打住不打商
」 房市 商辦
AI黃金廊道結合多元產業 兆元產值打造林口國際商辦新聚落
最強AI基地結合多元化產業，林口即將迎來跳躍式成長。房產專家指出，林口搭上百年一遇的AI浪潮，產業地位愈來愈重要，近年不僅已吸引多家國內、外科技巨頭進駐，商辦市場更是供不應求，未來伴隨產業鏈的擴展，勢必帶來更多的高端人才與企業，成為最具潛力的國際商辦新聚落。統計數據顯示，受到景氣回溫、外銷成長等因素帶動，商業不動產市場上半年交易火熱，整體交易金額達711億元，年增幅約19%，主要受惠於AI題材帶動產業鏈需求快速成長。其中，光是工業廠房與商辦就包辦了整體交易額逾6成，成交金額分別達218億元與205億元，占比各為33%與31%。房市專家分析，央行雖祭出史上最嚴限貸令，但在政策「打住不打商」的原則下，商用市場已回歸「需求大於供給」格局，特別是AI題材帶動企業擴廠需求，積極布局工業不動產與商辦投資。林口因具有產業群聚優勢，商、廠辦市場甚至有機會受惠於置產熱錢的「轉單效應」，成為打炒房下的最大受益者。事實上，隨著林口產業聚落的成型與AI技術的蓬勃發展，當地商辦市場正進入快速成長期。市場調查顯示，林口商辦預售市場是新北市近年成長最快的區域之一，且除了做為總部的大型辦公室，符合中小企業與新創公司需求的中小坪數商辦也特別受到青睞，迎合了疫後彈性工作模式的趨勢。專家直言：「產業是推動林口未來的成長引擎。」尤其是位於林口台地的黃金8公里產業廊道上，匯集了包括新北AI+智慧園區、林口新創園區、華亞科技園區、龜山產業園區等AI完整產業鏈，並吸引國際大廠如微軟（Microsoft）、輝達（NVIDIA）、廣達、研華等科技巨頭進駐，提供產業聚落更強大的凝聚力。其中，「新北國際AI+智慧園區」更是林口進階為國際AI城市的重要關鍵。該園區占地108公頃，定位為「先進研發、高階製造」的產業聚落，致力於吸引高科技、智慧金融、綠能、醫療及文創等新興多元產業的進駐。全球半導體設備製造巨頭艾司摩爾（ASML）更選擇在此設廠，預計2026年完工後，將創造超過2000個高薪就業機會，並帶來全球產業鏈上下游的集聚效應。除此之外，政府大力推動的「亞洲矽谷3.0計劃」，也為區域內的AI產業與新創企業的發展注入了強大動能。在政府帶頭獎勵創新下，不僅替新創企業提供了強大的技術支持與資金援助，通過引入AI、物聯網（IoT）等先進技術，致力於推動產業的數位轉型與升級，並吸引國際科技企業在此設立研發中心與總部。專家指出，「這些企業進駐不僅帶來了龐大的技術創新與經濟效益，預計每年可創造超過上兆元的產值，並為當地帶來數萬個高薪工作機會，進一步推動區域內的居住與商辦需求。」特別是AI產業的成長才剛開始，隨著愈來愈多國內外企業進駐，林口將有極大機會成為台灣國際級商辦的新聚落。#亞昕三十 #全心為您#林口文化二路 #雙公園國際AI城#30層地標鉅獻 #都會商務──────────────最好的林口．林口的最好．一次擁有☫ 預約專線｜02-2608-7777☫ 瞭解更多｜https://reurl.cc/RvRjke
政府「打住不打商」又一建商轉舵！ 國揚彭邵齡：拉高廠辦業績占比5成
國揚實業(2505)今(7)日召開股東會，由國揚董事長楊子寛親自主持，國揚總經理彭邵齡受訪指出，國揚今年預計新推5個建案，其中2個住宅案、3個廠辦案，不過今年可入帳個案僅總銷70億元廠辦案「國揚洲際企業總部」，和部分成屋，持續處於入帳空窗期。她也提到，住宅興建成本高，相對政府對廠辦較為友善、同時也有較高的利潤，將增加廠辦業績占比。2023年由於完工空窗，營收僅7.35億元，創2010年以來新低，稅後淨利3.04億元，EPS（每股純益）為0.8元。會中並通過配發現金股利0.4元。彭邵齡欽表示，國揚去年賣出約100億元房子，其中預售占92億元，幾乎都銷售一空，而今年可以入帳的「國揚洲際企業總部」為合建案，總銷金額約70億元，國揚持有65%，公司內部希望可以整棟銷售，目標在10月完成交易，貢獻今年營收。國揚發言人王正怡進一步指出，除了「國揚洲際企業總部」外，目前國揚手中成屋僅有高雄國硯14戶，以及台南「翡翠森林」幾戶而已，能賣得不多。今年國揚推出的建案包括新北「新店寶元都更案」、基隆「早安國揚二期」，廠辦案則為新北汐止汐萬路案、土城忠義段及新店案，此外高雄農十六案因更改產品，還不確定今年能否推出。他也提到，農十六案原本規畫中小坪數，考量總價貸、市場走向，變更為小坪數建案。彭邵齡就表示，現在房市拼命往小宅發展不是很好的現象，老人換電梯大樓、老宅都更，換屋需求強勁，但建商卻因為土地、造價成本高，只能蓋小宅，但小宅造價成本更高，導致房價很難下跌，政府不能把責任都歸在建商上，如果居住政策能滿足多數人的需求，讓大家選擇適合自己的房子，會是比較好的結果。「為什麼股市那麼熱，就沒有人打股票？」彭邵齡也提到，央行可能在下周再祭出信用管制措施，現在住宅興建成本太高，且政府限制土地貸款成數，都讓住宅案現在很難做；廠辦案因政府相對友善，加上興建樓層較低，沒有代銷等費用，興建期較短、週轉率快，利息支出減少，使得成本較低，毛利率相對較高，國揚將逐漸轉往廠辦市場，住宅及廠辦案業績占比將來到50%、50%，不排除未來還會逐漸提高。不過彭邵齡強調，國揚不會放棄住宅市場，但會以都更或合建方式長期經營，由於平均一個都更案要花10年時間，會同時談幾個案子，以時間換取空間，目前發展中的都更案包括台北市仁愛路、大安國宅案、北投大業路案以及新北市的土城中華路廠辦案。
520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
「打住不打商」興富發見風轉舵 全台備千億總銷「微型商辦」搶市
政府「打住不打商」政策明確，向來市場敏銳度高的興富發(2542)，近年也跟著調整腳步，將前幾年大推的住宅放緩改推商辦為主力，其中又鎖定網紅、工作室等微型創業打造「微型商辦」，並以2024年作為「微型商辦元年」。近日首發於台中七期推出總銷80億元「市政萬象廣場」，目前手上共備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。興富發將2024年視為微型商辦元年，首發產品「市政萬象廣場」25~45坪，主打2000萬元就能入主台中七期商辦。（圖／林榮芳攝）根據調查，青創貸款暴增10倍、2023年新創投資額預估超過780億元、微型網紅人數暴增，粉絲數小於3萬的網紅已經超過13萬。5G、數位化崛起，加上疫情過後流行遠距上班，辦公型態改變，獨立創業流行，帶動微型商辦需求。台中七期為豪宅、商辦聚落，興富發插旗完工的商辦就有4棟，堪稱七期「商辦一哥」，看準年輕人微型創業需求大爆發，近日於七期再推出「市政萬象廣場」，坪數規劃25~45坪，含車位總價2000萬元起跳，有別過去中大坪數、高總價，讓年輕人更容易入手，且同樣享有便利的交通與奢華的門面大廳。據了解，興富發看好小型辦公室需求，目前已在全台規畫推出5筆微型辦公案，除「市政萬象廣場」外，包括有台中七期惠民、新北新莊副都心、高雄特貿三及規畫中的七期惠國88案，可售總金額約有1052億元，預計在2027年以後陸續取得使照。「市政萬象廣場」特別請來英國G.a Design全球星級酒店御用天團，規劃設計時尚潮辦公設。圖為興富發於台中七期的「TOP1環球經貿中心」接待大廳。（圖／林榮芳攝）其中高雄亞灣區的特貿三，原來允許有50%作爲住宅使用，興富發則捨棄原有住宅規劃，全部做為商辦用途，分回的4棟建築，除1棟規劃70~100坪大型辦公室外，其餘3棟都將規劃30~40坪的微型商辦，符合5G、AIoT大型企業週邊協力廠商的辦公室需求。近日公開的「市政萬象廣場」，基地約733坪，規劃地上23樓、地下7樓，戶數規劃有店舖5戶、辦公室252戶，目前銷售約6成，單價約7字頭，總價約2000~3000萬元，總銷約80億元。訂簽開6%、工程款6%、優惠付款+交屋款8%。興富發主委王建騏指出，由於該案入手門檻不高，可自用、出租，且不受豪宅貸款上限4000萬元的限制，潛銷已售約6成，預計2028年完工認列營收。觀察買家，有工作室、自媒體經營、直播帶貨等自用需求，或是醫師、律師、會計師等作為諮詢用，也有不少父母親為未來考慮創業的孩子提前置產，以及置產客、售股買房族群等。
北市迎10年來最大商辦興建潮 核發建照樓板面積首度超車住宅
商辦大樓供不應求，建商全力投入興建，使得今年上半年全台核發商辦建照總樓地板面積較去年同期暴增91.25%。其中，上半年光是台北市核照就比去年同期高出7.67倍，且占全台總量51%，甚至首度超越住宅類建照面積，創10年紀錄。根據內政部核發建照統計資料顯示，今年1-6月住宅類建照總樓地板面積364.8坪、工業倉儲類建照總樓地板面積134.9坪、辦公服務類建照總樓地板面積61.2萬坪，整體來看，依舊是住宅類最多、工業類次之，辦公服務類居第三。不過與去年上半年比較，住宅類成長停滯，工業倉儲類及辦公服務類則是大幅成長，尤其台北市及高雄市辦公服務類接近倍數成長。鄉林不動產研究室指出，今年上半年全台各類建築物申請建照總樓板面積661.3萬坪，較去年上半年增加10.5%，其中住宅類建照年增率僅0.3%，相對之下，工業倉儲類年增率49.6%、辦公服務類年增率高達90.5%。其中，「首善之都的台北市商辦案件激增，上半年辦公類建照樓地板面積31.4萬坪，比住宅類25.1萬坪還要多，相當罕見。」商辦大樓缺貨潮，讓指標性辦公大樓出租金額頻頻創新高，不動產市場住宅產品在政府一波波強力打房下交易趨緩，商辦應聲崛起。其中，商辦最集中的信義區內平均A辦租金行情升至每坪3,442元。事實上，101大樓辦公租金去年每坪最高已創4000-5000元租金水準，今年甚至有突破天花板每坪5,000元的租賃案；而完工5年的南山廣場商辦摩天大樓，根據實價登錄，平均每坪月租金也有4,202元，A辦大樓平均租金持續攀高，仍供不應求。鄉林不動產研究室表示，建築物開工申請建照，一直以來都是以住宅類為大宗，總樓地板面積也是最大，今年北市首度出現商辦建照樓地板面積大於住宅類的特殊現象，最主要原因除了精華商圈有許多老舊商辦在危老和都更的帶動下迎來重建、翻新熱潮，以及政府打房「打住不打商」，都讓商辦置產風潮興起。鄉林集團董事長賴正鎰說，台北市內湖區、信義區、大安區等商辦供給有限，租金節節上漲是必然趨勢，尤其大型台商企業集團回流，需要新的企業總部，台北士林科技園區產業聚落與各項資源匯集，商辦需求也外溢到士林區，在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，大企業為加速佈局，「將出現外商與台灣本土企業爭相搶租辦公室，甚至買下整棟商辦競爭的意味轉為強烈。」賴正鎰也指出，新型的頂級商辦進駐的都是外商企業、熱門新創產業、醫療健診及醫美、康養等產業，他們願意支付較高租金，爭取進駐指標商辦的高曝光度及品牌加值效益。以「鄉林士林官邸」為例，近來外商與醫療科技業來客詢問量增加約3成，他預估到今年底前，平均租金漲幅可能還會超過20%。鄉林不動產研究室補充說明，台北市商辦供不應求，A辦每坪平均租金逼近3,000元的高價行情，但在今年底前商辦持續缺貨，新建商辦又緩不濟急，商辦具收益穩定及高需求性，補漲態勢明顯，預估現存不多的A辦成了搶手貨，每坪租金甚至可望上看3,300至3,500元。