建商保留戶
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想買房慘遭詐7千萬！房產專家揭「全台這3地」陷阱很多
近年房市買氣旺，經常傳出建案開案就秒殺的消息，導致許多民眾想買房卻買不到，而新竹一名房屋仲介便利用此心態，謊稱自己擁有管道可取得建商保留戶，且價格低於市場行情，進而誘騙20名被害人投資，詐騙金額高達7091萬元，遭新竹地院重判有期徒刑14年。對此，房產專家SWAY表示「新竹跟台南、高雄這種敗類很多，遊走在各案場跟房仲店頭」，他也提醒當房價下跌時，這些妖魔鬼怪就會現形。判決書指出，新竹該名黃姓房屋仲介因沉迷地下簽賭，欠下龐大債務，為了清償賭債並籌措賭資，他便利用新竹預售屋、新建案供不應求，民眾急於買房的心態，謊稱自己可透過中間人取得建商保留戶，而且價格低於市價，結果民眾付款後才發現實為詐欺。據了解，黃姓房仲涉嫌偽造建設公司印鑑、合約、本票等，詐騙20名被害人、金額高達7091萬元，新竹地方法院也於今年4月，依詐欺及偽造有價證券等罪名，判處14年有期徒刑，全案可上訴。對此，房產專家SWAY就在臉書發文指出「新竹跟台南、高雄這種敗類很多，有名的沒名的，遊走在各案場跟房仲店頭」，SWAY透露，這些人有的會上電視或自媒體頻道，有的則在各大飯店或各種集會中拉攏人脈，「只要你有那麼一點點貪婪，上了他們讓你以為是房地產教學的頻道或群組，接下來就是買貨、倒貨的開始」。最後SWAY也提醒，這些人還會灌輸民眾「你真的懂買房子」的觀念，甚至輔導民眾製作影片、成立頻道，成為另一支可以直接賺錢的下線，「當房價上漲時，隨便買都能獲利；然而，當房價停滯不前時，隨意購置的房產最後都將滯銷，而當房價下跌，真正的妖魔鬼怪就會現形」。房產專家SWAY在臉書發文。（圖／翻攝自臉書粉專Sway房市觀測站）
24層SRC預約松山地標！「中工碧硯閣」打造民生社區新亮點
位於基隆河流域兩側的松山與內湖地區住宅環境，最令人印象深刻的應是民生社區的滿鋪綠意與人文藝術，更是台灣建築史有紀錄優先以美式社區棋盤式規劃的動線與生活環境。隨著人口變遷與需求，引領著商業與生活各項機能挹注後，也讓民生社區更加奠定在台北市的優質住宅地位與價值。「中工碧硯閣」有著民生地區少見1,500坪壯闊大基地。（圖／中華工程）中華工程創立已近70年，主要業務由公共工程，包含機場、捷運、隧道、水庫等成績斐然，近年更積極轉型為建設及土地開發業務。已成功整合全台灣最大海砂都更案「民生社區延壽國宅」。延壽國宅都更案共分四期，整合總戶數為684戶，第一期「中工常翠」已於2016年完工，為民生社區的模範社區；第二期「中工耘翠」去年完工，目前銷售已超過九成，僅剩高樓層建商保留戶釋出；第三期「中工碧硯閣」目前熱銷中，預計2024年完工。基地面積1,500坪，為SRC 24層鋼骨建築，是未來松山區最高的地標建築；第四期「延壽J區」今年五月份100%整合完成，目前進行原建物拆除工程，未來規劃為21層的鋼骨建築。「中工碧硯閣」有著民生地區少見1,500坪壯闊大基地。（圖／中華工程）備受矚目的「中工碧硯閣」位處松山區陸空交通樞紐點，可滿足購(換)屋者的生活高品質與工作交通便利性的需求，興建完工後全棟共24層樓，總樓高89.5米，將在2024年正式成為松山地標建築。事實上，民生社區15年來少有新建案，全案有著獨立的物業管理保全室，清楚區隔住家與訪客的出入動線，更符合後疫情時代與疫情共存的新生活模式。室內挑高七米的氣派大廳，一樓公設以人文閱讀空間與溫馨的親子共享區域規劃；頂樓規劃民生地區首創星空會館，北面遠眺陽明山與基隆河景，南擁101城市景觀，擁有無敵景觀View。「中工碧硯閣」三面臨路，坪數36~42坪，規劃三房空間，超低公設比31%。（圖／中華工程）「中工碧硯閣」基地有著民生地區少見1,500坪壯闊大基地，三面臨路，坪數36~42坪，規劃三房空間，超低公設比31%。建材設備均採用美國經典品牌Kohler中極優品項設備(衛浴與廚具均為Kohler)，消防與耐震係數皆符合當前超高樓層建築要求標準，地下四層規畫坡道平面停車位。建築外觀更貼合高聳入雲的氣勢，以現代簡約線條取相穿透雲霄。明星學區及醫療體系與生活機能皆完整，自家出發東往信義商圈採購僅需5鐘車程；過麥帥橋即達內湖科學園區，通勤族7分鐘即可運用南京三民捷運。※因疫情階段為符合防疫規定，敬請預約賞屋。建商直銷專線：（02）2748-5555
隱身城市的綠意 最嚮往的居住環境－民生社區
中華工程創立已近70年，主要業務由公共工程，包含機場、捷運、隧道、水庫等成績斐然，近年更積極轉型為建設及土地開發業務，已成功整合全台灣最大海砂都更案「民生社區延壽國宅」。延壽國宅都更案共分四期，整合總戶數為684戶，其中第三期的「中工碧硯閣」24樓的建築將成為松山區地標，目前正施工中；至於第四期「延壽J區」已在今年五月份100%整合完成，現正進行原建物拆除工程，未來規劃為21層的鋼骨建築。「中工碧硯閣」為SRC 24層鋼骨建築，將在2024年正式成為松山地標建築。（圖／中華工程）延壽國宅都更案前三期銷售亮眼，其中第一期「中工常翠」已於2016年完工；第二期「中工耘翠」去年完工，目前銷售已超過九成，僅剩高樓層建商保留戶釋出；第三期「中工碧硯閣」目前熱銷中，預計2024年完工，為SRC 24層鋼骨建築，是未來松山區最高的地標建築。「中工碧硯閣」有著民生地區少見1,500坪壯闊大基地。（圖／中華工程）位於基隆河流域兩側的松山與內湖地區住宅環境，最令人印象深刻的應是民生社區的滿鋪綠意與人文藝術，更是台灣建築史有紀錄優先以美式社區棋盤式規劃的動線與生活環境。隨著人口變遷與需求，引領著商業與生活各項機能挹注後，從此定義民生社區在台北市的優質住宅地位與價值。民生社區的滿鋪綠意與人文藝術，向來為購屋族喜愛的居住區域。（圖／中華工程）橫空出世立松山【中工碧硯閣】位處松山區陸空交通樞紐點，可滿足購(換)屋者的生活高品質與工作交通便利性的需求，興建完工後全棟共24層樓，總樓高89.5米，將在2024年正式成為松山地標建築。「中工碧硯閣」全案有著獨立的物業管理保全室，一樓公設以人文閱讀空間與溫馨的親子共享區域規劃。（圖／中華工程）民生社區15年來少有新建案，中華工程全案有著獨立的物業管理保全室，清楚區隔住家與訪客的出入動線，室內挑高七米的氣派大廳，一樓公設以人文閱讀空間與溫馨的親子共享區域規劃；頂樓規劃民生地區首創星空會館，北面遠眺陽明山與基隆河景，南擁101城市景觀，擁有無敵景觀View。「中工碧硯閣」三面臨路，坪數36~42坪，規劃三房空間，超低公設比31%。（圖／中華工程）2020年起全球疫情令各國措手不及，俄烏戰整也攪動了世界經濟原有的平靜，台灣經濟無可倖免的被牽動，各項產業缺工、缺料，物料成本上揚，中華工程對本業與建築的高品質要求。【中工碧硯閣】案基地有著民生地區少見1,500坪壯闊大基地，三面臨路，坪數36~42坪，規劃三房空間，超低公設比31%。建材設備均採用美國經典品牌Kohler中極優品項設備(衛浴與廚具均為Kohler)，消防與耐震係數皆符合當前超高樓層建築要求標準，地下四層規畫坡道平面停車位，明星學區及醫療體系與生活機能皆完整，自家出發東往信義商圈採購僅需5鐘車程；過麥帥橋即達內湖科學園區，通勤族7分鐘即可運用南京三民捷運。「中工碧硯閣」交通便利，往信義商圈或是內科皆能迅速抵達。（圖／中華工程）※因疫情階段為符合防疫規定，敬請預約賞屋。建商直銷專線：02-27485555。
實價登錄藏祕密1／富豪資產配置大搬風 大直隱藏版特殊交易有這2筆
2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高，再加上政府祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化，房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。CTWANT記者調查，北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」，從房地合一稅新制2016年上路前的20筆，去年暴增為33筆，占大直地區房屋交易數量的1成。其中，去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子，以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權，另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易，雖未備註特殊交易，但也被外界認為是左手換右手的關係戶。東龍不動產專任約經理陳泰源解釋，實價登錄特殊交易主要可分13種類別，其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗，若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅或事業布局考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟，分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年，外界對於哥哥宋大江較為熟悉，十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地；而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業，在疫情影響下，宋大華也跟著哥哥腳步，把事業重心移回台灣。今年正逢虹光國際集團成立10周年，印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營，加碼投資台灣，而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。（圖／報系資料庫、翻攝自伊都汽車旅館臉書）去年6月，宋大華正式成立「虹光大華」，第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權，據了解，兄弟二人計劃合作開發資產。而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶，也有多筆特殊交易戶，但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元，一口氣成交40樓2戶，且均無貸款，買家都是蔡姓自然人，買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中，因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。依「西華富邦」實價揭露行情，至今單價最高是2015年39樓的291萬元，同年38樓也是以288萬元成交，2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元，2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下，因此被外界視為是建商保留戶。根據CTWANT調查，至今實價未揭露的41樓戶，地籍謄本已有資料登記，所有權人為蔡小姐，戶籍地址就設在「西華富邦」42樓，推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。「富邦蔡家自購的這2筆，實價登錄雖然沒有註明特殊交易，但也算是特殊交易的一種，因為單價買得太低、太便宜了！」陳泰源分析可能原因，建商本來就預定了保留戶，由於便宜過戶不利餘屋市場銷售，因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時，再用超優惠價格自己人購買取得。而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶，因賣方為凱盛投資，負責人詹其哲，為光隆實業董事長詹賀博的兄弟，而買方也為詹姓自然人無貸款購入，也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。這個「景泰園」社區可說是大有來頭，20多年前，由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法，於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造，稀有36戶，戶戶都是精挑細選的名流大咖。「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄，2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶，另一筆則是2020年8月，「台軒投資」搬1.26億元現金購入，負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。陳泰源表示，「景泰園」過去少有交易紀錄，而這次光隆詹家法人換自然人的物件，根本沒有拿出來市場賣過，就默默成交了，雖然實價登錄沒有標註特殊交易，但他認為，應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣，也算是一種特殊交易。大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流，去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人，外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。（圖／報系資料庫、截取自google map）
【好房情報】不只水岸！大直樂群路豪宅越賣越價值
今年台北豪宅哪裡最熱？據實價登錄統計，半年來大直總價逾1億元的豪宅至少成交17件，除了「西華富邦」成交8件為最大宗外，「帝景水花園」、「忠泰圓舞曲」各有3件，「代官山」、「首泰地天泰」與「明水晴園」各1件，半年來大直豪宅就吸引了市場高端族群超過30億元的資金。市場專家指出，大直水岸第一排和米其林餐廳、五星飯店群聚的樂群路是大直兩大豪宅區塊，分別因為水岸景觀和住宅區土地絕版，住戶也多半惜售，屋齡20年內的豪宅，照樣擁有一定身價和市場魅力，一有釋出，往往就被原社區住戶或親友「攔截」搶下。據傳，首泰建設第四季有意釋出樂群二路美福飯店前的「首泰三悉」建商保留戶，就收到近二十多組大直熟客和品牌老客戶的預約。「首泰三悉」-風昀實品屋。今年在貿易戰、資金回流與疫情影響下滯留的台商買盤看好大直豪宅圈，以及樂群二路豪辦「台北CBD時代廣場」在6月創下每坪成交128萬元的新高行情，加上2018年「首泰三悉」實登每坪都有150萬元起跳的「底氣」，讓長期耕耘大直的首泰建設，對第四季釋出的「首泰三悉」保留戶深具期待。熟悉大直市場的代銷業專案經理指出，大直樂群二路的成屋豪宅圈，挾著鄰居內科以全台灣最大的4兆年產值，和美麗華、att、春大直與忠泰在美麗華旁明年將登場的2座風格商城開發計畫，及Raw、態芮、祥雲龍吟和教父牛排4間米其林餐廳、藝廊、五星飯店等諸多星光閃耀，除了吸引具地緣關係的高端買盤外，今年也有看到來自大安、信義區的客群，因為想「買不同的地段、買不一樣的產品」、「看好大直上升潛力」的資產配置思維，「錢」進大直樂群路豪宅圈，讓大直豪宅交易增添動能。由美福飯店視角，望向「首泰三悉」磊若、風昀，優質綠映環境。「首泰三悉」鄰近美福飯店、萬豪酒店、美麗華等，社區分為「磊若」、「風昀」兩棟建築，規劃均質70坪產品。「磊若」10層樓高、戶數18戶，由建築師郭旭原設計，在2018年年中的實登中揭露的多筆單價均維持在150~160萬；後者「風昀」8層樓高、戶數12戶，由建築師邱文傑設計，2018年實登單價150.8萬。
北台灣房市連3年走揚 「這」縣市銷售率破6成
新建案銷售率與房市景氣好壞幾乎百分之百吻合，據住展雜誌統計，2019年北台灣（新竹以北含宜蘭）新成屋、預售屋建案平均銷售率約為45.88%，銷售率連續3年走升，其中，新竹市高達63.82%。住展雜誌研發長何世昌表示，雖然銷售回溫，但仍需注意整體銷售率尚未突破5成，意味著市場並非全面欣欣向榮，只有個別建案或特定產品才能有極為出色的表現。住展雜誌統計，2019年北台灣新成屋、預售屋建案總規劃戶數共計106,582戶，扣除建商保留戶、股東戶與地主分回戶後，釋出到市面銷售的可售戶數為71,430戶，累計售出戶數為32,775戶，剩餘戶數為38,655戶，平均銷售率約45.88%。若與2018年同期相比，則2019年銷售率僅微增0.11個百分點，幾乎呈現平盤；但若換算為成交金額，2018年度新建案售出5,118.6億元，2019年卻只售出4,868.5億元，年減約250億元。何世昌分析，之所以會出現「銷售率上升、成交總額下降」，可能是20109年大坪數豪宅市場平淡，買氣高度集中在中、小坪數房型所致。由於中、小坪數房型總價相對低，就算賣了幾百十戶也補不了豪宅消失的成交量。北台灣各縣市中，以新竹市的平均銷售率最佳，高達約63.82%，其次是台北市約50.27%。何世昌指出，新竹市新建案銷售率稱霸北台灣，尤以東區成交最熱絡，關鍵原因是拜竹科堅實買盤之賜。然而，在武漢肺炎爆發後，電子產業鏈景氣大受衝擊，是否會影響到今年竹市房市表現，未來值得觀察。展望今年，武漢肺炎疫情威脅未退，增添市場的不確定性。何世昌認為，2002、2003年時SARS疫情嚴竣，當時因價格「殺很大」與政府救市，民眾甘冒風險也要戴口罩出門去搶房子；但如今賣方價格普遍開高，也未有降價的跡象，上半年新建案銷售率恐怕會不好看。北台灣近年銷售率統計。（圖／業者提供）