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暫緩第8波打炒房能鬆口氣？業者：觀望氛圍濃、交易持續緊縮
中央銀行於今(19)日下午舉行第4季理監事會，會中決議利率不變，至於大家最關注是否再祭出第8波打炒房，央行選擇靜觀其變，暫停一回合，符合各界預期，不過業者也預估觀望氣氛可能會更濃厚，房市交易量將持續萎縮至明年。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，央行端出第7波打炒房後，整體房市明顯降溫，不論是新青安的申貸件數，還是5大行庫新承做房貸金額，第4季的數據表現都較前3季顯著下滑，與央行降低不動產授信風險的目標相符，因此第4季央行一動不如一靜，本次理監事會議按兵不動，讓既有政策持續發酵，符合外界預期。周鶴鳴進一步指出，由於房貸承作量放緩，且明年初為企業發放年終獎金的旺季，短期內民眾的儲蓄金額可望提高，一來一往之下，明年Q1房貸排隊的現象，可望較今年底略為紓解；但春節過後，新建案的交屋申貸需求再度增加，放款水位也將相對緊繃，屆時觀望氣氛可能會更濃厚。另一方面，美國聯準會釋放偏鷹訊息，助長國際通膨預期，房市仍有抗通膨買盤持續佈局，因此在打炒房與通膨的拉扯下，買賣雙方的磨合期長，房市整體買氣雖下滑，價格仍有其僵固性，預估市場發展將呈現拉鋸局面。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也分析現況，交易萎縮、市況冷清，房貸餘額增幅明顯收斂，預售屋成屋市場交易量持續衰退，房仲及預售中心來人狀況都十分冷清，不正常的市場炒作現象也見銷聲匿跡，因此央行未祭出第8波打炒房。他認為，第7波打炒房政策上路還需要一段發酵期，交易量減縮一段時間後，才會出現價格的修正。央行楊金龍總裁說過，市場對房價上漲的預期已經停止，但房價要到明年中才有辦法慢慢調整下來。央行調控房市，主要目的在降低市場炒作，及市場房價上漲的預期心理，並不是要打趴房市或是打垮產業及國內經濟，所以還是會適可而止的，因此沒有必要再祭出更強力的打炒房措施。為祭出第8波打炒房，能為目前清冷房市帶來喘息空間？根據房屋搜尋平台樂屋網統計線上看屋狀況，今年央行公告2波的選擇性信用管制，線上看屋數一次比一次萎縮，六都普遍下滑22%至25%，評估未來房市降溫狀況將持續延續。樂屋網發言人洪安怡指出，央行接連兩季祭出選擇性信用管制，買氣一次比一次急凍，主因還是因為買家觀望心態加劇，很多人想等房價大跌後再進場，導致買氣急速萎縮，房價也開始進入盤整階段。雖然六都線上看屋數大幅下滑，但樂屋網也觀察，全網流量在第六波打炒房時，不減反增16%，第7波打炒房後，也僅下降8.46%。洪安怡指出，第六波打炒房後，買方在站上的行為更加多元，不一定直接看物件，反而可能是進入樂屋網查詢實價登錄資料，或瀏覽房市新聞等等，顯示買方對房市仍有興趣，只是行為趨向觀望，到了第7波打炒房過後，買方明確縮手，對房市關注度大幅下降。洪安怡説，儘管目前央行決議不推出第8波打炒房，但先前第7波打炒房政策仍持續發酵，房市降溫趨勢恐持續，建議買方出手前，務必仔細評估目標地區的長期發展潛力，才能買得更放心。
李坤城兒爆林靖恩賣房疑受騙「代書爽賺5百萬」 她酸：沒搞清這件事
已故音樂人李坤城與林靖恩的「爺孫戀」曾引發轟動，然而在男方癌逝後，她多次因脫序行為登上新聞版面，除了大鬧飯店、偷吃民眾的外送餐點、偷飲料等。不僅如此，李坤城兒子李卓軒日前爆料，林靖恩當時帶著代書去按爸爸的手指辦結婚，等父親過世馬上「假買賣」給代書，讓代書獲利至少500萬元。李卓軒日前發文稱，「我爸病危無法說話，林跟代書去我爸的病床前壓我爸的手指，先結婚，代書還是證婚人，後馬上辦夫妻贈與轉移房產到林靖恩名下。然後我爸過世，馬上用林靖恩的名字假買賣給代書的人頭名下，這筆是1780萬。然後掛出591賣出最終得1800萬。」李卓軒提到，爸爸當時的信用報告顯示，房貸餘額約600萬，「代書整理房子200萬＋先給給林靖恩一筆讓他去住酒店算200萬＋在幫她設定信託390萬。代書獲利少說500萬。這中間，有沒有詐欺，有沒有違法，有沒有逃稅，有沒有真的去設定信託呢？」對此，眼科女醫師黃宥嘉在臉書發表看法，「李坤城的兒子沒有搞清楚的是： 如果爸爸的房子要給他，早就處理了，早就有遺囑了。忽略爸爸的意志，自己說講完什麼說不再提之後，大概年底一定又看到他時不時出來講幾句。」她直言，「不要相信男人說什麼不再提啦，晨昏定省男人不做，卻覺得爸爸一定要留遺產，關於錢的事情一定給你三不五時講！我的疑問是：做網軍不能獲利500萬嗎？他是在顧錢還是在顧病危家屬」。
14家金控前10月獲利逾5369億元！ 法說旺季登場市場聚焦股利政策
本週金控業法說會旺季登場，上周中信金 (2891) 及華南金 (2880) 已表態明年股利會望提高，本週重頭戲則是金控雙雄富邦金 (2881) 及國泰金 (2882)，除了股利政策外，明年展望、經濟預測、房貸餘額等，皆是法人高度關注的焦點。據統計觀察14 家上市金控前 10 月獲利狀況，共計賺進 5369.24 億元，續創同期新高，年增約 47%，多達 10 家金控賺贏去年全年，分別為富邦金、國泰金、中信金、凱基金、元大金、第一金、玉山金、永豐金、新光金與台新金，富邦金蟬聯雙冠王寶座，累計純益及 EPS 均為第一。金控業前 10 月獲利亮眼，大幅成長主要因壽險逢高實現資本利得及美元年初以來升值約 4.3%，使壽險獲利大增。證券業因台股前 10 月日均量年增 52.1%，漲幅 27.8%，呈現價量齊揚，推升金控旗下證券累計前 10 月獲利年增 57.8%。銀行業後市方面，法人指出，雖資本市場熱絡推升銀行財管手續費收入成長，但國內外市場利率維持高檔，使銀行資金成本持續墊高，淨利收成長動能承壓，預期 2025 年外匯收入年減 3 成，手收獲利亦面臨高基期，維持中性看待。就策略上來說，投信法人表示，隨著傳統旺季、節慶季節到來，川普當選後的變數變多，但以近期行情走勢來看，基本面突出的個股表現仍有支撐或表現。布局方向上仍建議鎖定未來 3-6 個月營運正向的類股或主題，應有助降低不確定因素影響。彰銀、高雄銀第三季法人說明會於 11/25 舉行，富邦金法說會於 11/26 登場、國泰金則為 11/27 、凱基金、兆豐金法說會於 11/28 舉辦、新光金、臺企銀於 11/29 登場，第一金法說則於 12/2 舉行。
五大銀行房貸十月大減234億元 房貸吃緊何時放緩？公銀董座：等「這類 」佔比下跌
新青安炒熱房市，銀行房貸水位吃緊，中央銀行22日公布10月五大銀行新承做購屋貸款金額新台幣876.23億元，月減234.23億元，新青安房貸占比再降至32%，連續4個月下滑，創下14個月來的新低。官員表示房市是全國性熱絡，觀察六都10月相較於9月明顯下降民眾申貸排隊等核貸。土地銀行董事長何英明今（23）日表示，新青安房貸影響深遠，使用寬限期的民眾未還款，就會一直占用額度，目前新青安使用寬限期的比例約半數，最長寬限期為5年。土銀今日舉行員工健行活動，何英明表示，目前土銀待撥房貸餘額仍有1,600億元，雖然土銀不受《銀行法》第72之2條比率限制，但仍被金管會要求土建融業務放款不可超過總放款量的25％、房貸不可超過總放款量的35％，兩者合計60％，因此仍會管控房貸案量。針對銀行房貸吃緊何時能夠緩解，何英明指出，新青安房貸寬限期最高為5年，若客戶在寬限期內未還款，額度就會一直占著。何英明表示，新青安寬限期使用情形大概一半一半，觀察25到35歲這個年齡層，很多是由父母協助，大多會盡量不使用寬限期，以減少利息成本。而新青安貸後轉租、人頭戶違規狀況頻傳，財政部要求八大公股銀行嚴查，何英明表示，土銀目前查核違規戶共248戶，目前已收回補貼利息147戶，金額約230至240萬元，仍有101戶未收回。
還有房貸額度？35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施，讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線，許多民眾紛上網分享經驗，有的擔心會等申請房貸核准很久，有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度，有銀行坦承說要「排隊等撥款」，還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖，不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件；甚至還表態支持無自用住宅族群購屋，推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調，新青安不受影響，已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會，祭出史上最猛打房，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成（避免建商囤房），且將自然人名下有屋再購者重新定義，等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，現已領先業界推出的「全線上房貸」，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
房市Q4多空交戰？ 928檔期推案量直逼兆元創史上新高
中央銀行第3季理監事會將在19日登場，是否加碼打房、成市場關注焦點，因為即將登場的928檔期，今年推案量直逼兆元、年成長超過4成，但新青安嚴審和限貸令來勢洶洶，加上近期台股上沖下洗，還有美國大選等變數暗潮洶湧，專家提醒，第四季恐成多空決戰時刻，民眾最好降低槓桿、提高預備金等做好準備。從各大房仲業者的月報來看，8月房市買氣明顯降溫，永慶房屋交易量縮減了23％，中信房屋月減16.4％，業者表示，銀行自主升息和限貸，導致成屋交易量出現緊縮跡象。但根據591新建案調查，受惠於上半年房市買氣爆棚，建商還是「地照買、案照推、房照賣」，讓今年928檔期，六都及新竹地區推案量合計9776.5億元，直逼兆元，較去年大增3千億、年成長逾4成，更寫下單一檔期史上新高，2019至2021年的928檔期，推案量約5000億元。各縣市火力全開，台北、桃園及台中等地受惠百億大案點火，刷新區域新高紀錄，若再加上329檔期的7800多億元，今年這兩大檔期就累積近1.8兆案量，加上年底還有多檔指標案，讓今年全年可「保底2兆」。金融人士分析，上季貨幣政策明顯是「衝著房市來」，9月是否加碼要看三項關鍵指標，包括房貸餘額年增率、不動產貸款集中度，以及銀行第二戶購屋貸款的撥款金額。
找央行拚9月6日前揭滿水位解方 卓榮泰擔保無新青安「限貸令」
行政院長卓榮泰28日表示，政府不會有新青安「限貸令」，不過會持續關心金融市場對貸款成數的安全準備量，近期也會找中央銀行開會，有望在9月6日前做出決策。全名為青年安心成家貸款的「新青安」政策方興未艾，也為房市升溫推波助瀾，各家銀行貸款業務接近滿水位（銀行內現有存款可供貸款額度比例接近用罄）。中央銀行日前找了34家銀行「喝咖啡」，呼籲各銀行「自主管理」不動產貸款總量，國銀須於9月6日前提出改善方案，市場直指此為政府出手頒布「限貸令」，引起熱議。據了解，根據央行26日公布統計，國銀7月房貸餘額來到新台幣10兆6570億元，持續打破歷史新高，年增率來到10.82%，更是18年左右新高。光看2024年7月，國銀房貸餘額就增加1,165億元，已是連續3個月增加金額破千億元，貸款情況之火熱，專家預估短期難降溫。對此，卓榮泰28日上午率行政團隊舉行「行動創新AI內閣執政101記者會」時強調，政府目前沒有限貸令，未來也不打算實施限貸令。他說，自己認同中央銀行必須有些積極作為，比方關注各銀行放款量與放款水位，強調這樣的關心並不會影響貸款中或有意申請貸款的民眾，不會對民眾權益添擾。卓榮泰說，9月6日前會做出讓大家安心的決定，並立刻與各界報告，「但絕非限貸令」。他強調，不管是個人或建商，只要做出違背法令的脫序行為，無論是誤用或濫用政策原意，政府都將有進一步作為，戮力讓「新青安」往健康的方向走。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。
「新青安+股災」引發房貸大風暴 李同榮警告留意3後果
新青安後遺症越演越烈，房貸餘額年增率已衝破十兆並創新高，各大銀行不動產放貸趨近滿水位，因貸款延誤引發糾紛四起，加上近期亞洲股市集體崩盤，台股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響。房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生三大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈（二）房貸糾紛層出不窮（三）觸發小型建商倒閉風潮李同榮指出，新青安成就不少青年成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致再拉高已經到頂的房價，也助漲市場投機氛圍，而年輕人所獲利息補貼金額卻根本遠不及被拉高的房價，政策的一得兩失，可謂弊大於利。然而更大的後遺症是銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，除了房貸不易，更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，購屋者及急需開工的中小建商全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。李同榮分析，日前日經225指數單日下跌超過12%，韓國股市寫下全球金融危機以來最慘跌幅，KOSPI指數收跌8.77%，納斯達克期貨重挫4.7%，標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4000點，為金融海嘯以來股市最嚴重跌幅，分析亞洲股市崩潰主因來自美國經濟預期可能衰退，更重要原因可歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，及地緣政治風險升級3大因素，導致投資人紛紛趨避風險，而此時處於高檔的台股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也經不起市場風吹草動，加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉。李同榮認為新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶，至於小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房價買的比人貴，利率也可能比人高。（二）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋及利率偏高的窘境，造成因房貸問題引發違約糾紛案件。（三）觸發小型建商倒閉風潮：自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，現在又因銀行放貸滿水位風暴，目前中小建商土建融貸款越來越困難。舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力，而且利率也比上市大建商高出許多，不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。李同榮最後表示，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款，將新青安額度列為除外條款，可多出至少5000億餘額貸款。但從另外一個角度看，政府過去包括6次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場，房價甩尾漲勢可能又難以終止。下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯會是關鍵，同時不可忽視兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
避免新青安被濫用！即起嚴查人頭戶 財政部強調「零容忍」：追查到底
各界關心新青安房貸政策是否遭濫用、作為炒房工具，行政院27日拍板財政部修訂的「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，即日（27日）起新青安新貸戶將簽嚴禁人頭戶、貸款期間不可轉租的切結書，財政部下午進一步指出，新青安房貸的補貼款項應該「用在刀口上」，對於違規戶，財政部態度「零容忍」，要追查到底。財政部次長阮清華下午於財政部召開記者會說明，青安貸款協助無自有住宅的家庭購屋，是立意良善的政策，他認為，房地產上漲有很多因素，包括股市旺、資金多，預期心理影響等，外界把新青安當成罪魁禍首，但整個青安政策房貸餘額僅佔目前整體國銀房貸餘額的9.15％，應該不至於是問題源頭。不過，阮清華也表示，對於新青安可能遭到濫用，財政部絕對以「零容忍」的態度徹查到底，對於任何違規的行為「不會放手」。財政部指出，在人頭戶方面，已督導公股銀行參照銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」規範，全面檢視相關貸款管理機制，並應澈底落實徵授信審核、強化貸後管理及稽查，例如：有無第三人以同一帳戶轉入多戶房貸扣繳帳戶繳納本息、貸後回查實價登入資料是否有與成交價不符、檢視建物謄本是否有所有權不得移轉的預告登記等，都有可能是「潛在人頭戶」。在轉租戶的預防方面，財政部指出，將積極進行新青安貸款案件與政府資料勾稽作業。不過，由於稅籍資料為落後資料，不一定會以國稅局出租收入相關資料交叉比對來抓轉租戶。上述若有不符新青安房貸目的的使用事實，舊案審酌個案情形處理，簽了切結書的新貸戶則將終止利息補貼，且要追回違規期間的補貼利率金額。另外，新青安房貸規則也出現重大修正，自6月27日起，新青安房貸借款人就算把使用新青安購買的房屋貸款繳清、賣出，也終生不得再申請第二次。財政部表示，新青安貸款實施迄今年5月底，累計核貸5萬7,980戶，核貸金額4,281億餘元。借戶年齡未滿40歲貸款戶數占總戶數比率約72.99％，顯示青安貸款雖未限制申貸年齡上限，但貸款戶仍以青壯年族群為主；以房價言，房屋買賣總價新臺幣1,500萬元（含）以下之貸款戶數占整體核貸戶數比率為78.20％，所購房屋以低總價為主，借款人應有衡酌其財務還款能力，購買與其財力合宜之房屋；至核貸年限一節，以31年至40年此區間貸款戶數占比50.01％為最高，顯示新青安貸款延長貸款年限，有效減輕民眾每月償還貸款及初期還本資金壓力，寬裕購屋財務規劃彈性，切合民眾實際需要。
房市趨冷…買賣房都觀望 今年放貸轉保守
今年1月整體房貸餘額降溫、各項數據也顯示有成長趨緩態勢，國銀看法也趨保守。去年房貸成長衝兩位數的中信銀指出，今年迄今房貸餘額仍穩定成長，但相較2022年高成長率，今年偏向「穩健保守」。國泰世華銀則指出，房貸業務量近期並沒有下滑，但在核貸上會更慎選優質客戶。台新銀則觀察今年買賣雙方都傾向觀望保守，預估房貸會持續減緩。去年多家國銀在房貸年增率上都呈現雙位數成長，包括中信銀、北富銀、國泰世華銀、第一銀及台新銀等。不過，中信銀指出央行於2022年3月起陸續升息，累積升幅2.5碼，且從最新房價表現，代表中古屋的信義房價指數及新屋的國泰指數都顯示房價上漲明顯趨緩。銀行業評估，房市在升息、通膨、營建成本難降、消費緊縮與經濟成長趨緩等因素交互牽制下，整體量能衰退，價格可能有所修正。但中信銀指出，1月主要是面臨史上最長年假，影響1月整體房貸餘額下滑，是否為降溫趨勢仍須持續觀察。對應到今年的房貸政策，中信銀表示，中信銀向來以自住房貸剛性需求為主，資產品質穩健也較不受大環境影響，今年迄今房貸餘額仍穩定成長。但相較2022年高成長率，今年會採取穩健成長。國泰世華銀則表示，近期房價上漲幅度明顯趨緩，國泰世華銀房貸業務仍依既定目標穩健成長，今年持續聚焦耕耘優質客群，核貸上則會仔細審核申貸者財力與還款能力、信用狀況，並房價下跌風險小的區域為優先考量。
房貸補貼每戶發3萬…55萬戶受惠 申請4門檻一次看
立法院財政委員6日排審「中央政府疫後強化經濟與社會韌性及全民共享經濟成果特別預算案」，「中產以下自用住宅貸款戶支持方案（草案）」提供每戶3萬元一次性支持，減輕55萬戶房貸族的居住負擔，而申請資格有這4門檻。內政部營建署表示，民眾及其配偶符合以下資格條件可申請：1.僅有1筆自用性質購置住宅貸款。2.名下持有房屋1戶以內。3.2021年所得合計於120萬元以內。4.核貸金額臺北市850萬元以內，其他縣市700萬元以內。內政部指出，本政策重點是減輕中低薪房貸族的居住負擔，不是鼓勵未來要買房的人，不適用購買高房價者，也不會補助到出租房子的房東。因此，規劃內容是針對110年每戶家庭可支配所得120萬元以下，僅有一間房子而且是屬於有自用住宅者；臺北市房屋原始核貸金額在850萬元以內，總價1200萬元以內，其他地區房屋核貸金額在700萬元以內，房屋總價在1000萬元以內，提供3萬元的定額支持。內政部表示，在法案通過後預期全國約可嘉惠55萬貸款戶，其中臺北市約佔4萬戶，非臺北市其他城市大約51萬戶。定額支持3萬元係以全國平均房貸餘額495萬元，111年央行累積升息0.625%來估算而得。
房市買氣低迷！10月房貸餘額年增率連7跌 創26個月新低
房市買氣愈來愈冷，根據中央銀行公布10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然房貸餘額來到9.269兆元，土建融餘額為3.058兆元，續雙創歷史新高，但房貸餘額年增率連七個月下降至7.6％、創26個月新低。購屋熱持續降溫，根據央行統計，今年以來房貸餘額年增率除3月之外，呈現一路下滑走勢，6月直接跌破9％，10月再跌破8％來到7.6％，第四季的年終房市旺季不旺，年增率不排除進一步跌破7％。統計指出，10月房貸餘額月增267.06億元，遠低於9月的351.34億元，僅略高於8月農曆民俗月的250.51億元，下半年房市明顯比上半年更冷。10月房貸餘額仍連續67個月創歷史新高，但年增率維持下降走勢，觀察去年5月雖然疫情升三級，但6月餘額年增率一舉衝破二位數至10.42％、創近15年新高，主要因房貸作業費時約一個月的遞延效應，進入7月後開始反應，年增率也反轉回落，且就算7月底疫情降至二級，但直到第四季的年終購屋旺季，年增率均低於二位數。供給側的土建融餘額，10月累計連續44個月創歷史新高，年增率微揚至12.18％，較9月的12.04％微幅增加0.14個百分點。銀行授信主管認為，主要是因應年終房市銷售旺季資金需求備足銀彈，但其實建商對房市的敏感度較購屋人更高，態度也趨於保守，土建融年增率從去年18％之上，已大減至12％邊緣。
恒大燒到「全宇宙最重要產業」 專家憂大陸房地產危機恐越滾越大
中國恒大集團風暴持續發威。本周大陸有超過50座城市的百餘建案購屋者，因不滿地產開發商以資金困難為由延遲交屋，集體拒繳房貸，其後續影響可能波及整個「全宇宙最重要行業」，令大陸房地產的危機越滾越大。瑞銀集團（UBS）前經濟學家喬納森‧安德森（Jonathan Anderson）曾把大陸房地產稱為「全宇宙最重要行業」，但這個行業的根基卻可能因恒大集團而傾頹。目前大陸未到期的房貸餘額人民幣46兆（約新台幣203兆）中，「受困開發商」的貸款餘額就達到人民幣13兆（約新台幣57兆），預期對房地產的信心下滑將對大陸經濟與金融系統造成沉重壓力。美國經濟研究諮詢機構「萬神殿巨集觀經濟」（Pantheon Macroeconomics）首席大陸經濟學家克雷格‧博瑟姆（Craig Botham）就憂心持續惡化的大陸房地產，將因此引發更嚴重的慢性惡化，從而讓抵押貸款的負面影響「衝擊到金融部門」。對此，大陸當局除與主要銀行討論「銀行抵押貸款斷供」的風險外，西安住建局也發布公告「將懲處不能按期交屋、引發群體性事件的開發商」。此外，目前大陸逾期抵押貸款餘額雖「只有」人民幣21億（約新台幣93億），但建銀國際與廣發證券測算後，發現目前面臨風險的房貸規模已達到人民幣2兆（約新台幣8.9兆）、斷供可能影響人民幣2兆的抵押貸款。又房地產對大陸經濟產出佔比超過1／4，其中據博瑟姆估算，有多達7成的民眾財富在房市、房市貸款在銀行貸款佔比最高有4成、土地銷售佔地方政府收入達4成，在在顯示恒大危機可能牽一髮而動全身。
央行逾10年首度升息 5貸款利率同步調漲
暌違近11年，中央銀行上周宣布升息1碼，台銀今日起全面實施升息後的新利率，預計郵局最快明天跟進，連動郵局牌告的5大政策利率，包括教育部就學貸款、勞工紓困貸款、公教員工築巢優利貸購屋貸款、財政部青年安心成家購屋貸款及內政部營建署購屋與修繕貸款，均將在本周同步調升，其中學貸突破1％、勞工紓困貸款也會衝破2％，民眾繳貸款時將會有感。主要民生政策貸款利率變動狀況。（圖／黃琮淵製）就學貸款 繳息增2~3成銀行主管表示，這是逾10年來央行首度升息，有些剛出社會的新鮮人，可能從來沒感受過「升息」是怎麼回事。雖然央行此次升息僅1碼，0.25個百分點看來不多，但因貸款利率本來就低，甚至不到1％，升1碼等於利息負擔瞬間多2～3成，其實影響不小。以教育部就學貸款為例，現行計息方式為郵局1年期定儲利率加0.15個百分點，再由銀行吸收0.06個百分點，等於加0.09個百分點。升息之前年息為0.9％，是所有政策貸款中，唯一利率不到1％的，升息後將提高至1.15％，不只升破1％天花板，換算付息負擔增近3成。至於疫情期間開辦的勞工紓困貸款，為郵局2年期定儲利率加1個百分點，現為1.845％，升息後將提高至2.095％，同樣突破2％天花板。勞工紓困貸款 衝破2％房貸是此次升息的重中之重，主因是房貸餘額多為數百萬元，影響也大。被視為房貸地板價的公教員工「築巢優利貸」，為郵局2年期定儲加0.465個百分點，目前為1.31％，升息後提高到1.56％，未來1.5％以下房貸恐絕跡。財政部的青年安心成家購屋貸款，有一段式機動利率、二段式機動利率及混合式固定利率共3種計息方式，選定後不得變更。其中一段式的舊案（2020年底前）現為1.43％，升息後將來到1.68％，新案（2021年後新貸放）現為1.40％，升息後將提高到1.65％。若選擇二段式機動利率，前2年為郵局2年期定儲加0.345個百分點，現為1.19％，升息後將提高到1.44％；第3年起為郵局2年期定儲加0.645個百分點，將從1.49％增至1.74％，以貸款上限500萬元計，每月約多付5、600元。銀行主管表示，對金融業來說，好不容易盼得央行升息，且預期未來還會再升，這回在利率調整時「長天期調得更多些」，以台銀為例，1年期足額調高1碼（0.25個百分點），2年期超過1碼，為0.28個百分點，3年期更達0.29個百分點，藉此鼓勵資金往長天期挪。定存族 迎升破1%小確幸銀行主管認為，此次升息過後，各天期的定儲利率全面升破1％大關，對把錢放在銀行「生利息」的定存族，迎來小確幸；但貸款戶就笑不出來了，小至學貸、信貸、車貸及信用卡循環利率，大至房貸，都會因各銀行足額反映央行升息，明顯感受到荷包縮水。
公教「築巢優利貸」提前一個月受理 中信銀：年利率1.31%、最高貸85成
中國信託銀行今（3）日宣布，針對全國公教員工房屋貸款的「築巢優利貸」，將提前於本月開跑，貸款年利率1.31%、最高額度85成、貸款年限35年，透過應用於房貸線上申請的「軟體憑證」授權向財團法人金融聯合徵信中心查詢財產、所得等資料，省去民眾自行檢附財力證明的時間，最快2個工作日可核貸。統計至今（2021）年第三季，中信銀行房貸餘額新臺幣7,007億元，較去（2020）年同期表現成長8%，房貸餘額更位居民營銀行第一。由於中國信託銀行再度獲選辦理「築巢優利貸–全國公教員工房屋貸款」，預定明（2022）年1月1日起至2024年12月31日止接受申請辦理，今天宣布提前開辦。中信銀行表示，「築巢優利貸」適用對象為中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內的員工，免收開辦費、免收提前清償違約金優惠，申辦者本人或其配偶或與他人共購之不動產亦適用。申貸人年收入滿新臺幣80萬（含）以上且符合首購自住，且擔保品位於特定區域，經中信銀行綜合評估收入負債、年齡、屋齡等條件，貸款最高額度85成、貸款年限35年。
打房再出招 「8地區」第2戶房貸恐逾1.5％
央行第3波信用管制，針對自然人特定地區第2戶房貸取消寬限期，並且找銀行喝咖啡，提醒國銀注意房貸授信風險。公股銀行紛紛配合政策，擬調高個人「第2戶」房貸利率，甚至可能到逾1.5％以上。央行周五時邀集36家國銀喝咖啡，就建議確實落實授信風險差別定價原則，避免削價競爭，8大公股銀行董、總昨日參與「2021年公股金融事業聯合供應商大會」，並且表達配合近期政府打房政策，推出新一波房貸策略。兆豐銀行總經理蔡永義表示，根據《銀行法》72-2規範，房貸餘額占存款與金融債不可以超過3成，亦即房貸放款1塊要收3塊存款，兆豐銀的比率大約在28％左右，雖還在法規範圍內，但是也要有足夠的存款。蔡永義進一步說，現在房貸利率大約是1.3％，但是房貸備抵呆帳提存率1.5％，資金成本很高，確實應該調整利率。據了解，兆豐銀擬針對第2戶新承做的房貸，調高利率達1.5％以上，兆豐銀強調，首購、青年安心成家、已經談定承諾的案件都不受影響。一銀總經理鄭美玲則表示，一銀希望提高「自住客」的比率，目前內部已研議，央行點名特定地區包含六都與新竹縣、市的第2戶貸款利率要提高，也會在1.5％以上。合庫董事長雷仲達指出，目前第2戶、第3戶的定價（利率）就已經會愈來愈高，有考慮第2戶的利率要超過1.5％。據悉，除了一銀、兆豐與合庫外，其他公股銀行配合央行打炒房，也紛紛研議第2戶房貸利率調高，以防範投機客藉由房貸便宜炒房，以及銀行間彼此削價競爭。對於房市展望，雷仲達認為，有些地區例如南部，台積電要去設廠創造需求，讓房價2字頭上揚到3字頭，購買者卻多是高科技、高收入者，因上班、工作而去購買，屬剛性需求。雷仲達認為，房價高不高還是要看需求，有些地區真的是便宜、有自住需求，不一定會受到政策打房的影響。
消費者購屋第一桶金先存夠 央行打房「銀行配合推4大措施」
央行打房，為房巿「降火」！銀行配合推動四大措施因應。銀行透露，營造成本攀升，新屋造價成本上揚，但現在不少銀行針對央行點名的八縣巿蛋白、蛋殼區房貸鑑價，比照中古屋，估價就比巿價低很多，且核定成數頂多5、6成，消費者要購屋，第一桶金須先存夠。銀行房貸祭四大策略房市火熱熱，引發央行再出手，祭新管制措施，銀行業者表示，房貸的量能還在，短期內難以受到壓抑，房價也不會受到太大挫折；為配合打炒房，銀行房貸以四大策略因應。首先嚴格控管《銀行法》第72條之2的比重。法令規範銀行房貸餘額不可超過存款與金融債的3成，過去銀行警戒線多控制在28.5％，現在銀行多調降警戒線，盡量控制在28％之內。其次，挑選優質客戶，排除投機客、多房貸者。值得注意的是，央行點名的八大區域，包含台北、新北、桃園、台中、台南、高雄和新竹縣市的蛋白區，銀行估價會更謹慎。如新北市的淡水區、三芝等，房屋鑑價甚至出現新屋比照「舊」營造價格來估算，且這些地區的貸款成數頂多5、6成，比起精華區最高8.5成，低很多。最後，銀行也更注意建商財務情況。惟對於房價上揚，業者直言，元凶是地價狂飆與原物料價格攀升。甲山林總經理張境在分析，近來地方政府標售精華區土地，頻創區域新高，有些溢價率甚至逾百分之百，等於決標價是底價的兩倍，政府成了最大贏家，但不敢全面反映成本的建商與面對房價上揚的消費者卻都受到衝擊。張境在呼籲，中央政府包括內政部與財政部應出來想想辦法，如設定天花板，溢價若超過一定成數、如2成，超出的業者以抽籤決定得標者。公平會應查人為炒作中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明則呼籲，原物料價格攀升，除受國際價格影響，國內有無人為炒作，公平會應出面了解。對於地方政府標售土地，推升區域地價，台北大學不動產城鄉環境系教授彭建文表示，以地方財政角度分析，土地有效利用是好事，惟現在房價漲勢難以抑制，建議標售土地可先緩一緩，等巿場平穩後再招標。清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚則建議，小地塊基地標售影響有限，可持續推動，但大面積基地建議可採地上權方式標售，減少推升地價的負作用。
金牛年房貸量能持續爆量！5大國銀「房貸放款」上看6000億
金牛年房貸量能持續爆量！依5大銀行為台銀、土銀、合庫、一銀與華南銀2021年的房貸計畫計算，2021年整體新承做房貸放款上看6000億元，房貸市場繼續火熱！央行會定期公布台銀、土銀、合庫、一銀和華南銀的新增房貸與利率情形，5大銀行新增房貸市占率大約4成，其房貸計畫、利率變動可被視為房市風向球。台銀董事長呂桔誠昨日表示，去年房貸「兩千金」目標，也就是新承做房貸達到2000億元達標，為2100億元；今年「兩千金」目標持續，新承做房貸同樣要2000億元。由於房貸戶會還款，扣除之後淨增加約7、800億元，目標鎖定首購族和軍公教人員。房貸龍頭銀行土銀房貸餘額已經達到8900億元，惟仍要繼續成長，2021年新承作的放款量目標為1500億元，淨增加大約300億元。雖然土銀不受《銀行法》72條之2，房貸不可超過存款與金融債的3成限制，但是央行去年底祭出房市信用管制措施，為符合政府健全房市政策，土銀的房貸策略維持「穩健」，不會大幅度增加。合庫則表示，該行分行是國銀中最多，房貸量自然也不少，2021年策略是自然成長，今年的放款重點將著重於企金、企業購地、建設廠辦等；一銀較偏保守，新承做房貸目標約800億元，惟仍會視市場情況動態調整。華銀今年也有千億量能，新承做房貸目標要達1250億元，淨增加約290億元。目標鎖定優質的菁英客戶，例如律師、會計師、醫師等。由於政府關注房市健全發展，銀行主管表示，會盡量配合政府政策謹慎以待，就整體房市與房貸發展而言，近2年是建商的交屋潮，房市交易與房貸量持續看好、繼續增溫；房價則維持穩定、難有爆發性的成長。
九成房貸重現江湖？央行：密切關注
央行房市管制措施國內房市不畏疫情，今年表現熱烘烘，央行總裁楊金龍表示，第二季銀行新承做購置住宅貸款加權平均貸款成數為71.3％，高於九成者仍有限，央行將續督促銀行審慎辦理相關授信業務，以「防範過多信用資源流向不動產市場」。他指出，央行一直密切關注房市動態，並維持高價住宅（貸款上限六成）規範，以維護金融穩定，更進一步直接點出二大核心問題，一是當前不動產持有稅負仍低，難以抑制囤房、養地，還有預售屋、新推案等市場資訊透明化不足；二是市場資金充裕，加上部分銀行不動產授信條件有趨鬆現象，如較高的貸款成數、較長的貸款年期或寬限期，及階段式計息。對此，市場解讀，不排除央行在年底前祭出打房措施，超前部署防範房市泡沫。楊金龍15日將赴立法院財委會進行業務報告，針對房市泡沫警訊，楊金龍指出，央行將密切關注房市動態與不動產貸款情況，適時採行妥適措施，防範不動產貸款風險升高，以維持金融穩定。在解決高房價問題，則有賴中央相關部會與地方政府通力合作，消弭投機炒作空間健全房市。其實日前央行副總裁陳南光已撰寫專文解析，應針對房市過熱的風險超前部署，代表隨時可能再出手打房。過去央行曾在2010年6月至2014年6月期間，共祭出四波選擇性信用管制措施，市場俗稱為「打房」，有效消除投機炒房引發的房價飆漲。至2015年及2016年共二度鬆綁，僅餘最後的豪宅代款成數上限六成最後防線至今。楊金龍認為，這一波與前一波的情況不同，主要是台商回台投資，置產投資需求漸增，加上政府持續推動都更政策，及市場資金充裕，使得今年初以來，房市交易量增加且房價上漲。影響所及，房價近一年來也顯著走高，但依國泰房價指數與信義房價指數漲幅來看，均低於上一波房價擴張初期的漲幅，並且六都交易為南熱北溫，且以台中市新推案價格漲幅最大。楊金龍說，近年民眾購屋能力提升，還有利率處低檔，減輕房貸負擔，房貸餘額穩定成長，建築貸款餘額則是雙位數成長。但本國銀行房貸與建貸逾放比仍顯現緩降，至8月底各降為0.14％及0.12％，均低於整體放款逾放比的0.24％；央行繼續執行高價住宅貸款規範，並督促銀行審慎辦理不動產授信業務，以防範過多信用資源流向不動產市場。