建商貸
」漲聲再起1/選前房市冷?興富發高雄「933戶3天半搶光」 投資客看準「這點」必漲
每到選舉房市必降溫,這回在高雄卻反常重現3年前「搶房」盛況!上月23日,興富發高雄大順商圈預售案「孟學苑」,爆出總戶數933戶3天半搶購一空,讓知名投資客帥過頭在臉書喊,「高雄出大事了!」CTWANT記者採訪知情人士,除了地點佳、自備6%和「優付」新玩法,最重要的是「看準房價還會再漲」,即便交屋出售面臨高額房地合一稅也沒再怕,令投資置產客再現搶購潮。平均地權條例修法上路後,預售屋禁止換約,外界原以為投資客就此退場、排隊搶房情景不再,不過就在總統大選前夕,高雄預售案「孟學苑」竟傳出23日開放接待預約客,總戶數933戶3天就下訂秒殺,據聞每坪均價站上4字頭,讓帥過頭在臉書驚呼,「台北客坐高鐵到左營站直接買票回台北。(搶房)結束了,都結束了。」本身也參與搶房的帥過頭還提到,他派去的間諜(委託人)回報,「裡面一個資深業務跟我說,他昨天加班到今天早上8點才下班,回來洗個澡早上9點半又去開門繼續簽單。忙到錢都還沒算,只確認有沒有一屋二賣而已就忙到早上8點。」據了解,相較一般建案2成自備款必須在交屋前付清,該案推出彈性付款方式,交屋前只要自備6%即可進場,剩下14%,興富發提供「建商貸」,也就是建商借你錢。讀者提供的「孟學苑」優惠付款表,據悉興富發方便大家了解優付算法,特別製作總價1000萬元的範本提供作參考。(圖/讀者提供)據讀者提供的付款表,總價1000萬元的房子,2024年2月以前訂金、簽約金、開工款(1)共4%、40萬元;十期工程款共2%,2028年3月交屋前只要支付20萬元;另外9%開工款(2)和5%交屋款共140萬元,興富發可提供借貸,交屋後分2年期還款。「之前興富發的玩法是,換約或過戶,要先清掉自備款2成的金額;這次不用,交屋後2年期的建商貸,都是0利率,就算成屋後賣掉,也可以沿用,所以完全解套投資客的疑慮。」一名投資客阿傑(化名)告訴CTWANT記者,這次優付條件「超級好」,聽說900多間,有3000多人要去搶,他有朋友排第二順位,推估應是買不到,而他自己因為太晚收到消息,完全無望、相當扼腕。另一位搶下一戶的蔡小姐則是說,興富發其他案子之前也有無息的「建商貸」。她分析,該案等於20%自備款可以分7年(工程期5年+交屋後2年)繳納,「7年後通膨的140萬與現在的140萬比,當然是7年後的140萬比較便宜,有利於規劃財務。」「現在5年內拿60萬就可以買到1000萬的預售屋,5年後高雄房價大家可自行想像。」位處角地的「孟學苑」基地原為興富發經營的「悅誠廣場」,開幕初期人潮熱絡,沒想到經營每況愈下又碰上疫情,於是停業止血轉推住宅預售案。(圖/報系資料庫、業者提供)面對短期轉手要課高額房地合一稅,蔡小姐說,投資客不擔心,因為有很多退稅的方法,像是重購退稅或是自住房地租稅優惠400萬元免稅額,而她自己則打算先出租,10年後再收回自住當退休小宅。引發熱議的「孟學苑」基地位於三民區民族一路、聯興路50巷口,基地面積2026.95坪,前身為「悦誠廣場」,如今將興建地上24樓建築,總戶數達933戶,坪數規劃21~40坪,主力2~3房。「悦誠廣場」是興富發於2016年向國產實業與東南水泥承租土地後,斥資10億元打造的商場;2021年,興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元取得國產實業所持有的土地產權,雖從房客晉身房東,但碰上疫情,營運始終一籌莫展,於是宣布2022年8月熄燈,隔年9月公告原址推出「孟學苑」。高雄市府啟動107期市地重劃案於2023年11月8日舉行動土典禮,接著興富發便推出該重劃區首案,投資置產客看好未來新案將逐步推升房價,第一案必漲而搶購。(圖/報系資料庫、翻攝自孟學苑官網)該案除了既有的大順路百貨商圈,還有新上國小、龍華國中明星學區,同時也有富邦、聯上、漢神等大型開發案,未來輕軌將行經家門前,加上高雄市政府去年11月8日才舉辦107期重劃區動土典禮,該重劃區被視為下一個農16特區,「孟學苑」為重劃區首案,未公開前早已備受市場關注。投資客阿傑認為,「孟學苑」是重劃區第一案,百分百不會跌,未來價格會更高,不過他認為,真正那麼多人搶,應該還是因為「優付」。「其實興富發也不虧啦,因為他資本雄厚,若中途有人付不出來,那更好,他就可以把你的房子給收回去了阿,訂金還沒收,現在建商真的很聰明!」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為,平均地權條例修正、高額房地合一稅打炒房,雖使投資客縮手,但不少改為長線置產,普遍有賺就依法課稅出售,沒賺就繼續放著收租;且,上有政策下有對策,建商與投資客仍會從合法方式中尋找賺錢之法,除持續將增加的稅負列入成本轉嫁給買家外,這類讓購屋者誤判自身購屋能力的「低首付、低自備、低月付」方案也會持續推出,加上政府的新青年優惠貸款方案,都可能使稅法抑制房價效果下滑,甚至進一步堆高房價,最後恐造成房價再度走高。對此興富發回應,貸款業務係「金融」等特許行業可做,澄清公司並無提供「建商貸」給購屋客戶;另,公司為有效減輕民眾購屋負擔,響應政府「青年安心成家政策」,讓民眾能順利購屋置產成家,故參考家電、汽車分期付款概念,提供兩年期分期付款,並無借款給購屋客戶行為,特此澄清。
青慕淳預售案「法院將四拍」可望有解? 承購戶已有這一心理準備
買預售屋買到建商撒手不蓋,近幾年以2019年新北市中和預售案「青慕淳」最為嚴重,多達34戶承購戶共近4千萬元頭期款恐面臨血本無歸慘況,住戶跟CTWANT記者說,「我們已經等了三個過年,再等到三、四月土地法拍到第四拍了,仍抱著希望有營造商承接,到時出些錢買到房都願意。」原定2020年3月開工、位於新北市中和區中正路旁的青慕淳,由於建商財務週轉倒閉,至今土地遭銀行拍賣流標三次,共約244坪基地迄今仍是一片空地。承購戶說,之前法拍的底標金額達3.4億元,有意出標承接者可能覺得金額過高,再打個九折流標而到第三拍的2.17億元而無出標者,現在到了特別拍賣等待期三個月,約是從去年12月到今年3月下旬、4月後將再第四拍,一旦底標能下修到二億元以下的話,可能就有機會等到有廠商願接這案。「我們抱著能買到房屋的希望同時,也有心理準備還會被加價,還要再拿出些錢來,只要不會血本無歸白忙一場,大家都願意等。」住戶跟CTWANT記者說。青慕淳預售屋建案4年多前由山琳建設推出時,預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅,主要規劃一房到三房,每坪賣價44萬至47萬元,每戶總價688萬元到1800萬元,由「僑馥建築經理股份有限公司」(僑馥)負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務,信託銀行則為星展。預售屋承購戶34戶當中有多位首購族,眾人近4千萬元的頭期款面臨恐怕血本無歸慘況,多年來承購戶疾呼公部門盡速出面主持正義,迄今仍無解,只能見建商貸款的星展銀行進行拍賣。由於山琳建設積欠星展銀行的土地融資約1.89億元,迄今未依約清償並積欠利息,星展保全債權遂將此案土地於2021年12月交送給台灣金服拍賣至新北地院法拍,歷經2022年一整年因無人投標而三次流標。
銀行拚都更1/深知「弱勢地主拿不出錢重建」 一銀全梭哈自建100%融資
高雄城中城惡火,釀成46死41傷重大事件,也燒出老舊建物公安問題。總統蔡英文10月17日探視傷者時下令,中央和地方合作「加速辦理公辦都更老舊建築」。為何都更危老案難推動,經手上百件更新案顧問告訴本刊成功12字訣:「少貪心、少私利,多信任,願讓利」,「地主自地自建」最快速。據內政部統計,全國住宅量達891萬2,641棟,平均屋齡32年,以雲林縣的38.82年及嘉義縣38.26年居前二名,直轄市六都中,第一是台北市的36.31年,其次為台南市33.49年,桃園市則以26.88年屋齡最低。除了意外事件外,台灣地區地震災情頻傳,地震常造成國人生命傷亡與財產損失,凸顯老舊建築物耐震能力不足問題,因此政府頒布「都市更新條例」及「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,以獎勵融資方式鼓勵老舊建物更新重建。都更條例於1998年11月11日實施,截至今年9月底,共受理1378件,總核定960件,已核定事業計畫更新單元平均面積為2652.94平方公尺,約802.51坪,核定率69.67%;目前已完成483件,施工中198件,未動工279件,2020年疫情爆發一整年共核定86件,今年僅43件。北市仁愛、光復南路口的尚華仁愛大樓都更案,起初建商洽談合建提出抽成35%,等於15樓抽掉5個多樓層,只剩9個樓層讓原住戶分配,以致破局,遂改為地主自建方案。(圖/報系資料照)危老重建計畫受理及核准案件數統計,截至今年9月底,全國各縣市共受理2,286件,核准1,783件,核准平均面積為691.01平方公尺(約209坪),核定率為77.8%。第一銀行理都更案起自2009年4月「尚華仁愛大樓都更案」,到今年9月底止累積承辦都更案56件,核准融資貸款金額約550億元;危老案累計達66件,核准融資貸款金額約270億元,總計逾820億元共122件。「協助地主危老重建是一銀重要任務之一,承作案件從雙北到中南部皆有。」第一金控暨第一銀行董事長邱月琴向記者強調,「一銀針對『地主自地自建型』都更危老案,提供全額100%融資,儘速協助地主重建家園。」921大地震受災戶的「埔里中華商場」,原受到內部整合期長延誤重建基金協助重建之路,之後與一銀合作透過自主都更模式完成新屋。(圖/翻攝自google map)一銀承作的第一件尚華仁愛大樓都更案,位於北市仁愛路、光復南路口,雖由地主自地自建,但在一銀轉關係企業「東亞建築經理股份有限公司」(東亞建經)給予營建、建築法規、都更法規等協助下,加上一銀破天荒提供100%融資額度重建,從整合地主意見到開工破土,歷經3.5年。與一般建商貸款融資約莫5成比起來,一銀提供地主自建可融資到100%,打破傳統授信法則,算是鼓勵自主都更,消息一傳出,隨即吸引各方人馬關注,例如「埔里鎮中華商場」921大地震受災戶,以及台北市水源快速道路旁的「水源路四、五期」國宅,均循此模式完成都更自建。