房貸風暴
」
央行第七波信用管制打炒房挨批 楊金龍諾一個月內出配套
中央銀行總裁楊金龍24日表示，外界憂心央行推出第七波選擇性信用管制打炒房會「濫殺無辜」，確實有其道理，因此央行持續聽取各界意見，有望在一個月內盡快提出配套措施和「排除條款」，幫助需要協助的無辜者。第11屆立法院第2會期24日持續邀請行政院長卓榮泰率各部會首長進行施政報告並備詢，不少立委針對央行信用管制提出質疑。對此，楊金龍備詢時解釋，部分銀行房貸放款量已經逼近存款量的30％臨界點，因此採取「限貸令」，畢竟「選擇性信用管制措施」從2020年就存在，可謂行之有年。而針對外界傳言，若不祭出第七波選擇性信用管制，是否將引起本土性的金融風暴？楊金龍則說，關鍵在「信用資源要合理分配」，如果資源沒有合理分配而太過集中，監理機關又沒有注意，確實很容易像日本出現泡沫、美國出現次級房貸風暴。楊金龍強調，央行出手的時間點非常關鍵，目前持續聽取各方意見，若必要之時，央行會對於那些需要協助的無辜者，推出相關協處措施或是排除條款。他說，現在資訊紛雜，正反意見各有擁護者，央行還在聽取各方意見，但配套措施至遲不會超過1個月提出，請外界放心。行政院長卓榮泰則說，央行已在密切關注，呼籲各界給予充裕時間妥善因應，待蒐集各方反應後，相信央行能提出整套合理的制度解方。
「新青安+股災」引發房貸大風暴 李同榮警告留意3後果
新青安後遺症越演越烈，房貸餘額年增率已衝破十兆並創新高，各大銀行不動產放貸趨近滿水位，因貸款延誤引發糾紛四起，加上近期亞洲股市集體崩盤，台股半個多月來重挫18.8%，對市場資金流動性產生嚴重影響。房市趨勢專家李同榮提出警告，「新青安+股災」將引發銀行房貸大風暴，政府若不重視，將會產生三大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈（二）房貸糾紛層出不窮（三）觸發小型建商倒閉風潮李同榮指出，新青安成就不少青年成家，但也引發不少假性需求，短期內供需失衡，以致再拉高已經到頂的房價，也助漲市場投機氛圍，而年輕人所獲利息補貼金額卻根本遠不及被拉高的房價，政策的一得兩失，可謂弊大於利。然而更大的後遺症是銀行業貸款額度趨於滿水位狀態，除了房貸不易，更排擠中小建商的土建融申貸，各大銀行開始採取暫行收件或暫延撥款的措施，購屋者及急需開工的中小建商全部加入搶貸行列，加上近日股災所造成的資金流動障礙，促使銀行資金水位更加緊縮，整體銀行體系淹至喉嚨的水位已頻臨岌岌可危的崩潰危機。李同榮分析，日前日經225指數單日下跌超過12%，韓國股市寫下全球金融危機以來最慘跌幅，KOSPI指數收跌8.77%，納斯達克期貨重挫4.7%，標普500指數期貨下跌12.4%。台股加權指數單日下跌1807.21點、重挫8.35%，短短半個月大盤跌掉4000點，為金融海嘯以來股市最嚴重跌幅，分析亞洲股市崩潰主因來自美國經濟預期可能衰退，更重要原因可歸咎於經濟數據不佳、企業財報不利消息，及地緣政治風險升級3大因素，導致投資人紛紛趨避風險，而此時處於高檔的台股當然也經不起利空吹襲而無法置身事外。同樣的房市目前也因新青安與股市發燒助燃，房價處於末升段甩尾的高點，此時也經不起市場風吹草動，加上下半年國內外經濟基本面若不如預期，房市隨時都可能結束多頭行情而反轉。李同榮認為新青安加上台股重挫所引發的房貸滿水位風暴，若不即時提出對策，市場將產生3大嚴重後果：（一）搶貸亂象越演越烈：目前銀行不動產放貸平均水位高達27-28%，滿水位的銀行開始暫停收件，未滿水位銀行採取選擇性放貸，先照顧大客戶，再挑有實力且高利率客戶，至於小咖建商與弱勢購屋民眾則需排隊待審、或排隊待撥，造成扶強不扶弱的市場亂象，這也是新青安造成的排擠效應，最後排擠的仍然是後段班的新青安與購屋弱勢，他們不但房價買的比人貴，利率也可能比人高。（二）房貸糾紛層出不窮：預售市場即將交屋的購屋者現在可能面臨建商分戶貸款成數不足或因貸款困難延誤交屋及利率偏高的窘境，造成因房貸問題引發違約糾紛案件。（三）觸發小型建商倒閉風潮：自從央行祭出請領建照18個月限期開工，加上土建融多次限貸措施，現在又因銀行放貸滿水位風暴，目前中小建商土建融貸款越來越困難。舉例說，銀行建融對中小建築成本評估相對更保守，最少打8折，再給予融資6成，等於48%融資，銀行對中小建商52%的自備款，無視已有營建履約撥款機制，還會要求建商先提出自備款足額的存款證明，以示實力，而且利率也比上市大建商高出許多，不但造成大者恆大的不公平競爭，更可能在房價反轉時造成小型建商周轉不靈的倒閉風潮。李同榮最後表示，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款，將新青安額度列為除外條款，可多出至少5000億餘額貸款。但從另外一個角度看，政府過去包括6次限貸與提高存款準備率的限縮資金等於又重返市場，房價甩尾漲勢可能又難以終止。下半年房市走勢強弱，除了經濟基本面趨緩與技術面高檔的不利影響以外，政策走向的一對一錯會是關鍵，同時不可忽視兩岸地緣政治局勢，更會是處於高檔房市的一隻灰犀牛。
【台股買點在這2】葉美麗輕描淡寫12字 帶你窺「公司價值與股價」
「股市金釵」之稱、寶來證券創辦人之一的葉美麗說：「這次美股、台股大跌跟以前情況不同，是病毒帶來的，而不是資產泡沫滅掉的。」財經政策工具不能直接取代疫苗與解藥，但是「可以針對恐慌心理出招，接著為疫苗與解藥的正式出台爭取時間。」2000年的網路破沫破掉，那斯達克指數在3月出現崩盤。2007年8月出現次級房貸風暴，2008年9月則出現以房貸為基礎的衍生性金融產品的泡沫破掉。葉美麗接受本刊記者專訪時提到，她經常和AIA Capital財富管理公司首席經濟學家吳嘉隆討論總體經濟，「這些問題的根源都還在經濟與金融體系內，例如信用的過度擴張。但是，這次我們碰上的肺炎疫情病毒本身卻是非經濟因素，來影響到實質經濟。」「所以，過去泡沫破掉的經驗參考價值，根本不容易複製。」葉美麗長期以來會將上市櫃2千多家公司的每一季營收等數據，做成總表，搭配時事、產業發展隨時觀察而在台股縱橫多年。「主要是跟著法人進出台股市場，獲利停損點從15℅到30℅都有，抱個2至3年居多。以股票、期貨及外匯槓桿交易居多，很少做房地產，還是比較習慣標的物流動性質高。」葉美麗用手機秀出她統整全部上市櫃公司的營收表。（圖∕王永泰攝）「沉著、冷靜。稍安勿躁，等待時機。」葉美麗以這12個字回答給身旁許多詢問現在是不是台股買點進場時機的答案。而她認為買股票是「看企業價值，不是看股價」，「利多時才算是買到便宜，利空就買貴了」，她也以過去「沒有買台積電」為例，認為在短期間獲利出場的空間有限。葉美麗意指權衡「公司價值與公司股價」的方式來思考投資標的，勝算是非常大的，而這個檢視方法，雖可以透過公司的財報表來檢視目前的股票價值，光看一家企業「目前的」價值還不足以吸引人，更重要的是「未來的價值在哪裡」。葉美麗受邀在政治大學分享金融風險控管經驗。（圖／葉美麗提供）葉美麗表示，巴菲特之所會被稱為股神，是因為他不會被股市炒手誤導，反而擅長尋找股票價格低於真正價值的那些公司做長期投資。要了解這家公司的經營團隊與專業經理人，可以帶領這家公司創造出來令人驚訝的價值，而這價值不會只有翻倍，極可能翻好幾倍。話鋒一轉，葉美麗提到她和吳嘉隆討論現今各國一定會搬出貨幣寬鬆與財政刺激，但是這些政策工具沒辦法消滅病毒。反過來講，一旦找出「解藥」的時候，即使沒有動用這些政策工具，行情自己也會恢復得很快。葉美麗布局台股以科技、5G、航太類為主。（圖∕王永泰攝）她還說和吳嘉隆提起，自己在耐心等待與煎熬的過程中，重新解讀經濟政策工具的作用有三點。第一，市場該跌就跌，本來是可以的，但是，由於「停損的程式交易會自動啟動，加劇賣壓」、「ETF交易會助漲助跌，放大震盪幅度」與「華爾街會利用這種機會放空，會殺到見骨見肉，逼聯準會出來表態降息」，所以「市場會超跌！」葉美麗提到這種跌過頭的情況，有可能造成金融市場的流動性危機與系統性風險，為聯準會所不樂見。所以聯準會肯定介入，很可能會把利率降到零，然後重新啟動量化寬鬆。這樣做並沒有消滅病毒，但是可以消滅病毒擴散所帶來的恐慌心理，避免市場陷入超跌狀態。也就是說，用貨幣寬鬆來對付非經濟因素，主要是針對恐慌心理而來的。葉美麗說圖中是在斯里蘭卡認養的孤兒，有些已經長大當老師。（圖／葉美麗提供）第二，航空公司的飛行班次與路上的汽車大幅減少，大陸製造業與房地產業陷入停滯狀態，所以原油需求自然大幅減少，造成油價的大跌。於是，美國總統川普啟動戰備石油儲存計畫，在油價低的時候增加購買，還要買到滿。等於是變相支撐美國頁岩油業者，化解石油市場的恐慌心理。葉美麗說，從這兩點來看，財經政策工具不能直接取代疫苗與解藥，但是「可以針對恐慌心理出招，接著為疫苗與解藥的正式出台爭取時間。」全球投資人皆高度關切疫情解藥－疫苗何時誕生，盼能早日結束股市黑暗期。（圖／許文偉、陳家榆繪）第三，除了恐慌心理與爭取時間這兩點來看，川普政府的即時推出財經政策工具，也是在展示危機處理能力，讓選民對川普政府恢復信心，要在全國緊急狀態中營造亂中有序的局面。因此，葉美麗認為「如果貨幣寬鬆還不夠，那還可以更寬鬆。如果財政刺激還不夠，那還可以更刺激！川普等於是在告訴病毒，我川某人可不是好惹的。」葉美麗在英國倫敦、劍橋遊學時的情景。（圖／葉美麗提供）葉美麗投資心法稍安勿躁、等待時機。心法：買股票看企業未來價值、不看價格；看好科技、5G、IC設計、航太類股。