建商反彈
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中小建商座談不開放報名惹議 10業者代表閉門都「談這些」
政府打炒房一波波，房市反轉向下又再祭出《平均地權條例》，不僅打炒房慢半拍、不夠力被民眾罵翻，建商業者們也是怨聲載道。由國發會主委龔明鑫和內政部代理部長花敬群主持的跨部會中小建商座談，於今(19)日舉行，受邀出席建商不到10家，業者對於《平均地權條例》與融資問題發言甚多，有人認為「摸頭」大於實質效益，「希望是有聽進去，媽祖保佑！」16日上午，內政部地政司臨時發函通知18日將召開座談，需在16日下午3點前報名，17日又臨時通知延到19日舉行，除了安排時程超趕，也有許多建商抱怨，僅「特定」建商收到邀約，想參與卻不開放報名，「不透明、不公開，果真是閉門做事的政府！」據了解，今天會議除了龔明鑫、花敬群出席外，還有營建署、環保署、地政司、金管會金融局、建研中心等單位10多位官員。而出席建商有馥域建設、中華都市更新全國總會副理事長劉果；中洲建設、台灣省不動產公會理事長黃啟倫；皇邑建設、台南市不動產商業同業公會常務理事陳煌億；聯儀建設、嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡；以及寶勝開發王至亮、統創建設施俊偉、玖都建設等代表，約7、8家建商，10多位業界人士。會中大家談高房價起因，並著重在《平均地權條例》預售可否換約、工期18個月、檢舉人應具名，並且建議應有亂檢舉之處罰規定、中小型建商因為信用管制而面臨貸款不易…等等面臨生存的問題。對於建商反彈最大的私法人購屋管制，有建商反應，內政部新聞稿對於「參與都更危老」或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，一下寫可納入「免經許可」，一下又被納入「需經內政部許可」，「是在玩文字遊戲，往後都更跟危老將無法推動！」而且私法人購買住宅每年平均約1.5萬件，就算內政部一年上班365天，換算下來一天也要開會審理41件，業者質疑「這可能嗎？」一名建商還認為，預售簽約後因非自願「失業」等重大事故不得轉售，內政部用「失業」2個字似乎太狹隘也有失公允，常有不得不自願「失業」的狀況，所承購之預售屋不能換約，也太不合理，應放寬，同時經地方政府核准，建商無力稽查，若是因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者，應准予換約轉讓，才符合公平正義。也有人認為，建立檢舉獎金制度，實收罰鍰中提充一定比率作為檢舉獎金，將會是在製造買賣雙方之對立及社會上可能對此讓有心人挾怨報復，衍生爭端。除非子法中明定檢舉人因亂檢舉，查證不實時，被檢舉人可以提出比照「誣告」之罪行，此外也不得匿名檢舉。也有建商反映表示，建議對中小建商應取消土建融限制，解除18個月規定，放寬銀行法72條之2，取消銀行對城鄉分級貸款限制，危老應納入非都市土地，調整銀行公會對短期土建融上限，以及豪宅上限應解除或放寬，貸款成數應提高。會議談了近2個半小時，對於業者踴躍發言中央各部會有沒有採納，業者回應，「希望是有聽進去」，18個月的問題應該是有機會放寬或可以用展延處理，信用管制也請中央跟金管會研究如何適度的放寬，「可能而已⋯媽祖保佑！」
房價狂漲誰負責？高嘉瑜痛批居住正義無法落實 花敬群怒離質詢台
立法院內政委員會今日審議《平均地權條例》部分條文修正草案，民進黨立委高嘉瑜在內政委員會詢問內政部代理部長花敬群，台灣房價不斷飆漲等問題，誰要負責；對此，花敬群說，都更進度不會跳票；高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺。質詢過程中兩人激辯不斷，花敬群一度離開質詢台，相當不滿。高嘉瑜詢問，台灣房價不斷飆漲、居住正義無法落實和社會住宅跳票沒辦法達到8年20萬戶的目標，台北市40年以上老屋占比44％，都更進度緩慢，誰要負最大責任？花敬群說，都更進度不會跳票，進度越來越快，高房價是長期問題，正在努力。高嘉瑜痛批，民眾心裡有一把尺，我剛剛講的都是民眾的感受，如果到現在都不承認，就代表你還沒有去面對民眾感受的問題。花敬群表示，事實勝於一切。高嘉瑜說，最大的責任就是內政部花敬群；花敬群隨即表示，我沒有意見，如果說民眾認為我需要負責，我當然負責。高嘉瑜怒斥，所以我覺得你非常不適任，因為你不願意去面對，你用這種態度來面對質詢，你不肯面對民眾心中的痛；高嘉瑜接著問，預售屋房價紅單炒作問題，罰則說明一下？花敬群說，紅單轉售罰則15萬至100萬元，高嘉瑜問，你覺得重嗎？投資客的獲利高達上百萬，根本無助於遏止紅單轉售的問題花敬群插嘴說，紅單很難到數百萬，可能是你的資訊有問題。質詢過程兩人一來一往，高嘉瑜痛批，「這是民眾的感受」；花敬群回應，民眾也是部分民眾錯覺，委員我們真的要理性對話。高嘉瑜隨即反嗆，現在不理性的是你啦！花敬群說，民眾的感受多元，我們不要拿極端個案就說是全面，而高嘉瑜質詢過程中頻頻遭到花敬群插嘴，最終高嘉瑜忍不住詢問主席王美惠，主席，我現在講話，他一直在插嘴；花敬群回應，「好，那我閉嘴」並退離質詢台。高嘉瑜說，花敬群沒有要聽問題，他只想講他想講的，預售屋紅單炒作的罰鍰，最低15萬，很多人認為要提高到30萬這是可以討論的，現在罰鍰是不是過低，無法遏止炒作的狀況，這部分部長應該傾聽民意，在推動所謂實坪制公設計價不合理性；高嘉瑜問，部長2021年4月當時說修法降公設，現在已經過1年半，修法在哪裡？花敬群才回到質詢台問，我可以回答了嗎？高嘉瑜說，我現在問你修法在哪裡？花敬群說，建築技術規則，我們內部經過很多次討論，也跟民間對話，本質上版本已有構想，朝哪個方向修訂，整個建築產業內容要分別調整的工作一步一步來，平均地權條例更重要。高嘉瑜表示，所以你現在就是沒有要做？去年4月，我問當時部長徐國勇，他說會很快檢討全面檢討，花次長當時回答，會趕快修法第四會期提出，現在第六會期，建商反彈很大。高嘉瑜說，這些不公不義，建商把內政部免計容積辨公設賣給民眾，一頭牛被剝兩層皮，把車道計入公設，這就是不公不義的事情，還說一步一步來，當全世界都在實坪制，公設要計價品質還越來越差，2015年到現在公設比在飆高，內政部無法可施。高嘉瑜指出，公設比到35.9％，買房不是看每坪單價還要看公設，建商更惡劣，公設點交全部卡關，品質越來越差，等於建商擺爛無計可施，還要買公設，內政部沒有檢討改進，一直推託。花敬群再次詢問，「可以回答嗎？」緊接著說，其實剛剛提過，辦法想好了，政策推動需要節奏不能大開殺戒，最後一事無成。高嘉瑜批，民眾對執政黨已經開殺戒，等到要執行來不及。花敬群說，該承擔我承擔，謝謝委員。最後，高嘉瑜說，這是民眾迫切感受到，讓民眾高公設問題，以此目標解決而不是推託；花敬群回應，全世界沒有實坪制的制度。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
打炒房靈嗎1／房地合一過半民眾認為有效 7成支持延長短期定義
房地合一稅自2016年上路後已過5個年頭，根據永慶房屋2021第二季網路會員調查，57%消費者認為房地合一能有效抑制投機炒作。近期政府打炒房動作頻頻，欲再度加重稅負推出房地合一2.0，延長「短期持有年限」，根據調查，有73%消費者支持延長房地合一的短期持有定義。自去年12月起，行政院祭出「健全房市方案」打炒房措施，包括央行宣布選擇性信用管制、金管會實施不動產專案金檢、內政部聯合稽查預售屋以及實價登錄2.0立法三讀通過等，調查顯示，第一波「健全房市方案」有48%消費者認為有效。今年再祭出第二波信用管制及房地合一2.0修法，相關修正草案也已於行政院會通過，力拚本立法院會期完成修法。（圖／永慶房產集團提供）公司法人置產被拿來做為炒作房工具，這次修法將進行全面式防堵，法人購置住宅沒有戶別限制一律限貸4成、無寬限期。另一項重點為將預售屋、特定股權交易也納入房地合一課稅範圍，藉此打擊預售屋炒作及個人借公司股權移轉之名、行房地交易之實的鑽漏洞行為。（圖／永慶房產集團提供）自然人部分，貸款第3、4戶的成數限制5.5至5成，豪宅無房貸或已有2戶以下房貸者，限制5.5成，豪宅3戶以上房貸者4成，以上皆無寬限期。稅負上同樣將預售屋納入規範，拉長短期持有定義。打掃房政策一波波引起各界持不同意見，其中以建商反彈聲浪最高，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，這一年多來回流企業搶蓋廠房，造成土地、建材與工人難尋，價格大漲，房價上漲空間並不能完全歸咎建商，打房只能短期抑制房價，且加重稅反會轉嫁並推升房價，無助於減輕年輕人買房壓力。不動產聯盟總會理事長、富旺國際董事長林正雄也堅決反對，他認為上路後全國移轉棟數將急凍，加稅只會造成房價、房租更高漲，對年輕人沒有幫助，「房地產市場與社會福利是兩件事，不應打著居住正義大旗，對市場產生如此大的影響。」（圖／永慶房產集團提供）不過根據永慶房屋調查，有73%的消費者認為應該拉長房地合一稅2.0短期持有的定義，永慶房產集團業務總經理葉凌棋解釋，目前打炒房首重公司法人，對於公司名義購買住宅進行管制，買店面、商辦等營業用則不在範圍，能有效壓制法人購買住宅囤房或炒作；自然人購屋則針對多屋族、豪宅購屋成本拉高，讓囤房炒作受管制，「這次打炒房措施相當合理，不僅打擊精準，且能降低炒作可能性，房地合一2.0拉長課重稅年限至5年，也符合社會期待。」（圖／永慶房產集團提供）