愛河第一排
」 愛河
牛市與我無關3／限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」
CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案，發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品，加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴，高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜，一年比一年坎坷。「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡，好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年，一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成，持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。去年12月，央行四度出手實施選擇性信用管制，台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅，規範貸款成數僅限4成、自備6成，且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元，限貸6成，客戶一次要拿2400萬元的自備款，就更難銷了。」謝哲耀說。澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所，周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅，過去金字塔頂端指名度高，近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。（圖／高雄市政府提供）根據CTWANT記者調查，大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」，皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地，總戶數39戶，每戶要價6600~7200萬元，2019年初開賣，至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶，每戶總價3500萬元起，2020年6月開賣，實價登錄也僅3筆成交紀錄。鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡，坪數規劃118~230坪，總價5500萬元起跳，2016年起公開銷售，至今已成屋3年，實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄，134.6坪含車位總價6753萬元，但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售，根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元，等同賠售近900萬元。京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來，實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。（圖／報系資料庫）另外，京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」，同樣是百坪豪宅，總戶數39戶，每坪開價60~70萬元，總價要7100萬元起跳，迄今實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。一位不具名業者表示，面對打房「4000萬元天花板」限貸令，高雄建商「下有對策」，對於難推動的大坪數產品，近來出現不少3999萬元的交易，方便客人能申貸7成，自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數，例如原規劃一層雙併100坪住宅，現在改為規劃四併50坪，有需求的豪宅客再合併使用，巧妙避開貸款限制。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣，現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板，讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。（圖／CTWANT資料室）此外，房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說，「建商惜售不斷拉高價格，行情35萬元，他就拉到40萬元，行情漲到40萬元，他就想賣45萬元，當代銷端銷售策略都設定好時，市場又漲價，業主也想調漲，策略又要重新擬定，也因此拉長銷售期。」高雄市調協會理事長黃詩萱表示，高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動，一直到這兩年房市反轉上行，相對比起其他產品還是反應較慢，總價4000萬元以下賣得比較好，以市中心每坪40萬元以上來說，跑比較順的還是在60坪以內，賣不好的主要都是總價問題，並非產品規劃設計不當。相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅，業者嘆，「高雄的有錢人，還是沒有台北、台中的豪氣，4000萬元以上的房子真的很挑人！」
興富發今年推案押寶高雄 愛河案再推二期挑戰4字頭價
興富發集團高雄愛河畔預售案「愛情河左岸」銷售進入尾聲，近期再預告二期將於下半年接續推出，隨著一期反應熱烈再加上成本上漲，業者喊出「成交價絕對見4字頭」。興富發近年看好高雄房市，頻在高雄獵地，今年高雄推案量將達到高峰，全台總推案量約600億，就有300億在高雄，除了話題性很高、總銷50億元的「愛情河左岸」二期，最受關注的還有推案規模最大、總銷100億的「美術 214」案。「愛情河左岸」位於愛河出海口、國賓飯店旁，高雄超稀有地段，規劃2至3房、21~38坪產品，並請來國際酒店指名的GA設計團隊，規劃室內泳池、健身房、Lounge Bar豪華公設，從訂金到交屋只要39萬起，入手門檻低，業者多次在北部舉辦置產說明會，促使該案熱銷，是近期南屋北賣的成功代表案。「愛情河左岸」一、二期坐落於國賓飯店旁，愛河第一排，屬高雄超稀有地段，不少已購客買入收藏。（圖／林榮芳攝）專案經理張建彪表示，去年下半年資金氾濫，全台房市都不錯，愛河太久沒有新案推出因此受到關注。台北大直水岸每坪至少百來萬起跳，想到河畔散步，甚至得越過堤防才能到達，而「愛情河左岸」下樓就是愛河畔，這種稀缺性高的產品能抗跌保值，總價低入手門檻不高，因此熱銷搶手，更有不少外地客買來置產出租或當度假宅。張建彪透露，「愛情河左岸」每坪開價34至45萬元，成交均價落在35萬左右，置產客和自住客比例約各半，在地客佔6成，外縣市佔4成。目前正在籌備「愛情河左岸」二期新案，同樣屬小坪數規劃，預計今年下半年推出，也已有不少民眾相當有興趣頻頻詢問。「愛情河左岸」一期請到藝人楊謹華代言，楊謹華的爺爺就住在高雄，因此對高雄有特殊情感。（圖／宋岱融攝）他表示，由於二期建築團隊和建材皆有提升，再加上成本上漲，二期預計開價45至48萬，成交絕對見4字頭。他也提到，隔壁不到100公尺的豪宅預售案「京梧桐」一坪要60萬，4字頭相較起來親民許多，高雄市會創高價的區域一定就是前金區。今年興富發推案重壓高雄，全台推案量600億，有一半都在高雄，除了總銷50億元的「愛情河左岸」二期，還有今年度高雄推案規模最大的「美術 214」案，總銷規模100億元，另有「中都二期」、「福山案」、「中山路案」總銷均為50億元，合計推案量達300億元。北台灣今年重點區域則放在桃園高鐵青埔站旁，興富發及潤隆在青埔站各推出3000坪及2000坪大案，總案量共200億。興富發集團副總廖昭雄表示，今年是興富發和潤隆大量完工入帳的第一年，交屋主要集中在2、3季，前3季交屋就佔7成以上，「今年業績將優於過去幾年，希望完工交屋進程能往前拉近。」
【金鼠房市旺1】高雄飆速發展 北台灣回溫
2020年開春，隨著台商回流以及台股走揚，房市熱錢滾滾流動，全台推案上看1.5兆元。本刊記者在春節前走訪高雄及北台灣推案熱區，發現儘管餘屋量和待售量頗高，壓抑多年的建商仍想趁勢衝一波，尤其高雄旺上加旺，進入全力飆速期，北台灣則在溫吞中成長，伺機翻盤。全台房市去年大暴衝，推案量一．四三兆元，共九．六萬戶，創十三年來新高，中華民國全國商業總會更預言今年推案量將衝上一．五兆元。本刊盤點全台推案熱區，發現高雄房市最火熱，幾乎「遍地開花」，羨煞全台房地產業者。究竟哪一把火點燃高雄房市？本刊記者特地拜訪高雄建商及代銷業者，業者本來說「不談政治」，但一說到放膽加碼房市的關鍵，還是回到政治，「韓國瑜市長一年前上任後，不但拉抬高雄能見度，還傾聽業者心聲，加速開發及簡化審照流程！」高雄市長韓國瑜承諾在愛河出海口興建的「愛情摩天輪」，讓周邊及愛河第一排的建案具有收藏價值。（圖／高雄市經發局提供）
【金鼠房市旺5】南高雄愛河沿線 置產族競相收藏
接著本刊記者從繁榮的北高雄來到南高雄。南高雄因特貿區規範限制落寞一、二十年，如今不可同日而語。「愛河出海口沿岸一帶的亞灣區，已進入『開發黃金期』。」周敬恆說。隨著高雄市政府以協議變更使用項目，鬆綁開發限制，目前中央以及民間引資上看八千億元，高雄展覽館、高雄市圖書館總館與高雄輕軌第一階段陸續到位，流行音樂中心、高雄港埠旅運中心及迪卡儂亞灣旗艦店都將於年底前完工啟用。此外，亞灣區也帶動了三多商圈房市，記者放眼望去，區內建案林立，工地正如火如荼趕工。周敬恆說，「這裡多是大坪數豪宅，客群以本地中小企業主及外縣市高資產族群為主，開價落在每坪四十至六十萬元，比美術館第一排價位更高。」其中，國城建設「定潮」的高樓層，甚至開出單坪一百二十萬元天價，京城建設則以「世界心」中小坪數產品搶市，預計三二九檔期開案。愛情河左岸專案經理李彥慶說，這裡的主要客群多為高資產族置產收藏。（圖／宋岱融攝）謝哲耀說，「韓市長大推愛情產業鏈，打造浪漫河岸促進觀光，加上亞灣區重大建設逐一到位，愛河沿線到出海口主打景觀的預售大案，紛紛進場強銷。」「The One」、「愛情河左岸」等都包括在內。愛情河左岸專案經理李彥慶表示，「此案是愛河第一排唯一的小坪數推案，稀有性強，顛覆目前自住為主的市場趨向，買家都是置產投資及收藏為主，每坪單價約三十五萬元。」顯然，高雄房市已進入大多頭，無論首購與換屋，豪宅或地上權案，通通賣得動，房價每坪個位數宣告絕版，一字頭大幅減少，精華地段已三字頭起跳。迪卡儂亞灣旗艦店將到高雄市投資。（圖／報系資料庫）