建築貸款
」 央行 打房 房市 楊金龍 房貸
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
7月房貸餘額年增率創18年最大增速 連八月破10兆元
國內房市有無過熱，數據會說話。中央銀行26日公布7月消費者貸款與建築貸款餘額，當月房貸餘額再增加1,165億元，單月增量連三月突破千億大關，增幅較上月擴大，且餘額升至10兆6570億元，已連八月在10兆元之上，再寫歷史新高紀錄，且年增率高達10.82％，創下逾18年來最大增速。而供給面的建築貸款（土建融）也有回溫，7月土建融餘額上升至3兆3,933億元，單月增加207億元，餘額續寫歷史新高；年增率也上升至3.37％，罕見連二月上升。今年以來國內房市熱，主要反映新青安房貸剛性需求，再加上今年股市火熱帶來財富效果加持，7月購屋房貸餘額年增率不僅維持雙位數成長，且增幅擴大為10.82％，創下2006年6月以來新高，從去年5月4.54％一路狂升，距離前高2006年5月的10.92％也已不遠。觀察7月五大銀行新承作房貸金額飆出1,217.39億元、創歷史新高，已連續三月破千億，帶動整體房貸餘額上揚。央行官員分析，主因民俗月提前交屋習俗，六都建物買賣移轉棟數明顯成長，也反映國內景氣不錯，股市旺帶來財富效果，以及新青安買氣持續，成為推升房貸餘額衝高原因。考量近期銀行不動產放款集中度過高，央行近期邀集34家國銀「喝咖啡」，引起市場側目。官員強調，央行8月才與銀行座談，後續由銀行各自提供管控方式，後續對不動產貸款壓抑效果要繼續觀察，後續央行會先看銀行提出報告、且逐月逐季檢視，央行希望不動產集中度下降。根據央行統計，至6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為37.43％，已接近歷史高點的37.9％，而7月則略降至37.4％。而建築貸款（土建融）增幅罕見連二月上揚。官員指出，建築貸款年增率回升，主要是受低基期影響，未必代表建商信心回穩，單從一個月數字無法看出，要持續觀察市場氣氛來解讀；不過，若從內政部的建物開工宅數來看，廠商開工量仍在縮減階段，短期內仍是相對保守。
央行率先放鷹！理事會通過「升息半碼」 楊金龍：要走自己的路
央行自去年第2季以來首次升息！21日召開理監事會議，為有助促進物價穩定，決議升息半碼（0.125個百分點），重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息1.875％、2.25％及4.125％調整為2％、2.375％及4.25％，自3月22日起實施。央行指出，今年1至2月消費者物價指數CPI平均年增率為2.43％，主因水果、外食等食物類與娛樂服務價格上漲，以及房租調高；不含蔬果及能源之核心CPI年增率則為2.27％，持續緩降趨勢。綜合國內外經濟金融情勢，預期本年國內通膨率將逐季緩步回降；惟考量2021年以來物價漲幅較高，以及本年4月國內電價擬議調漲，恐形成較高的通膨預期。在今年經濟成長可望增溫下，為抑制國內通膨預期心理，本行理事會認為調升本行政策利率，有助促進物價穩定，並協助整體經濟金融穩健發展。展望本年，國際機構預測本年油價略高於上年，國內商品類價格將溫和上漲，且國內服務類價格受高基期影響，漲幅可望縮小，台灣通膨率將較上年趨緩。考量4月國內電價擬議調漲，本行上修本年CPI及核心CPI年增率預測值分別至2.16％、2.03％ (主要機構預測值詳附表2)，分別低於上年之2.49％、2.58％。由於因應4月電價調漲帶動的物價波動，央行採升息措施因應，估計銀行的房貸利率也會跟著調升。央行表示，2020年12月以來，央行五度調整選擇性信用管制措施，有助銀行控管不動產授信風險，避免信用資源過度流向不動產市場。自2022年3月起，採行漸進的緊縮貨幣政策，亦有助強化選擇性信用管制措施成效。自管制措施實施以來，全體銀行建築貸款成長持續走緩，且不動產貸款之逾放比率仍維持低檔，信用品質尚屬良好。惟上年下半年起，購置住宅貸款及不動產貸款成長隨房市交易成長回升而增加，全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高；因此，仍將持續檢視不動產貸款情形與本行管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。國內市場流動性充裕，近月長短期市場利率小幅波動，本年1至2月銀行體系超額準備為549億元；日平均貨幣總計數M2及全體銀行放款與投資平均年增率分別為5.51％、7.19％。
央行再出手打房！明起「8縣市」購屋第2戶貸款上限7成
中央銀行今日召開理監事會，宣布利率不動，終結「連五升」，不過卻第5度調整選擇性信用管制措施，主要針對特定地區（六都＋新竹縣市）第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，主要考量全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，聯準會在當地時間14日宣布暫停升息，應是央行暫停升息的重要考量，不過本次雖未升息，貸款戶能暫時鬆一口氣，央行卻採取第二戶貸款上限七成的措施，顯見房市動能仍在，此舉以降低銀行端對新承做不動產曝險。同時值得注意的是，雖然央行本次維持利率水準，可七月份Fed恐有動作的狀況下，若台美利差持續擴大，央行亦可能有所動作，不可不慎。央行自2020年12月以來，四度調整選擇性信用管制措施，實施迄今，有助銀行降低不動產授信風險，全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長持續走緩，不動產貸款之逾放比率維持低檔。不過惟全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，加以本年第1季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較上季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之平均貸款成數居高且持續上升。央行表示，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為7成，自6月16日起實施。
央行總裁看房市 預計明上半年「軟著陸」
中央銀行15日將舉行今年最後一次理監事會，市場預測，本次升息半碼，且為央行本波最後一次升息。央行總裁楊金龍（見圖）12日在立法院時表示，台灣的通膨控制得宜。（圖／黃世麒攝）中央銀行周四（15日）將召開年終理監事會，是否再祭房市管制措施，受各方關注。央行總裁楊金龍昨日在立法院表示，房市成交量已下來，通常是量先行，價才會行，他希望房市能夠軟著陸，但軟著陸要有一些時間，「明年是關鍵時刻」，上半年就會看到軟著陸。本周是今年最後「超級央行周」，美國、歐洲、英國、瑞士等地央行將陸續拍板最新利率決策，可能在24小時內密集升息。央行也將在美國聯準會公布利率決策後不到12小時，跟進召開理監事會，由於這是楊金龍本屆總裁任期內最後一場理監事會，更添市場話題。原本外界預期央行將再升息半碼（0.125個百分點），維持緊縮步調到年底，但隨著美國10月消費者物價指數（CPI）年增率有感下降，聯準會有望由鷹轉鴿，且台灣通膨同樣轉緩，市場上已傳出央行可能「暫停升息」的聲音。楊金龍表示，升息與否，一是看通膨率，二是看在全球經濟成長放緩之下，台灣受影響程度有多少，如果明年CPI在2％以下，應該是可以接受。對於房市管控態度，根據今年六都前11個月買賣移轉棟數推估，全台今年不動產的交易量將落在32.45萬棟、年減6.8％，是近6年來房市交易量首度衰退。央行先前曾說，全球主要央行持續升息，且經濟有下行風險，加上10月金融市場動盪，自然影響民眾購屋態度。楊金龍表示，希望房地產能軟著陸，不過軟著陸要有一些時間，他個人認為，明年是關鍵時刻，上半年就會發生軟著陸。但中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全認為，政府為了選舉加碼打房，將造成房地產軟著陸的困難性。10月國銀建築貸款餘額達3兆4203億元，逾放比率僅約0.08％，遠低於整體貸款逾放比。楊玉全直言，房地產原本如同健健康康的人，現在已被整到奄奄一息。楊玉全強調，房地產正面臨工料雙缺，待俄烏戰爭結束後，重建商機湧現，國際原料會更稀缺，加上總體經濟持續看衰，將影響房巿前景。令楊玉全感到無奈的是，政府持續加重稅負、推出金融政策讓開發商資金斷鏈外，內政部積極推動《平均地權條例》修正案要趕在立法院本會期三讀通過，提升打房力度，「不要說是軟著陸，未來房地產恐被打趴在地上不能動了！」
房市買氣低迷！10月房貸餘額年增率連7跌 創26個月新低
房市買氣愈來愈冷，根據中央銀行公布10月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然房貸餘額來到9.269兆元，土建融餘額為3.058兆元，續雙創歷史新高，但房貸餘額年增率連七個月下降至7.6％、創26個月新低。購屋熱持續降溫，根據央行統計，今年以來房貸餘額年增率除3月之外，呈現一路下滑走勢，6月直接跌破9％，10月再跌破8％來到7.6％，第四季的年終房市旺季不旺，年增率不排除進一步跌破7％。統計指出，10月房貸餘額月增267.06億元，遠低於9月的351.34億元，僅略高於8月農曆民俗月的250.51億元，下半年房市明顯比上半年更冷。10月房貸餘額仍連續67個月創歷史新高，但年增率維持下降走勢，觀察去年5月雖然疫情升三級，但6月餘額年增率一舉衝破二位數至10.42％、創近15年新高，主要因房貸作業費時約一個月的遞延效應，進入7月後開始反應，年增率也反轉回落，且就算7月底疫情降至二級，但直到第四季的年終購屋旺季，年增率均低於二位數。供給側的土建融餘額，10月累計連續44個月創歷史新高，年增率微揚至12.18％，較9月的12.04％微幅增加0.14個百分點。銀行授信主管認為，主要是因應年終房市銷售旺季資金需求備足銀彈，但其實建商對房市的敏感度較購屋人更高，態度也趨於保守，土建融年增率從去年18％之上，已大減至12％邊緣。
升息半碼鷹派理事喊不夠！ 楊金龍曝「不再緊掐房市」3關鍵
繼美國聯準會鷹派再升息3碼後，我國央行昨（22日）宣布跟進升息半碼，重貼現率調升至1.625％，且同步上調存款準備率1碼，央行總裁楊金龍也透露，貨幣政策目前仍朝緊縮方向走，年底前還會再觀察。然而，此次理監事會議並未調整房市管制措施，楊金龍也點出3大考量因素。中央銀行昨（22日）舉行第3季理監事會議，楊金龍在會後記者會上表示，以目前情勢來看，貨幣政策仍朝緊縮方向走年底前都不會轉向，但若明年CPI下降幅度比預測低、2024年更低，那麼貨幣政策可以在適當時機點「做停頓」。此次又再度調升存款準備率1碼，楊金龍也表示，因調升利率會拉高存放款利率，首購族與中小企業都會受到衝擊，調升存準率是從資金存量著手，可減輕房貸族、中小企業的利率負擔。針對新台幣不斷走貶，楊金龍提及，外資流出基本上與台美利差無關，主要是因為外資賣超台股後並大舉匯出，導致新台幣貶值。雖然受到強勢美元影響，亞幣普遍走貶，但與其他國家貨幣相比，新台幣匯率還是控制得當。然而，此次理監事會議並未祭出第五波房市管制措施，楊金龍也點出3大考量因素，第一、央行自2020年12月以來，已四度調整選擇性信用管制措施，有助銀行授信風險控管，且今年以來全體銀行建築貸款與購置住宅貸款成長走緩，不動產貸款集中度大致穩定，不動產貸款的逾放比率也低。第二、今年3月以來央行實施的緊縮貨幣政策，亦有助強化選擇性信用管制措施成效，利率調升對房價也有抑制效果。第三、政府各部會落實「健全房地產市場方案」措施，加上受到疫情因素影響，今年房市交易已趨緩。楊金龍坦言，本次確實有2位理事認為要升息1碼，主要考量為通膨、房價與房租等問題，但其他多數理事皆認為調升半碼就適當。不過，對於調升存準率部分，則是一致同意通過。
打炒房愈打價愈高 立委籲重罰炒房團「御用」銀行
民眾黨立委張其祿今（10）日指出，儘管央行已經祭出4波打炒房管制，也即將祭出第5波，但因為資金氾濫、利率低檔，房市在疫情中反而成為獲利工具，惡性炒房者仍然囂張；他指出，金管會發動不動產專案金檢時，查獲有同一家銀行涉嫌成為炒房集團幫兇，呼籲金管會應對累犯銀行、炒房集團重罰。金管會昨（9）日公布不動產專案金檢結果，在2020年及2021年兩次金檢中，發現兩家炒房團、三個房貸融資案竟跟同一家民營銀行往來。在第二波不動產專案金檢中，查獲2個炒房團共計24戶，共貸款1.45億元，竟是跟上次被金檢查獲的炒房團與同一家中型民營銀行申辦，甚至有銀行的行員到炒房集團舉辦不動產投資講座或說明會場所進行簽約對保情形。張其祿指出，涉案銀行在這些案件中明顯有銀行核貸若過度寬鬆、放款弊端等疏失，甚至有到炒房團講座現場做簽約對保、貸給財力不足的投資客等直接介入炒房行為，違反中央銀行選擇性信用管制及金管會規定，涉嫌成為炒房集團幫兇。金管會檢查局已表示將約談銀行，後續將移送央行及金管會依法開罰。張其祿表示，儘管央行已經祭出4波打炒房管制，但惡性炒房者仍然囂張；根據媒體揭露實價登錄統計，近年來全台各都會區住宅單價在每坪20萬以下的占比快速降低，五年來，高房價的台北地區1字頭房價已相當稀有，台北市、新北市分別占約3％以下、15％以下，炒房亂象未減，市井小民買不起房情形更嚴重，而部分銀行可能早已成為炒房共犯，因此金管會有必要加強查處力道及次數。張其祿指出，他已多次向金管會示警，我國銀行對不動產貸款、購置住宅貸款及建築貸款佔銀行比率過高，「銀行不動產貸款集中度」高達37.1%，幾近歷史高點，可能成為泡沫經濟未爆彈。他認為，金融檢查中有銀行被查獲行員到炒房集團舉辦不動產投資講座或說明會場所進行簽約對保情形，明顯有內控缺失，金管會應對於二次被查獲缺失及違法銀行依《銀行法》第129條第七項處最高新臺幣5000萬元重罰，對累犯情節嚴重者甚至應考量撤照；政府也須對於炒房集團，依《公平交易法》第25條及42條對「影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」祭出最高5000萬元重罰。
新推案放緩購屋轉向中古市場 台屋：房市「短空長多」格局
台灣房屋與國立中央大學台灣經濟發展研究中心合作調查「房地產購買時機」指標，4月份調查結果116.35點，與上月相較下跌3點。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，房市走「短空長多」格局，4月房市小跌屬短期信心不足，主要受到短時間內疫情升溫及打炒房政策、升息因素干擾等，但長期來說不動產仍是持續看好。主計總處最新概估，2022年國內經濟成長率為4.43％；國際貨幣基金（IMF）也預估今年台灣人均所得至少成長6%至超過3.6萬美元。周鶴鳴表示，台灣出口仍將持續成長，而受到通貨膨脹影響萬物皆漲，更顯不動產「贏通膨」的特性，台灣在經濟、所得等基本面的帶動下，就業機會上升，對於台灣房地產仍然充滿支撐力。不過，台灣經濟研究院3月份公布營建業營業氣候測驗點呈現連續第2個月下滑走勢；3月份象徵建商推案信心的建築貸款餘額為288.57百億元，雖續創歷史新高，但相較於去年成長幅度，建築貸款年增率增幅已明顯趨緩。周鶴鳴表示，主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響，使得建商推案態度轉趨審慎。近期打炒房之利刃紛紛指向預售屋，而隨著物價漲，人力、材料成本過高…等，使得新案房價成本墊高，民眾購屋負擔隨之增加，影響購屋上的限制，在總價不變下，坪數大縮水，小兩房、小三房是否合用又是另一個問題，使得有不少購屋者轉向中古屋市場。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，中古屋商圈成熟，價格波動不大，品質看得見、區位好、裝潢好、家電完整、住戶率高價格穩定、生活機能好…，都是中古屋的優勢。不過她也提醒，中古屋購屋者需要考量的，是相對於預售屋來說，在購屋初期自備款上需有較多的準備，自備現金負擔與否，是不能忽略的重要考量。
打炒房 央行今年金檢51次⋯8銀行放款過高「限2年改善」
中央銀行總裁楊金龍及金管會主委黃天牧22日赴立法院財委會，專案報告「如何遏止銀行及融資公司放貸淪為股市禿鷹和房市炒手的推手」。針對立委關注房市管制，楊金龍強調，今年來共計對銀行51次專案金檢，「只要選擇性信用管制還在，金檢就會繼續下去」；黃天牧則表示，有八家銀行對建商放款過高，限二年內改善。楊金龍指出，央行在政府於去年12月3日推出「健全房地產市場方案」後，於12月8日及今年3月19日、9月24日三度調整選擇性信用管制措施，強化銀行不動產授信風險控管，且為強化選擇性信用管制措施執行成效，採行必要的相關配套措施。其中專案金檢方面，今年1月以來至11月19日止，共計辦理51次專案金檢，未來只要持續信用管制，專案金檢就不會停。觀察新規範措施實施至今的成效，貸款成數下降、貸款利率上升，銀行不動產貸款風險控管良好，放款限額比率未超過銀行法第72條之2的規範上限。楊金龍說明，同時採行四項相關配套措施，即辦理銀行承作受限貸款統計、派員實地金檢督促銀行落實法規遵循、邀請銀行座談、強化票券商控管不動產相關授信風險等。黃天牧則強調，今年1月金管會就已匡列八家建融放款占所有放款比重高於同業平均的銀行，大、小規模都有，且不僅本國銀行，有外商在台子行也被匡列，要求提出改善計畫，每年緊盯且限二年內改善比重過高的問題，適度增提備抵呆帳。據金管會統計，截至今年9月底，本國銀行辦理購置住宅（含房屋修繕）貸款及建築貸款的逾放比率分別為0.1％及0.07％，均低於同期間本國銀行整體放款逾放比0.19％，顯示銀行對不動產貸款的風險控管能力尚屬適當。且銀行對不動產放款都提1.5％備抵呆帳準備，國銀平均提1.55％，尚可因應不動產市場的變化。黃天牧表示，去年底、今年初都有辦理專案檢查，針對土建融、豪宅、餘屋貸款等有爭議的授信，特別去看銀行授信過程，尤其對票券公司是否以短支長也作了一些管理，之後在銀行或票券一般金檢都會針對過去看到的缺失再去檢查。
遏止放貸炒房推手 金管會預告票券對不動產業保證餘額上限30%
金管會將在明天（22日）於立法院財政委員會說明「遏止銀行、融資公司放貸淪為股市秃鷹、房市炒手的推手？」專題，在防範票券商信用資源過度流向不動產市場部分，經與央行、票券公會及業者研商後，決定出手就票券金融管理法的授權規定提出草案，預告訂定票券金融公司對不動產業保證餘額占保證總餘額之比率上限，不得超過30%。金管會在專題報導中提到，本國銀行辦理不動產貸款餘額成長，截至110年9 月底止，本國銀行辦理購置住宅（含房屋修繕）貸款及建築貸款餘額，分別為新臺幣8.56兆元及3.06兆元，逾放比率分別為0.1%及0.07%，均低於9月底本國銀行整體放款逾放比率0.19%，顯示銀行對不動產貸款之風險控管能力，尚屬適當。金管會於今年4月召開研商「防範票券商信用資源過度流向不動產市場」會議，已請票券金融7公司，持續自律性遵循央行發布之不動產貸款針對性審慎措施，續依票券金融管理法第31條第2項授權，訂定票券金融公司對不動產業保證餘額，占保證總餘額之比率不得超過百分之三十。金管會表示，由於票券金融公司經營短期票券之承銷、經紀、自營及保證業務，扮演發揮貨幣市場功能的角色，避免票券金融公司信用資源過度流向不動產市場及維持金融市場穩定，而提出該草案並在11月19日展開預告程序，公告翌日起14日內，邀請各界於金管會「主管法規查詢系統」網站之「草案預告」網頁內提供意見。該草案訂定票券金融公司對不動產業保證客戶之歸類，及明定票券金融公司對不動產業保證餘額占保證總餘額之比率不得超過百分之三十。有關不動產業之範圍，除依中華民國票券金融商業同業公會所定不動產業歸類及控管標準外，尚包括對非不動產業之保證，其資金係提供集團從事不動產業之關係企業使用者。
政府聯手打炒房！第2戶貸款成數降至5成以下 業者痛批：不接地氣
政府部會聯手「打炒房」，沒想到房市愈打愈熱絡，第1季交易量、價持續成長；央行總裁楊金龍昨赴立法院，針對「選擇性信用管制措施執行情形」答詢時坦言，不排除祭出第3波信用管制措施，考慮將自然人第2戶貸款成數降至5成以下。惟不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，此將傷及家庭自住需求，像有些人購屋目的是換屋或替子女購置，若真的推出，那就不是在「打炒房」，而是「炒打房了」！首季交易量價均成長政府打炒房多管齊下，除了央行選擇性信用管制外，金管會也「專案金檢」，緊盯建築貸款過度集中的銀行，日前立法院三讀通過房地合一2.0；不過，立委曾銘宗質疑，政府打炒房根本沒有發揮功能，房價雖然有趨緩，但交易量月增45％，3月六都交易量高達2萬2576棟，創10年新高。楊金龍回應，政策才剛上路，短時間內要評斷選擇性信用管制的實施成效，恐怕很難這麼快就斷定；立委郭國文也認為打炒房成效不彰，進一步詢問，若市場狀況沒改善，是不是會有第三波選擇性信用管制，並拋出建議「將自然人第2戶貸款成數降至5成以下」。楊金龍回應，若房市交易價、量持續上揚，央行不排除再次出手，自然人第2戶貸款成數降至5成以下，是可以納入考慮。央行去年12月18日針對公司法人、自然人第3戶以及購地貸款、餘屋貸款4大類限制房貸成數後，3月19日又二度出手，將法人購屋貸款成數從6成下修至4成，自然人第3戶高價住宅降至4成等。台灣年輕人薪資成長跟不上房市漲幅，只能「望樓興嘆」；楊金龍坦言，30年前自己還年輕時也買不起房，經過一段時間的努力才買房子。楊金龍分析，台灣房屋市場仍有基本面，房價現在確實還在上漲中，預期央行信用管制，加上7月即將實施的房地合一2.0，對房價合理化會有幫助。業者批太不接地氣了「政府若真的推出第2戶限貸5成措施，那就太不接地氣了！」不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成表示，第2戶房貸限貸5成，就是告訴民眾不用換屋了，因舊屋委託仲介賣，往往一賣1、2年，民眾為了想換電梯、換不同大小、地點，最後卻因舊屋還來不及賣出遭限貸，情何以堪，以1000萬房子來說，本來可以貸8成，未來若只能貸5成，等於要多籌300萬元，硬生生將民眾換屋門檻拉高。且現在房價降不下來，主要因為缺工，原物料價格攀升。
抓到了！ 這8家建築融資過高 金管會「打炒房」列管
房市熱，金管會今表示，抓到有8家銀行建築融資比例過高，將再祭出「打炒房」的控管措施，首先，金管會將發文要求8家銀行提出改善計畫，並逐季觀察改善狀況；基於銀行風險控管，銀行局主秘童政彰表示，若一段時間後，這8家銀行仍無法降至平均值目標以下，將要求不動產增提備抵呆帳比例，從現行的1.5％提升至2％。根據金管會銀行局統計至今年10月底止，全體本國銀行承作建築貸款占放款總額比率為8.62％，是近6年來新高，童政彰坦言，這8家銀行所承作建築貸款比例都超過10％，集中度偏高，除要求銀行自行提出改善計畫並落實執行，並將適時採行必要監理措施。童政彰表示，這8家銀行多是中小型銀行，對不動產、土建融等放款過於積極，擔心有風險過度集中的隱憂，期望這些銀行的建築融資占比，先朝平均值、8.62％的方向努力。據金管會統計數據顯示，全體銀行承做建築貸款佔總放款比率，從2015年的7.13％低點一路攀升，去年占比來到8.12％，今年再度攀升至8.62％。金管會強調，打炒房的管控措施，不會影響一般民眾購屋貸款，「打炒房」的管控措施是以強化金融機構對不動產授信業務與風險控管，以維護資產品質與金融穩定。
央行總裁楊金龍開記者會引關注 祭4手段重手打炒房
中央銀行出重手打房，今日常務理事會決議，強化選擇性信用管制措施，包括法人購置住宅貸款第1戶最多6成、第二戶以上最高5成，自然人第3戶以上最高6成，以上均無寬限期。至於土地貸款則為6.5成，新增餘屋貸款限制最高5成。央行表示，全球經濟不確定性仍高,主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應,銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。央行表示，銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，本年10月底銀行不動產貸款占總放款比重為35.9％，接近歷史高點之37.9％，且有自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長現象。中央銀行理監事會下周四即將登場，不過央行今日罕見通知將在下午4點半召開臨時記者會，並且由央行總裁楊金龍親自主持，大動作引發各界側目，各界也好奇央行將端出什麼「大菜」，結果是針對房價飆漲而來，選擇性信用管制上膛。
國銀建築貸款逾放61億飆新高！ 張綱維壞帳害的
國銀2020年10月建築貸款逾放金額、逾放比雙雙飆新高！金管會銀行局副局長黃光熙3日公布最新住宅房貸、建築貸款逾放狀況，其中，建築貸款逾放金額飆到61億元、比9月增加31億元，逾放比更衝高到0.23％，創下27個月來的新高，細究主因是台企銀10月增加逾放金額27.55億元，該筆呆帳就是涉遠航掏空案的樺福集團董事長張綱維過去擔任董事長的建設公司貸款。在住宅貸款部份，據銀行局統計至2020年10月底，餘額達7兆8,542億元（較9月增加650億元）、逾放金額達106億元（較9月減少3億元）、逾放比達0.14％（與9月相同）。在建築貸款部份，截至2020年10月底，餘額達2兆6,930億元（較9月增加403億元）、逾放金額達61億元（較9月增加31億元）、逾放比達0.23％（較9月增加0.12個百分點）。黃光熙指出，建築貸款逾放上升原因是個案導致，該銀行在11月4日也已做重訊公告，若扣除該個案的話，整體逾放金額與逾放比其實是維持正常。據了解，該銀行即台企銀，在今年11月4日晚間公告，10月單月大幅增加逾放金額27.55億元，該筆放款因為在10月31日屆期未能正常繳息，因而打入逾放。該筆呆帳就是來自張綱維持有的一間建商「遠向建設」，即淡水小坪頂開發案的主導開發商，在張綱維涉遠航掏空案後，遠向建設淡水小坪頂約300戶住宅開發案也受波及，該案迄今完工度不到八成，無力還款繳息滿三個月，於2020年10月底正式打入逾放。黃光熙也同步公布將提早採用LTV（貸款價值比，loan to value）法的國銀家數，目前統計是十家，其中一家為公股，其他為民營銀行。
打房將上場？ 央行找來前六大房貸銀行 下四步指導棋
今年疫情肆虐全球，但台灣房市卻是狂燒，各界「打房」聲四起，央行13日找來房貸市占率逾五成的前六大銀行，分二場「座談」，各由總裁楊金龍及副總裁嚴宗大主持，並直接下四步指導棋，對此，市場解讀，央行「打房」應是箭在弦上。央行總裁楊金龍上月在立院答詢時還強調，房市進行管制「還不是適當時機」，事隔近月，央行卻找六大房貸主力銀行座談，難免引發外界認為央行態度是否轉向了？央行業務局局長蕭翠玲表示，與銀行業者座談，分別就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見，並籲請銀行配合辦理四項重點。「打炒房」議題已在政壇、市場延燒約一個半月，且聲浪不止，正是此次央行決定找上主要房貸銀行座談的原因。據悉，與會銀行均在會中「自清」、「討乖」，表示嚴格控管房貸風險，對於逾放採相對高標準，但也提出中南部及東部房市的反應。蕭翠玲指出，當地市場人士提及，原本當地房價就很低，只有六都在漲，現在好不容易漲了一點，若央行逕行實施管制，將有不小的打擊。「如果有必要，還會再找銀行到央行來座談」，蕭翠玲表示，一切都基於維持不動產市場健全發展與金融穩定，必要時將適時採行選擇性信用管制措施，達到確保金融穩定職責。這次央行籲請銀行配合辦理四大重點，一是銀行辦理購屋貸款，尤其對投資戶，更應落實授信5C、5P原則，嚴審貸款條件，並慎防投資客假借他人名義申貸之情事，避免銀行資金流入非實質需求。二是對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等房貸案件，銀行宜加強風險控管，並向借款人充分揭露其詳實貸款負擔等資訊，以及提醒其注意財務規劃。三是銀行辦理建築貸款應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規，並強化貸後管理。四是鑒於目前市場餘屋仍多，不利整體房市健全發展及資源配置，銀行辦理餘屋貸款應強化風險控管，落實資金用途查核及貸後管理等。另所謂的5C是品格（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔保品（Collateral）、企業前景（Condition of business）。5P是借款戶（People）、資金用途（Purpose）、還款財源（Payment）、債權保障（Protection）、借款戶展望（Perspective）。
央行出手了！祭出「楊四條」 緊盯房市
緊盯房市不再只是說說，中央銀行昨日找來銀行「喝咖啡」，會後不僅主動發出新聞稿，更直接下達「楊四條」的指導棋，要求銀行嚴審投資戶、加強借款人風險控管、強化建築貸款貸後管理及留意餘屋貸款，這是央行總裁楊金龍上任後，首度對管控房市出手，大動作令人咋舌，打房已成現在進行式。選擇性信用管制 箭在弦上繼2014年的高點後，台灣今年房價指數再創歷史新高，這波買氣又急又快，也衍生出許多炒房亂象，從央行副總裁陳南光、財政部長蘇建榮、內政部次長花敬群，近期都對這波房市熱潮表態，打房聲更是甚囂塵上。央行昨日罕見發出「咖啡令」，找來市占率前6高的房貸銀行座談，上午場由總裁楊金龍主持、下午場由副總裁嚴宗大主持，層級之高前所未見，就房地產景氣看法、購屋及購地貸款的授信風險控管等議題交換意見。兩場座談結束後，央行一反常態地主動發出新聞稿，頗有公告周知味道，新聞稿末更烙下狠話，表示「依中央銀行法規定，經本行理事會同意，適時採行選擇性信用管制措施，以維持金融穩定」，似在預告出招。新聞稿中更詳細列出「楊四條」，要求銀行配合辦理的重點：一是銀行辦理購屋貸款，尤其對投資戶，應落實授信原則、嚴審貸款條件。二是對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等案件，宜加強風控。三是要求銀行辦理建築貸款，應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規，並強化貸後管理。最後是提醒市場餘屋仍多，不利整體房市健全發展及資源配置，餘屋貸款應落實資金用途查核及貸後管理等。代表央行出面說明的業務局長蕭翠玲說，參與座談的與會銀行主管都同意持續強化不動產授信風險控管，但也反映這波房價只有六都在漲，中南部及東部房市不多，若逕行實施管制措施，將有不小打擊。逕行管制 將造成不小打擊銀行主管認為，央行「敲鑼打鼓」找來大型房貸銀行喝咖啡，更直接把「楊四條」付諸白紙黑字，這不叫下指導棋，而是下馬威，接下來就是在今年底的理監事會「上菜」，屆時更無模糊空間，打房已是箭在弦上。
央行不打房 地方投資帶動房產增值 謝金河：值得正面看待
近日不斷有民眾排隊買預售屋的情事發生，房市谷底翻轉直衝向上，面對過熱的房市究竟會不會打房？部會首長看法不一。央行副總裁陳南光先拋出了房市過熱，央行應在房價上漲前超前部署穩定房市；財政部長蘇建榮緊接著也拋出選擇性信用管制打房風向球，被外界解讀「央行將打房」；面對外界傳言，央行總裁楊金龍則明確表示，現在不是房市信用管制適當時機；財信傳媒董事長謝金河今(18)日也在臉書指出，目前地方隨著投資帶動的產業聚落效應，創造房地產增值，這個現象值得正面看待。謝金河在臉書發文指出，央行要不要打房，不是看房價漲多少？這當中有幾個指標，其中最重要的是短線帽客投機和自住購屋的比重。他舉例，像先前有帥過頭、黃勇義、帝寶劉太太等超級短缐客，他們1個月成交幾百戶，這是純粹炒房，必須把炒作力量壓抑一下，因此才有2年內交易課房地合一稅。這兩年，高價豪宅波動不大，從桃園青埔以南，這種低總價在1000萬加減500萬元的房子成交熱度很高，這代表年輕人自力購屋力道增強，另一個是台商回流增加製造業投資。「像南科有8萬多人湧入上班，台積電增加12000多員工，如果每一個員工平均年薪200萬，要自力買1戶千萬的房子並不難。這種由產業聚落推動的房地產上漲，可以正面以待。」謝金河說，尤其是全球把利率降至零附近，房地產保值功能上升，房價緩步推升合理，尤其過去台灣北，中，南房價落差太大，台北豪宅1坪200萬，高雄豪宅20幾萬，如果政府落實大南方計劃，從台南，高雄到屏東，「這些地方會隨著投資帶動的產業聚落效應，創造房地產增值，這個現象值得正面看待。」另外也有房市專家認為，今年交易量還不到歷年高點，政府沒有在低點打房的理由，即便房價高漲，銀行授信也相對安全。謝金河則提醒，央行要注意的是購屋住宅貸款及企業建築貸款有沒有異常，還有炒房的人有沒有蠢動？如果整個社會把價值的創造湧向土地及房屋，這個社會就危險了！對於謝金河貼文，有網友認同，「台灣有個很好機會可以拉近城鄉差距、南北差距，這是德政。」也有網友表示，「可以從第2棟自有屋提高扣稅。台灣超低的房地產稅是少子化及一切貧富不均的首因。」「貧富差距越來越大，買的起的是那些人，買不起的永遠也是那些人，還不斷的增加中，所以房還是別打。」
九成房貸重現江湖？央行：密切關注
央行房市管制措施國內房市不畏疫情，今年表現熱烘烘，央行總裁楊金龍表示，第二季銀行新承做購置住宅貸款加權平均貸款成數為71.3％，高於九成者仍有限，央行將續督促銀行審慎辦理相關授信業務，以「防範過多信用資源流向不動產市場」。他指出，央行一直密切關注房市動態，並維持高價住宅（貸款上限六成）規範，以維護金融穩定，更進一步直接點出二大核心問題，一是當前不動產持有稅負仍低，難以抑制囤房、養地，還有預售屋、新推案等市場資訊透明化不足；二是市場資金充裕，加上部分銀行不動產授信條件有趨鬆現象，如較高的貸款成數、較長的貸款年期或寬限期，及階段式計息。對此，市場解讀，不排除央行在年底前祭出打房措施，超前部署防範房市泡沫。楊金龍15日將赴立法院財委會進行業務報告，針對房市泡沫警訊，楊金龍指出，央行將密切關注房市動態與不動產貸款情況，適時採行妥適措施，防範不動產貸款風險升高，以維持金融穩定。在解決高房價問題，則有賴中央相關部會與地方政府通力合作，消弭投機炒作空間健全房市。其實日前央行副總裁陳南光已撰寫專文解析，應針對房市過熱的風險超前部署，代表隨時可能再出手打房。過去央行曾在2010年6月至2014年6月期間，共祭出四波選擇性信用管制措施，市場俗稱為「打房」，有效消除投機炒房引發的房價飆漲。至2015年及2016年共二度鬆綁，僅餘最後的豪宅代款成數上限六成最後防線至今。楊金龍認為，這一波與前一波的情況不同，主要是台商回台投資，置產投資需求漸增，加上政府持續推動都更政策，及市場資金充裕，使得今年初以來，房市交易量增加且房價上漲。影響所及，房價近一年來也顯著走高，但依國泰房價指數與信義房價指數漲幅來看，均低於上一波房價擴張初期的漲幅，並且六都交易為南熱北溫，且以台中市新推案價格漲幅最大。楊金龍說，近年民眾購屋能力提升，還有利率處低檔，減輕房貸負擔，房貸餘額穩定成長，建築貸款餘額則是雙位數成長。但本國銀行房貸與建貸逾放比仍顯現緩降，至8月底各降為0.14％及0.12％，均低於整體放款逾放比的0.24％；央行繼續執行高價住宅貸款規範，並督促銀行審慎辦理不動產授信業務，以防範過多信用資源流向不動產市場。
無殼蝸牛難等跌價 房子避險5大因素成首選
台灣經濟研究院7月營建業營業氣候測驗點飆出108.43點的九年新高紀錄，台灣經濟研究院長張建一表示，「無殼蝸牛期待房價下跌，但就是不跌」，現階段有五項因素帶動市場，包括遞延買盤出籠、房貸利率已處在歷史低檔、國內閒置資金豐沛、台商回流買地購屋和香港人來台置產，房地產第三季來已成國人投資避險標的首選。台灣經濟研究院研究員劉佩真分析，營建業景氣飆新高，除了營造業下半年進入趕工潮，政府公共工程預算消耗，房屋開發案進入動工期，更多是不動產業近期熱絡，7月六都建物買賣移轉件數月增率19.3％，增幅相當大，台北市最高，多是高資產資金回流所致，來自疫情過後遞延性的回流買盤，建構在部分剛性、長期置產型的需求，反映當月景氣持續好轉的態勢。劉佩真指出，六都買賣交易中表現最好的是桃園市，原因在於有重大公共建設帶動，加上房價相對雙北市親民吸引購屋族移入，台南和台中在7月的交易些微衰退。土地廠房交易也出現榮景，劉佩真指出，台積電近幾天持續加碼南科周邊土地購買，儘管台積電評估在美國設廠，但在台加購土地的行動顯示該公司確定把台灣當作先進製程的生產重鎮，這些搜購行動將反映在台灣房地產市場這半年的交易量，帶動供應鏈廠商自用土地買盤的陸續進場，估計會使得台灣的今年土地交易量持續上衝。劉佩真估測營建業未來的景氣走向指出，營造業因政府對各機關預算消化的情況有詳加追蹤，近期指示有不克消化之處須提早排定因應措施，故未來半年營造業景氣表現將為溫和成長走勢。至於不動產市場，則有機會出現「價緩升、量擴張」的格局，但要留意不確定因素壓制房市景氣上升幅度的情況。房貸、土建融餘額 雙雙續締新猷中央銀行25日公布7月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額，各增至7.670兆元及2.269兆元，雙雙續創新高，其中土建融餘額年增率15.45％，增幅為2011年10月以來（106個月）新高，代表建商仍看好未來房市自住需求買氣。央行統計顯示，土建融餘額2019年9月正式衝破2兆元大關，且已連續17個月創新高，餘額年增3,035.95億元，年增率15.45％，已連續14個月二位數成長。銀行房貸主管強調，今年以來金融市場受疫情衝擊，但台灣控制相對良好，自住需求買氣受響小，連帶供給側的土建融餘額年增率也續衝高，代表建商對今年房市偏樂觀的看法不變，反映在營造貸款及銷售周轉金需求居高不下。央行官員認為，國內疫情控制良好，自住需求也維持不錯買氣，加上新完工交屋潮，整批分戶房貸增加，尤其各銀行持續推出優惠利率房貸搶攻優質戶，餘額增加明顯。觀察房貸餘額7月單月增加562.38億元，顯示自住客仍明顯回籠，根據聯徵中心統計，近年來自住購屋的占比都維持約近九成，需求導向相對不受疫情影響。央行官員指出，以7月六都移轉棟數統計來看，六都月增率全部達二位數，合計月增率19.3％，年增也有2.8％。雖然今年前七月的六都累計移轉棟數仍年減1.2％，但主要是2019年台商回台的一波商用不動產交易熱絡，帶動整體房市，形成較高基期的效應。基本上疫情影響本來就小，隨解封後房市更顯回溫，包括新成屋及中古屋交易均活絡。7月買賣移轉棟數 衝破3萬棟房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高疫後房市發燒，根據內政部最新統計顯示，7月全台建物買賣移轉棟數約3.06萬棟，月增19％、年增3％，全台交易量單月站上3萬棟，創下房地合一稅實施四年半、55個月以來的新高，以近期房市買氣高檔不墜推估，今年全年仍有機會站上30萬棟大關。上次全台單月買賣移轉棟數站上3萬棟，是在2015年12月時，因房地合一稅實施前稅制轉換的大量移轉潮，去年7月全台買賣移轉棟數即創下2.96萬棟房地合一稅實施後的高檔水位，今年7月更突破去年高點，攀上3萬棟大關。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，全台單月3萬棟的買賣移轉棟數，已經逐漸接近上一波房市榮景時的移轉量能，較為不同的是，上波房市榮景時，雙北市單月的移轉棟數合計可達上萬棟，但目前僅回升至七、八千棟，即使大台北復甦腳步較緩慢，但大台北以外的都會區交易熱絡，房價負擔愈低的區域，交易量增加的情形愈明顯。自6月疫情趨緩後，無論新推案與中古屋市場買氣，都明顯感受一波觀望買盤遞延爆發，疫情期間全台每月移轉棟數僅約2.2～2.5萬棟，不過7月移轉登記大幅增加。這一波疫後房市交易在7月大爆發，六都中又以桃園、高雄年增分別達14％、12％最高。非直轄市則以新竹地區買氣最強大，新竹市、縣單月均達千棟以上，年增38％、29％，分居第一、二名，反映近來製造業、科技業景氣暢旺、台股指數持續續攀高，同時帶動高所得、相對低房價、與製造業景氣密切相關的新竹地區，房市買氣暢旺。累計今年前七月全台買賣轉棟數為17.09萬棟。曾敬德表示，以7月房仲業者業績高檔不墜的情形推估，8月買賣移轉棟數仍將持續高檔，今年全合仍有機會超過30萬棟。高房價…小宅異軍突起房價居高不下，今年全台新推案二房產品占比高達42％，直逼三房產品的44％，其中，台北市因高房價縮小坪數、台中市則因投資風氣漸起，該二都二房推案占比更高於三房；新北市重劃區也出現不少25～28坪、室內坪數不到20坪的「小三房」，成為高房價下的特殊產品。根據數字科技旗下591新建案調查，今年全台新推案二、三房房型的比例合計高達近九成，今年前七月全台七大都會區新推案約有4.4萬戶，其中，二房產品約有1.8萬戶、約占42％；三房產品約1.9萬戶、約占44％；不過四房格局以上僅占約13％，一房及套房合計則占不到1％。雖然三房向來為剛性自住需求的大宗主流格局，桃竹、南台灣地區因房價較低，「一次到位、直上三房」需求強勁，不過台北市、台中市新推二房戶數均大於三房，主要因台北市新案多屬都更重建案，集中在士林、大同、信義等舊商圈的精華地段，建商在高單價下只好縮小坪數拉低總價，將重心擺在二房規劃，台北市新推案有高達45.8％為二房格局，遠超過三房的30.6％。台中市二房產品比重更高達45.9％，是各大都會區中二房比例最高的縣市。591新建案分析，台中市商場、交通建設題材不斷，今年底台中首條捷運綠線即將通車，北屯G0特區、子重劃區二房產品低總價投資性價比高，舊城區台中車站8月底後前後站道路打通、LALAPORT動工等利多，投資客搶購站前800萬上下的二房產品，加深建商推小宅的信心。雖然新北市新案二、三房比例差距不大，不過板橋江翠、新店央北等房價相對較高的重劃區，出現不少25～28坪的三房產品，這些「小三房」扣除公設比後，室內坪數在20坪以內，算是在高房價之下的特殊型產品。