山琳
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青慕淳預售案「法院將四拍」可望有解? 承購戶已有這一心理準備
買預售屋買到建商撒手不蓋,近幾年以2019年新北市中和預售案「青慕淳」最為嚴重,多達34戶承購戶共近4千萬元頭期款恐面臨血本無歸慘況,住戶跟CTWANT記者說,「我們已經等了三個過年,再等到三、四月土地法拍到第四拍了,仍抱著希望有營造商承接,到時出些錢買到房都願意。」原定2020年3月開工、位於新北市中和區中正路旁的青慕淳,由於建商財務週轉倒閉,至今土地遭銀行拍賣流標三次,共約244坪基地迄今仍是一片空地。承購戶說,之前法拍的底標金額達3.4億元,有意出標承接者可能覺得金額過高,再打個九折流標而到第三拍的2.17億元而無出標者,現在到了特別拍賣等待期三個月,約是從去年12月到今年3月下旬、4月後將再第四拍,一旦底標能下修到二億元以下的話,可能就有機會等到有廠商願接這案。「我們抱著能買到房屋的希望同時,也有心理準備還會被加價,還要再拿出些錢來,只要不會血本無歸白忙一場,大家都願意等。」住戶跟CTWANT記者說。青慕淳預售屋建案4年多前由山琳建設推出時,預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅,主要規劃一房到三房,每坪賣價44萬至47萬元,每戶總價688萬元到1800萬元,由「僑馥建築經理股份有限公司」(僑馥)負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務,信託銀行則為星展。預售屋承購戶34戶當中有多位首購族,眾人近4千萬元的頭期款面臨恐怕血本無歸慘況,多年來承購戶疾呼公部門盡速出面主持正義,迄今仍無解,只能見建商貸款的星展銀行進行拍賣。由於山琳建設積欠星展銀行的土地融資約1.89億元,迄今未依約清償並積欠利息,星展保全債權遂將此案土地於2021年12月交送給台灣金服拍賣至新北地院法拍,歷經2022年一整年因無人投標而三次流標。
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首購族悲歌1/星展銀一邊協商又法拍土地 34戶繳4千萬恐血本無歸
明明房市大好,推出新北市「青慕淳」預售案的山琳建設卻爆發經營危機,延宕1年遲未開工,34位承購戶為了自救,根據買賣合約,向承辦信託的星展銀行尋求「續建」解套,最後卻得到「風險太大」的答案。新北市中和區中正路旁的一處工地圍籬前,3月5日站著30多位「青慕淳」預售屋承購戶,冒著陰雨高舉「星展銀行冷血無良」、「履保騙局合法詐欺」、「金管會放任外商銀行欺負百姓」、「罔顧權益、撤法拍、重啟協調」的字牌,進行無聲控訴。原定去年3月開工的青慕淳,至今現場仍是一片水泥地,雜草蔓生。(圖/李蕙璇攝)青慕淳基地共約244坪,原定去年3月間開工,如今鋪好水泥的地面,卻是一片空蕩蕩,周邊雜草叢生。3年前,山琳推出青慕淳時,預計興建一棟13層樓、共60戶的集合住宅,主要規劃一房到三房,每坪賣價44萬至47萬元,每戶總價688萬元到1800萬元,由「僑馥建築經理股份有限公司」(僑馥)負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務,信託銀行則為星展。位於新北市中和區中正路上的預售屋建案「青慕淳」,號稱完銷卻遲未開工。(圖/趙世勳攝)預售屋承購戶有34戶,他們當中有多位首購族,原本開開心心買房,如今卻因建設公司「山琳建設」(山琳)爆發經營糾紛與財務危機,貸款銀行「星展銀行」(星展)無情撒手,再度被迫淪為無殼蝸牛。「我們有很多人都是首購族!星展銀行一邊與我們協商,一邊將土地(青慕淳基地)送法拍,簡直就是見死不救!」眼見4月就要面臨法拍,眾人近4千萬元的頭期款屆時恐怕血本無歸,承購戶疾呼金管會等公部門盡速出面主持正義!山琳多年來在台北市萬華與新北市三重、中和推案,小有名氣,卻因經營權糾紛引爆財務危機,如今面臨土地被法拍、纏訟遭遇。(圖/趙世勳攝)
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首購族悲歌2/誰能保護買家?泣訴「履保騙局合法詐欺」 難啟動續建
位於市區主要幹道旁的青慕淳,鄰近錦和高中、雙和醫院及捷運景安站,一推案就獲得許多當地人青睞。「原本以為(青慕淳)是受疫情影響延遲動工,後來(我們)一直打電話問,卻找不到人說清楚,才察覺異常。」「本來兩年後要搬入新家,結果不但沒蓋好,這塊地四月恐怕還會遭到拍賣!」36歲的陳先生欲哭無淚地說。新婚不久的陳先生是一家金融機構的資訊工程師,他實在想不到首購竟會遇上衰事,「父母家距離青慕淳僅約五分鐘路程。兩年前我準備結婚時,經過這裡覺得離家近,加上預售屋的(貸款)壓力比較鬆,當場刷卡支付訂金10萬元,隔幾天到郵局匯款92幾萬元,當作頭期款。」「內政部的預售屋定型化契約,白紙黑字載明有信託履約保證,這是保護買家的機制。」陳先生拿出預售屋合約指出,依據山琳和星展簽訂的不動產開發信託協定,山琳發生特定事由,導致經營異常、無法順利執行預售案時,星展應依該合約進行評估,執行續建機制。僑馥僅針對山琳現在的財務狀況做續建評估報告,讓承購戶大罵「荒謬至極」。圖為僑馥董事長、青慕淳起造人之一的彭慶。(圖/報系資料庫)然而,星展的作為及反應卻讓承購戶完全傻眼。「山琳內部爆發經營權糾紛,星展明知山琳的經營出現異常,卻刻意隱瞞,沒有告知承購戶。」陳先生說。陳先生進一步透露:「建商及銀行的不動產信託契約裡的『續建機制』,給了我們一絲希望,但沒想到星展刻意曲解續建執行方式,不找其他建商,將續建問題丟回給山琳,明明山琳就跳票、信用出問題,被打入銀行拒絕往來戶,(星展)根本所託非人。」本刊記者實際走訪公司登記在商務中心共同辦公室裡的山琳,不但沒見到招牌,大樓管理員也說寄來的法院郵件都無人簽收。(圖/李蕙璇攝)
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首購族悲歌3/建商不開工、信託銀拒續建 買房落得「見死不救」只能求神未卜
據悉,山琳爆發經營權糾紛後,重新籌組經營團隊,星展委託僑馥進行續建評估。今年3月2日,星展與僑馥以「後期資金挹注不易」、「風險高」為由,拒絕協助承購戶辦理續建。對此,陳先生和多位承購戶質疑,僑馥和星展「球員兼裁判」,一把抓住「要不要續建」的決定權,承購戶根本無從主導,「僑馥的續建評估報告很荒謬,就是因為山琳財務有問題,才無法開工,如今卻不是找其他建商來好好談,僅以山琳的情況判定難以推動續建。」日前承購戶發現,青慕淳基地恐在四月間遭法院拍賣,因此更認為星展在玩兩面手法,「原來他們(星展)一邊與我們協調,一邊在去年12月就把土地(青慕淳基地)送去拍賣。」「星展明明是我們的信託銀行,應該幫忙看著我們的錢,哪知他們竟是先顧自己,只想賣地拿回融資出去的錢。」「表面協商,背地裡卻是拍賣土地,毫無信用與商譽可言。」一位參與抗議的承購戶憤怒地說。走投無路的青慕淳承購戶,四處求神問卜,看到籤詩寫著「逢大吉、百事亨、貴人扶」,至今仍抱持一絲「會有救星出現」的希望。(圖/讀者提供)承購戶為了扭轉劣勢討回公道,加上高度期待政府定型化契約的「信託履約保證」,因此準備提出告訴,並四處陳情、打算長期抗爭,盼能喚起公部門的重視。「剛剛總統府已回覆收到我的陳情信了,我們還要繼續寫給行政院長蘇貞昌、金管會主委黃天牧。有人去廣濟宮、福和宮問了開漳聖王、神農大帝,都說再等等,(籤詩指示)茅屋中間百事亨,必然遇得貴人扶……。」新北市中和區立委江永昌則表示:「從去年6月接到民眾陳情後,我一直關切此事,已經三度替承購戶舉行協調會,打算仿效其他爛尾樓續建成功案例,讓承購戶有朝一日能見到大樓完工交屋。」立委江永昌三度為青慕淳承購戶舉辦續建協調會,聽到星展代表說「風險高,沒經驗」而傻眼。(圖/翻攝自江永昌臉書)
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首購族悲歌4/預售每坪45萬回不去了!青慕淳承購戶好想交屋 盼貴人助
究竟遇到建商無法開工、蓋到一半停工等發生財務危機時,承購戶期盼的「續建機制」有無成功案例?本刊記者訪問曾和中國信託商業銀行、第一銀行等合作完成續建案的「東亞建築經理股份有限公司」執行副總唐惠群。唐惠群解釋說:「(一般續建案)都是建商與營造商開工蓋樓後停擺,地上有個爛尾樓,很難賣出去,最好的方式就是繼續蓋完,才拿得回債款。」他認為:「青慕淳的基地還沒有開挖,土地還是有一定價值的。」東亞建經執行副總唐惠群擅長續建方案,他指出過去經辦的續建案多為爛尾樓,若不續建完工,土地很難賣掉,銀行難以追回債款。(圖/東亞建經提供)面對爭議,星展表示,去年2月山琳發生財務困難,星展作為不動產開發信託之受託銀行,即依法規及信託契約相關規定辦理,持續與承購戶溝通協商,後續數月間並配合山琳和不同建商磋商,希望能完成青慕淳建案,但皆因山琳與其他建商的價格條件等因素而未談妥。星展強調,星展後來仍依合約委託山琳選任的僑馥評估續建可行性,根據僑馥的專業評估,續建風險高。「山琳向本行申請土地融資約1.89億元,並將土地設定抵押權予本行,因山琳未依約清償、積欠利息,該案已轉為逾期放款,本行依規定行使抵押權身分,才聲請拍賣抵押物。」本刊調查,青慕淳的信託帳戶原有共逾3622萬元,目前只剩約694萬元,星展在透過土地拍賣結束此案,拿回融資還款後,將依約把信託餘額還給承購戶,每戶只能拿回約20萬元。