彭邵齡
」 國揚 王光祥
政府「打住不打商」又一建商轉舵！ 國揚彭邵齡：拉高廠辦業績占比5成
國揚實業(2505)今(7)日召開股東會，由國揚董事長楊子寛親自主持，國揚總經理彭邵齡受訪指出，國揚今年預計新推5個建案，其中2個住宅案、3個廠辦案，不過今年可入帳個案僅總銷70億元廠辦案「國揚洲際企業總部」，和部分成屋，持續處於入帳空窗期。她也提到，住宅興建成本高，相對政府對廠辦較為友善、同時也有較高的利潤，將增加廠辦業績占比。2023年由於完工空窗，營收僅7.35億元，創2010年以來新低，稅後淨利3.04億元，EPS（每股純益）為0.8元。會中並通過配發現金股利0.4元。彭邵齡欽表示，國揚去年賣出約100億元房子，其中預售占92億元，幾乎都銷售一空，而今年可以入帳的「國揚洲際企業總部」為合建案，總銷金額約70億元，國揚持有65%，公司內部希望可以整棟銷售，目標在10月完成交易，貢獻今年營收。國揚發言人王正怡進一步指出，除了「國揚洲際企業總部」外，目前國揚手中成屋僅有高雄國硯14戶，以及台南「翡翠森林」幾戶而已，能賣得不多。今年國揚推出的建案包括新北「新店寶元都更案」、基隆「早安國揚二期」，廠辦案則為新北汐止汐萬路案、土城忠義段及新店案，此外高雄農十六案因更改產品，還不確定今年能否推出。他也提到，農十六案原本規畫中小坪數，考量總價貸、市場走向，變更為小坪數建案。彭邵齡就表示，現在房市拼命往小宅發展不是很好的現象，老人換電梯大樓、老宅都更，換屋需求強勁，但建商卻因為土地、造價成本高，只能蓋小宅，但小宅造價成本更高，導致房價很難下跌，政府不能把責任都歸在建商上，如果居住政策能滿足多數人的需求，讓大家選擇適合自己的房子，會是比較好的結果。「為什麼股市那麼熱，就沒有人打股票？」彭邵齡也提到，央行可能在下周再祭出信用管制措施，現在住宅興建成本太高，且政府限制土地貸款成數，都讓住宅案現在很難做；廠辦案因政府相對友善，加上興建樓層較低，沒有代銷等費用，興建期較短、週轉率快，利息支出減少，使得成本較低，毛利率相對較高，國揚將逐漸轉往廠辦市場，住宅及廠辦案業績占比將來到50%、50%，不排除未來還會逐漸提高。不過彭邵齡強調，國揚不會放棄住宅市場，但會以都更或合建方式長期經營，由於平均一個都更案要花10年時間，會同時談幾個案子，以時間換取空間，目前發展中的都更案包括台北市仁愛路、大安國宅案、北投大業路案以及新北市的土城中華路廠辦案。
侯王473億大對決6／ 三圓贈1萬元+人蔘液 獲半數住戶同意 取代國揚
其實，國揚集團創辦人侯西峰就在新隆社區居民即將舉行選舉，決定是否由三圓建設出任其都更案新的實施者之前，已同意提高合建定評比等條件，並由總經理彭邵齡具名發出一封「您最忠誠的都更夥伴」之信，表示國揚從未離開新隆，強調只要住戶支持，國揚一直在。外傳三圓建設董事長王光祥曾就爭取新隆社區都更案實施者之況，親自與侯西峰會面商議，會後，侯西峰才有改變都更條件等重大心意的轉折。對此，國揚及三圓建設發言人皆只重申各自立場，未對此會面及談話內容加以證實。目前三圓建設取得新隆社區都更實施者資格後，已開始徵求住戶的「都市更新事業計畫同意書」，新隆社區管委會主委張傳芳提到，「三圓還從整合基金中，提供簽署同意的居民領取1萬元獎勵金及一盒3小瓶人蔘液」，待取得逾50℅時，三圓即會連計畫書送件報核市府都審會審查。有住戶強調，「我們不是反對都更，但在條件不明，未看到詳細的都更計畫、合建契約、信託契約、權變計畫，貿然簽下同意書，一旦送都審會通過，恐怕因此被綁定非三圓不可，居民也難以再爭取合理權益。」還有住戶說，管委會招商條件明明說「地主分配比不得低於65℅，而且面積不得低於1比1。如今所啟動的簽同意書儀式，預估權力變換比例60.5℅，『且』改成『或』，差別非常大。」新隆社區住戶於去年11月23日召開第十一屆第一次區分所有權人會議「提案是否贊成三圓建設成為新隆都更案實施者」的投票前，550戶每個住戶都收到一封由國揚實業總經理彭邵齡具名的信，很清楚提到，願將原先允諾的合建條件「定坪比」，從1比1提高到1比1.12（室內＋陽台），並且願把實施者再從神揚建設改回最一開始說的國揚實業。彭邵齡在這封信中提到，國揚在2017年9月獲得新隆社區區權人大會通過，確認為新隆社區都更實施者，參與初始，社區土地持分無法釐清、海砂屋獎勵未明確，國揚即攜建築師團隊、大陸工程全力投入，花費專業人力、時間、金錢不計其數，至今問題一一釐清，「國揚的誠意，唯日月可表，一本初衷，重信重諾，從無改變」。「我們可以理解住戶不瞭解過程，希望爭取更佳條件的想法與心情，可是自都更專案小組成立後，片面更改分配條件並關閉協商大門，迫感無奈，國揚只能走司法途徑為公司爭取應有的位置及權益，也請住戶諒解」彭邵齡信中提到。彭邵齡並說，國揚集團創辦人侯西峰先生更是眾人皆知一位不畏艱難堅持到底、重信重義的性情中人，得知社區有一群非常愛護國揚的住戶，經常徹夜開會製作各式各類傳單、比較表，期待國揚與大陸團隊留下，即便受各方指責攻擊，都堅決守護新隆社區都更的品質與安全堅顧，守護一個公平與正義的承諾，赤子之心，深受感動，召開臨時會一致通過，遂於6日清晨2：20，電話告知現場開發人員五項決定。這五項給予新隆社區居民的保證，即是「同意恢復以國揚實業為都更實施者，合建條件（室內＋陽台）改為1：1.12，以符合社區住戶期待的設計為設計宗旨」，並強調「國揚從未離開新隆，只要住戶支持，國揚會一直在，並維持原有的其餘承諾不變」。儘管國揚提出新條件，新隆社區管委會主委張傳芳說：「根本來不及」，「重新招商時曾邀請國揚參加，但國揚未投標，因此無法列入投票表決項目中。」他並解釋，去年7月已以國揚、神揚未啟動規劃需求、宣導都更、所擬建物規劃配置明顯不利住戶等，且委由春風開發辦理都更事宜，讓住戶漸失信任，紛撤銷同意書從原先76%降至40%，終止所簽的備忘錄及實施者資格。因此在11月23日新隆社區區權人會議中，共454位居民出席，其中307人投票「同意三圓建設擔任都更實施者」，權值占52.98℅；「不同意三圓」者為138人、權值占24.91℅。最後由三圓繼國揚之後，擔任新隆社區都更案實施者。至於國揚於去年12月向台北地院提告，請求確認與新隆社區管委會所簽的備忘錄契約關係存在一案，今年2月23日法官宣判駁回，國揚一審敗訴。判決書中提到，縱使法官認為管委會終止與國揚契約無理由，但基於委任契約信任關係動搖，若不允許終止契約，勢將不利於經濟交易行為效益最佳化，因此不論有無正當理由，均可隨時通知對方終止契約，可認定此備忘錄已生合法終止效力。國揚還主張因履行契約另受有損害，法官提到當事人一方於不利於他方之時期終止契約者（即新隆社區管委會），應負損害賠償責任，國揚可舉證依法另向管委會請求損害賠償，但此無法否定管委會終止備忘錄的效力。審理此案法官認為，社區已有舉辦多場都更說明會，國揚確實有依約辦理規劃需求調查及都更宣導事項，並無違反承諾，且備忘錄並未禁止國揚可複委託春風開發辦理事宜，因此難以認定管委會終止契約有理。由於社區管委會為住戶居間代理人，與國揚溝通所簽署的備忘錄，為一種委任關係契約，依備忘錄約定，執行都更還須由神揚建設與住戶另訂合建契約，可見備忘錄兼有合建契約預約之性質，屬混合契約。簽約雙方不論有無正當理由，基於委任信任基礎，均得隨時通知對方終止委任契約。
侯王473億大對決2／警界交通專家跪求國揚說服 侯西峰背債500億18年還清成傳奇
堪稱北市蛋黃區「第一大國宅」的新隆社區，1984年完工，20多年後，不時有水泥塊掉落，住戶才赫然發現棟棟都是「海砂屋」。雖然住戶都期盼都更，卻因故難以推動，直到人稱「警界交通專家」的何國榮選上管委會主委後（現已卸任），三年多前才開始有進展。現任中正區新營里里長的何國榮，曾任台北市交通大隊長、台北市中正一分局副分局長、警政署交通組長及台中港警局長。官拜三線二星的他，為了專心推動新隆社區的都更案，放棄升遷機會，選上主委後，2017年7月間發函給逾15家建商，邀請他們參與新隆社區都更案。「新隆社區這麼大片土地，在台北市已經是很少見的。招商十年來，沒有一個建商敢來，只有國揚願意談，但當時侯先生（侯西峰）評估投資要上百億元，還未必能成功，一開始反對國揚擔任（都更案）實施者。」何國榮透露。新隆社區前主委何國榮在該社區都更案的整合過程中，扮演關鍵推手。（圖／馬景平攝）67歲的侯西峰，經歷過大風大浪。他35歲時白手起家，在建築業被封為「侯百億」（意指推案百億元），後來遇上金融風暴揹著巨債入獄，18年內償還500億元，重回商界登上高峰。據悉，新隆社區都更案原本不在侯西峰的口袋名單中，直到何國榮的出現，才峰迴路轉。為了促成都更案，何國榮親自登門「跪求」國揚總經理彭邵齡，甚至透過同學，找上侯西峰當面遊說。「侯先生把高層集合起來，我一個人面對他們。他問了很多問題，例如新隆社區和『元大文華』（已完成都更）的地籍分割、中正紀念堂限高規定、完成海砂屋鑑定與取得都更獎勵容積時程及整合住戶等等，我承諾會逐一協助解決，他才允諾讓國揚當（都更案）實施者。」何國榮說。被鑑定為海砂屋的新隆社區，由於安全堪虞，北市府給予的居住期限至今年七月。（圖／該社區住戶提供）
侯王473億大對決4／自傲地段好！不滿國揚都更分配僅1比1 柯文哲嘆：貪心再貪心
北市最大都更案新隆社區管委會主委張傳芳，是長城證券前董事長，經營開發投資公司，相當熟稔建築相關規定。面對本刊記者採訪，他強調：「我們一切都是經過區分所有權人投票表決，由居民同意取消國揚資格，才重新招商。如今三圓承諾分配比為1比1.12，確實比國揚（1比1）給的高。」現場多名管委會委員也說：「三圓董事長王光祥親自來談了很多次，帶我們參觀建案，還印了厚厚快一百頁的更新計畫說明，分給每位住戶看，相當有誠意。相反地，我們只見到國揚總經理彭邵齡，都沒看過侯西峰來社區。」對於新隆社區都更案更換建商，外傳柯文哲曾批：「貪心，再貪心。」張傳芳證實此言並表示：「市長說再貪心，都更招商會不成！」一旁有管委會委員補充說：「六年前市府都更版曾粗算過分配比可達1比1.18，國揚只有1比1，新隆有房價地段優勢，可以爭取到更好條件。」都更實施者變更為三圓建設，讓部分住戶質疑有行政瑕疵而舉牌抗議。（圖／報系資料庫）前主委何國榮則回憶「柯文哲說貪心五字」經過。「由於過去他親自列管新隆社區都更案，親自出席過我們的區權會議多次，常來社區了解。有天柯市長再來到社區，我主動介紹新主委張傳芳見面認識，目的是希望市長像以前一樣，繼續支持新隆社區都更案。」，「張主委當場向市長說，因為國揚給住戶分回比1比1加一個停車位不合理，要求分回比可提高到1比1.182，有15億元履約保證金，及重新招商。」「柯市長聽完後説，他已當五年的市長，看過的都更失敗案例，就只用二句話形容，『貪心，更貪心』。而第二天後，市長就解除列管新隆社區了。」前主委何國榮說。不過，今年2月3日新隆社區都更會館開幕暨三圓建設簽約的典禮上，仍出現數十位居民手持「保財產、要居住正義、要都更」、「小蝦米VS.大鯨魚」等標語，對王光祥、張傳芳等人抗議「出賣社區利益、違背對住戶承諾」。甚至有部分新隆社區住戶私下流傳：「林文淵（台苯董事長）被（王光祥）找去大同公司（大同）擔任董事長，簽好3年約，結果50天即下台，王光祥的誠信令人擔心！」等耳語。本刊調查，原來林文淵與兄長林文輝，也是新隆國宅最早的住戶之一，當年林文淵在自來水管理處擔任公務員時，為了方便妻子鄔麗麗就近上班，而在新隆國宅購入一戶30坪的房子。林文淵與兄長林文輝，都是早期參與新隆國宅配售的住戶，常和鄰居、店家話家常。（該社區住戶提供）
賣地現金多 國揚減資四成多大瘦身 每股退還4.5元
上市營建股國揚實業（2505）股本要大瘦身了！18日早上召開股東臨時會，重頭戲就是討論辦理現金減資案，全案順利通過，將進行現金減資45.4479％，減資金額達31.65億元，股本將成為38億元。國揚表示，預期第四季起，股東權益報酬率將大為攀升，有助衝高EPS表現。今天國揚實業股臨會，由董事長林子寬、總經理彭邵齡主持，並照案通過減資案，每股擬退還股東現金為4.54479元，減資後股本將瘦身為38億元。國揚實業財務處協理王正怡表示，國揚大手筆辦理減資，主要是考量國揚今年處分「大南港案土地」，在手現金相當豐沛，第二是今年完工入帳案量相當可觀，第三是未來將轉型為控股公司，依目前股本來看，規模相對太大。國揚受惠今年業績大旺，前8月營收已衝高至106.23億元，比去年同期激增905.76％。
國揚發「大紅包」 除息＋減資每股拿6元
國揚實業今年5月成功以282.87億元標售「大南港土地」後，獲利大噴出，3日董事會決議發出「大紅包」，將加碼配發第二季現金股利1.5元，加上去年度將配發的現金股利0.15元同步在18日除息。除此之外，董事會並決議減資45.44795％、每股擬發還給股東4.544795元；合計股東每股將可拿回逾6.1元。國揚實業集團幕後掌門人侯西峰為兩年後國揚創辦屆滿50周年預先舖路，不但計畫大轉型為控股公司，更將首度大幅度辦理減資、配發股利，以衝高每股獲利、回饋給股東。3日董事會決議通過，由於「大南港土地」標售案讓國揚滿手現金，因此擬大手筆配發第二季現金股利給股東，每股達1.5元。國揚是「大南港土地」案的最大地主，售地獲利貢獻度也最明顯，依占比34％推估，處分這塊地之後，對EPS貢獻度高達7.89元，6月底已完成認列，可望是第二季財報的最大亮點，也衝上國揚創辦以來的史上單季、全年獲利最高峰。國揚實業總經理彭邵齡表示，國揚耕耘「大南港土地」已長達15年，這次大舉獲利，對於國揚貢獻非常大，但要「有感」回饋給股東，第一要務，就是股本「瘦身」，這樣股東才分享得到獲利。彭邵齡表示，目前國揚股本為69.66億元，因此董事會決議，先辦理減資，訂9月18日召開股東臨時會，討論減資45.44795％一案，減資31.6582億元，減資後股本降為38億元。預計擬每股退還股款4.544795元給股東，減資後可衝高EPS，提升股東權益報酬率，也可活化股東資金運用。彭邵齡表示，國揚6月股東會通過修正公司章程，其中股利改為「季季配」，因此3日董事會決議，第二季「大南港土地」處分利益將配發給股東，每股發放現金達1.5元；預定8月18日與去年配息同步除息，於9月21日發放現金。彭邵齡表示，國揚依在手即將完工入帳案源觀察，今年下半年起，開發案將陸續結案、入帳，手中現金無虞，因此決議「季季配」；國揚將來要轉型為控股公司，所以手中現金，除部分發還股東外，還將擇優收購，包括集團自家的漢神百貨、漢來飯店，目標持股比率分別要提高到18％、18％，這兩家公司日後也將IPO，為集團未來的「小金雞」，以貢獻長期穩定的獲利。
10年整一案怕了！國揚彭紹齡：未來北市購地、減少都更
國揚(2505)今(10)日舉辦股東會，總經理彭紹齡於會後向記者表示，未來購地推案將以台北市為主，若是新北市會跟著捷運線走。今年主要以餘屋去化為主，新推案要等到2021年。此外，「松山都更案」國揚為出資者，近期與實施者意見分歧，可能將暫停合作，都更一拖十年，時間長、變數多、複雜度高，未來朝自地自建。彭紹齡表示，南部的所得與台北仍有落差，且建築資源都在台北，未來購地推案將以台北市為主，其中看好南港發展及生活便利性，如果要往新北市尋找土地也依循捷運沿線，像是明年在新店環狀線旁將推一都更案。目前國揚在新店的住宅都更合建案，位於寶元路近環狀線、新店線交會的捷運大坪林站，面景美溪第一排。彭紹齡強調地點漂亮，周邊上市公司就有40家，購屋需求強勁。該案基地1300坪，目前規劃25-45坪2-4房，產品以自住首購及換屋，最快明年第一季可拿到建照。此外，國揚未來推案規劃朝向提供裝潢裝修，壁櫃等都列在標配，只需要買家具即可入住，新店寶元案將會第一個實施。國揚總經理彭邵齡針對國揚幾個指標型的建案說明進度。（圖／黃鵬杰攝） 國揚其他都更案進度，「新隆國宅都更案」已完成海砂屋鑑定，現在仍在協調中；至於「松山都更案」進行到權利變換階段，但與實施者意見分歧，恐踩剎車，目前還在協調中。彭邵齡表示，都更案勞心勞力，「國揚天母」是國揚第一個都更，前後花了13年整合，一個人的職業生涯能有多長？一個都更案就要花上10年整合，大量地主的都更不容易談，中間要承受地主一直提出抗議分配不公，未來國揚在開發都更的比例會下降，傾向購地自建或是合建案。國揚目前銷售的9案當中「國硯」、「翡翠森林一、二期」、「微笑時代」、「忠孝大院」為成屋案，「翡翠森林三期」、「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」為預售案。「翡翠森林三期」預定今年第三季交屋，「國揚矽谷」、「早安國揚」、「南方莊園」則是第四季交屋，4案約160多億推案總量。市場不少人認為疫情後房市會U型反轉，但彭紹齡認為現在還是個案表現為主，雖目前疫情趨緩來客數有變多，但與去年相比還是差很多。彭邵齡以汐止「忠孝大院」舉例，最近看房的人有比較多，價格上也都有做部分修正約1成，但來人跟去年比落差還是大；而「翡翠森林」別墅案因戶外空間大、獨門獨院，在疫情下反應較好。此外，國揚於大南港一案獲利高達55億元將於6月入帳，大家好奇大筆資金入袋會如何運用？彭邵齡表示，會用來配發股利，其他投資要待董事會決議後才會公開。