房價走勢
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今年全台推案量爆2.56兆新高 換算造價可孵出「60顆大巨蛋」
2024近尾聲，根據591新建案統計，今年全台總銷金額爆出2.56兆元天量，再破歷史新高，若以台北大巨蛋造價約400億元來估算，已可孵出逾「60顆巨蛋」，規模相當驚人；不僅如此，個案數、戶數等供給更是多到滿出來，較去年雙雙成長逾2成。但相較推案一片火熱，房價顯得低調許多，年漲幅不到1成，收斂不少。數字科技(5287)旗下591新建案分析，2024房市相當魔幻，上半年有多激情，下半年就有多冷感，尤其近日央行雖然刀下留人，但有鑑於第七波管制又快又猛，許多建商來不及收手只能硬著頭皮上場，估計「量多、人少、買氣冷」的情況仍將持續一陣子。而檢視各縣市，推案水位普遍都在高檔盤旋，一方面除了與房價飆升有關，各地仍有建商願意頂著槍林彈雨開案，也是量體能屢創新高的主因。以台北市為例，今年總銷雖略為下降，戶數卻年增近1成，關鍵在於建商將火力集中在文山、北投及南港等蛋白區，以文山區來說，今年在「元利四季莊園」、「信義富境」等指標案支撐下，有超過800億元的總銷挹注，區內新案行情也首度突破百萬大關，成功解鎖天龍國全區百萬的壯舉。而新北市在蛋黃區外溢效應下，即便金龍風暴來勢洶洶，價量仍表現得有聲有色，值得一提的是，繼板橋、永和等地新案成交單價突破百萬大關後，三重近日也在指標案「潤泰CITY PARK」助攻下跟進登頂。以目前各區房價走勢來看，未來新北「百萬俱樂部」的成員將越來越多。桃園今年受房價飆升，當前新案平均開價、成交價皆已站穩4字頭，加上建商在外圍新興重劃區積極布局，案量飛快成長。至於新竹縣市，由於精華區塊素地稀少且價格飛漲，建商同樣朝都計外等區域拓展版圖，規模上則以中小型個案為主，帶動個案數大幅成長。台中今年推案力道強勁，個數、戶數等量體均是各縣市中最多。但隨著下半年金龍海嘯買方縮手，新案銷況急轉直下，許多新案平均周來人數不到5組，業者只能絞盡腦汁各出奇招，祭出包含簽約送家電、優惠付款等措施，只求吸引來人上門度過這波嚴冬。台南、高雄今年受惠源源不絕的科技議題拉抬，整體推案價量仍處於上升段。值得一提的是，即使目前市場遭遇亂流，由於房市話題不斷，當地建商仍是老神在在，普遍看好明年房市放晴，並未有過多促銷或價量鬆動的狀況發生。591新建案總編輯李忠哲分析，明年最大未爆彈仍會是鎖定在房貸問題，從近期央行理監事會針對周轉金、理財型貸款等專案檢查來看，短期內對資金的「源頭打擊」還未結束，再加上年初適逢美國大選交接期等外部變數，都讓房市像是遊走在鋼索上，稍有不慎就會摔個頭破血流，建議無論是建商或消費者，布局上都應放大風險係數，並避開一些缺乏就業、大型公建的高風險地區，才能在這波亂局中走得相對平坦。
打炒房打散買氣 8成民眾認為未來1年非購屋好時機
上週央行理監事會按兵不動，並未祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣，展望即將到來的2025年，房市仍處於多空對峙的拉鋸戰中。房仲業者向民眾調查明年房價看法，過半數民眾預期明年第一季房價將維持平穩，僅少數認為價格會下跌；不過逾8成都認為接下來1、2年都不是購屋好時機，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。中信房屋發布2024年第四季「宅調查」，結果顯示，約56.8%民眾預期明年第一季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，而認為房價會下跌的民眾則有12.2%左右。至於購屋時機，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8%、不到2成的民眾認為未來半年內是進場買房的好時機。中信房屋研展室副理莊思敏指出，從資金面來看，內需經濟持續升溫，加上在AI浪潮的推動下，出口成長動能也相當可期，主計總處預測2025年台灣經濟成長率可以達到3.29%，顯示目前台灣房市仍有強勁的資金動能。再從成本面來看，莊思敏表示，營建成本、原物料價格、土地取得成本等目前仍維持在高位，也為房價提供了一定的支撐力，因此可以判斷短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。然而，國際政經局勢詭譎多變，房市信用管制政策與銀行房貸限額大大限制了消費者的購買力，導致市場交易量大幅下滑，這些因素也讓後續的房市走向充滿了不確定性。伴隨「金龍風暴」的威力持續發酵，近期房市交易量較6月份的高點幾乎腰斬，可見政府政策對房市的影響相當顯著。根據中信房屋「宅調查」，多數民眾認為，以下3項政策措施對打擊炒房行為最具成效，分別是：限縮第2戶以上貸款成數、升息以及囤房稅。對此，莊思敏表示，限縮第2戶以上貸款成數將迫使首購族以外的購屋族必須要拿出更多自備款，從而提高了進場門檻，而升息與囤房稅則是通過加重持有成本的方式，來降低民眾的投資意願，引導房市回歸自住買盤。展望2025年，莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。整體來看，2025年的房市將呈現「量縮、價盤整」的格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。
2025房市軟著陸機率高 專家：房價頂多跌10%
央行9月19日宣布推出第七波信用管制重創房市投資客信心，讓中古屋、預售屋急凍，全台交易量腰斬，第四季交易量恐創自1999年有紀錄以來新低。不過，央行總裁楊金龍14日備詢時被問題是否會祭出「第八波信用管制」時，他連忙回應「不不不」，這回應讓多數學者專家都認為市場並不會如外界看衰崩盤，不必過度擔憂，預估明年軟著陸機率高。央行總裁楊金龍針對多房族與投資客祭出連續7波的信用管制，甚至被稱為「史上最嚴限貸令」，意圖抑制房價過熱現象並控制槓桿風險，市場氛圍變得謹慎觀望，房市崩盤說法甚囂塵上。然而，學者專家們大多認為，房市短期內雖然有部分投資客會被迫退出，交易量瞬間急凍也有機會進一步導致房價下修，但崩盤的機率卻微乎其微，相較之下，明年房市「量縮價穩」軟著陸的可能性更高，房價跌幅最多不會超過10%。中央大學台灣經濟研究發展中心執行長吳大任指出，自央行祭出第七波信用管制以來，雖然房市數據中有部分指標開始出現疲軟走勢，但包括核發建照面積與住宅貸款餘額等數據依然上升，顯示房市結構依舊穩定。他強調，這些指標表明市場正在進入一個逐漸趨於穩定的階段，預計未來幾個月內，房市軟著陸的可能性較高。逢甲大學土地管理學系教授陳建元則認為，「新青安房貸」專案使得剛需買家持續進場，這部分需求仍會是穩定房市最重要的支撐力量，預期房市將進入一段「僵固期」，但房價不會有劇烈波動。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，2024年房市上下半年兩樣情，央行9月中祭出的第七波信用管制政策，將在第4季逐漸顯現效果，市場也將因此進入盤整階段，但儘管交易量縮減，房價依然有支撐，特別是比較不受打炒房政策影響的剛需族群，以及手握現金的購屋者，將有更多選擇高性價比物件的機會，在市場中佔據有利位置。周鶴鳴表示，央行政策主要針對多屋族，自住需求者尤其是首購族並不會受太大影響。隨著投資客退出市場，剛需族將有更多機會在房市盤整階段撿到相對「甜甜價」的房產，特別是不少建商為了刺激買氣相繼推出促銷活動，即便房價很難再回到過去水位，剛需買家仍是這波市場調整中的主要受惠者。除此之外，現金充裕的購房者或高資產族群，因對於銀行貸款的仰賴度低，也較不受到央行限貸政策的影響，反而在市場買氣因資金緊縮而下滑的階段，不僅擁有比一般民眾更多的談判空間，還有更多保值性佳的優質物件可以挑選，並且在市場逐漸回穩時進場。針對未來房價走勢，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，政策收緊雖有可能會影響部分買方，但房價不會出現大幅修正。由於多數屋主在現行政策下可能會選擇不賣房，反而延長了市場的調整期，導致房價維持相對穩定的狀態。整體而言，儘管市場受到政策影響，買方轉趨保守，但房市崩盤的可能性不大，軟著陸是更可能的結果，且回顧過去 20 年台灣房市的週期，除非出現極重大的利空事件，否則房價跌幅通常不會超過 10%，因此專家們普遍預期，2025年房市將穩定軟著陸，對於剛需族和現金購屋者而言，甚至有可能是近2、3年來最佳的進場時機。
新北4區房價衝破9字頭 繼板橋後下個百萬行政區將出爐
物價飆漲，房價也漲，新北市三重、永和、新店及林口等區，今年皆出現單價9字頭成交紀錄，目前預售單價飆出98萬元行情的三重，近期瘋傳將有新案開價每坪破百萬元。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，受惠於北市房價外溢，新北不少區域房市皆出現新高價，其中三重、永和等區，機能成熟，新案行情續創新高。根據實價登錄，位於三重三和路三段的預售案「宏燁文旅」，其中13樓戶總坪數僅約16坪，7月以總價1,545萬元成交，扣除車位單價高達98.1萬元，不僅為三重區預售實價的歷史新高單價，也是該區域首筆成交單價達9字頭的交易。住商機構新北市區首席協理趙中康指出，該社區緊鄰仁義重劃區與捷運三重國小站，與北市僅一橋之隔，生活與交通機能成熟，且本身屬小坪數物件，致使衝高成交單價。實價登錄也顯示，今年除板橋區單坪房價已破百外，包含永和「頂溪大苑」、「億安和和」、新店「佳元柒章」及林口「富堡晶鑄」等預售社區，皆出現不少成交單價破9字頭的交易，其中永和「頂溪大苑」成交單價已來到98.9萬元。賴志昶表示，綜觀近期成交創下區域新高的新北新案，除一案屬中大坪數豪宅，其餘戶別都是市場主流的小宅，且其中創高價者，還有2戶為露臺戶，整體而言，除了房價多頭帶動新案市場房價走勢，特殊戶別由於坪數較小，易創高價之外，部分有其他可利用空間的戶型，也讓購屋者較願意以高單價成交。賴志昶提醒，新案市場由於看得是3~5年後的房價，若具有前景性的新案，在房市多頭餘溫仍在時，易創下區域高價，加上目前市場受預售屋禁轉售等影響，供給量較低，同時有營建成本高漲等因素，都會區新案易升難降，惟下半年度面臨銀行滿水位等議題，雖說預售屋不受限於現階段限貸風波，但若整體買氣下滑，難保不會波及新案市場，提醒購屋人除房價考量外，宜選擇區域較前瞻性、建商具品牌力的新案，才能保證房價不受市場波動衝擊。
新竹房子想賣掉改租屋 資深房仲見「1操作」急勸：很母湯
房價居高不下，導致買房變得十分困難。新竹一名屋主看上近來房價上漲，考慮想把房子賣掉改租房，等未來下跌時再買回，怎料這番想法讓資深房仲直搖頭，揭露背後風險。房仲在臉書專頁「Lin's竹北房產筆記」點出，自住的禁忌就是「切勿猜測房價的高低」，接著提到有客人私訊詢問，表明有一間位於竹北市中心的房子，最近覺得房價很高，想趁機賣掉，改在外面租房子，等未來房價下跌時再接回，他聽完覺得很母湯，不僅萬萬不可行，而且是強烈反對。資深房仲認為不妥。（示意圖／翻攝自pexels）房仲接著列出3點理由：1、什麼是高、什麼是低很難說，如果到時房價走勢沒跌，肯定很難追回房價，而且現在很多後輩想入主竹北的房子，只是礙於預算不足，所以往外圍去評估購買，「若到時追不回房價，能接受外圍的房子嗎？」必須對假設做全盤的準備和因應，不僅是賭博式猜測。2、假如房價真的跌了，在外租屋會比擁有自有宅的居住品質更好嗎？凡事都要經過房東同意，包括養寵物、在牆面釘東西、不講武德調漲租金等，「你能接受嗎？」3、如果只是想要有個資金運用，例如買股票、買債券、買虛擬貨幣、出國旅遊費、醫藥費等，不見得非要把房子賣出變現，也可以透過增貸的方式，去作資金的其他用途規劃。房仲強調，千萬不要把房子當成股票操作，因為賭的不單單只是房屋價格差異，更多的是把「生活自由度的掌控權」也賭出去了，買房子亦然，「你是自用，有需求就買，是高是低，往往都是回頭去看的事情了」。
漲聲再起2／打房失算？碳費成本漲幅>囤房稅 建商撥算盤惜售反較有利
國內房市經歷政策一波波重打，去年底立院再通過囤房稅2.0，預期最快今年7月1日上路，未來建商餘屋賣越久、稅就越重，目的是逼著建商降價求售。不過2025年即將迎來碳費徵收，恐讓政府「失算」，因為已有建商表示，碳費開徵墊高營建成本，估將拉高房價15%，「完勝」囤房稅4.8%，「惜售成屋，付囤房稅等房價漲幅，還比較划算！」行政院環境部將於2024年起針對碳排大戶計算碳排放，2025年依盤查結果開徵碳費，營建業如臨大敵。不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成說，「碳費問題讓建設公司壓力很大，至少漲15~20%，房價鐵定上去！」全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰也說，「2024年碳費成本多15%，物價持續上漲，房價不可能有回檔現象。」不動產聯盟總會理事長、富旺建設董事長林正雄拿出南部鋼鐵廠的「漲價通知」，上面寫著「自113年起未交(貨)完之數量買方需支付賣方碳費150元/噸(碳費未定，屆時多退少補)。」他預估，「5年內房價將有2成漲幅。」甲級營造廠通湛營造、精湛建設董事長陳志聲解釋，鋼筋、水泥、磁磚、鋁門窗…大多數建材都是高耗能產業，需要大量的電來高溫燒解，因此會出現高額碳費，很多人預估將漲超過20~30%，但也有些建材不受到影響，相抵銷下，他預估營建成本漲幅至少也有15%。精湛建設董事長陳志聲同時也有甲級營造廠通湛營造，他表示，幾家大型混凝土和鋼鐵廠已正式通知，預告今年或下半年開始調漲。圖為陳志聲(中)每年都會與地產好友聯手舉辦「送愛心到人間」公益活動，今年已是第25年。（圖／報系資料庫）業者預估徵收碳費將造成房價漲幅，環境部也發文表示，並非事實且有藉此哄抬房價的疑慮。經環境部評估，徵收碳費對於房價的影響僅約1%。不過陳志聲卻直指環境部的算法是以北市房價為基礎。他解釋，每坪營造成本25萬元，成本若是漲15%、3.75萬元，對房價每坪200萬元的地區而言，就是不到2%的影響；但若是平均房價40萬元的地區，營造成本漲15%，影響房價漲幅是近10%，「房價越低的地區，影響程度就越高。」不過他也不排除，碳稅也是給一些高耗能產業一個漲價的理由，即使真的沒課徵很高的成本，但終端漲幅必定遠大於實際成本，畢竟碳稅課徵方式未明，大家都是預期，只會先喊多、不會少估。為了瞭解碳排放影響，CTWANT記者實地走訪冠軍磁磚位於苗栗造橋的工廠，剛好碰上環境部人員進行碳盤查。被列為國內第一波徵碳費的業者，冠軍磁磚副董林祐宇不敢大意，2023年己完成組織型碳盤查，目前工廠年碳排約9萬噸，依目前產官學估算一噸約收320~450元，推估一年將增加3000~4000萬元碳費成本。營建業上游原料包括蓋房子的鋼筋、水泥，和鋁窗、地磚、玻璃等建材，都需要高溫提煉製造，全都是第一波碳費徵收名單，已有不少廠商通知2024年調漲，冠軍磁磚副董林祐宇則說會等到2025年實際課徵碳費再反映售價。（圖／劉耿豪攝）林祐宇表示，冠軍磁磚2006年起已落實生產熱能、廢水及磁磚廢胚高比例回收，2015年啟動溫室氣體排放量計算，在零碳時代前冠軍磁磚不管在生產節能、設備節能都已做好準備，配合政府規定收費。「對於大環境政策我們沒辦法掌控，內部會更進一步優化自身效益，提升自動化或減少生產耗損，來降低成本、減少衝擊。」「碳稅所增加的營建成本，可以讓你繳囤房稅繳幾十年！」前陣子剛通過的囤房稅，和碳稅問題相比較，陳志聲認為囤房稅「微不足道」。他解釋，囤房稅即房屋稅是以法定造價為稅基，不是終端每坪售價為稅基，持有1年以內最低稅率2%，持有5年以上則適用最高的4.8%，「若預期2年後新屋價格因受碳費而推升5~10%，現在手上的成屋未來可以賣更貴，怎麼還會釋出賤賣，他(建商)根本不care囤房稅啊！」對此，謝坤成有不同想法，「建商是資金密集的行業，拚的是迴轉率，一定要把資產換成現金才能活用持續購地，大多數建商不會囤房啦！」不過他想起疫情剛爆發之際，大家都很恐慌，業主催著現場代銷趕快銷售，每坪賣了18萬元就高興得要死，沒想到成本漲幅一下子拉太快，3年後完工結帳，卻賠了8000萬元。「有了上次經驗，避免再出現賠售，現在建商恐預先將碳費成本反映在房價上。」對於2024年的房價走勢，記者訪談一輪建商、代銷、房仲業者，幾乎是一致答案，「房價沒有下跌理由！」就連591新建案總編輯李忠哲也說，2024年還有公設比修法和實坪制的討論，「這兩項表面上像居住正義，但實則明眼人都知道會是推升房價的助力。」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成認為，地價、原物料上漲已是既定事實，未來還要課碳費，大選前都不提，讓民眾有對房價下修的期待。（圖／林榮芳攝）李忠哲表示，2024年不管是通膨和各方面成本都上漲情況下，想要降價很難，在政經情勢壓力及房價高漲中，房市想大好、熱銷也難，所以買賣雙方都不需要太多期待，即便房市漸入佳境，也只會比今年好一點。謝坤成最後語重心長奉勸，「政府和總統候選人都沒有講實話，讓民眾有對房價下修的期待，但事實上原物料、土地價格上漲，都已經是既定事實，房價不可能會回頭了。」「不要再去引導老百姓房價要打下來，因為一等就買不到房子，XXX那票人害多少人買不到房子。」
皇普建設329檔期4案齊發 今年入帳百億H2積極獵地
皇普建設(2528)明年1月即將迎來40周年慶，日前舉辦「明日設計家」活動，邀請4所大專院校設計梯廳主題牆，會後皇普建設董事長蘇永平透露，希望明年擴大全台辦理。今年皇普共有「皇普莊園」、「皇普摩天100」、「皇普園首之道」3大案陸續完工，即將迎來一波入帳高峰，也讓蘇永平再預告，「營收有了，下半年起積極獵地，今年的329檔期將4案齊發。」蘇永平拿著手機秀出他住日本飯店時，看到每個樓層的梯廳都別具特色，讓他起心動念想在台灣辦空間設計競賽。（圖／林榮芳攝）老牌上市建商皇普建設明年將邁入第40年，2017年由寶佳少東林佳宏、知名代書蘇永平接手後，積極展開推案腳步。2020年高雄推出「皇普摩天100」時，還因為熱銷，但資金來不及回收無法再購地，讓蘇永平喊「缺錢啊！」如今今年包括「皇普莊園」、「皇普摩天100」、「皇普園首之道」3大案都有望陸續完工入帳，其中「皇普莊園」總銷達100億元，為營運添材火，也創下新團隊接手後營運高峰。「設計實踐獎」由台藝大學生作品「繭境」奪得，透過原民編織與木質色調，編織蛻變與重生的理念，未來將有機會與皇普合作實現設計作品理念。（圖／林榮芳攝）「因為有營收了，所以下半年開始要密集購地。」蘇永平透露將鎖定台中以北獵地，雖然現在地價不便宜，但他認為，房價走勢是往上的，且上市櫃公司有推案排程，買地是為了2029年以後的存貨做準備，未來5年的推案和完工入帳時程都已規劃好。他以2020年花23.5億元買下桃園蘆竹大竹重劃區2766.4坪土地為例，當時換算每坪約85萬元，為實登以來蘆竹總價最高、大面積土地單價最高記錄，「幸好當時勒緊褲帶買了不少土地，但現在回頭看都是低的。」蘇永平也透露，今年Q1的329檔期將一口氣推出4案，包括桃園蘆竹「新鼻案」、桃園蘆竹「大新案一期」、桃園中壢「青平案」、新北鶯歌「育英街一期」，總戶數約800戶；年底還有苗栗縣頭份市「中興段」也會登場，總銷雖不願透露，但市場粗估全年推案總量將破百億元。蘇永平說，現在皇普從工程品質、售後服務都在努力提升品牌，每個案子都在做BIM(建築資訊模型)和PCM(建築專案管理委外檢查)，期許未來調整腳步、把功練好後，能進軍北市推案。皇普近期舉辦「明日設計家」梯廳端景牆設計競賽，邀請台藝大、北科大、銘傳大學及萬能科大4所大專院校共襄盛舉，初選作品超過百件，並於日前舉辦頒獎典禮。談起辦理活動的起心動念，是來自蘇永平住日本飯店，發現電梯打開的每層樓梯廳牆面，都有不一樣的設計裝飾，覺得很有創意，於是想到可找台灣學生來一同設計發想，一來讓皇普建設打出名號，二來也是希望挖掘優秀設計人才。不過他卻發現作品天馬行空，不只適用於這次的梯廳主題，也有很多互動裝置或大型藝術品，可用在公設空間，蘇永平表示，這次首屆舉辦發現效果卓越，不排除下一屆有不同的空間分類，還要擴大獎金及獎項，讓莘莘學子有發揮的舞台，也是皇普產學合作的第一步。
愛莉莎莎「赴泰買房」喊便宜 財經網紅「曬1圖」打臉：有鬼吧！我不敢買
擁有百萬訂閱的YouTuber愛莉莎莎，除了頻道受歡迎外，還創立個人香氛品牌、推出線上課程，吸金有術的她，近日與羽球教練男友前往泰國旅遊一個月，昨（4日）她突拋出喜訊，自爆用相當便宜的價錢在曼谷買了一間預售屋，批評台灣房價「太不合理」。針對在泰國置產，財經網美胡采蘋卻直呼，「有鬼！我不敢買」愛莉莎莎4日在IG發文表示，自己待在泰國已經1個月，深深愛上當地的溫暖、自由、繁榮及美食，「重點是房價很便宜！」愛莉莎莎透露，泰國的物價約台灣的四分之三，儘管在民生消費上差別不大，但房價卻有驚人差距，售價僅台灣的五分之一，而且房子的設計、公設、採光都讓她很滿意，很快就決定在當地置產，「深深覺得台灣的房價實在太不合理了，所以在泰國買了一間曼谷的房子」，除了房價親民外，頭期款也只要繳13％，讓她忍不住直呼「希望台灣有一天也能實現居住正義！」胡采蘋曬出曼谷房價走勢，直呼有鬼「不敢買」。（圖／擷取自Facebook／Emmy追劇時間）不過，對於在「泰國置產」外界看法兩極，胡采蘋在臉書曬出曼谷房地產市場價格數據，透露先前她也曾關注過泰國房市，不過實際查詢相關資料後，卻讓她打退堂鼓，「這有鬼吧！這我不敢買。」團購達人「486先生」陳延昶則在臉書發文表示，自己也曾差點就要在曼谷買房，不過冷靜幾天思索「買房意義」後，瞬間澆熄了下訂的衝動，「我也不可能每個月都去住幾天，不管是70坪還是兩間打通，我每次去就要打掃，離開前還得整理，那我是在哈囉嗎？」另外，陳延昶指出，外國人在泰國買房無法持有土地擁有權，「也就是說我們買的是這建築，但如果過個幾十年房子老了，要拆了，就踏馬的什麼都沒有」，等於砸下的錢幾十年後便會消失，不是一筆好投資。針對愛莉莎莎大讚泰國房價低廉，民進黨不分區立委名單中的球評石明謹直言，該感恩的其實是台灣的經濟發展，「會覺得在人均GDP7000美元的泰國房子很便宜，首先應該要感謝的是你生活在一個人均GDP33000美元的國家。」
房市回溫？七都Q3房價小增2~5% 預售交易量增3.6%
永慶房屋26日發布第四季房產趨勢報告，第三季房價持續緩增2~5%，永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估今年整體「量縮」格局不變，全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定。根據永慶房屋網路會員調查，全台72%消費者認為過去一年房價上漲5%以上，其中新竹、台南消費者認為房價上漲10%以上的比例逾5成，顯示對於房價上漲有深刻感受。葉凌棋表示，觀察七大都會區房價走勢，自去年第四季開始房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整，第二季後轉小漲，「去年第四季和今年第一季，是近年唯一房價修正的兩個季度，第一季後全國都處在房價緩升階段，房價看回不回的狀況更加明顯。」若細看七都今年第三季的房價，與第二季房價相比，桃園、新竹、台中三大都會區漲幅在4%以上最多，台北與新北季漲2%上下，台南與高雄漲幅在3%左右，顯示本季房價呈現小幅上漲走勢，但較上季漲幅更明顯。對於第二季至今，房價緩漲，葉凌棋分析，去年第四季交易量大幅萎縮，是因為剛好政策即將修法，加上兩岸關係緊張，大家對未來預期悲觀，經過第一季後，大家發現兩岸似乎有平緩，經濟也沒有如預期衰退太多，台股、美股都好，不如去年底判斷的悲觀，通膨現象使消費者感受到很強烈，短期投機買盤漸漸離開市場，但有購屋需求的民眾仍等不到房價下跌，因此考量既然有需要就買了，所以也穩固了價格。至於預售市場，葉凌棋觀察，全台預售屋沒有如預期的嚴重量縮，今年1~7月和去年同期相比，交易件數和交易總金額皆維持正成長，七都預售屋交易表現最好的是台南、高雄，件數增幅來到29.7%及23.7%，交易總銷增幅也有38.1%和24.6%，此外，新北市預售交易件數增幅也有15%的表現讓人驚豔，唯一比較差的、交易量縮的僅台北市。葉凌棋說明，雖平均地權條例修法逾7月1日正式上路，但定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難取大，仍是購屋民眾購屋選項之一。葉凌棋說，全球經濟緩步復甦，升息趨緩，而通膨壓力尚未解緩，加上國內第四季即將面臨總統大選選戰的不確定性，今年整體「量縮」格局不變，綜合各項房市變數判斷，2023全年預估交易量28.3~29.3萬棟，較2022同期減少8%~11%，「量縮幅度不大，價格小幅上升，是市場仍相當穩定，但明年經濟真的不好預測！」
皇翔董座坦言「不好賣」 政府土地競標「房價要跌也沒辦法！」
皇翔建設（2545）今（6）日舉行股東會，承認2022年合併營業額70.69億元，合併淨利18.96億元，每股稅後盈餘5.78元；會中決議通過每股配發4.6元。董事長廖年吉股東會後指出，土地持續高漲，「房價跌是沒辦法跌啦！」但最近房市不好賣，上市公司沒有業績也不行，「山不轉路轉，路不轉人轉啦！」皇翔去年在新北市板橋「皇翔來青」、土城「皇翔PARK」等新案完工交屋貢獻下，全年合併營收達70.69億元，較前一年度減少10%。觀察今年房價走勢，廖年吉表示，「房價為什麼會跌？缺工、土地取得不易，土地一直漲價，政府土地又是一直競標，房價漲得愈高。」他也坦言，現在不好賣，「可是皇翔是股票上市公司，沒有業績也不行，山不轉路轉，路不轉人轉啦！」在市區土地取得不易及購屋者要求提高下，未來皇翔的發展策略，將持續朝向多元化，如不動產休閒產業、飯店經營等跨業經營目標前進。皇翔去年度已推出預售個案「皇翔芊翠」及「皇翔芊樾」，目前都已完銷。目前預售中個案為「皇翔MRT」300戶，即將推出的預售個案則有土城頂埔案、萬華漢中段等，加上並持續銷售成屋，包括民生社區「皇翔敦北民生」25戶、板橋「皇翔來青」16戶、土城「皇翔 PARK」21戶、中正區「皇翔紫鼎」7戶及其他個案餘屋20戶。皇翔建設發言人、副總游玉華表示，「皇翔 MRT」位於永寧站旁，為今年下半年主力推案，此案為首購型產品，主要吸引周邊工程師，力拼在今年年底前能夠認列。至於未來推案，即將推出的預售案則有「土城頂埔公辦都更案」，基地面積達3506坪，將興建10、14、20樓等3棟住宅大樓，預計2025年完工；以及「萬華漢中段」等案目前仍在規劃當中。對於昨日發出重訊廖年吉女兒廖珮如辭職董事一職，游玉華說明，法令要求至少要4名獨董，所以退一名自然人董事。
房市轉冷價格將跌？ 華固鍾榮昌舉「這理由」預告房價走勢
華固(2548) 去年獲利大噴發，今(24)日在董事長鍾榮昌的主持下舉辦股東會，通過現金股利每股配發7.5元。鍾榮昌表示，今年共有「國家置地」、「月河」、「華固創富中心」3案業績完工入帳，總銷上看160億元；對於後市發展，他表示，只要平均銷售率在4成內，開發商就盡量不推案，雖然需求下降，但供給也下降，「量一定縮，但價格未必會跌。」去年經歷俄烏戰爭、高通膨、升息、政府打炒房，還有兩岸緊張情勢，5隻大烏鴉滿天飛，鍾榮昌表示，雖然去年上半年市況非常好，但第三季來人、成交減半，第四季和今年第一季最慘，可說是由盛而衰，好在去年「華固馥儷」、「華固斐儷」、「華固敦品」3案完工交屋下，合併營收148.5億元歷年來最高，EPS來到10.69元。鍾榮昌表示，今年雖然不動產經營環境不好，造價緩步往上，北市SRC每坪造價來到30萬元，目前看不出明顯下跌，雖然鋼筋有跌，但工資沒跌，央行信用管制對建商購地不利，加上市場銷售不是那麼好，但華固本著永續穩健策略穩紮穩打，手上尚未公開銷售的案子還有接近千億。鍾榮昌表示，目前市場平均銷售率3、4成，華固去年至今推出的5個案子平均銷售率超過8成，「只要地段不錯、價格合理，以剛性需求為主，還是能順利銷售，尤其是市況不好時，更會考慮品牌建商。」華固今年將開工「華固上文林」、「華固一莊」住宅案及南港昆陽站旁南港育成商辦案、堤頂大道商辦案，共4案，完工入帳業績有「國家置地」，目前已賣9成，「月河」已完銷，預計7、8月就可以交屋，以及「華固樂富中心」也已完銷，3案總銷上看160億元，營收獲利可期。對於今年市況，鍾榮昌表示，只要平均銷售率在4成內，開發商就盡量不推案，房地產推案或投資都要順勢而為，不可逆勢操作，盲目推案賣不掉會造成資源浪費，雖市場需求下降，但假如供給下降更多，減少推案，「量一定縮，市場價格不見得會跌。」華固自2019年以來已連續第4年EPS逾10元，每年度配發現金股息亦在7元以上，配息率均約在7成左右，今年配發與2020年、2022年同為歷史新高的7.5元股息。今年首季繳出EPS達4.28元的成績，年增率高達7成。
新板特區穩坐新北第一豪宅聚落
新板特區匯聚百貨商場、星級飯店、米其林餐廳、指標豪宅，加上坐擁捷運藍線、高鐵轉運便捷交通網路，地段燙金堪稱新北版的信義計劃區，已成為名副其實的「富人聚落」。根據實價登錄資料顯示，彙整近一年新北房價走勢，其中板橋區房價穩坐新北之冠，比新店、永和身價高，2022年新北十大豪宅統計，前十名板橋就佔一半席次，其中四個社區位在新板特區商圈內，主要關鍵因素為目前新板特區土地開發已飽和，住戶大部分甚少搬離，新屋需求始終大於供給。新板特區具備優勢地段條件，區域內不僅擁有新北行政中心、外商金融、星級酒店、休閒娛樂等複合式生活機能，更是匯聚五鐵共構，享有高鐵、台鐵、客運、捷運板南線及環狀線行經，為新北市交通機能最完整發達的核心樞紐。新板生活圈更擁有新北精品百貨MegaCity板橋大遠百、麗寶百貨、誠品新板店、環球購物中心、威秀影城、新板萬坪都會公園，未來亦有「國家未來兒童館」與預計最快今年對外招商的「新北板二運動場萬人球場」等，板橋被定位為新北最具規模的「城市核心CBD」，無論是區域價值與未來性，比起其他區域來得更有發展性。板橋積極發展新創產業及雲端產業，成為新北 AI 研發重鎮，包括Google、Amazon、Sony、Ericsson已陸續進駐「T-PARK台北遠東通訊園區」，也發展出板橋「科技特區」，加上規劃中環狀線東環段開發到內湖科技園區，未來可連結捷運板南線，遠東通訊園區、永寧科技園區、鴻海科技園區，立足科技黃金軸線核心，吸引國際科技新貴匯流。上市建商皇翔建設(股票代碼：2545)，品牌橫跨豪宅、商辦與飯店開發，其中最具代表豪宅作品信義區「皇翔御琚」，近年也跨足國際經營，引進世界品牌500強企業「萬豪集團」品牌打造臺北士林萬麗酒店，以及日本一流酒店集團「藤田觀光株式會社」旗下的格拉斯麗酒店，旗下更擁有北昌營造，整合成為一條龍系統售後服務，深獲已購客戶青睞。「皇翔來青」鄰近面積約7.7公頃的新板萬坪都會公園，享受綠海視野。（圖／皇翔建設提供）「皇翔來青」實品屋。（圖／皇翔建設提供）皇翔建設看好新板特區房市發展動能，於五鐵共構板橋車站旁，推出指標建案「皇翔來青」，基地面積廣達約1117坪，規劃地上28層SRC鋼骨鋼筋黃金級綠建築，耐震係數提升至0.26g，可抗6級震度，全案主打區域內稀有中小坪數31坪2房，室內格局方正、採光通風佳，高樓層享有寬闊無限棟距景觀，且緊鄰面積約7.7公頃的新板萬坪都會公園、明星學區板橋國小，堪稱新板生活圈將近10年來罕見的中小坪數案，成功吸引鄰近遠東科技園區科技新貴、外商企業高階主管爭相搶進自住或為二代置產之用。
戴德梁行董事總經理：房市黑天鵝變大 爽日子結束了
戴德梁行董事總經理顏炳立看房市。戴德梁行董事總經理顏炳立4日針對第四季不動產市場展望時表示，今年房市黑天鵝變大隻，房市爽日子也結束了，展望明年，應不會再有更大隻黑天鵝或灰犀牛來了，不過買氣會再降、價緩修，尤其蛋白區，就看哪家建商會開出第一槍。顏炳立表示，房市面臨疫情、打房、升息、營建成本攀升到高點、通膨等不利因素衝擊，所有黑天鵝都已經飛來了，使得預售屋和成屋市場雙雙受創，房市走空形勢已成，預料未來房價將易跌難漲、激情不再，更不會有所謂的「疫情後報復性反彈」，尤其還有兩岸關係不佳的因素干擾，買氣更薄，價更難漲。顏炳立指出，通常觀察房價走勢，要看資金、利率、供給、需求這四根柱子，現在資金雖然豐沛、供給還在，但需求已經觀望，只要購屋貸款利率一拉高到4％，房市量縮將更嚴重，「這個市場就再見了！」顏炳立表示，「房市熱的時候，大家容易忘了我是誰，不過轉冷之後，一看就嚇出一身冷汗！」像前波高點時，台北市松江路預售屋一度賣到跟松智路一樣的價錢，結果回頭一看，新舊不分、地點不分、產品不分的問題就來了，所以當房市亂象叢生、群魔共舞時，就代表房市即將反轉，現在，就蠻多蛋白區賣蛋黃區的價錢。觀察第四季，顏炳立認為，如果房價不修正，買盤就繼續觀望，其實房地產市場，價跌不可怕，沒人買才可怕。所幸目前房市是還有溫度、有量，並不悲觀，只是有些穿錯衣服的名模，會面臨量縮價跌的考驗。展望明年，顏炳立表示，預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來！」不過房市還是朝向價緩修、量縮方向軟著陸，房價要再破前高比較困難，尤其是蛋白區的假豪宅，就看哪家建商開出第一槍。顏炳立表示，估2023全年土地交易量縮40％、商用不動產減少22％、全台建物買賣移轉登記棟數減少10％，平均將量縮25％。
新手看房必懂10字口訣 買房「目的不同」可注意四大面向
「天地牆柱窗、風火雷電光」，對於新手看房是一個相當有幫助的口訣，提醒新手包含天花板、地板、牆面、柱子、窗戶、通風、消防、漏水、電路、採光等看房注意事項。不過除了這個口訣的注意事項外，買房時該注意的還有哪些地方，這是我常被問到的問題。說真的，看房該注意的地方與我們買房的目的有關，不同的目的，看房該更注意的地方便會完全不同。買房自住，儘量一點毛病都不能有大部分的買房自住者，希望能夠在短時間內入住，如果買房後有一大堆東西需要裝修，那在入住的時間上會被拖延；另外，由於現在高房價，大多數人買房的資金吃緊，若買房後還需要支付一大筆的修繕費用，可能會沒有足夠的錢來處理。就算有錢處理，由於多數人在房屋裝修的經驗不足，遇到問題常不知道要如何處理，因此對於買房自住者，看房時儘量一點毛病都不能有；舉例來說，有時候系統櫃的損壞，修繕時可能連地板和天花板都會動到，並不是單純心中想的「修個櫃子就好」。買房長期置產，額外要看的是該區域的發展趨勢對於買房置產者來說，主要追求長期的資產成長，因此在乎土地的價值與房屋屋況，舉例像是台積電新廠設址，未來產業帶動人口進駐與區域的發展，推升長期區域房價走勢。而對於些微壁癌、系統櫃破損等，並不是長期置產者最在意的事情（當然在議價時仍會斟酌加減）。買房短期投機，看的是消息面就像股票短期買進賣出賺價差，房地產投資也有人是短進短出的，如果說買房長期置產族看的是基本面，那買房短期投機的人看的就是消息面，跟股票一樣。短期的買賣房賺價差，所關心的消息面舉例包含台積電設址、賣方缺錢、政府政策、賣方因分家產或離婚而急售等資訊，除了必須比一般人早知道外，在搶進的時候也不能猶豫不決，「搶快、管道」算是買房投機者要賺錢的必備條件。對於新手來說，這個買房面相要擁有的資源和具備的能力較深，並不是新手可輕鬆駕馭的，許多新手為了搶快，不小心買到那種「牆面封板」或「有租客不能看」的房子，最後看到原始屋況才發現有超嚴重的壁癌漏水，結果反而沒有賺到。買房長期收租，必須額外了解法規許多人想當包租公，但一個好的包租公必須對於租客的居住安全負責，這也是政府近年來極力改善的部分，因此有許多政策和法規必須了解，包含「合法室內裝修」與「直下層同意書」，有些人買到了違法增建的房子，有些人不符合法規進行裝修，最後被強制恢復原狀，花了錢卻什麼也得不到。除了瞭解法規，對於施工的可行性也必須懂，有些外牆的施工可能因空間狹小而過於困難，或者是高危險性的施工，這些在看房時都必須先評估可行性，否則買來可能因無法施工而問題依然存在。另外還有不合理的地方須注意，舉例來說舉例地坪70坪的房子有10戶，理論上每戶的平均土地持分是7坪，但若權狀上只有3坪，這種房子銀行也可能不予貸款，因此先評估貸款也是買房之前的重要評估事項之一。以上4個面向，在看房之前就必須明確的定義自己屬於哪一種，這樣在看房時除了「天地牆柱窗、風火水電光」等老生常談的注意事項外，更能確定自己要著重注意哪些項目，避免買房後再來後悔！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
房價恐續漲 央行不排除出手管制...鎖定囤房族
瞄準囤房、囤地族開鍘，中央銀行祭出第4波房貸信用管制措施，包括自然人購置豪宅、第3戶以上房貸、餘屋及工業區閒置土地抵押貸款，最高成數今（17）日起同步降為4成，為史上最嚴格的管制措施。不過央行總裁楊金龍已放話，明年房價可能續漲，選擇性信用管制還有強化空間，不是到此為止。票券不動產占比上限3成金管會昨日也加入打炒房，宣布票券金融公司對不動產業保證餘額，占保證總餘額之比率上限不得超過30％的新制。金管會銀行局副局長童政彰指出，目前有一家票券公司超過30％，會要求6個月內處理完畢，另有兩家在28％～30％之間，將列為關切重點。央行昨日召開第4季理監事會，宣布去年12月以來第4波房貸管制措施，這次主要針對囤房及囤地族下手。自然人方面，購置豪宅及第3戶以上購屋房貸，最高成數從原本的5.5成或5成降為4成，以進一步強化銀行管理信用資源，降低授信風險，避免資金流供囤房。購地貸款降為5成至於銀行對建商的餘屋貸款，最高成數也從原本的5成降為4成，藉此加速建商出售餘屋，增加住宅供給，並避免資金流供囤房。土地方面，購地貸款最高成數從原本6成降為5成，保留1成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建，以強化督促借款人加速動工之力道，增加住宅供給，避免資金流供囤地。工業區閒置土地抵押貸款最高成數，配合購地貸款新制上路，同步降為4成。楊金龍表示，雖預期通膨為暫時現象，但根據央行蒐集銀行、不動產機構發布的資料，對於房市展望偏向樂觀，且按照當前房地產循環周期來看，明年房價還是有上漲可能，「現在好像還在上升階段」。現場媒體詢問，央行連續4波打房，但房價不跌反漲，是否代表「愈打愈沒力」？楊金龍解釋，央行啟動房貸信用管制後，銀行確實有控管貸款成數，撥款金額下降、利率也有提高，單以房價走勢衡量信用管制效果，並不合理。至於會否繼續打房？楊金龍說，房市穩定有賴各部會攜手推出健全措施，央行當然也會一步步調整管制作法，到目前為止「我認為還有空間」，暗示央行仍會緊盯房價走勢，必要時將再祭第5波房市管制措施。 中央銀行第4波房貸信用管制對照表
有違常理！猜猜哪個行政區 人口不斷減少房價卻上漲
高雄鹽埕區曾是全高雄最繁華熱鬧的行政區，全盛時期人口高達6萬多人，但居住人口從過去的50年一路減少，目前剩2萬5000人，僅為過去的4成；然而鹽埕區的房價近年卻直線攀升，2019年統計漲幅達10.69%，為六都行政區排名第4。鹽埕區曾因鹽場、拆船產業興起繁華一時，是高雄市面積最小的行政區，卻在1960年代成為全市人口最多的行政區。隨著港口貿易衰退、商業中心東移，居住人口開始大幅滑落。近十年來因高雄市政府推動觀光產業，鹽埕區位於愛河出海口旁，又有駁二藝術特區等資產活化打造成熱門觀光景點，成為市府重點發展區域，也帶來捷運、輕軌等利多建設，高雄港沿岸「亞灣區」近年亦逐步成形，雖居住人口減少，但公共建設集中、人潮帶來錢潮，也讓房價不減反增。友友建設在「高雄大舞台戲院」舊址，推出「百達富埕」大樓住宅，鎖定首購和首換族群。（圖／報系資料照）友友建設和寶象建設看好鹽埕區發展，先後推出「百達富埕」和「鹽埕序」等大樓住宅。友友建設「百達富埕」為新成屋銷售，格局規劃42-58坪、3-4房，每坪開價27-31萬元，近期主打58坪灣區大四房，全棟已售8成5；寶象建設「鹽埕序」目前結構中，工程進度80%，格局規劃20-38坪、2-3房，每坪開價24-28萬元。兩案相距不到100公尺，1樓皆規劃3戶店面，單坪開價紛紛站上3字頭。中古屋行情也因地段價值看漲，原先家住苓雅區的曾先生，看中鹽埕區的生活機能，認為之後應該會有很多工作機會，去年以總價3000萬元入手一間200坪中古透天厝，預計裝潢後出租當房東。「這邊交通很方便，有捷運跟輕軌，之後會變得很熱鬧，政府政策都著重這區，房子一定會增值！」曾先生。根據實價登錄來看，鹽埕區房價走勢，新成屋皆已站上2字頭，中古透天厝則依照區位與容積量有不同開價。東森房屋研究中心表示，中古大樓每坪單價落在15萬元左右，近半年來已經再成長14%。雖因疫情影響，高雄3月的買賣移轉棟數呈現下降趨勢，但東森房屋認為，疫情只是讓買氣遞延並沒有消失，隨著疫情減緩房市可望復甦，建議有購屋需求的民眾可趁此時多進場看屋，鎖定有重大建設的區塊或交通便利的捷運沿線，加緊腳步搶先卡位，以坐享未來房產的增值效益。
Q3房價 新北一支獨秀
根據住展雜誌統計，今年第3季新建案房價漲跌互見，北台灣各縣市中僅新北市房價上漲，台北、桃園與新竹地區下跌，基隆與宜蘭房價持平。住展雜誌指出，北台灣第3季新建案房價變動幅度比第2季更小，可能是總統大選的緣故，買、賣雙方觀望的情緒更濃厚，形成賣方價格漲不上去、買方不敢追高加價買房的局面。北台灣第3季新建案價格走勢以新北市表現最強，新北市第3季房價來到39萬元，每坪較第2季上漲0.4萬元，連續2季上漲，季漲幅約1%，並創下2017年第4季以來新高點。若與去年同期相比，每坪上漲1.2萬元，年漲幅約3.2%。住展雜誌統計，新北市第3季大多數行政區新建案房價都上漲，但無論漲或跌，各行政區房價變動幅度大多在一個百分點以內，變化並不大。第3季漲幅較大的行政區是永和，永和是前一波修正跌幅較深的區域之一，近年來房價強勢反彈，現已回升至約60萬元，是新北市房價最高的行政區，比板橋、新店還高出兩個字頭。第3季房價持平的有基隆市與宜蘭地區，基隆第3季房價每坪21.1萬元，仍維持在歷史最高水位。宜蘭地區第3季房價為20.8萬元，與第2季價格相同。有趣的是，基隆房價在歷史高點，宜蘭在相對低點，二處房價表現天差地遠，但近期市況卻頗為雷同，買氣都十分清淡。台北市第3季房價來到84.2萬元，較第2季下跌0.9萬元、季跌幅近1.1%，是2018年第4季以來最低價。與去年同期相比，則上漲1萬元、年漲幅約1.2%。北市第3季房價不漲反跌，表現令人意外。進一步觀察各區房價變化，第3季房價最弱勢的區域如萬華、大同、大安、士林等區。住展雜誌企研室經理何世昌表示，從各縣市房價走勢來看，北台灣新建案價格仍呈現「盤整修正、微幅上揚」的格局，近一年房價漲多跌少，還是位在復甦的軌道之上不變。但總統大選對市場的影響並未結束，且房市存在價量背離等問題，更需留意全球經濟景氣放緩所產生的衝擊。