張峰榮
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全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
營建成本驚驚漲 剛性買盤回籠 建商融資將飆破2.7兆元
國內本土疫情於5月大爆發，對房地產市場造成干擾，但建經公司卻表示，近期代辦建築融資服務的詢問度增加3~4成，由於營造成本升高，下半年房市復甦在即，中、小型建商在資金需求壓力下仍得積極布局推案，尤其是危老、自建對於土建融(土地建築融資放款)依賴度高，資金需求明顯增加。業者預估，年底前土建融餘額可望攀升至2.7兆元，再創歷史新高。至於房價方面，業者認為，營建成本漲幅已有3成，未來不會跌回3成，頂多修正1/3。由於5月本土疫情爆發與7月兩項不動產新制上路影響，使得建商推案較為保守，土建融餘額增幅較年初來得小。不過，隨疫情趨緩，房市漸回歸原有交易秩序，剛性自住需求及遞延性買盤回籠，帶動建商推案信心，再加上近年危老小基地開發、自建型地主增加，對融資有很高的需求。安信建經總經理張峰榮表示，自7月以來，安信「代辦建築融資」服務詢問熱烈增加3~4成，多數建商的推案動機來自於「剛性與置產需求穩定」、「遞延性推案」、「寬鬆貨幣及低利率之資金行情」，以及「經濟成長帶動房市」等因素。中華建經豐華開發總經理陳宗靈表示，台灣經濟環境未來2、3年都能看到外銷暢旺、持續成長的明顯趨勢，未來幾年資金寬鬆和低利環境是不爭的事實，再加上國內新屋市場需求強勁，「以老屋數量最多的雙北來看，想換房買房的實際比例可能更高！」張峰榮認為，「經濟、資金、通膨」成為鼓動下半年房市持續復甦的動力，民眾購屋信心上揚，建商推案信心告別疫情陰霾，全台推案量穩步走揚。「截至今年6月底止，國銀土建融餘額已來到2.6兆元，接下來若建商積極推案，年底前可望飆破2.7兆元大關，締造歷史新紀錄。」展望下半年，張峰榮認為利多面有「經濟成長率坐五望六」、「低利、貨幣寬鬆」、「海外匯回資金逼近3千億元」、「外銷出口暢旺」、「景氣燈號續亮紅燈」，以及「民間購屋信心轉強」等因素拉抬，市場榮景可以期待。在房價方面，陳宗靈說，這3、4個月焦點都在疫情，感覺房市冷卻，但事實上一直持續有成交和漲價。缺工、原物料價格上漲，是對這波房價不易下跌的因素，「近年營建成本漲幅已有3成，依以往慣例，未來即便缺工缺料危機解除，也不會跌回3成，頂多回來1/3。」
危老獎勵老屋變黃金 吳興街透天改大樓地主獲利2億
台北市吳興街開發較早，屬成熟商圈，區內不少屋齡超過20年老屋。有業者估算，吳興街一處4棟屋齡超過30年的2層透天，土地面積合計130坪，申請危老重建最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，扣除成本地主可獲利約2億。內政部為鼓勵民眾申請危險老舊建築重建計畫，在今年5月6日公布條例修正案，獎勵再延5年，安信建經總經理張峰榮表示：「危老重建新制上路後，雖然危老時程獎勵逐年以8％、6％、4％、2％、1％方式遞減，但在110年5月12日前，危老重建基地只要超過60.5坪以上者不會有影響，仍可領取到10%容積獎勵（新增規模容積獎勵2%，加上時程容積獎勵8%），還是鼓勵屋齡30年以上，並領有合法建物使用執照的住戶繼續申請重建。」張峰榮以個案舉例，像是北市吳興街220巷附近，有4棟屋齡超過30年的2層透天，土地面積合計130坪，由4位地主共同持有，安信建經的危老推動師顧問團隊分析此案，最高有機會爭取到40%容積獎勵，從原本的2層透天可重建成10層樓的新大樓，平均每位屋主可換到約163.8坪。從實價登錄資訊來看，此案附近成交每坪約85萬元，若套用在此案，總銷將近6億，扣除興建成本、全案管理顧問費後，再加上原有土地價值約計4億，最終地主獲利約2億。不過，此案目前因住戶間的共識尚未成熟，安信建經仍在諮詢服務階段。以吳興街這樣的案例來看，代表住戶們其實都還有機會利用危老重建新制，來創造房屋的新價值。為此，安信建經管理顧問團隊於今年5月份進駐信義房屋六張犁店設立危老重建工作站，免費提供當地住戶諮詢。信義房屋六張犁店店長黃俊翔指出，六張犁店服務的商圈範圍涵蓋大安區及信義區，附近有8成左右為屋齡超過30年以上的老舊建物，但住戶大多對危老重建相關知識不足，或缺乏能信任的人協助解決現有的居住環境，因此安排全案管理的危老推動師顧問團隊駐點，憑藉其具有危老重建申辦的實務經驗，為住戶免費提供專業諮詢，不僅提升危老重建工作站的專業度，更解決當地住戶對危老建物居住的問題。