延遲交屋
」 建商
中山北路林蔭第一排罕推新案 「碩樺」殷實營造實力造好宅
從日據時代開始，就被喻為台灣第一大道的中山北路，是貫穿北市的重要道路。其中又以中山北路五段一帶，快慢六線車道路寬達42米，林蔭樹海完整茂盛，形塑出台北市稀有的綠海居住氛圍。中山北路五段一帶在生活機能區分上屬士林官邸特區，周邊生活機能發展成熟，店鋪林立、採買便利，是地方仕紳的購屋首選。此外本區觀光機能豐富，除國際知名觀光景點士林夜市外，還有科教館、天文館、兒童樂園，具備寓教於樂的生活氛圍。區域內過往推案以大坪數為主流，然因屬早期開發區，可開發素地極稀少，正中山北路五段上的新推案相當罕見，近期地樺機構碩樺建設取得中山北路五段上三面臨路角地，推出預售案「碩樺ARTIST」，引起區域購屋客關注。營建背景起家 獵地眼光卓越「碩樺ARTIST」建設母公司的地樺營造為營建起家，是北市甲級營造廠，擁42年營建經歷，經手超過130個營建工程，曾獲得建築金石獎、金質獎等50座以上獎項肯定。近年在缺工缺料的大環境下，仍達成0延遲交屋，營造案皆如期完工，在業界口碑卓越。近年公司深耕都更危老領域有成，取得的開發案地點地段皆十分優越，如石牌捷運站旁「天母常玉」、中山北路五段第一排「碩樺ARTIST」，接下來還有台大周邊新案規劃中，發展備受矚目。近期地樺機構碩樺建設取得中山北路五段上三面臨路角地，推出預售案「碩樺ARTIST」，引起區域購屋客關注。(圖／碩樺ARTIST提供)外觀沉穩大器 規劃均質精緻「碩樺ARTIST」基地為309坪角地，具備三面臨路條件。建築外觀由留美新銳建築師謝佑祥操刀，打造簡潔大器的沉穩建築。建築結構採用SRC，並在3至12樓裝設高品質日本住友理工TRC制震壁。個案本身規劃單純，推出47、60、62三種坪數的均質住宅，是總戶數46戶的精緻型社區。「碩樺ARTIST」專案經理曾嘉全表示，區域的購屋客層多為實力雄厚的傳統高資產族群，不少是重視生活機能的老天母人，若有換屋需求，便會選擇往中山北路五段一帶覓屋。雖然中山北路五段第一排新屋供給量稀少，但兩側的巷子內有不少都更案在申請中，未來都市樣貌也會變得不一樣。「碩樺ARTIST」即將在6月正式公開，基地預計明年年初動工。銷售現場表示，建設公司從建設到營造一條龍服務，不像一般營造外發的建案較容易有外部因素干擾，工程進度可以良好掌握，是該案一大優勢！
建商奧步不交屋1／爆料投訴沒在怕 「每坪加3萬交屋」20戶聯合提告
近年原物料飆漲，讓不少2年前推預售案的建商吃不消，甚至使出「收回調價再出售」奧步。日前一位高雄買家上網爆料，「建商每坪加價3萬元才交屋」。CTWANT記者追蹤，投訴人之一的吳先生無奈地說，「面對輿論，建商沒在怕，現在轉為不承認合約價含裝潢，不要臉天下無敵！」該糾紛預售案為「漢神棧」，基地就位在高雄市苓雅區漢神百貨附近精華地段，坪數規劃2房19~24坪。CTWANT記者調查，「漢神棧」為高雄在地建商國聯地產興建，共70戶住家，兩年前預售時就完售，此次爭議起源有部分住戶收到漲價才交屋的通知，目前自救會約20戶打算聯合提告。自救會成員之一的蘇先生，8月13日先在爆料公社投訴，「建商以原物料大漲為由，通知我所購買的建案『每坪價格調漲3萬』，要嘛接受他們的條件，要嘛他們不交屋！」接著，越來越多受害者站出來指控，建商不僅延遲交屋，如果不接受加價，就只能選擇退戶，或是法院見。另一位已購客吳先生向CTWANT記者透露與建商交涉過程。2019年10月，他以每坪31.5萬元含裝潢購買2房頂樓戶，預計2021年底完工交屋，去年第三季收到建商以缺工為由要延後完工，心想共體時艱因此簽了同意書，隨後又接到建商通知不承作裝潢及贈送家電傢俱，折讓裝潢工程款後相當於每坪25.18萬元。「不過去年底台積電宣布進駐楠梓後，高雄房價亂漲一通，今年初建商就沒有再通知繳交款項，7月就接到每坪加價3萬元才交屋的通知，此時周邊建案開價也已經來到4字頭。」吳先生說。根據預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項，第24條違約處罰規定，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款不得低於15%之違約金。「但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」該自救會成員說，目前受害人已繳價款多在50萬元以內。糾紛於8月13日在爆料公社上登出後，引來不少媒體報導，16日有已購客再次詢問國聯，得知建商分兩批通知加價，目前第一批還在協調中。（圖／投訴人提供）吳先生說，建商所謂的協商，就是不同意加價的就進入司法程序等著法院判賠，建商早已準備好一筆錢，每戶估計最多不會判賠超過50萬元，等同一坪多1、2萬賠償成本，但是可再以每坪多10萬的價格重新出售。「目前已聽到2、3戶因此退戶，他們也不怕提告。」吳先生為了結婚十週年特別買房給老婆當紀念，如今卻捅樓子難向老婆交代，他無奈說，3年前咬牙買房，就是怕房子漲價買不起，現在就算拿到賠償金，也買不到相同的物件，「結果房價上漲，建商想賠一點違約金就強佔我的房子，這算搶劫還是巧取豪奪？」蘇先生也氣得說，直到事件爆發至今，「國聯建設根本沒有誠意要解決⋯還找假帳號想要洗白。」投訴人爆料後，國聯地產的臉書粉專引來網友留言「朝聖」，有人嘲諷「加價不加量」「聽說是浮動式房價 來觀摩的」，不過也有自稱是已購客的出來說明未受到加價通知、已順利交屋，並反控出來投訴的是「炒房團成員」，在網上引起激烈爭辯。國聯地產許協理回應，公司將依照合約買賣價格如實履行，而且當初也都有依規定申報實價登錄，現階段已有很多承購戶都在辦理貸款也開始準備進行交屋，這幾年因原物料漲價超出預期，所以公司針對部分客戶有跟他們團體去談，若有確認的話公司就會直接發函通知客戶，目前只是用電話做溝通，聽聽彼此意見。如果客戶覺得權益受損可以找消保會及政府機關申訴，這個團體直接找媒體爆料，這樣對公司名譽造成傷害，我們已準備告他們妨害名譽。消基會房屋委員會委員、律師連世昌表示，碰到建商加價或故意違約情況，民眾可向消費關係發生地的直轄市或縣市政府消保官或消保團體，如消基會申請申訴、調解或提起消費訴訟。（圖／翻攝自連律師的生活小哉問臉書）23日投訴人反映最新協商進展，建商否認最初簽約的合約價31萬元有含裝潢，吳先生及蘇先生表示，簽約附件在簽名後建商說要拿回公司用印，就沒再還給大家。最後變成各說各話的羅生門，只能交由法院判定。消基會房屋委員會委員、律師連世昌表示，碰到建商加價或故意違約情況，民眾可向縣市政府消保官或消保團體申訴，「買方不是只能被動解約、或要求賠償金，而是可以主張建商必須履行合約內容交屋，千萬不要陷入建商陷阱，在『接受不合理要求』或『解約退戶』中做選擇。」
建商奧步不交屋2／反悔不賣逼解約 「這理由」最常見專家解碼話術
高雄日前傳出「每坪加價3萬元才交屋」的預售屋糾紛案，據CTWANT記者調查，建商挖坑讓消費者主動退戶的奧步，常見爭議還有建商以疫情、缺工為由要求修改合約書完工日期，以規避賠償違約金，購屋客如不配合可解約。消保官釋疑，「疫情非不可抗力情事，業者不能以此片面要求變更完工日期及提出解約，否則可依違反消保法連續開罰。」房地產業近年面臨疫情、缺工、料漲等多項不確定因素，挑戰業者管理應變能力，有些業者順利解危，有些業者甘願認賠，但也有少數業者選擇出奧步，把風險以不合理的方式轉嫁在消費者身上，類似案例在竹北、高雄屢見不顯，且出招的不乏上市櫃公司或知名建商。除了近期沸沸揚揚的「每坪加3萬才交屋」，過去也有民眾向媒體投訴，建商見房價飆漲反悔不賣了，使出各種「賤招」逼已購客「違約」或「解約」，奧步包括「即便二等親也不給換約」「銀行還沒對保、徵信，就說買主財力不足要多付頭期款」「要求買方改合約完工日期或其他條文」「一定得向建商配合的銀行申辦房貸」「先撥款才給驗屋」「以糟糕的施工品質交屋引起糾紛」…等萬般不合理情況，若消費者有異議，業者就會附上一句，「沒關係，我們也可以協助解約退戶」，民眾只能選擇就範。這兩年因疫情、缺工，不少工程因此延宕，為避免延遲交屋將產生萬分之5的違約金，建商找消費者修改合約延長交屋時間，也造成不少糾紛爭議。（圖／報系資料庫）其中又以更改合約完工日期最多，消基會房屋委員會委員、律師連世昌解釋，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，建商應於完工取得使照之日起6個月內，通知買方辦理交屋，建商如果逾期，依規定按買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方。在疫情、缺工使工程延宕情況下，建商只好找消費者修改合約延長交屋時間，以免去那萬分之5的違約金。至於建商是如何說服客戶？消保官靳邦忠就表示，定型化契約記載事項規定因天災地變等「不可抗力」之事由，致賣方不能施工者，取得使照完工時間得順延；再加上去年公共工程委員會基於疫情考量，函釋給各縣市政府，同意業者得展延完工期限。業者便拿著合約與政府公函，再擴大解釋，向消費者要求更改完工日期。為此，內政部和行政院消保處也做出解釋，「建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求買方無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」「若建案延期完工3個月，只有買方可以解約，建商無權解約，如果建商解約即違反消保法17條，依消保法56條之1可以連續處罰。」靳邦忠也強調，至今並無任一主管機關把新冠肺炎直接認定為不可抗力事件。靳邦忠就表示，近來出現不少消費者申訴調解，建商遇到糾紛的態度就是慢慢耗，不然消費者也可以選擇解約，建商都願意賠違約金。會出現這樣的情況，就是因為幾年前買的預售案相比現今房價，至少有2~5成的價差，就算依照定型化契約規定賠償違約金，也只是小賠，但卻可以重新用高價再出售。消保官靳邦忠說，建商無權以延遲完工對購屋者主張解除契約，若有做解約行為，將依違反消保法開罰。（圖／報系資料庫）連世昌也說，建商想方設法規避巧門，半拐半騙消費者修改合約或解除合約，完全沒有道理，也完全站不住腳。違約成本都是經過計算，往往是已繳價款不高、違約金也不高的情況下，建商很敢走這步，就讓法院去判賠。對此，一位南部地產業者坦言，之前房價賣太低的，這幾年原物料漲價下，是真的有可能會賠，不過「重賣賺更多」的行為相當可恥，「敢預售就要敢認輸，天下哪有穩賺不賠的生意！」靳邦忠也嘆，建商看房價大漲、已購客賺得比自己多，自己卻要承擔原物料漲價，辛苦蓋房又沒賺頭，心裡是越想越不舒服，「但即便如此仍應依契約精神履行承諾，景氣好時展現信用，景氣不好時才能平安度過。」連世昌建議民眾碰到類似不合理狀況，不要輕易掉入「退戶」陷阱，一定要回到內政部定型化契約應記載及不得記載事項做版本檢視，為避免建商趕工或因成本考量，交屋時也需多留意建材及施工品質上是否出現瑕疵，若有問題可依消費者保護法向縣市政府消保官或消保團體諮詢或申訴調解。
建商遲延交屋糾紛增1倍 內政部：建商無權主張解除契約
日前傳出預售屋建商要求加價才肯交屋，內政部表示，預售屋建案逾期完工或遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，「買方有權解除契約，建商除有法律或契約規定的解除條件外則無權解約。」根據內政部不動產資訊平台統計，今年上半年建商延遲交屋消費糾紛高達54件，較去年同期上半年29件多出近1倍。內政部特別強調，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由要求提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。同時提醒，建商如有未依規定給付遲延利息、要求提高價格才肯交屋，或藉此蓄意迫使買方解除契約，縣市政府可依消保法第33、36、58條規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰150萬元並按次處罰。內政部已通函各縣市政府就轄內預售屋建案進行了解調查，民眾遇到類此遲延交屋爭議案件，也可以向縣市政府提出申訴處理。內政部補充說明，為保障消費者權益，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已特別明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，以確保建商依約完工，讓買方順利交屋入住。而建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照，或未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，均已構成遲延給付情形。依定型化契約規定，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方；建案如超過完工期限3個月，仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。而建商為違約之一方，並無權主張解除契約。內政部籲請業者自律，切勿以身試法。內政部表示，有關媒體報導個案，已行文請地方政府調查處理中。民眾如遇有履約爭議，也可向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。
【春城台北港】營造社區體驗 貼近北市購屋族群生活
【春城台北港】自六月份公開銷售以來擄獲了不少台北市購屋族群的關注也贏得了許多區域外的客層青睞有加，據目前已經準備交屋的31坪準客戶T小姐表示，當初之所以購買【春城台北港】主要原因是在台北市中正區的老公寓已經不適合居住，其實除了有電梯和完善管理服務之外，格局、品牌、品質都是她選屋的主要選項，最終在她與其他新北市板橋、新莊、五股、林口等其他建案比較之下，【春城台北港】為何能雀屏中選，一圓她移居換房的美夢，她指出了兩大概念同時也分享給正在苦苦尋房的首購年輕人和換屋成家族群，那就是【CP值 CostPerformance】（價格效能比）與【CV值 CostValue】（價格價值比）!她眼神中流露出智慧的光芒繼續說道：「我們常常看到的風景是：一個人總是仰望和羨慕著別人的幸福。可是如果我們鼓足勇氣去行動，只要去行動，一回頭你將發現自己正被仰望和羨慕著。 這並不是所謂的前瞻者才具備的能力而是任誰都可以，只是差別在你行動了沒有? 」長期從事教育學術研究的她來到【春城台北港】分析台北港特區的未來建設以及品牌產品面的CP值較其他比較地個案高出許多，舉例來說【淡江大橋】與【八里輕軌】、【產專特區】等利多建設必定可以使區域更繁榮，而本案的規劃與社區的質感也是眾多建案中少見這麼用心的，對於廣春成建設她笑著說真的是「一試成主顧」這就是所謂的CP值。 另一方面來說【春城台北港】的CV值 ，更是她構成她當天決定的主要關鍵，以目前的雙北市新成屋價格來說，能具有徒步五分鐘即到達最熱鬧商圈、未來四分鐘到捷運站、25分鐘抵達台北市中心或者是桃園機場條件的區域，目前房價每坪都在五十萬以上甚至有到八十萬，得更何況台北市動輒破百萬，然而居室面積能達到20坪以上需求的最起碼都要1800~4200萬含車位，在【春城台北港】不到31%的超低公設比加上車位，僅僅只要1300萬上下，既可以住全新的房子不用等待，用不著擔憂建商延遲交屋，又可以隨心所欲裝潢新家，買最好的家具給自己享受，又可以在疫情嚴峻的現在為自己省下一大筆錢可以在八里淡水偽出國賞山玩水，真的是有說不盡的好處!像T小姐這樣選擇從雙北市心移居至最宜居的【春城台北港】佔了多數，據報載年輕人購屋大不易，台北市房價所得比節節升高，舊換新、小換大首選在【春城台北港】!年輕人成家首購唯一選擇就是【春城台北港】! 趕緊卡位，錯過機會不再來!先建後售滿足對預售屋堪慮的購屋族。【春城台北港】環抱六大地段優勢：「200米輕軌捷運V32站」、「緊鄰中山路商圈」、「六大公園環繞」、「連接國際級淡江海大橋」、「秒數直上64、61雙快」、「港灣智慧、物流、娛樂專區」，六大金磚版圖，與地區共榮發展，擁有25分鐘內快速抵達雙北市中心、桃園國際航空城交通首冠優勢，坐享無可取代的稀有地段。在如今全球經濟形成停滯性通膨、升息、打房、營建成本節節升高等等不利於購屋的環境之下，【春城台北港】的銷售卻逆勢成長，得到了許多雙北市首購、換屋、甚至置產族群的青睞，除了跟國際接軌、台北港特區港灣城市建設的願景、廣春成品牌口碑之外，更為重要的是【春城台北港】先建後售滿足不用擔心購買預售屋未來無法順利交屋以及他們共同的認知就是『最佳買點已來臨了！手刀搶先入主閃耀五星之首！』才是最正確的選擇。
恒大燒到「全宇宙最重要產業」 專家憂大陸房地產危機恐越滾越大
中國恒大集團風暴持續發威。本周大陸有超過50座城市的百餘建案購屋者，因不滿地產開發商以資金困難為由延遲交屋，集體拒繳房貸，其後續影響可能波及整個「全宇宙最重要行業」，令大陸房地產的危機越滾越大。瑞銀集團（UBS）前經濟學家喬納森‧安德森（Jonathan Anderson）曾把大陸房地產稱為「全宇宙最重要行業」，但這個行業的根基卻可能因恒大集團而傾頹。目前大陸未到期的房貸餘額人民幣46兆（約新台幣203兆）中，「受困開發商」的貸款餘額就達到人民幣13兆（約新台幣57兆），預期對房地產的信心下滑將對大陸經濟與金融系統造成沉重壓力。美國經濟研究諮詢機構「萬神殿巨集觀經濟」（Pantheon Macroeconomics）首席大陸經濟學家克雷格‧博瑟姆（Craig Botham）就憂心持續惡化的大陸房地產，將因此引發更嚴重的慢性惡化，從而讓抵押貸款的負面影響「衝擊到金融部門」。對此，大陸當局除與主要銀行討論「銀行抵押貸款斷供」的風險外，西安住建局也發布公告「將懲處不能按期交屋、引發群體性事件的開發商」。此外，目前大陸逾期抵押貸款餘額雖「只有」人民幣21億（約新台幣93億），但建銀國際與廣發證券測算後，發現目前面臨風險的房貸規模已達到人民幣2兆（約新台幣8.9兆）、斷供可能影響人民幣2兆的抵押貸款。又房地產對大陸經濟產出佔比超過1／4，其中據博瑟姆估算，有多達7成的民眾財富在房市、房市貸款在銀行貸款佔比最高有4成、土地銷售佔地方政府收入達4成，在在顯示恒大危機可能牽一髮而動全身。
陸房市陷「爛尾樓」風暴 22城市購屋雙手一攤「房貸不繳了」
中國大陸房市的爛尾樓危機持續擴大，不少地產開發商因資金問題，出現延遲交屋情形，造成購屋者買了房，卻遲遲無房可住、無家可歸的情況，爛尾樓風暴遍布22座城市，最近有不少購屋者們，以集體拒絕支付房貸進行抗議，現在外界憂心，如果集體拒繳貸款的風暴越來越大，不但衝擊大陸房市，恐怕還會對金融體系造成威脅。根據《彭博社》報導，花旗最新發布的報告指出，截至本月12日，有超過35個住宅項目的購屋者，已經不管自己的信用紀錄會不會受到影響，決定雙手一攤，不再償還房貸，由此可見，大陸的房地產風暴，已影響到不少中產階級。花旗分析師GriffinChan在報告中指出，現在正是社會穩定的關鍵點，首付的頭期款，理論上可緩衝金融風險，但當這些購屋的屋主集體違約，沒有交付的樓盤，將面臨買家難尋、銀行無法回收資金等問題。而根據花旗最新發布的報告發現，截至7月12日，已有8個省區、22個城市，超過35個住宅項目的購房者，已經不管是否影響個人信用紀錄，已共同決定停止償還抵押貸款。花旗並表示，屋主拒還房貸，此舉會導致銀行呆帳增加，會提高銀行未來面臨的更多風險。
通膨、升息、漲工資利空衝擊 小建商陷入生存保衛戰
通膨、打房、升息、原物料飆升、工資調升等多項利空衝擊營建業生存空間，巿場已傳出數家小建商向同業調頭寸，或是將手中的建案連建照轉賣給中大型建商，也有撐不下去關門倒閉。不過消基會房委會委員張欣民表示，目前並沒有出現大量民眾投訴的情況，主要是房價上揚，小建商實在撐不住，低價轉手，也會有業者願意接。同業調頭寸 房產大亨感嘆「最近一位房地產大亨嘆氣，許多地產老友向他調頭寸！」巿場人士透露，這家推案量在全台可說名列前茅的建商老闆，近年來除在全台大舉推案，也跨足金融等不同產業，事業版圖快速擴充，但近來許多老友來向他借錢，讓他有些感概。房產趨勢專家李同榮表示，由於營建成本高漲、升息循環來臨？以及央行選擇性信用管制限縮土建融政策等壓力下，建案延遲交屋、不開工、或延遲開工開始漫延全台各地，北台灣已有建商開始倒閉，這雖然是少數個案，但市場已聞到不大尋常的警訊。房市仍然處於上升軌道上，為何仍有少數小建商倒閉危機出現？李同榮分析有四大關鍵，第一、小建商現買現賣無能力囤地；第二、成本較高，相對競爭力較弱；第三、限縮土融建融，造成資金缺口，最後，營建成本大幅增加，入不敷出。央行緊縮銀根 成本又飆漲住展研發長何世昌表示，現在的確有許多小建案或是小危老案想盤給同業，蓋不下去是小建商籌資能力不夠，當央行緊縮銀根下，無法生存，也有新創的小建商推危老案，面對原物料成本飆漲，撐不下去，如RC建築一坪成本，若由大型建商興建，每坪約18萬元，小型建商案量小，每坪支付23萬還不一定有營造廠想要做，為此業者只能將案子盤出。何世昌表示，最近巿場上出現許多建案不開工，就是擔心基地開挖下去，設計不能改，沒人要接，惟因房價看漲，這些小建商開價頗高，是中大型建商目前多不太願意接手的原因。張欣民也指出，房價後市看漲，是現在還沒有爛尾樓潮出現的主因，也是較多消費者願意容忍建商工期延宕的主因。來客量下滑 成交卻沒較差華固總經理洪嘉昇表示，央行升息、土建融縮減等問題要從兩層面來看，第一，以開發商角度分析，央行調空，大小公司都受到影響，但大小公司財務狀況不同，像有些過去財務槓桿大的公司，現在買地可能較買不下去，因為自有資金不足，但有些大型公司淨值高，自有資金部位高，對他們而言，反而是一個機會，畢竟土地價格至今並未鬆動，只是沒有像前兩年大幅上漲，高價搶地的同行也減少，較能理性選擇適合開發土地。從消費者角度看，洪嘉昇指出，近2個月受到疫情比較嚴重影響，來客量有下滑，但是成交狀況並沒有比較差。且因央行升息是為了抗通膨，通膨上個月逾3％以上．利率若低於通膨便是負利率，比較理性明智的消費者，看到原物料大漲，土地沒有跌價，通膨率又高於借款利率，有能力又有需求，就會進場購屋。洪嘉昇指出，上巿公司有比較好的優勢，即在籌資上，通常會有保留盈餘，但沒有上巿櫃的建商，案子結案都會將錢領走，留在公司錢的不多，在央行管制土建融前，購買土地只須自備2成、2成5資金，但現在提高為4成，叫股東拿錢增資，股東不一定願意，反觀上巿公司有較高的保留盈餘，自可從容因對。李同榮即表示，如今的建築環境，將會造成建商大者恆大，市場扭曲。
預售屋缺工缺料夾擊 新成屋突圍市場成新寵
工料雙漲與打炒房政策雙面夾擊，致使許多建商放慢開工步調，今年初高雄開工數相較2020年出現衰退現象。政府陸續祭出房市政策，透過選擇性信用管制、限貸等措施，加上營建成本上漲，造成建商興建壓力，甚至邊蓋邊賠錢，不得不調漲房價，部份建商也紛紛採取「限賣令」、「封盤」手段，加上缺工、缺料等困境，工程期延宕，市場預售屋延遲交屋的消息時有所聞，預售屋契約交期更出現需要九年才完工交屋。缺工缺料等困境，真正想成家的消費者面臨「無房可買」，這波風向也讓購屋族轉向新成屋市場。房市大風吹，真正想成家的消費者面臨「無房可買」、已買房面卻有家歸不得的囧境，這波風向也讓購屋族轉向新成屋市場，新成屋也成為市場新寵。而原本就是高雄首購族買房熱點的橋頭新市鎮，隨著台積電、橋頭科學園區等科技議題利多，更吸引就業科技新貴與看好生活機能的購屋族進場，原本房市火熱不減，但因多為預售屋，區域內新成屋合計僅百餘戶，在預售屋交屋充滿不確定性下、加上建商延後推案「減產」的情況下，橋頭新市鎮特區新成屋市場將供不應求。坐落橋頭新市鎮特區的新成屋建案，由雄崗建設興建的橋科水岸花園建案受到市場青睞。坐落橋頭新市鎮特區的新成屋建案，由雄崗建設興建的橋科水岸花園建案受到市場青睞，因鄰近省道一號與捷運青埔站交通優勢，對通勤族來說相當便利。橋科水岸花園2-4房規劃，景觀中庭、獨立公設會館與露天泳池，座北朝南，加上戶戶平面車位優勢，吸引不少小家庭喜愛，建案也因鄰近都會公園，擁有大面積綠地公園景觀與開闊大棟距，也是目前市場上罕見的規劃，在疫情下也成為許多購屋族喜愛的賣點。
建商拖遲交屋1年拒付利息 民眾無家可住被迫租屋
高雄多位民眾向建商開遠建設購買位在楠梓區的「fun晴旅」預售屋後，建商卻以新冠肺炎疫情、缺工缺料等理由延遲交屋長達1年時間，且拒絕給付消費者任何延遲交屋的利息，建商延遲交屋期間民眾被迫在外租屋，無法如期入住新屋外，還得多花租屋成本，對此，開遠建設表示，交由法務部門處理。購買「fun晴旅」預售屋的16戶民眾認為建商無法如期交屋，導致他們權益受損，因此籌組自救會，希望建商盡速交屋，並依合約賠償遲延利息，但建商卻向他們表示，建築工程因有風雨天停工、新冠肺炎疫情影響與市場缺工缺料及政府審核等因素影響完工期限，不屬於該公司逾期完工。向建商購買預售屋的陳姓男子表示，自己3年前買了1戶2房的新屋，依合約建商應於去年3月完工，並在3個月內取得使用執照，隨後如期交屋，但截至目前，仍然尚未交屋，導致許多買家都只能在外租屋，不僅無法入住新屋，反而還要自行負擔1年的租屋成本。陳男等人與建商協商，建商卻表示，買家若不要房子，他們願意支付15％的違約金，這也讓自救會成員相當不滿，因為當時預購時，房屋每坪單價約15萬元，但現在每坪已漲至23萬左右，建商即使以總價的15％加價向他們買回房屋，仍有巨大獲利，因此，他們合理懷疑是建商故意拖延交屋而套利。台灣消保會表示，最近坊間預售屋均以俄烏戰爭、新冠肺炎疫情、缺工缺料等理由，做為不能歸責建商的事由，甚至不合理要求解約，要求消費者讓步，希望政府有相關作為，避免建商違約現象不斷發生，導致民眾權益受損。建商若無法在約定期限內完工交屋，就須按照相關規定，支付遲延利息給買方。對此，開遠建設僅表示，交由法務部門處理。
裝潢驚驚漲3／拿物價上漲當加價理由 裝潢糾紛3個月近300件
今年裝潢成本大漲，市場混亂的價格，也給了不肖業者向屋主獅子大開口追加預算的好理由。住宅消保會統計，過去3個月以來，惡意追加預算的投訴案件共有275件，占所有投訴的67%。住宅消保會首席顧問吳翃毅表示，惡意追加預算的狀況一直都有，只是現在多了原物料上漲的藉口，讓不肖業者喊得更理直氣壯。今年10月，住宅消保會接到一通諮詢電話，位於台中的一間3層樓透天厝發生了裝潢消費糾紛，總工程款258萬元，屋主已付220萬元。該屋主投訴，裝潢業者在未經屋主同意下，多做了契約以外的工程，並追加40萬元預算，且高於市場行情，屋主不願付款，最後收尾的瑕疵裝潢業者也不願修繕，形成僵局。另外一件糾紛案則是發生在去年8月，業者簽訂的報價單上拆除垃圾清運費用「一式6,000元」，於8月底已拆除清運完成，12月完工時聲稱費用調漲「一式變1萬元」，且共要追加收「三式，共3萬元」，讓屋主直呼「誤上賊船」，不合理！裝潢中難免碰到漏估的情況，如有在合約範圍外追加工程或建材項目，業者因先與屋主進行討論，並白紙黑字寫下追加的內容與金額。（圖／黃耀徵攝）「惡意追加預算有2種情況，一個是浮報，另一種是多做項目多收錢。」吳翃毅表示，不肖業者為了想多賺錢，向來就有不少巧立名目，向客戶追加預算的糾紛，尤其最常碰到報價單明細寫不清楚，讓業者有機會利用資訊不對稱和時間點的落差加收費用，而民眾多半怕麻煩也選擇被迫接受。吳翃毅拿出常常發生爭議的報價單，每個項目數量都寫「一式」，「究竟一式代表多少的長寬尺寸都沒有特別標註，未來業者就有很多解釋空間。」他呼籲消費者，品牌、型號、數量、尺寸，以及完工時間都必須寫得一清二楚，或是參考住宅消保會網站上的制式合約範本。對於近期物價變動幅度較大和缺工延遲交屋問題，吳翃毅表示感同身受，但他認為一個專業的設計師應有能力評估市場變化和承擔風險的責任，「合約具有法律保障效果，一切仍以簽訂的內容為主，不應該以成本漲價或漏估的理由轉嫁給消費者，延遲交屋業者該付出違約金也是消費者的權益，一切都依據合約精神，依法有據。」若裝潢業者真的發生虧損，屋主也願意補償，吳翃毅建議，不管是追加的金額、或是缺工延遲交屋，都要具體向屋主說明，並白紙黑字合意磋商，才是正確之道。圖A為錯誤的估價單，建材規格、數量、單價皆寫不齊全，未來業者就會有很大的解釋空間；圖B則是正確的估價單，資訊盡可能越詳盡越好。（圖／住宅消保會提供）
簽約前詳閱契約內容！春節期間看屋 9招免踩雷
許多民眾會在春節期間看屋，內政部特別提醒，預售屋交易期間長，預售屋買賣契約攸關雙方權利義務的履行，在簽約前應詳閱契約內容，並特別注意「是否已領有建造執照」等9大事項，以減少不必要的消費糾紛。內政部表示，為加強保障購買預售屋消費者的權益，已修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」部分規定，並自今年元旦起實施，民眾在簽約前應詳閱契約內容，並注意下列9事項。包括1.確認建案已請領建造執照。2.無須先行支付定金才可審閱契約書。3.停車位應載明長、寬、高及含車道及其他必要空間的合計面積。4.土地及建物登記總面積如發生誤差，不足部分，建商均應全部找補。5.自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔。6.交屋保留款是包括房屋及土地總價的5％。7.建商如延遲交屋，應按萬分之五日息，負擔遲延利息。8.建商在交屋前應完成瑕疵修繕義務。9.房子的保固期限，是從交屋日起算，結構部分保固15年；固定建材及設備部分保固1年。內政部表示，新版的預售屋買賣定型化契約，也明定區分所有建物土地及共有部分應有權利範圍的計算方式，應以專有部分面積(主建物面積加附屬建物陽台面積)比例計算，以落實民法規定；並特別納入不動產開發業者使用的預售屋建材禁用爐碴(石)並應符合檢測規範，以免影響民眾居住品質及安全。內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合新制契約規定，建商違反者，可依消費者保護法規定，最高處30萬元罰鍰。內政部提醒，預售屋交易期間長，而且沒有實體可測度，購屋務必冷靜考慮，不要受建案現場之銷售氛圍影響。交易過程中，除留意不動產業者提供的契約是否符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」外，也可要求其提出建造執照，及其圖說影本等相關文件。
百年大缺工4／預鑄模組、機器人上陣 建商自救各顯神通降低人力
全台大缺工，雖政府允許公共工程引進外籍移工，但大陸工程卻表示，工地仍人力短缺，不少工種仍找不到師傅。其實不只台灣，全球營建業都面臨人口老化及缺工的問題，「引進外籍移工只是短期效益，非長久之計。」大陸工程英籍執行長Simon Buttery分析加拿大及德國「缺工」的解決之道，「都是政府帶頭領導，產官學一起提出長期策略，借用科技力量帶動產業鏈轉型，像是改用『預鑄工法』，可減少人力，安全及品質也能相對提高。」「台灣是科技島，有很多以研發聞名的企業，相信在政府協助下，跨產業合作能讓台灣建築業有更好發展。」大陸工程英國籍執行長Simon Buttery認為，引進短期外籍勞工只能解燃眉之急，政府應偕同學者業者制定長期策略，為產業鏈轉型。（圖／王永泰攝）不過，大陸工程總經理陳學聖卻常與Simon Buttery爭論預鑄與模組化在台灣的適用性，「台灣20年前就有預鑄工法，但沒人要用，因為當年傳統工法的工資低，預鑄工法成本高，如今工資大漲，二者成本差距縮小，但要不要改用預鑄工法及模組建材，台灣營建業仍在拉鋸中。」陳學聖說。因為台灣市場不夠大，陳學聖認為，必須從政府政策先著手，例如公宅，規劃每棟建築、格局都長得一樣，預鑄工法和模組建材才能發揮經濟效益，也才有廠商願意投資研發生產。傳統工法使用木模板，需在工地依據現場尺寸進行裁切，現在透過電腦預先計算空間大小配置適當數量尺寸的鋁模板再到現場組裝即可，不僅環保、減少施工天數，還能提升精準度。（圖／黃耀徵攝）在政府未出手救援前，面對缺工問題，營建大廠只好各顯神通。以興富發來說，目前在局部外牆施作使用預鑄工法，「下一階段考慮梁柱鋼筋也能在工廠先加工，再到現場組裝、施灌混凝土，這樣已經可以減少7成的鋼筋工人。」為解決模板工缺工問題，鄭欽天還引進鋁模板，取代常用的木模板，10月即在桃園工地進行，「以傳統木模板施工，要8天才能做完1層，質地較輕盈的鋁模板只要4天，還可重複使用上百次，提升精準度，一般雜工就可以做，之後台中、高雄都有施作計畫。」為減少人力、加快工期，有些建案以木質地板取代傳統磁磚。（圖／業者提供）此外，鄭欽天還將地磚改為木板，「原本要2、3天時間的工程，可以縮短成半小時。」興富發近年以玻璃帷幕牆取代部分水泥外牆，也將計畫嘗試在工人下班後，由機器人搬料，隔天工人可以直接上工，預計2、3年後導入。儘管業者盡力想出變通之道，但缺工仍將造成工期延長，「每一個樓層的工期，從原來的12至15天，延長到20至25天才能完成，不僅成本增加，延遲交屋也會影響入帳時間。」(待續)