房市崩盤
」 房價
台積電到哪哪邊就倒楣？建商嘆：缺工問題不解決房價不會跌
桃園市不動產開發公會20日舉辦會員大會，理事長劉守禮嘆，台積電讓周邊土地就上漲、工資也上漲，「台積電到哪邊，哪邊就倒楣」。他更指出，以後新房子也要碳盤查，然後買碳權中和，不然不能發使用執照，總之房價不會跌。劉守禮表示，這三、四年政府不斷打房，房價越打越高，今年全球共有78個國家最高領等人換人，最重要的是美國總統大選，美國降息應該是6月後，會導引台灣多少比例降息還不一定，不過他認為今年全國房產價格穩定，量會少掉很多，但限縮購地貸款下，中小建商會因為資金不足慢慢離開市場，大者恆大。現在缺工關係，工資上漲，他自己也是小建商之一，透露找工班不容易，因為工班會選擇跟著寶佳、興富發大建商，未來3~5年保證都有案子，「這一、兩年是我們最沒尊嚴的時候，以前是營造請我們吃飯，現在我們要請營造吃飯，都還不來。」他也提到，尤其台積電搶工，原本板模工一天工資2000~2500元，但台積電開出一倍薪水挖角，導致一般住宅營造工地難找工人，缺工問題不只中南部，雙北也受影響，工資漲，房價也跟著上漲；不僅如此，台積電擴廠還帶動周邊土地行情，「嘉義農田土地也漲到每坪10萬元，這就是台積電之亂。台積電到哪邊，哪邊就倒楣，年輕人都買不起房。」桃園市不動產開發公會理事長劉守禮點出房價上漲的因素，包括缺工工資漲、碳盤查徵收碳費，就算未來少子化需求減少，新建案房價也難跌落。（圖／林榮芳攝）另外還有2050年全球淨零碳排，也帶動很大一波成本漲幅，他說，目前課稅標準都還未知，但水泥鋼筋已經開始課徵，鋼筋業者已經說試調看看，多退少補，以後新房子也要碳盤查，然後買碳權中和，不然不能發使用執照。目前政府是訂定一噸碳權是300元，但歐洲是每噸3000元，所以未來不只是建材漲，「開發商的建築成本上升了，房價怎麼可能不調高？總之房價不會跌。」至於少子化是否會影響房市崩盤，他表示，二戰後嬰兒潮出生的都是生長在三代同堂，這幾年變成兩代都不同堂，這種細胞分裂式的方式，造成市場上房屋的強大需求，也造成現在市場上好賣的房子都是小坪數。目前消費者購屋以總價為考量，開發商縮小坪數壓低總價，「雖然我們也不樂意蓋小宅影響生活品質，但也不可能規劃銷售不出去的產品。」現在幾乎都是小坪數當道，2房最好賣。劉守禮最後呼籲520上任的新政府，希望內閣閣員要科班出生，「房產要好，內閣就要任用專業人員，不要政治酬庸，希望央行能調整有關房地產的相關政策。」「缺工問題不解決，房價不可能跌，只能繼續加碼工資讓工人上工，蓋房子不是做慈善事業，政府政策很重要。」
命理專家曝龍年經濟「代表字」 台股可聚焦「這類」股
過年台股休市美股走高，讓不少人也希望台股能補漲創新高。不過，命理專家小孟老師說，台灣龍年的經濟有一字代表「慌」，不要隨意追高台股，木星上半年在金牛，股市可以聚焦在食品類和AI。小孟老師10日在YouTube頻道的影片中說，很多人會覺得電子業波動大，但股市還沒展現出來，國外會降息，但台灣沒升息升很多，所以不會有很嚴重崩盤。小孟老師表示，木星在下半年會逆行，美國會稍微衰退，台灣也會有行業微幅裁員，而被裁員的人也能進其他公司，不會引爆失業危機。小孟老師稱，美股會震盪較大，台股可能會創新高，但創高後要收手，不要一直追高，最後發現突然嚇醒；經濟方面稍微能維持，但2025年會比較辛苦。小孟老師說，木星逆行物價也會更高，通膨也會持續，台灣為了不讓房市崩盤沒升很多，下半年要小心，想買房子的人要注意，要多評估自身能力。小孟老師表示，天王星入金牛座，整體經濟會成長，但幅度不高，台灣的經濟動能還是有，其他國家可能往下滑，電子科技業和內需產也能幫台灣撐在那。小孟老師指出，冥王星入魔羯，裁員歇業的人變多，但還是能轉其他產業算好消息，木星上半年在金牛，股市可以聚焦在食品類和AI，木星下半年進入雙子，所以會聚焦在風電等類股，美國如果降息，如果有買美元的人要多注意，波動可能會變大，新興市場的貨幣也會彈升。
華爾街大多頭罕見看「空」 預估7月仍不升息
●CFRA Research首席投資策略師Sam Stovall表示，有些人預期聯準會不只本月暫停升息，且之後將不再升息，但現在確實看起來自上次會議以來，聯邦公開市場委員會（FOMC）成員似乎變得更加鷹派，我認為這讓投資人很意外。●LPL Financial席全球策略師Quincy Krosby表示，聯準會主席鮑爾表現出色、在貨幣政策上的慎小謹微、緊抓核心並保持平衡。他承認通膨正在放緩，並強調這次沒有升息是審慎的決議。此外，鮑爾也再度重申聯準會的任務是恢復價格穩定，但其一切取決於數據。將通膨降至聯準會2%目標、同時不會大幅削弱就業市場，鮑爾這樣的立場可能會讓投資人感到放心。●Edward Jones資深投資策略師Angelo Kourkafas表示，經濟的韌性使聯準會保持高度警覺，而非過早棄械。此外，市場已意識到聯準會正逐漸接近緊縮周期尾聲。●華爾街大多頭、知名經濟學教授Jeremy Siegel罕見看「空」，他預期美股目前的反彈動能恐已是強弩之末，以及美國即將陷入溫和衰退，這將促聯準會結束升息行動以緩解就業流失，「聯準會可能不會在7月繼續收緊政策，我們將進入大選期，經濟已經承受巨大壓力，不能造成一場深度衰退」。在談到標普500指數自去年10月低點反彈漲逾20%、宣告進入新一輪技術性牛市時，Siegel警告在網路股泡沫化和房市崩盤期間，股市也都曾反彈漲逾20%，但也隨即反轉直下、將所有漲幅回吐。雖然不看好這一波牛市行情，但他認為美股也不太可能跌破去年10月創下的低點。
美國房市崩盤！半年市值縮水70兆 創金融海嘯最大跌幅
美國房市迎來大崩盤！美房地產市場的總價值在去年下半年縮水4.9%，約等於2.3兆美元（折合約70.5兆元新台幣），創下2008年以來最大跌幅，其中包括舊金山、紐約等地的房價都大幅跌落。據房屋經紀公司雷德芬（Redfin）的報告顯示，美國房地產市場總價值在去年6月衝至47.7兆美元的頂峰，但之後隨著抵押貸款利率因聯準會（Fed）升息不斷飆升，購房需求減弱，美國房產總價值也開始反轉向下，下半年共暴跌了2.3兆美元至45.3兆美元，與2021年同期相比下降4.9％，創下15年來最大跌幅。Fed極力壓抑通貨膨脹的結果，導致購買房屋的成本變得越來越貴。12月份平均30年期固定抵押貸款利率升至6.36%。大約是2022年年初的2倍，這使得買家不願進場，並導致房價崩跌，去年下半年房價跌幅最大的城市，依序為加州舊金山的6.7％、加州奧克蘭的4.5％以及加州聖荷西的3.2％。即使美國整體房市景氣下滑，但在南部中型城鎮地區尤其是佛州當地，房價仍持續飆升，除了邁阿密房價上漲19.7％，其他包括佛州North Port-Sarasota、田納西州Knoxville、南卡羅萊納州Charleston等第房價漲幅也在17％以上。雷德芬負責人Chen Zhao表示，美國房市目前的總價值仍比2020年2月高出約13兆美元。（圖／翻攝自雷德芬官網）對此，雷德芬負責人Chen Zhao表示，房地產市場雖然失去了部分價值，但大多數投資客仍透過Fed在疫情爆發後開始實施的QE政策，在房地產榮景中獲得豐厚報酬，因為美國房市目前的總價值仍比2020年2月高出約13兆美元，意味著市場上還是充滿著大量熱錢，「不幸的是，很多人錯過了這波投資熱潮。即使抵押貸款利率在2021年觸底，許多美國人仍買不起房，這意味著他們錯過了一生難得的財富累積機會。」
平均購屋坪數創近年新低 繼承還比買的大網：「不想努力了！」
受高房價影響，國人買的房子坪數越來越小，平均購買坪數為31.7坪，不過反觀老年人口占比越來越高，繼承移轉棟數也逐年走高，平均繼承面積卻有41.8坪，出現「繼承比買的更大間」的奇特現象，讓網友看了搖頭直言「不想努力了！」國內正面臨人口少子化與高齡化趨勢，國發會統計2025年老年人口占比超過2成，且還會持續攀升，連帶國內的不動產市場也產生明顯改變。根據內政部統計，今年前7月建物買賣移轉的平均每棟面積為31.7坪，是近年購屋人房子買的最小的一年；但繼承移轉棟數卻持續創下同期新高，平均繼承每棟的面積達41.8坪。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據繼承與死亡人數的比例統計，過去一段時間平均每出現10個人死亡，大概就會伴隨3件的建物繼承移轉登記發生，隨人口老化趨勢加快，繼承已經是越來越多50、60歲族群會遇到的問題，因此出現購屋面積越買越小，但繼承的不動產面積維持穩定的狀況。曾敬德指出，早年長輩買的房子，雙北以外可能有很多都是面積較大的透天產品，繼承下來的面積也比較大，尤其現在很多條件不錯的不動產，有些是繼承後因為分家產才拿到市面上出售，例如一些熱門商圈的金店面，當長輩在時，幾十年可能都穩定收租，長輩不在才對外出售，換成現金後可以較為公正的分配給所有繼承人。對此現象，網友吐槽「31.7還有超過3成是虛的公設，好好笑，天下奇觀」、「所以說以後房地產要漲價打死都別信」，也有人分析「這波疫情推波助瀾下，一堆老人家走了，繼承更多，原本空屋就多達八十多萬戶，短短三年又暴增近一倍，又新蓋一堆，離房市崩盤不遠了」、「繼承也要花一大筆錢，不是所有人民都能繼承的起。」「唉!這其實挺悲哀的，想想如果你父母沒有買房子留給你，你的人生就幾乎沒有希望，這種社會真的好嗎?」
從一房難求到建商發愁！經濟學家示警：美國房地產市場可能走向「崩潰」
美國的房地產市場多年來供不應求，如今隨著聯準會（Fed）不斷升息，建商卻開始在擔心賣不掉手中的建案。根據全美住房營建商協會（NationalAssociation of Home Builders, NAHB）7月18日公布的最新數據顯示，6月份的美國獨棟新屋市場指數（Housing Market Index, HMI）暴跌了12點至55點，而且已連續下跌7個月，處於2020年5月以來的最低點，並創下史上第2大跌幅。對此經濟學家示警，美國房地產市場可能處於「崩潰」邊緣。由於美國聯準會在疫情期間瘋狂QE，大量熱錢注入房市推高資產價格，但如今隨著Fed開始QT回收資金，整個房地產突然降溫，讓幾個月前就開始動工的建商措手不及。6月份美國新屋「供應／銷售比」達到上次房市崩盤，也就是2010年以來的最高水準。根據NAHB的一項調查顯示，7月初房屋建商網站和售屋處的買家訪問量，已降至2012年以來最低水準。據《紐約郵報》的報導，美國萬神殿巨集觀經濟研究諮詢公司（Pantheon Macroeconomics）的創辦人兼首席經濟學家謝波德森（IanShepherdson）表示：「建商一直否認需求放緩的事實，尤其今年上半年的抵押貸款申請已下降了25％以上，且這個趨勢目前仍看不到盡頭。」謝波德森還補充：「最近幾個月買房的人很快就會發現自己正在虧本。」有些疫情初期住在加州的上班族，本來希望在房價較便宜的愛達荷州擁有一片自己的天地，遠離那煩人的防疫措施，但聯準會現在為了應對通膨問題而不斷升息，這更讓民眾心慌。NAHB指出，「高通膨」和「升息」導致買房需求和房屋銷量放緩，尤其抵押貸款利率的飆升和QE時期高漲的房價嚇跑了許多潛在買家，而高利率和高通膨又加劇購屋者的償債壓力。相關數據也顯示房地產市場的信心正在下降，例如6月份的美國獨棟新屋市場指數（Housing Market Index, HMI）就低於路透社所有31位經濟學家的預測，環比暴跌了12點，是自1985年以來的第2大降幅。NAHB主席康特（Jerry Konter）也表示，有13%參與月度調查的建商在6月的房屋交易中降價求售。另外，由於未來幾個月的經濟形勢預料會變得更加黯淡，建商也在減少建造新成屋，以免太多房子蓋好後空著。「缺工、建材成本上升，以及經濟衰退的預期，導致許多建商停止建造新成屋，而且土地、建設和融資成本目前已超過了房屋該有的市場價值。」北美最大房地產市場數據分析公司Zonda的首席經濟學家Ali Wolf表示：「建商現在的市場競爭非常激烈，在想方設法將手裡的空房賣掉，過去2年最火爆的市場可能會出現一段供大於求的時期。」目前已有越來越多的經濟學家預測，隨著聯準會升息的腳步沒有放緩的跡象，全美嚴重高估的房地產價格恐將迎來巨大的修正。不過，專家們也達成了共識，那就是這次的情況不會像2007年的次貸危機一樣引爆全球性的金融危機。
房市雜音紛擾恐崩盤？興富發：下半年是關鍵
興富發副總經理廖昭雄今(27)日表示，台灣經濟環境沒有變壞的理由，沒有崩盤的問題，大環境在優劣因素衝擊下讓市場消長，未來房市發展是向上還是向下，關鍵要看第三季狀況。廖昭雄表示，最近很多疫情因素，來人受到影響，但都是短期現象，不具參考價值，還是要看下半年，下半年是房地產走向的關鍵，「如果第三季來人成交量與去年同期能穩定小幅成長5%，代表房市未來走向更健康。」廖昭雄表示，有來人、沒成交，還是沒來人，狀況完全不一樣，「如果有來人沒成交那麼還比較不擔心，可能是個案問題；如果市場都沒有人看房，就比較弔詭。」不過他也提到，全世界逐漸開放，報復性消費陸續發酵，房市要走到會跌的因素比較低，相信接下來台灣各行各業都會加薪，就連興富發工程部工地外勤人員加薪幅度都來到15%，雖然加薪對購屋實質幫助沒有這麼多，但是對購屋的信心程度還是有差。對於市場雜音紛擾，他說，興富發桃園、台中、高雄成交都還不錯，台南也完銷。他建議，買房只要是自住，什麼時候買都是好時機，不但不用付房租，還會回饋房價增值，選交通沒問題的重劃區，基本上都可以隨時購屋，不要再考慮了。工料上漲部分，他也表示，北市造價過去每坪12、13萬元，現在每坪要20萬元以上，中南部過去因房價基期低，導致反映在房價的漲幅也更大。現在利潤會被吃掉的案子，都是未漲售價發包在後的案子；為避免利潤受到影響，未來興富發將採先發包再出售，以免吃掉毛利。
房市衛生紙之亂4／專家預測「房價止漲點」 首購千萬別做無謂等待
眼見房價持續看漲，政府又持續打房，究竟該不該買房？還是應該再等等？此一問題困擾不少首購族，就怕進場買在高點，買完就下跌。對此，專家建議，「首購族千萬別再做無謂等待，自備款儲蓄永遠趕不上房價漲幅。」「自備款籌足就要盡快買房，如果不是短期投資，就沒有套牢問題。」吉家網不動產創辦人李同榮直接掀開底牌，為房價臨界點劃出重點，「以前民眾貸款額度大多介於6至7成，只要房價下跌2成以上，銀行逾放比率就會攀升，更何況現在房貸額度動輒達8成，更難容忍房價劇烈跌幅。」李同榮以過去50年來政府五度打房的歷史分析，「每一次房市循環由高峰反轉到谷底，中古屋市場跌幅都沒有超過3成。」「每每房價下跌接近臨界點時，還會有利多政策出手拯救房市。」「政府不容許銀行有倒閉風險出現，房市崩盤會讓經濟陷入困境。」台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯也建議，如果是自住，主要的考慮不是價格，而是生活需求。「自住買房子，要住得滿意，維持生活品質，硬是扛扛不動的貸款是不對的，但若想說會不會跌下來而放棄喜歡的房子，是很可惜的。」少子化會造成空屋增加，房價未來會不會下跌？根據美國中情局發表一份「全球總合生育率預測報告」，台灣2021年預測生育率為1.07，拿到全球排名倒數第一，值得注意的是，據內政部最新統計，2020年下半年全台約88.2萬宅空屋，空屋率9.96%，卻創下10年新低。2020年下半年統計全台空屋率9.96%，創10年新低，雖然少子化越來越嚴重，但同時社會也從三代同堂家庭居住方式，走向小家庭或單身貴族的居住模式。（圖／報系資料庫）為何空屋率創新低？內政部另一項統計給出答案，台灣戶籍總戶數從2010年到2019年成長11%以上，從703萬戶增長到883萬戶，同時間平均每戶人數卻減少，每戶2人以下比率已破5成，且戶內只有1人的「單人家戶」正快速增加，目前約208萬戶。「三代不同堂演變成兩代不同堂，趨勢會延續好幾年，在中南部發酵最快。」李同榮觀察，「過去餘屋指的是新屋，如今年輕人買房偏好新屋，反而是家裡的老房子在長輩離世後無人居住，所以未來的空屋，會以老屋為主。」不過，李同榮提醒，「年輕人容易被市場氛圍綁架而追高，目前買成屋風險相對少，若要考慮預售屋，售價也不要和周邊新成屋差價超過2成。以未來持續看漲的趨勢，現在看起來進場風險小。」而究竟這波房價漲勢到底會走多久？李同榮解釋，以往例管控台北房市，資金就往中南部跑，現在六都及新竹縣市房貸第二戶無寬限期和利率調升，熱錢就會往郊區流竄，哪裡有利可圖投資客就往哪去，「要等蛋白區（房價）漲不動時才會反轉，政府沒有再出重手打房下，預計將可維持2~3年。」清景麟建築總經理施棟瀝也指出，申請海外資金匯回共3,559億元，目前從事實質投資僅1,137億元，約2,500億沒拿出來投資，「目前大家都看多，所以要謹慎，不要盲目追高，上升波段買哪裡都對，但現在看起來已是小高峰，現在搶太兇的幾個地方，接下來恐會有一波小盤整。」清景麟建築總經理施棟瀝提醒，目前大家都看多，所以進場要謹慎，不要盲目追高，尤其是出現搶買房的熱門區域，接下來恐會有一波小盤整。（圖／清景麟建築提供）