額度841萬元來說，升息1碼後每月增加1008元利息，似乎尚在可負擔範圍；根據調查，若全年調幅達3碼，每個月利息比原先增加3088元，將觸碰民眾壓力線；專家預估，累計調升6~7碼時利息也翻倍，屆時徹底壓上痛苦線，市面上恐出現拋售、法拍潮。美國聯準會今年3月會議宣告升息1碼，並暗示今年可能將再升息6次，貨幣市場交易員更押注今年共將升10碼，緊縮力道將是近30年來最強。台灣央行也睽違10逾年首次迎來升息，調升1碼來到1.62%，5月是否再跟進升息，央行總裁楊金龍質詢時雖已明說「沒必要」，但不排除今年還會再調升。國泰金控最新民調，有46%的民眾認為升息1碼後，房貸或租金支出大增，其中32%民眾因此而排擠生活支出。面對未來聯準會「升升不息」的壓力，房仲業者也調查，80%消費者對升息的壓力線落在3碼內。屋比房屋總經理葉國華指出，央行宣佈升息1碼，高於外界預測的半碼，抑制房市炒作示警意味濃，再加上台灣通膨問題嚴峻，不排除有機會全年升幅達到3碼。（圖／翻攝自葉國華臉書、張文玠攝）屋比房屋總經理葉國華指出，央行宣佈升息1碼，略高於外界普遍預測的半碼，就是為了以超越大家預測來展現對抑制房市炒作的決心，示警意味濃，是否達到效果仍待觀察，但台灣通膨問題嚴峻，的確存在升息空間，未來升息幅度及速度，雖不太可能像美國這樣激進，卻也不排除有機會全年升幅達到3碼。屋比房屋根據金融聯合徵信中心2021年房貸資料統計全台及七都會區新增房貸平均授信金額，全台平均授信額度達841萬元，代表房價持續攀升下，房貸金額也隨之走升。其中以台北市平均授信額度最高達1621萬元，最低則是台南市，平均授信額度678萬元，其餘皆落在700~1,000萬元間。由於不少民眾認為升息3碼後會是壓力的臨界點，若以全台平均房貸841萬元、市場主流30年本息均攤型房貸試算，目前升息1碼，每個月應還本息和從28,491元增加到29,499元，跟利率調升前相比，每個月將多支出1,008元，30年下來總繳利息則增加了36萬多元；不過若是調升到3碼，每個月應還本息和將增加到31,579元，比利率調升前多出3,088元，30年下來總繳利息則增加了111萬多元，長期看來，確實影響甚鉅，是一般受薪階級1~2年的年收入。「不過實際支付的利息通常不會這麼多，大家先別恐慌。」葉國華解釋，過去銀行承辦房貸以20年為主，國人習慣提早還款或是換屋提早結清房貸，平均不到10年就會結清。另外，目前看到的授信額度都是以家庭為單位購屋居多，如果一個月增加利息3000元，對雙薪家庭來講，還不至於對日常生活產生嚴重影響，不過，難免排擠其他方面的生活開銷。「可能利率、利息翻倍時，才是真正最痛的時候。」葉國華預估，當升息連調6~7碼到3%時，大幅度擠壓生活基本開支，就會壓上痛苦線，開始出現負擔不起的狀況，尤其是雙北房貸負擔率超過5成以上，也就是家庭收入超過一半以上都在繳房貸，這種面對升息時的風險就會比較大，很可能出現拋售、法拍的情況。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則將臨界點抓在4碼，她認為，央行就算要再度升息，幅度和速度仍會採保守緩升的作法，應該不會超過3碼，如果全年升息超過4碼，不僅會帶給購屋族相當財務壓力，可能也會引發頗大的心理壓力。不過，目前疫情升溫、全球政經形勢變動不確定因素仍高，專家一致認為央行升息勢必將更加審慎，以不影響經濟發展的前提下，緩慢升息，因此購屋族群無需過度恐慌。葉國華建議，在未來走向升息循環期間，購屋民眾應量力而行，盡可能地降低財務槓桿，買屋多準備自備款，同時將房貸負擔率控制在30%，即每月房貸支出佔所得比率以下，才能更好地抵禦未來升息與大環境改變所帶來的風險。（圖／土銀提供）
升息3碼拉警報2／物價、房貸齊漲「壓力大」 周轉不靈專家提解方
疫情方興未艾，物價持續飆漲，今年又再添加升息挑戰，雖然目前已底定調升1碼，以房貸1000萬元、30年期攤還，每月利息僅增加1200元，專家多半認為對雙薪家庭影響不算大，但CTWANT記者採訪房貸族，市井小民普遍皆嘆，「雖僅1碼，但萬物皆漲，唯薪水凍漲，壓力還是很大。」根據聯徵中心統計，全台房貸族共計205萬人，其中約有1/4房貸總額超過千萬。CTWANT記者實際採訪房貸族了解生活狀況。新北單身族趙小姐房貸占薪資的6成，想到升息後未來每月還要多出好幾千元就害怕，「現在物價飆這麼高，房貸利息也增加，哪還有錢生小孩，不敢想，政府既然喊居住正義，就不能再墊高購屋門檻了。」而桃園的魏先生則是劈頭就說，「沒升息壓力就很大了！」魏先生貸款總額680萬元、分30年期，已繳6年，去年孩子剛出生，太太近期想回職場，但又擔心托嬰中心因確診案例停課還得請假，「目前單薪，不知道要維持多久，月繳2.4萬，很硬！」房價越來越高，還要考慮升息變數，讓還沒存夠自備款的年輕人擔心未來會不會買不起房。（圖／翻攝自想要一個家－天龍房屋臉書）另一位打算在高雄購屋的王小姐則明確表示，不會因為升息影響買房意願，「因為房子只會越來越貴，目前升1碼還在可負擔範圍，但若再調升會考慮降低貸款比例。」她認為，首購的房子沒有要住一輩子，或許過幾年會轉手，再加上高雄房價低，1碼的利息費用，均攤下來好像也還好，「利率不高還是會貸8成，反正只是負擔短期。」桃園A7重劃區買房的張先生，房貸總額1000萬元，他將月薪4.8萬元幾乎ALL IN在房貸及管理費、水電費等房屋支出，他表示自己除了正職薪水，一年股利收入有20~35萬元，生活不太受影響，但就怕升息太多經濟降溫，股利變少。「通膨率大於房貸利率要借好借滿，我自己也還有信貸，也是拿來買股生股利，若升到3碼才會影響，會先還掉信貸，但不賣股。」他表示，錢若不夠周轉，房貸重簽約增貸就好，銀行估價1700萬比起3年前入手已增值400萬元。還有一位台南黃先生手上房貸產品都是投資用，他說，只要延後繳本金，中間利息繳多少影響不大，因為持有時間短，房價漲幅大，都還是有賺，「利息高低無所謂，投資客只在乎可以貸款幾成。」已經買房的房貸族，基本上已是砧板上的魚肉，屋比房屋總經理葉國華示警，若是大幅度升息，對於房貸占收入5~6成的雙北家庭，每個月利息支出無法負擔，最終只能丟出來賣，屆時賣壓變多價格也必定不好，最終淪為法拍市場的競品。萬物皆漲的年代，連房貸利息也漲，唯薪水凍漲。（圖／CTWANT資料室）如果升息真的造成財務壓力怎麼辦？台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，可以試著和銀行協商，以延長寬限期，或是增貸的方式，增加資金周轉，或是評估轉貸到其他銀行是否可以降低每月還款金額，不過也要注意，轉貸可能會有相關手續費或違約金的支出，精算後才能確定壓力是否可以藉此得到緩解。至於正準備進場的購屋民眾，葉國華建議，「多準備自備款，並應量力而行，盡可能地降低財務槓桿，同時將房貸負擔率控制在30%以下」。張旭嵐也提醒，購屋族除了在貸款前就應該先做好長期財務規劃，並「預留緊急預備金，避免工作轉換、就醫手術，或其他緊急需求影響繳貸安排。」時局混沌，買不買房就像是場賭局，葉國華認為，其實只要負擔能力還可以，自備款有了，還是可以買，「若擔心利率調升而不買，那就顧此失彼了，因為之後房價不易跌，還可能繼續漲，省利息，虧房價，不划算！」
政院打炒房最高罰5000萬 檢舉可獲獎金
為遏止炒房行為，行政院會昨天通過《平均地權條例》修正草案，此次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售，以及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，炒作行政罰從原本最高500萬元，提高至5000萬元。同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。《平均地權條例》修正草案五大重點（圖／林縉明製表）近來投資客揪團炒房，利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，換約轉售是投機獲利最主要管道；此外，私法人在無居住需求下，以住宅為資產配置與投資標的，嚴重影響不動產市場交易與購屋民眾權益。此次修法限制預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規均可按戶棟罰50萬至300萬元。不過，內政部得公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。草案明定炒作行為，若有散播不實資訊影響交易價格、透過虛偽交易營造熱銷假象、影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，可連續處罰。此次修法新增檢舉獎金制度，若不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，民眾可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。草案亦增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。此外，預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。該草案原本擬定，炒作若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，可處3年以下徒刑或併科100萬元到5000萬元罰金。不過，因罰則入刑條文涉違憲，且違反自由市場交易原則，在審議階段內政部已刪除相關條文。行政院長蘇貞昌表示，修法是抑制房市炒作及阻斷獲利源頭，草案送請立法院審議後，請相關部會積極協調優先排會審查，並同時研擬相關子法及配套作業，希望儘速完成修法施行。
農曆春節加上打炒房 七大都會區1月房市交易冷卻月減19%
永慶房產集團表示，七大都會區1月房市交易量表現，北市量縮10%，新北減少21%、桃園量縮26%、新竹縣市減13%、台中量縮20%、台南減少12%、高雄量縮22%，市場買氣稍見冷卻，相較於上個月交易量較去年減少19%。永慶房產據內部交易統計顯示七大都會區房市，1月適逢農曆春節，加上政府「打炒房」政策效應發酵，部分民眾購屋態度轉趨觀望，反應在市場買氣上明顯冷卻，其中新北、桃園、台中及高雄量縮都達到二成以上水準。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，今年的農曆春節正好落在1月底、2月初，讓1月房市交易天數減少3天，工作日減少影響房市量能，加上年前民眾趕買年貨、大掃除，看屋、購屋腳步放緩，影響房市整體交易狀況。此外，政府持續積極打炒房，自12月央行實施第四波選擇性信用管制，而內政部也通過五大措施抑制房市炒作，讓民眾購屋態度轉趨觀望，放緩看屋腳步，延後看屋、購屋時程，讓1月交易量較去年12月量縮近二成。陳金萍分析，1月看屋量較12月略為下滑，且付斡量有減少的跡象，顯示有購屋需求的民眾對於出價明顯保守，考慮期拉長，買賣雙方對價格認知不易形成共識，交易量能略受衝擊。不過，預期春節假期後回歸日常生活節奏，房市回歸市場供需，只要買賣雙方價格產生共識，房市買氣可望逐步回籠，今年第一季房市仍可期待。去年台台灣在全球貨幣寬鬆與低利環境，推升房市交易熱度，讓2021年交易量達34.8萬棟，創下八年新高，今年在國內產業出口強勁及民間消費動能恢復，即使疫情衝擊仍有相當經濟動能，今年在資金潮、台商回流、民間投資等利多不變下，將支撐房市動能。