張旭嵐
」 張旭嵐 房價 升息 央行 囤房稅老牌西服「青山洋服」2021撤出台灣 西門店閒置3年「5.9億賣出」
日本西服連鎖品牌「青山洋服」(洋服の青山)創立於1964年,在台灣也曾擁有多家分店,不過受到疫情影響,陸續關閉了台中、台北市東區分店,僅存的西門、中山店也在2021年底結束營業,正式退出台灣市場。「青山洋服」西門店空置3年,近期以5.9億高價賣出。據《ETtoday房產雲》報導,「青山洋服」西門分店由2棟透天合併,屋齡近70年,屬第四種商業區,建蔽率75%、容積率高達800%。近期實價揭露,該建物土地在閒置3年後,被具有不動產背景的「長裕昇股份公司」以5.9億元買下。建物面積約248坪、土地99.5坪。換算土地單價約為593萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,該建物周邊「大遠百寶慶店」正在都更改建中,商圈人潮因此略減,不過建物地理條件優異,開發價值相當高,現階段買下透店可收租投資,長期來看可持續整合鄰近基地,做危老或都更重建。台灣房屋進一步透露,2024年西門商圈共有5筆「億級透天交易」,累計交易金額破14億元。張旭嵐認為,台北車站仍然是北市交通的重要樞紐,結合台鐵、高鐵、捷運等三鐵共構,可說是人流轉運的必經之地,也帶動相鄰的衡陽路和西門町商圈觀光人潮。第一建經研究中心副理張菱育則指出,央行近期頻打炒房及限貸,加上近年升息影響,導致貸款投資店面的利潤相對被壓縮。對投資者來說,若手上有足夠的現金,乾脆直接不貸款投入店面市場,以降低投報利潤受到未來利率波動的影響,之後若有資金需求,還可透過融資貸款,資金仍有靈活運用的空間。
預售屋貸不到款恐現解約潮 央行:政策屬於不可歸責的狀況
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,堪稱史上最嚴,對於多年前買預售屋,如今面臨管制措施可能影響交易,央行9日解釋,依據內政部相關規定,貸款金額短少如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制,而「政策便是屬於不可歸責的狀況」,賣方可同意由買方分期清償差額,或雙方得選擇解除契約。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,央行此次特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加。為免這波「金龍海嘯」傷及無辜,央行也祭出豁免條款,宣布包括繼承取得房屋及房貸者,以及1年內賣舊換新的換屋族,在與金融機構切結後,可豁免房貸限制;已簽訂購屋合約要申請房貸,符合繼承或換屋條件者亦適用。對於央行作法,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,央行認為「換屋即破口」的心態不變,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議,爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,多戶投資者們仍得想好下一步。央行此波打房也打到銀行,以都更分回宅「吉美大安」為例,鄰近大安森林公園,處北市蛋黃區,土銀分回6戶從去年7月開始招標,底價約1.35億到1.52億元,每戶大約80到90坪,1年多來只標脫1戶。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今(9)日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套,有前提之下,讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布,針對信用管制措施推出數項鬆綁,包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者,以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定,可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,近幾年房價持續高漲,加上少子化、高齡化,社會結構發生劇烈變化,致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下,其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群,由於名下有房或有部分持分不動產,欲購屋卻適逢央行推出信用管制,貸款被阻於門外,因此此波央行願給予繼承者豁免權,應能獲得廣泛民眾之認同,並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外,外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及,真換屋族與繼承者們可寬心購屋,但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後,存準率上調,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,就算定義標準放寬,銀行願意受理承貸,許多購屋族仍須排隊苦候,擠不進房貸窄門,或者利率高到令人卻步,因此第四季的買氣仍是考驗,量縮趨勢不變。張旭嵐表示,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,但央行在配套方案中,特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加,增加首購族的選擇性。
房市管控打中痛點 五都成交量全下滑僅「它」維持正成長
8月起房市受銀行水位緊縮衝擊,買氣大幅下滑,央行9月又推出第七波房市管控措施,更讓市場買氣跌落谷底。除高雄今放颱風假外,台北、新北、桃園、台中及台南等五都皆已揭露9月買賣移轉棟數,與上月相比皆呈減幅,僅台中市維持正成長,但也僅勉強維持平盤。據五都地政局統計,台北市9月買賣移轉棟數為2,259棟,月減11.8%、年減11.8%;新北市買賣移轉棟數為5,666棟,月減1.4%、年增6.8%;桃園市買賣移轉棟數為3,857,月減18.4%、年減4.1%;台中市買賣移轉棟數為5,033棟,月增0.7%、年增12.7%;台南市買賣移轉棟數為2,213棟,月減11.8%、年增13%;五都總計9月買賣移轉棟數為19,028棟,月減7.4%、年增3.9%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,下半年銀行緊縮銀彈,讓買家擔心貸款下不來而卻步,且Q3央行打炒房風聲鶴唳,加深民眾的觀望心態,因此9月的買賣移轉表現,比8月的民俗月縮水近1成,台北與台南更寫下今年單月的次低量。隨著金龍海嘯持續發酵,預估買氣將進一步收斂,加上去年Q4受新青安拉抬墊高基期,所以今年Q4的買賣移轉年增率,負成長的可能性很高,買氣可說是提早入冬。而北台灣對政策的感受向來比中南部即時,因此台北、桃園等北部都會,去年同期率先反應新青安利多,今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心;加上北部都會區的素地有限,交屋潮相對中南部低調,僅新北受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤,所以北部買氣縮減的時序比中南部更早,金龍海嘯才發佈,台北、桃園的買賣移轉棟數隨即年月雙減。9月各都會區的量能與8月相比,幾乎都縮水,唯獨台中逆勢開出正成長紅盤,尤其太平區年月增幅都超過100%,翻倍激增成為台中9月買賣移轉的大補帖,除Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」新案交屋潮,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也分析,太平區達828棟創該區自2011年有統計以來單月最高紀錄,主因是在北屯、西屯等過去房市熱點高房價帶動之下,太平區有新光重劃區等房市熱門議題,吸引大咖建商進駐,且新案價僅約3~4字頭價位,「甜甜價」吸引年輕族群移入,帶動區域買氣增長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,雖說與去年同期相比,第三季移轉棟數有不少增幅,但主因是去年房市買氣受《平均地權條例》修法衝擊,買氣瞬間下滑,而相對來說,今年則有新青安貸款帶動,買氣有不少增長,惟央行已祭出第七波房市管控措施,各界預測下半年房市趨冷,惟新青安優惠仍在,首購族群也不受央行這波打房影響,在剛性買盤持續加深支撐力道之下,下半年市場雖會量修,但價格仍朝穩漲局勢發展。
史上最猛打房!購屋族「三怕三不怕」恐傷及無辜 楊金龍:之後再做排除條款
為抑制房價漲勢,繼上個月的限貸令後,中央銀行昨(19日)又祭出第7波選擇性信用管制措施,其中包括自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期,全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,被視為史上最猛打房;央行總裁楊金龍則喊話,要讓投資和投機客知道,「不是你要貸多少就很容易」,也要讓社會知道央行對房市降溫的決心。對此,房仲業者坦言,這一波打房掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,而且對不同購屋族群有不同影響,呈現「三怕三不怕」。央行第7波選擇性信用管制有4大措施,包括:新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成,並擴大實施地區至全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。餘屋貸款最高成數由4成降為3成,自明日起實施。對此,永慶房屋指出,央行第7波選擇性信用管制進一步回收市場資金,同時掐緊銀根、斷金脈、去槓桿意味濃厚,將改變民眾對房價上漲的預期,現階段因房貸緊縮的狀況,貸款條件不如以往,貸款利率上調、貸款估值保守以及寬限期縮短是目前申請房貸普遍的現象。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則指出,央行第7波信用管制上路,對不同購屋族群有不同影響性,呈現的是「三怕三不怕」。三怕的族群是「換屋族、多屋族、小建商」,換屋族在此條件下必須「先賣後買」,換屋計畫恐生變,然後是銀彈相對有限的買家與小建商,將進一步從市場淡出;三不怕的則是「青安族、現金族、商用置產族」,因為新青安的首購族,貸款順序最優先,影響相對輕微;現金購屋者則根本無需貸款,而打炒房政策由於始終「管住不管商」,所以也不影響商用置產族。不過為何此時下重手?楊金龍直指,銀行放款過度集中、傾斜不動產,排擠對整個經濟成長比較有貢獻的生產事業投資,而且不只公股行庫有這問題,央行看的是34家銀行。再加上現在的氛圍,就是預期房市還會一直上漲,此次選擇性信用管制是「嚴肅的措施」,對市場要釋放出明確的訊息,也給投資客跟投機客有個警覺,「不是你要貸多少就很容易」。楊金龍也坦承,此次選擇性信用管制在理監事會裡討論,所花的力氣、時間,及承受的壓力「不輸1到6次的加總」,顯示央行對這個議題之重視。除此之外,也是藉此讓社會知道央行對房市降溫的決心,至於房市有無泡沫,這個很難去定義,但央行能做的事情就是在適當時機做適當措施,讓房市軟著陸。不過,市場擔心央行這波打房恐傷及無辜,央行總裁楊金龍坦言,防堵這麼大範圍,也可能影響無辜的人,但這要看無辜的人多不多,範圍大不大,先做一段時間再密切觀察看看。對於會有一些副作用,央行會密切注意,「也許在適當時候可以做一些排除條款」。
房價直追竹北!桃園青埔每坪76萬成交創新高 房仲指「這原因」買貴
素有「青龍國」之稱的桃園青埔房價再創新高!位於桃園中壢區領航南路的「桃大允」社區,近期實價登錄出現中樓戶別,今年3月以總價3954萬元成交,總面積59.27坪,拆算車位後單價達76萬元,比目前預售屋最高單價74.2萬元還高,不僅刷新桃園市的單價新高,也超過竹北新成屋的75.8萬元,打破青埔作為「三北」(台北、新北、竹北)之間房價凹陷區的局面。台灣房屋青埔直營店店長廖國順指出,「桃大允」近高鐵站,且該物件為帶裝潢的實品屋,可以直接入住,因此比同社區其他物件每坪多出近7萬元,更創下桃園區域新天價。而青埔重大建設利多不斷,其中最新地標「桃園會展中心」預計於今年10月落成,未來將成為桃園經貿交流與大型展會的核心平台,預期大幅提升青埔的區域吸引力和發展潛力。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,青埔與竹北房價勢均力敵,主要是兩者有三大共通性,首先兩者皆為高鐵新興重劃區,吸引大量人口移入。再者,青埔的青溪里是桃園市最富裕的里,與竹北的中興里同樣為高收入族群聚集地。第三,加上青埔與竹北近年大型商業設施進駐,展現出宜居且具投資潛力的特點,兩地的重大建設不僅加強了各自的區域潛力,更重要的是,與雙北相比,桃竹的房價還是相對合理,因此吸引雙北買盤轉進桃竹,推動房市價量的穩定增長,使桃竹高鐵站區的高價雙雙突破7字頭。張旭嵐進一步指出,青埔在新成屋市場稍占優勢,但竹北在預售屋市場仍保持領先,目前竹北已有「馥御」、「合石MOON RIVER」等預售案的單價突破8字頭,其中「馥御」頂樓戶更高達83萬元,也為成屋市場泛起漣漪。
政府出重手「加碼打炒房」!全台房市買氣爆熱 農曆7月建案仍完銷
台灣房市歷經高低起伏,多年來房價日益高漲,隨著股市攀上兩萬點,全台熱錢湧入,再加上「新青安」的推行,中古屋、預售案買氣持續上升,雖然今年8月已經進入農曆7月,仍有不少建案舉辦記者會宣告完銷。據《自由時報》報導,最新8月六都買賣移轉棟數總計共24592棟,年增高達21.7%,更是近14年的同期新高;台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示,5至7月正是新青安貸款承作的高峰期,並陸續在8月完成交易撥貸,也因為各地的新案交屋量頗大,今年8月雖已經進入民俗月,仍衝出近年同期的買賣移轉大量。由於今年房市受新青安專案及股市影響,市場屢次傳出排隊購屋的狀況,據市調單位統計,近2年七都快速完銷建案,今年上半年全台快速完銷案約103筆,年成長直逼2倍之多,包含新北、桃園、新竹、台中及台南,快銷案數量均高達雙位數。從相關數據來看,今年3月到7月資金狂潮轉進房市後,雙北市就有19個建案宣告完銷,台北市與新北市各完銷了8案與11案,且高價和低價案都有,如台北市文山區「原禾呈真」開出均價7字頭高價,新北市淡水區「萬企君品-上善區」開價則僅在3字頭。另外,台北市完銷案中,有4建案平均開價在110至138萬,最高價為大安區的「全坤御峰」每坪138萬;新北市也有4案的平均開價在8、9字頭,最高為新店區「佳元柒章」,每坪95萬元。值得注意的是,以往農曆7月期間會低調銷售的新建案,今年也直接於當月舉辦記者會,宣告建案完銷,例如在植物園附近的「雍雋品」,每坪成交價110至135萬元,總價在4000至7000萬元。報導指出,高雄從今年春節過後,預售市場買氣爆熱,在6月中旬達到高峰;高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷認為,新案買氣暴增3至5成,主要與台積電楠仔設廠有關。對此,專家也提醒,雖然目前房市熱絡,但政府日前頻頻放話並強化對新青安審查力道,央行則已祭出第6波房市管制、限縮第2戶貸款,提醒民眾應該再三評估。
米其林開獎!北市中山區摘19星光芒萬丈 台南連3年槓龜專家分析原因
2024年米其林星級餐廳名單揭曉,今年獲得星級評等的餐聽共49間,其中包含了10間餐廳新進餐廳,以餐廳所在的區域來分,台北市中山區16間入榜居冠,共摘19顆星,大安區也有8間餐廳擠進榜單位居第二,松山區則以6間名列第三。中南部都會則是台中市西屯區表現最亮眼,一口氣有4間餐廳進榜,但享有美食之都盛名的台南,今年再度顆粒無收,在評比城市中顯得斯人獨憔悴。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,今年順利摘星的餐廳,有8間餐廳都位在五星國際飯店中,且當中不乏老字號飯店,顯示各大星級旅宿面對市場競爭,留住客人的關鍵就是抓住客人的胃,甚至新進榜的「A」,還是唯一間開在百貨商場中的餐廳,凸顯商圈中各百貨集團較勁,也從餐飲客層做出市場區隔,因此在餐飲規劃方面,採取更積極的經營策略。在區域分布上,中山區以16間餐廳勝出,主要因為中山區涵蓋範圍廣,中山北路一帶較多觀光客,高端餐飲業發展得早,還有晶華飯店等星級酒店,讓高價餐廳有行也有市。而新興的大直商圈更是近年米其林的熱門商圈,今年仍有5家入榜,都分佈在樂群二路、樂群三路,也是受到周邊大直豪宅住戶及內科高階豪客的消費支撐,讓有理想的餐飲業者,頗有開店信心。張旭嵐指出,近年無菜單料理盛行,消費者也越來越能接受高客單價的套餐,不少餐飲業也大膽將餐廳規劃在較特殊的地標或景觀,採用高級裝潢,提高食材的品質,提供五感享受,而台北市來說,多數的餐廳還是集中在鬧區商圈,包括東區商圈、信義安和商圈,較能符合商業效益,當然租金也不低,不少客單價要3000元起跳,因此也讓米其林餐廳與高價畫上等號。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,西屯區在中南部都會的米其林摘星榜中出類拔萃,主要是西屯區坐擁消費力強勁的七期市政中心,高端商務客與在地豪宅客的商機穩定,加上七期近年的房價漲勢凌厲,周邊的十二期、單元二、單元一也受到帶動,使高消費族群向外擴張,促使西屯區的米其林星級餐廳持續增加。至於台南再度與米其林摘星失之交臂,關鍵在於台南美食以平價小吃為主,與米其林星級的中高端消費定位頗有落差,因此摘星難度相對高。
高鐵新竹站3年房價漲6成 受惠園區南二都也漲4成以上
高鐵延伸屏東近期再度掀起討論,也讓高鐵沿線的房市發展受到關注。台灣房屋集團根據內政部實價登錄數據,統計近3年各高鐵站區的成屋均價,排除成交量過低的車站後,高鐵新竹站房價漲幅高達62.6%,居全台之首,平均單價接近6字頭。台南站漲幅51.2%居次,左營站44.2%,前三名均受惠園區發展,行情看俏。台灣房屋高鐵站前直營店店長楊樹寶分析,漲幅居冠的高鐵新竹站,原本就受鄰近的新竹科學園區加持,加上近期生醫園區第二期、AI智慧園區相繼完工,慧榮、聯發科等重磅高科技企業總部也陸續落成、興建,在各大園區的就業機會帶動下,近年竹北每年人口成長5000人,使竹北市總人口數已經超過21萬人,隨著人口持續增加,新竹高鐵周邊剛性購屋需求持續火熱,但土地、房屋卻供給有限,讓新竹高鐵周邊成屋均價從2021年的3字頭,一路飆到接近6字頭,近3年漲幅高達6成。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,台南與左營高鐵特區,均具備產業公共建設紅利,像是台南高鐵特區為「沙崙智慧綠能科學城」的核心重鎮,受惠三井Outlet挹注商圈機能活水,近年磁吸建商大舉開發推案已逾千戶,包括「達麗國家強棒」、「佳展大展」、「晶悅首發」等大案,完工後成交行情已站穩3字頭,由於台南高鐵屬於市郊的新興重劃區,早期推案量與房價基期均低,受新案帶動,漲幅也相對明顯。左營高鐵則是全台少數位於蛋黃市區的高鐵站,區域地段精華,房價水位本就屬於高段班,尤其左營高鐵特區,為距離台積電廠區最近的蛋黃商圈,近年受惠台積電設廠利多,未來更有「左營高鐵科技之心」188億元商辦開發案前景,產業建設紅利豐沛,更有利支撐房價持續上揚,區域新屋最高成交單價已坐四望五。桃園站以29.7%的漲幅排名第四,均價來到45.8萬元,不過比起上一站板橋的63.5萬元,和下一站新竹的59.2萬元,桃園站為北台灣高鐵沿線的房價凹陷區,也讓消費者對桃園站所在的青埔,有更多房價補漲的期待。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,時間換空間的購屋方式,是小資族不變的購屋法則,由於相對台北、板橋和竹北的高房價,青埔具有價格優勢,因此工作地點若在雙北高鐵站周邊,或是從北部「竹飄就業」的受薪族,以及太太仍在北部工作的竹科新貴,折衷夫妻通勤時間選擇在青埔購屋,兼具房價合理性和通勤便利性。至於苗栗、彰化、雲林及嘉義等站,因區域發展較緩慢,購屋需求仍相對和緩,但近年各站區的產業投資日盛,尤其嘉義站受嘉科建置、台積電設廠、華泰名品城落腳等多重利多帶動,房市價量齊揚,往後高鐵延伸的宜蘭、屏東,也可望隨著廠房完工,就業人口入住,為區域房市熱度增添柴火。
郭台銘妻曾馨瑩砸6.24億買豪宅 光車位就花近3700萬
法人禁買豪宅,但是富豪照樣買!北市信義區豪宅「首席公館」睽違3年半,出現女富豪一次現金買下同層2戶,總價共約6.24億元、單價245萬元,進一步查證地籍資料,2戶登記在鴻海創辦人郭台銘夫人曾馨瑩。令人驚訝的是,單戶配2個車位,總價共1850萬元,平均一個車位就要925萬元,超越實登「皇翔御琚」今年的883萬元,榮登台北市最貴車位!而新買家2戶共買了4個車位,光車位就花了3700萬元,比一般台北市住宅都還高,可以說是「車都住的比人好!」根據台北市實價網最新揭露,該豪宅2戶均在8樓,單戶坪數約138.49坪(包括2個車位、約18.73坪),扣除車位坪數與價格,每坪單價約244.98萬元。對照成交戶別地籍謄本,2戶買方均為曾女、戶籍地為「信義富邦國際館」,而該址曾有媒體報導為郭台銘2011年買給曾馨瑩的房產。北市信義區豪宅「首席公館」過個馬路就是地標台北101,其中25~27樓的頂樓戶已被創見資訊束家砸下12.8億元包下。(圖/台灣房屋提供)表格台灣房屋信義101加盟店店東向秦毅表示,「首席公館」屋齡僅3年,一戶大約3億元以上,且目前全社區單價都在200萬元以上,低樓層在預售時成交單價214~242萬元上下,高樓層單價則落在260~271萬元,此次交易算合理範圍。而信義區新豪宅車位,多半有配電、充電裝設備,行情已來到650~750萬元左右,至於「首席公館」身價近千萬的車位,可能在硬體或規劃上有過人之處,或是採特殊設計的類車庫規劃,才能創下高價。另外,大安區豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤」,也在今年上半年由女富豪現金買下1戶,總價約4億元、單價268萬元,創下目前今年豪宅交易,單價次高紀錄。台灣房屋集團趨勢中心觀察,今年上半年200萬豪宅已有18筆交易,比去年的12筆還多6筆,共有7棟豪宅入榜。其中「西華富邦」最熱門,共有6筆成交;「One Park Taipei元利信義聯勤」,4筆交易單價區間在266~279.4萬元,是今年上半年的豪宅王;「皇翔御琚」也有3筆,「首席公館」2筆,而「首泰信義」、「琢白」、「潤泰敦峰」各1筆,上半年兩百萬俱樂部總銷累積逾63.8億元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,雖然平均地權修法後,私法人禁買豪宅,影響高資產族的財務配置,不過由於今年上半年股市表現亮眼,加上許多法人股東個人盈餘分配,不動產的保值效應仍深受企業家族喜愛,因此仍有不少富豪有雄厚資本,將現金直接轉入房產。第一建經研究中心副理張菱育指出,常見企業家族一次買下同層2戶,多半認同該區域未來增值性,且原本就熟悉該區,對居住環境情有獨鍾,會以妻子或子女的名義購入,為家人置產,在居住空間上更具使用彈性。
第六波信用管制來了!七都第2戶限貸6成 專家:對市場降溫有限
近期房市買氣過熱,引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議,雖然利率凍漲,但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成,其餘並未擴大管制範圍,也沒有下修豪宅的總價認定標準,管控力道較預期溫和。不過專家認為,預售不涉及房貸、授信問題,即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受信用管制牽制,「了無新意,對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違1年端出第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示,去年8月新青安專案啟動後,讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活,今年建物移轉棟數就去年同期增長32%,而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍,催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範,另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制,「但這次再度祭出第六波的信用管制,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點,認為預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為,目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
520就職慶祝行情?業者:睽違16年「股房雙飛」有機會再現
520新政府就職,台灣房屋彙整近5次大選年度股市與房市的「慶祝行情」表現。結果顯示,2008~2020年的4次大選中,僅2008年的股、房市聯袂開紅盤,上回2020年選後甚至「股房雙黑」。但今年股、房市景氣相對熱絡,520當日台股收盤達21,271點,小漲0.06%,累計今年以來漲幅約2成,有機會睽違16年,再度繳出「股房雙飛」的好表現。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2007年美國的次貸風暴牽動全球經濟,但台灣直到2008年下半年才受金融海嘯襲擊,因此2008年520就職之前,股市、房市都還維持成長力道;而2020年股房雙黑,主要是該年度新冠疫情爆發,並開始封閉國境防疫,使就職的慶祝行情被疫情恐慌掩蓋。相較於2020年,2024的大選年可謂春暖花開,股市方面,國內景氣揮別疫情後表現穩健,且產業投資旺盛,使台股穩坐2萬點以上;房市部份,物價上漲帶動抗通膨置產潮,加上新青安催化小資首購潮,因此近期房市買賣移轉量較去年同期大增。Q1全台的買賣移轉量就多達約8.1萬棟,根據過往經驗,Q2量能多半較Q1成長,且0403地震又深化老宅換屋潮及重建潮,預估今年Q2的買賣移轉量可望逾8.5萬棟,因此有機會睽違16年,再度締造520檔期股市房市同步走紅的紀錄。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,展望房市後續走向,政策影響仍是關注焦點。賴總統選舉時曾提出「房屋稅差別稅率」、「青年安心成家優惠貸款」及「百萬租屋家戶」等居住正義三大對策,基本上都是從原先的蔡政府施政擴大辦理,並無太多新的政策變數,因此往後房市也將延續前朝軌跡,朝溫和平穩的方向發展。不過由於上半年買氣過熱,房價走高,而市場主力首購族的追價能力有限,因此後續交易恐因價差拉大而降溫,且今年7月囤房稅2.0上路、電價調整、物價上漲,下半年美國利率政策未明,「台灣房屋市場景氣燈號」也預測下半年景氣將放緩,因此新內閣上任,仍將面臨諸多經濟挑戰。
地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化,住宅也加速高齡化。依政府統計,全台逾30年老宅高達483.3萬戶,其中有247萬案件因過於老舊,房屋現值未達課稅門檻,免繳房屋稅。學者與業者建議,台灣地震頻傳,老屋安全堪慮,政府應增加危老都更的整體容積獎勵,拉高容積率上限,讓獎勵看得到也吃得到!全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選,尚未上任前,於當年3月接受《中國時報》專訪時指出,新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟,最適合大規模都更,好比她在永和住處,「後面一大群房子,我都覺得需要都更」,但是住戶無法獨力完成,應該從雙北做起,以國家政策投入資源,這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去,蔡英文即將卸任,雙北依然是全台高齡化房屋的前2名,老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出,2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅,1年增加5.9萬件,新北市約27.5萬件,1年就增約1.3萬戶,戶數與成長數均為全台第1,全台房屋1年老過1年,即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」,《房屋稅條例》以10萬元為基準,授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整,各縣市的免稅現值門檻有些微差異;其次是「房屋必須是住家」,非住家的店面、商廠辦,即使房屋現值低於課稅門檻,仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出,房屋評定現值會因建物折舊而降低,國內房屋堪稱進入「超高齡社會」,屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶,且仍持續增加,低於課稅門檻的房屋越來越多;再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準,符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞,今年7月起實施「囤房稅2.0」,限縮低價免稅屋規範,自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳,老宅數量快速增加,居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶,10年累計增加約128萬戶,若依此速度推算,2024年恐將突破500萬戶,老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建,不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言,首先鼓勵協議合建,讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同,以減少權利變換審議時間,其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長,最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」,因全國主要只有3家提供預鑄建材,產能不夠,應增加危老都更的整體容積獎勵,拉高上限,讓獎勵看得到也吃得到!景文科大財務金融系教授學者章定煊示警,1990年代各地政府實施容積率之前,全台掀起搶建潮,那批房子屋齡約莫30年,若要都更,比土地持分高的老舊公寓更困難,老屋安全的改善,政府亟需解決。章定煊建議,應就居住安全出問題的老宅,設定退場機制,同時因應老城區地價貴、房子老舊個案,建立機制,換居地價較便宜的新城區新屋。
央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
捧億買豪宅1/「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐,由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯,創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家,一口氣買砸於8億元買下2戶,與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅,全數單價皆站上200萬俱樂部,其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入,顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制,仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月,去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄,CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準,彙整2023年北市十大豪宅排行榜,其中信義區有3個社區進榜最多,其餘分散在大安、中正、松山、中山區,進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等,總價都在4億元以上,且無貸款購入,顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」,屋齡約5年,基地規模超過2000坪,由於正對大安森林公園第一排,擁有無敵棟距和景觀,房價抗跌保值,自2018年預售起,屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司,與另一同樣公司登記地址的欣楓公司,去年6月一口氣買下25樓2戶,總價分別約4.23億元、4.15億元,換算單價277萬元。進一步查詢,勇誼公司的代表人為陳致遠,即為萬海少東,推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案,去年還在預售即創下每坪單價達285萬元,高於「One Park Taipei元利信義聯勤」,其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟,斥資19.83億元買走。(圖/翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室)「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務,無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元,不僅出現家族一次出手買下多戶,且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外,還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發,以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司,以總價3.6億元成交,而該公司負責人姓張,董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺,研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易,就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此,第一建經研究中心副理張菱育表示,雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」,再加上國內歷經5次升息,但手中握有大筆資金的頂級豪宅客,購屋根本無需貸款,也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題;平均地權條例去年7月正式上路,法人購屋採許可制後,豪宅交易放緩,但富豪資產配置需求仍在,只要符合用途申請,不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元,今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。(圖/業者提供)台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋,以下6種情況,法人經許可後得以購買住宅,包括合建、實施或參與都更危老,衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用,一般法人可購買宿舍使用,但不可超過員工人數,或同一使用執照內5戶以上,規模出租經營使用。她認為,法人購置住宅採許可制,豪宅市場交易降溫,今年還有囤房稅2.0上路,建商將面臨持有成本大增的壓力,大坪數物件餘屋多的社區,或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格,張旭嵐認為,目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元,像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」,目前正在施工中,去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」;總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」,住宅開價每坪230~290萬元,未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜,頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
在台灣買房有多難? 台北市家庭月收入達21萬才足夠
今年政府推出新青安優惠貸款,鼓勵年輕人可以購屋減輕負擔,將貸款年限拉到40年,但就有專家認為,想在台北市買房月收入需要21萬才可以支撐,新北市也要10萬月薪才可以支撐,專家給出看法認為六都台北市最貴。據《TVBS》報導,台灣房屋統計聯徵中心資料,去年前三季的六都大樓平均鑑估值,搭配新青安房貸,最高核貸八成,一段式機動利率1.775%,40年無寬限期來試算。台南高雄住宅大樓,平均總價千萬有找,每月房貸約2.2到2.3萬,比起其他四都負擔較輕,而新北市則需要月繳3.8萬元,台北市的大樓更是平均2千萬元以上,月繳房貸恐高達7萬元,以家庭月收入來換算,薪資恐要高達21萬才夠支撐。這樣的高房價高負擔,也讓房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,「你的月收入尤其家庭收入,必須是三分之一,拿來做房貸的支出,才會是比較健康的一個理財方式,因此每個月7萬的貸款的話,少說家庭月收入就是要21萬,這對於絕大部分的台北小資夫妻來說,一個比較高的門檻。」她也認為可以買中古屋,把房價壓在一千萬以下,這樣對年輕人或小夫妻比較好負擔,或者往南部去買,可以有比較大的空間與低總價。而不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則表示,「一般都會建議,不要超過家庭收入的三分之一,但如今有些人會採取二分之一的方式,如果說是以4萬5千塊錢左右的收入去做計算,約莫只能夠負擔大概4百萬左右的房貸,所以想要進場買房,確實沒有那麼容易。」
龍年搶生龍寶寶 專家提醒熱門學區「出生就要設籍卡位」
根據內政部統計發現,近24年,每到龍年出生率都飆高,2000年及2012年龍年的粗出生率分別為13.76‰及9.86‰,皆為12生肖之首!台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐提醒,同齡孩子多,未來競爭明星學校入學的狀況也會越激烈,尤其台北不少熱門學區一出生就得設籍,建議家長提早為龍寶寶的學區布局。根據內政部戶政司統計資料發現,為搶生龍寶寶,多半選在龍年前3年內結婚,其中又以兔年結婚率最高,2011年及2023年兔年粗結婚率分別為7.13‰及5.36‰;反觀出生率最低,則較常落在虎年,推估可能因虎寶寶傳統習俗禁忌多,因此虎子生得少,而為了不想生虎子,虎年前一年牛年的結婚率也最低,2021年牛年粗結婚率僅有4.88‰,其餘生肖年結婚率則皆超過5‰以上。張旭嵐表示,多數父母望子成龍,每到龍年出生率也高,相對同齡之間競爭也越激烈,明星學校的額滿狀況也特別嚴重,並依照設籍優先順序來安排入學,「尤其卡位學區得先確認『時間』和『範圍』,台北不少熱門學區甚至從一出生就得設籍!」張旭嵐提醒,學區雖然主要是在學校周邊,但範圍的認定並非依照距離遠近,有些路段單雙號分屬不同學區,所以為學區而購屋的父母,得根據各縣市教育局的學區查詢系統或公布標準確認學區範圍。此外,雖然租屋設籍也能符合學籍認定,但若學生和家長沒有實際居住在設籍地,可能會不符合入學資格,且有些熱門學校會做家庭訪查,並要求提供居住事實證明,建議為學區卡位的家長還是以自住為優先考量,也減少通勤上學、舟車勞頓的困擾。雖台灣社會邁入少子化、小家庭化,購屋趨勢也轉向小宅當道,但台灣房屋趨勢中心經理李家妮建議,新婚夫妻或小家庭購屋前仍留意多預留房數,以利未來人口增加,可避免使用空間不足,以致短期內需轉手換屋並增加稅務負擔。她舉例,市場上有不少總價低的1+1房產品,不過1+1並不等於正2房格局,須考量空間使用機能上是否符合需求,同時,15坪以下小宅套房,部分銀行不承作或審核較嚴格,相對影響核貸成數及自備款,購屋族亦須審慎評估。
陽明山別墅再現神秘富豪砸3.2億現金置產 今年還賣出61年「老墅」
高總價產品交易降溫,不過部分高資產族的佈局仍不受影響。最新實價揭露,今年10月有一筆陽明山的整棟透天別墅交易,屋齡僅7年的3層樓別墅,建物218.3坪、土地1032.4坪,土地使用分區為保護區,成交總價高達3.2億元,買方為自然人無貸款入手。今年台北市億元別墅交易共5筆,有4筆都落在士林區,最老屋齡甚至高達61年。陽明山別墅環境清幽,雖然市區豪宅大樓推陳出新,但仍有部分高資產族,就是喜歡郊區的別墅產品。(圖/台灣房屋提供)該別墅位於仰德大道二段131巷內,鄰古蹟林語堂故居,且可居高臨下俯瞰都市景觀,目前附近也有50年別墅,開價5.2億元待售,更讓這筆含有千坪土地的輕屋齡別墅,吸引買家目光。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,陽明山別墅屬於市場上的獨特產品,環境清幽,不僅獨棟建築建坪大,通常土地坪數也大,因此不乏老別墅仍能賣出億元身價,雖然近年富豪多偏好市區豪宅,不過仍有一些原本就住士林、天母一帶的待退休高資產族,對這類產品情有獨鍾。此外,台灣房屋集團趨勢中心觀察,今年台北市億元別墅交易共5筆,屋齡最高的交易達61年,該交易同樣也位在陽明山仰德大道巷內,今年中5月成交總價2.25億元;總價最高的是6月成交的士林區至善路二段巷弄內別墅,屋齡也高達59年,總價3.58億元;而唯一不在士林區的別墅,則是內湖區大湖街48年老別墅,總價1.05億元。第一建經研究中心副理張菱育指出,台北市最知名的別墅聚落就是陽明山地區,不乏台商、香港富豪、影視明星、科技與傳產大老等各類富豪持有,主要是陽明山「離塵不離城」,距離台北市中心車程不遠,但是環境幽靜、隱私性高。而內湖則是台北市少數有別墅產品供給的地區,像是四期重劃區、大湖山莊、環山路「麗山新村」、瑞光路「大華山莊」別墅等,因採低密度開發,規劃不少透天別墅型產品。
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案,順利送出委員會,不過關於稅率等的關鍵條文,各黨團、立委意見分歧,最後保留朝野協商,財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案,最為關鍵為第5條,非自住住宅稅率從1.5到3.6%調高為2到4.8%、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2%、建商餘屋2年內稅率2到3.6%;以及第6條,財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考,若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損,中央不會補足財源,強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾,近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準,初步規畫22縣市將劃分3大模組,六大直轄市為一群組,非六都為一群組,屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分,財政部也聽取外界意見,1年內的餘屋擬採單一稅率2%,超過1年未達2年的餘屋,採差別稅率2到3.6%。財政部官員表示,影響民眾購屋決策因素很多,建商要在1年內完成房屋銷售確實過短,所以只課徵基準稅率;超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會,民意代表不能進入,且專家、各種性別要達一定比率,財政部同意朝此方向修正,惟立委希望條文修正可更為細緻;與11條民眾黨、時代力量提案,房屋標準單價從現行3年重新評定,調整為2年,財政部表達將造成地方政府作業上的困難,因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示,因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價,故六都新屋、採囤房稅2.0後,非自住房屋稅負平均增加78%,平均每戶增加2.64萬元,對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊,建築業產品是存貨,且對當年GDP、房屋供給具有貢獻,不應被課囤房稅。且新屋稅基已高,再提高稅率,對建築業生產房屋形同刨根,只能藉由轉嫁生存,對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標,中央將不再補貼地方政府租稅損失,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,房屋稅是地方稅,許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主,但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示,若新制上路,多屋族會有一波汰弱留強,出現「捨新屋,留中古」、「捨小戶,換大房」、「以買房,代租屋」三大現象。
危老迷你化8.17坪蓋新房 北市近4成基地不到百坪
日前北市出現地坪僅8.17坪超迷你透天改建案,凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計,北市危老核准案件各區的平均基地面積,最大的為信義區,平均223.5坪;最小的大同區,僅平均150.6坪;而全市平均僅188.5坪,其中基地未達百坪的案件,占比高達35.8%,等於每3件有1件「危老小案」。危老的同意門檻為100%,所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產,是大基地危老的主力。根據統計調查,目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心,土地面積2147.4坪,由南山人壽標得地上權,朝摩天商辦改建中。不過超過千坪的危老案非常少見,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示,除非原本基地面積大,否則透過整合多半曠日廢時,由於危老沒有最小基地面積門檻,因此近年也出現不少迷你改建案,即使是單一獨棟透天厝,仍有機會循危老管道獨立重建,像是今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案,萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建。根據台灣房屋觀察數據發現,全市有5個行政區的百坪內危老案占比逾4成,其中內湖占比達47.2%最高,但同時也是基地逾500坪大案占比最高的地區,顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析,內湖因內科坐落,周邊符合危老條件的商用不動產較多,尤其潭美段因鄰近工業區,且建物規模大,有多起面積逾500坪的案件;也由於園區就業新貴眾多,小宅需求殷切,賦予迷你危老案充分的發展空間,使內湖不論大小基地的危老案占比,均居全市之冠。張旭嵐指出,危老重建雖沒有基地門檻限制,不過小基地開發又要顧及必要性公設,容易面臨公設比高的問題;其次小基地單獨重建容積受限,多為瘦長新大樓,難兼顧市容;且同一街廓如後續有其他大面積開發案,可能受限於單一透天厝已獨立重建,而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則,不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說,通常更具效益。