屋況差
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雙北低總宅現形3／凶宅、套房便宜好入手？ 專家：可能踩到「貸款地雷」
雙北房價高高掛，小宅因為低總價、好入手，成為房市交易主流產品，但坪數過小、產品不好、地點不佳的物件，在銀行眼中將會被列為高風險擔保品，貸款成數將受影響，想避開「貸款地雷」，專家提醒，購買前須特別留意貸款成數，必要時可多準備些自備款。CTWANT委託台灣房屋統計台北市總價1000萬元以內、新北市總價800萬元以內的熱門成交社區，可發現北市多集中在中山、北投區，物件多為小套房為主的中古住商混合大樓，其中有不少是林森北路上經常發生事故的社區；新北市則集中在淡水、汐止、中和區，物件同樣多是小套房為主的中古大樓，入榜的社區包括曾遭受土石流衝擊的「林肯大郡」以及工業宅，第一建經研究中心副理張菱育就提醒，「這些產品雖然總價低、好入手，但可能在貸款上需要有心理準備。」張菱育解釋，銀行在審核貸款時都會考慮房子的價值有多少、法拍的風險和價格，因此銀行會依照房屋條件，包括區域環境、產品流通性來篩選不動產核貸，經過認可的房子就會給予較高的貸款成數，若銀行認為風險高或容易貶值的房子，就會給予較低的貸款成數。雙北仍能找到不少500萬以內、周邊生活機能佳的物件，但相對坪數可能比較小、屋齡較老、屋況較差等，圖為淡大商圈知名套房大樓「海景天下」。（圖／周志龍攝）以入榜北市低總價社區的「林森觀光大樓」「春暉新世界/東光百貨大樓」「錦新大樓」為例，張菱育指出，以這類早年興建的傳統住商混合式大樓來說，規劃坪數以小宅為主、住戶數量多，可能會有公私動線未分流、出入人員複雜、管理運作欠佳等問題，雖然社區價格低於區域行情、入手門檻較低，但因為社區狀況多，銀行評估放貸條件時，都會列入考量重點。民眾較避諱地「凶宅」，銀行也怕怕！張菱育說，倘若物件曾發生非自然死亡、上過新聞，銀行大多也都會有記錄，在核貸的時候，考慮到迷信、不易轉手買賣，通常也不會給予高成數貸款，甚至銀行更直接不承貸，所以雖然凶宅總價較低，卻可能要準備較高的頭期款購買。另外像是入榜新北市低總價社區的「摩天鎮」及「林肯大郡」等，這類地點偏離市區，有些甚至位在山區的低總價社區，也須特別留意貸款成數，尤其是基地是否為順向坡、山坡地保育區，或是曾發生嚴重自然災害的社區，銀行有可能不承做貸款，因此購買前建議先向行庫諮詢。第一建經研究中心副理張菱育提醒，有產品雖然總價低、好入手，但可能被銀行列為高風險擔保品，恐需準備較多的自備款。（圖／張菱育提供）另外還有如「四季紐約」等工業宅，張菱育說，工業區的地依法作為「工業用途」，在上面蓋的房子只能做為辦公室或事務所，所以無法適用自用住宅的房屋貸款，或是其他政府推出的自住房屋優惠貸款，一般貸款銀行最多核貸5成。其餘入榜物件，大多都是套房或小宅產品居多，就算沒有上述特殊狀況，也要留意，銀行對小宅的放款限制，盡量優先選擇15坪以上的住宅，不僅使用空間相對較大，貸款成數比較有機會達到8成左右。張菱育也建議，想爭取高成數貸款的小宅買家，還可以選擇對區段熟悉度較高的在地銀行申貸，另外行庫也會根據申貸人的負債比、薪資收入等經濟條件來放貸，假如申貸人的財力出色，且物件的地段條件不俗，即使是套房產品，仍然有機會爭取8成貸款。
老宅風還是廢墟風？台南市區「10坪別墅租1萬」 被酸：破厝不等於老宅耶
古色古香的台南市，因為充斥不少百年老宅，懷舊的氛圍吸引不少文青造訪，也是許多國人到台南旅行，除了品嘗美食之外的另一個觀光重點。但最近有租屋網站上，刊登一間位於台南中西區的老宅招租文，上頭標示是一棟10坪、標註4樓的別墅在招租，開出月租1萬元的條件，但房子照片曝光後，殘破的程度讓人傻眼，不少網友狂虧，這棟房子根本是「廢墟風」，還有人酸招租者，「破厝不等於老宅耶」，引發網友議論。臉書社團「台南式」，近日分享一篇租屋網站上的招租文，從照片可見，出租房子是一間磚造平房，外觀十分破舊，屋內的隔間幾乎全部被破壞，屋頂的鐵皮還有明顯破洞，整間屋子地上地上雜草橫生、磚瓦破碎一地，看起來跟荒廢多年的廢墟沒有兩樣。且招租文上註記該屋是4樓別墅，但外觀上看不出來，開價月租1萬元，雖然並不貴，但裡頭荒廢的程度，根本無法住人，也讓發文的小編忍不住問，「台南老宅經濟正夯？」台南一間百年老屋刊登要出租，引起在地粉專轉發招租照片討論。圖／翻攝台南式臉書社團）網友們看到招租文後，都感到很震驚又有趣，短短不到一天內，就吸引超過5千人按讚留言，有人就直言：「老屋和破厝是不一樣的耶」、「這已不是老宅能形容了，簡直是廢墟風了」、「風大一點，連屋頂都會飛走喔」。還有人覺得房東會拿這種房子出來招租，推測「這很擺明就是要租客自己花錢整理然後房東再接手整理好的，不是不續租，就是一直給你漲房租」、「台南房東最會的就是要你裝潢整理然後收回。我被拐兩次了」。而後續查租屋網站，該篇招租文已經被下架，不過當初刊登者有說明屋況，提到該物件已是「百年屋」，土地50坪獨自使用，因為屋況差，所以租金才算便宜，要承租者自行規劃整頓。
「租客未搬走」拒看房！2正妹遭誆逾6萬元 詐騙黑手伸入租屋社團
詐騙手法百百種，如今租屋市場也被黑手入侵！近期有不肖人士，打著低價出租市中心新大樓為由，誘騙租屋族先匯1～2個月的訂金，已有多人上當受害。對此，專家提醒，若遇上價錢與屋況差太多，或宣稱無法看房等情況，要小心可能是場騙局。有民眾向記者爆料表示，身邊有2個正妹朋友，在租屋社團上看到地段位在台北市中心，主打新大樓、全新裝潢、配備家電家具，且價錢甚至比周邊租屋更便宜，於是便心動加Line詢問，不過直到朋友要求看屋時，房東竟以人在國外無法返台、租客尚未退租為由，拒絕現場看房子，而後開始宣稱有其他人也要承租，催促友人先繳納1～2個月的租金，便可以優先入住。該名民眾透露，友人分別匯款2.8萬元、3.6萬元至房東帳戶，之後再也連繫不上，「因為房子物美價廉又有競爭壓力，我那兩個沒經驗的朋友因此上當，後來才發現物件、房東、文案全都是假的，只有被騙是真的。」對此，權威物業外商租賃管理公司店長曾啟泰提醒，若遇上有房東以「租客尚在承租」為由拒絕看房，有極大機率是遇上租屋詐騙，事實上只要租客確定不續租，經過協調都還是能入內帶看，因此若無法現場看屋，要小心避免落入詐騙圈套。
凶宅求售3／房仲賣搶凶宅花樣百出 看屋請喝星巴克成交送iphone
高雄市洪姓婦人因長期遭丈夫丁盛芳家暴，加上丈夫花天酒地在外養女人敗光祖產，2018年6月，和長子共謀殺害親夫，將遺體冰藏在前鎮區鎮東一街自家的透天厝冰櫃，99天後被警方偵破。事發後，凶宅屋主二度賤價680萬求售，至今還在房屋市場中；專家指，賣不出的凶宅其實不少，購買凶宅者，入住後，最好依習俗再找法師做一下法事「清一下」，入住會比較心安。除了前鎮區冰屍案的凶宅2度求售外，宜蘭縣蘇澳鎮一棟屋齡51年的3層透天厝，日前以海報夾報方式行銷求售，文案標題直接點出「南方澳」凶宅，還強調「女性死者當時只是燒炭，不是很凶，要求買家不用怕」。2020年5月，該間凶宅開價350萬，本刊去電詢問仲介，女仲介表示，「目前凶宅仍未賣出，依舊維持350萬」。此外，台南市永康區2014年曾發生一起上吊自殺事件，男屋主死後2周屋內屍臭瀰漫才被人發現，因死者在家中留下「非我家人、入住索命」的詛咒字條，成為台南市令人聞風喪膽的凶宅之一，凶宅後來在市場銷售，一度因乏人問津，仲介還祭出「看屋領取星巴克，成交送iphone 11」的手段，希望可以招攬民眾看屋。台南極凶宅別墅流標9次，被1名命理師買下後，開價1380萬轉賣，至今仍掛網銷售。（圖／翻攝住商不動產網站）該間台南凶宅歷經9次流標後，台中1名鄭姓命理師以562萬元得標，去年委託仲介開價1380萬元銷售，但凶宅至今仍在仲介房屋網站掛網銷售，還未售出。高雄市不動產仲介商業同業公會監事會召集人鄭啟峰指出，凶宅價差需視屋況差異，屋價通常在市價的售屋價5至6折左右，通常會買兇宅的人不論是居住、做生意，心裡已經有定數，不會忌諱要買的房屋是凶宅，但買了凶宅後，還是可以再找法師淨一淨屋子，入住會比較心安。