室內面積
」 都更 賴清德 放寬容積率![alt](https://static.ctwant.com/images/cover/50/361250/sm-3c3810024d3959496baa67163abf5a5e.jpg)
變頻冷氣「出門不要關」比較省電? 台電闢謠:30分鐘內才行
炎炎夏日,不少人都會選擇開冷氣來度過高溫,不過長時間開冷氣會導致高昂的電費,讓許多民眾心疼不已。日前就有網友分享,「出門10小時回家,變頻冷氣不關更省錢」。對此,台電副總經理陳銘樹則建議,若是出門超過30分鐘,還是建議關冷氣,才能省電省荷包。近期一名高雄網友在臉書社團「左營楠梓人」發文分享,家中只有一台冷氣,室內面積約30坪,開冷氣時搭配電扇,連續兩年於7、8月實測冷氣連續開機的電費情況。結果發現去年電費為3304元,而今年在天氣更熱且電費調漲的情況下,電費為3907元,僅增加了603元,與頻繁開關冷氣相比,實際上沒有明顯增加電費,這也讓他驚訝地感嘆,「越吹越省電」。對此,台電副總經理陳銘樹也特地拍影片說明,「這是哪個詐騙集團放出來的假消息?」陳銘樹表示,變頻冷氣雖然比較省電,但如果出門10小時不關機,為了維持室內固定溫度,壓縮機仍需要持續運轉,累計下來的用電還是會比出門關掉冷氣高,「短時間外出大約30分鐘內,可以考慮不關冷氣,但長時間外出,台電還是建議您要關冷氣,省電也省荷包」。此外,台電提醒,若是民眾想要省電,一定要記得「回到家,先開窗散熱」。台電說明,炎熱的白天裡,使得家中的家具、地板一整天都在吸熱,會讓室溫上升不少,等到下班回到家時,別忘了「先讓熱氣OUT」,將窗戶打開散熱,讓空氣循環流通,就可以使室內先降溫。台電表示,當室內降溫後,再將門窗關上、打開冷氣,冷氣機就能更省時省力、事半功倍,進而減少運轉時的耗電量。台電也補充,白天出門前可以選擇拉上窗簾,達到預先隔熱的效果,而打開窗戶散熱時,若搭配使用電風扇、循環扇輔助,更能加速空氣流通排除熱氣。
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一年來倒店過半!上海高級餐廳面臨「海嘯式」倒閉 名廚跑路還欠薪
近年,中國大陸經濟成長放緩,高級餐廳也紛紛退場。上海高端餐飲地標「外灘18號」大樓的知名法國餐廳「L'Atelier18」,今年1月才高調開幕,剛滿半年卻傳出關門大吉。另外一家大陸唯一的米其林三星中餐廳,為了自救也推出「窮鬼套餐」,期許能憑此撐過高端餐飲市場的寒冬。上海「外灘18號」大樓,是上海高端餐飲的知名地標。法國餐廳「L'Atelier18」2024年1月在此高調開幕,主打三星主廚Frédéric Anton坐鎮,室內面積超過509平方公尺,店內裝潢高貴典雅,且大面積使用落地玻璃,讓食客一邊欣賞黃浦江美景,一邊享受人均消費1580元人民幣(約新台幣7000元)的精緻餐點,一度成為上海高端餐飲的熱門話題。不料今年5月,名廚Frédéric Anton便從該店離職,8月該店更閃電宣布停業,有陸媒報導,該餐廳老闆疑似臨時通知歇業,不僅沒有支付員工離職補償,還爆出已經多月拖欠員工工資與供應商貨款的醜聞。還有民眾抱怨,剛買的5000元消費劵(約新台幣2.2萬元)還沒用就倒店,不知如何申訴。更有人譏笑該店還是在七夕情人節的次日才宣告停業,「不忘割完最後一波節日韭菜才跑路,真是敬業。」然而,L'Atelier18僅僅是這一波上海高級餐廳倒閉潮中的一個案例。2024年春節前,號稱「上海最便宜米其林2星」的喜粵8號餐廳老闆欠薪跑路,員工堅持營業賺工資成圈內趣聞。位於外灘27號羅斯福公館的知名日料「鮨心和」,也低調關門。曾在2019年摘得米其林1星的「上海玉芝蘭」,在今年5月底由於與物業糾紛停業。虹梅路的經典魚翅海鮮酒樓名豪、富豪食堂,也在今年5月1日正式閉店。據陸媒報導,上海是大陸高端餐飲最集中的城市,然而數據顯示,上海人均消費在500元(約新台幣2.2K)以上的高端餐廳在近期大幅減少。2023年5月人均消費在500元以上的餐廳約2700家,然而到2024年7月,已經關門了了1400多家,萎縮逾半。同樣狀況也發生在北京,藝人趙又廷與高圓圓舉行婚宴的米其林高檔餐廳OperaBOMBANA已在今年6月歇業,而背後原因是中國經濟下行,連帶著金融、IT等高薪行業從業者的消費力疲弱,今年1至7月社會消費品零售總額增速持續下滑,6月上海、北京、廣州、深圳,四大一線城市的消費數據斷崖式下跌,其中上海跌最慘來到-9.4%,高端餐飲只好想辦法自救。上海中餐唯一一家米其林三星的中餐廳「新榮記」,日前就推出「398元套餐」吸引顧客,折合新台幣約1700元,儘管被中國網友調侃是「窮鬼套餐」,也希望能幫助餐廳度過這個景氣寒冬。
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賴清德老家爭議遭疑政治操作 新北市副市長劉和然這樣說
民進黨總統候選人賴清德萬里老家爭議持續延燒,新北市財政局昨上午前往丈量房屋撲空,賴辦批突襲,未依法通知代理人律師及代書;財政局長陳榮貴澄清,依法都是寄到戶籍地,且賴家昨傍晚才補件填入代理人,會再訂一個時間前往會勘,弄清房屋室內面積,核定房屋稅單;新北市副市長劉和然說,是否在下周選前現勘尊重當事人意見,避免遭疑是政治操作與養案。另針對民眾黨總統候選人柯文哲質疑市府早有賴家違建資料卻養案,對此,劉和然說,此案已到尾聲,只剩房屋稅問題,如真的是侯友宜競辦打手,此案應會於第一時間拿出來攻擊,不然就太遜了,如要養案,不會等待對方提出證明與最後房屋稅的申請。綠營近來猛攻侯友宜的新莊購地案,賴清德萬里老家也成為藍綠攻防議題,新北市政府今舉辦「不容抹黑新北、拒絕政治打壓公務員」記者會,指公務員最近遭到汙衊,引發基層不滿,因此舉辦記者會幫忙發聲,盼公務員不要成為選舉的墊腳石與工具。針對賴清德萬里老家,地政局長汪禮國說,該爭議土地為礦業用地,無法做住宅使用,1988年礦業權廢止,2004年土地分割並移轉買賣755平方公尺給賴家,地政局去年9月現勘,地主未到場,去年9至10月間也3次詢問地主現況建物使用?地主回覆為供「住家使用」。工務局長祝惠美也說,新北從中央調閱16張航照圖比對,認定該屋是2004年後的新建物,未依法申請擅自建築就是違建,且門牌號碼並非申請合法房屋的證明之一。陳榮貴說,工務局認定該屋是新建房屋,賴辦稱繳過房屋稅,但事實上是沒設稅籍與稅單,依照房屋稅條例規定,依法納稅是國民應盡義務。賴家地價稅已於去年10月開單追徵5年地價稅,當事人去年11月底已繳納;房屋稅部分,財政局去年11月2次輔導設籍,12月14日代理人申請卻未附委託書,12月26日發文通知會勘,一周前已雙掛號寄出,12月28日家屬簽收,但1月4日會勘當事人卻未到。劉和然說,確定對方有簽收,寄送地點與當時處理地價稅模式一樣,依往例寄到戶籍所在,簽收人與地價稅單為同一人,雙掛號回函市府也收到了。劉和然表示,認為賴清德身為副總統應該不會說謊,所以在合法使用、合法建築、合法納稅三面向,同仁再三小心求證,發現與賴說的不同還不敢貿然多說,卻遭質疑處理速度放慢拖到選前,他澄清最近才收到當事人申報房屋稅,卻因距離選前只剩一周,被有心人士操作。
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綠能你不能?!賴蕭爭議全都輕輕帶過 主管機關還幫掩護
國民黨立委王鴻薇召開記者會,指賴清德老家是既存違建又逃漏稅,賴清德稱未收到新北市府認定違建,「稅金要繳,就依法繳納」;如此四兩撥千金,形同其副手蕭美琴,談到「回復國籍」就以「從未放棄中華民國國籍」回應,違法事如此船過水無痕,能當民眾表率嗎?今年9月賴清德萬里老家違建案爆發,賴競總發言人稱,該屋在法規訂定前存在,和一般違建不同,「過去皆有繳交房屋稅」,若涉違建,尊重新北市府認定。2個月後柯P緊咬違建,要賴副別變「賴皮」,但賴辦強調,政府過去開的單據都有繳。貴為國家副元首的誠信,真這麼廉價嗎?新北市稅捐處表示,地價稅11月底前繳納,房屋稅涉室內面積計算,就依《房屋稅條例》規定,由房屋所有權人、賴清德兒子主動申報,但新北市府證實至今沒主動申報。賴清德及全民進黨都在哈囉嗎?綠媒近日指控馬文君,在南投埔里的國有農地「擁700坪莊園」。馬文君第一時間就澄清,承租30年多的農業區非耕地建物佔地40坪,沒重建也沒擴建,是價值10萬的木造屋。這就是「寬以待己,嚴以律人」的側翼典範。對敵人,無真相地帶風向,涉己就「綠能你不能」。蕭美琴的回復國籍案,中選會以「三組都符合規定」簡單帶過,但對蕭美琴最大的「爭議」不置一辭,至今難解外界疑問。蕭美琴接受媒體專訪時確實提到「2000年一旦放棄美國籍,自己就會變成無國籍人」,既是如此,怎不是「回復國籍」?民進黨不釋疑,中選會避重就輕,總統選舉非兒戲,可以如此等閒視之嗎?
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全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9%
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會,也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者,不僅人口快速老化,台灣住宅老宅數量也迅速攀升,根據官方統計,50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後,今年第2季已達111.9萬間,較去年同期大增逾12萬間,年增10.9%,平均住宅屋齡33年,全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示,全國平均建物屋齡在十年前僅約26年,如今平均屋齡已達到33年,屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示,今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間,逾483萬間屋齡在30年以上,比例達到53%,這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡,包括台北、新北、台南、高雄都逾30年,桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是,「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升,全台有111.9萬間屋齡在50年以上,六都中以台北14.6萬間最多,占住宅總量也是最高,來到16.2%,就增長速度來看,以新北的年增18.5%最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,北市的屋齡老舊,加上缺乏大型重劃區供給,新房子供給量相對較少,加上房價水準也是六都之冠,一般受薪階層難以購屋自用,即使是有間老公寓的住戶,換到周邊的新大樓也面臨房價問題,同樣的室內面積加上公設,坪數放大,加上單價又比公寓更高,打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸,因此常見的就是沿著捷運往外找新房子,不然就是住在本來的老宅內,等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多,只要地段精華,銀行仍願意給予較好的貸款條件,若是雙北以外的老房子,銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化,可能抗震、防災等條件較差,政府積極推動都更與危老改建,不過改建還是在高房價區相對較容易推動,或者雙北以外的大地坪產品,比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示,今年上半年核發拆照數量達3554戶,相較於2017年數量成長1倍,數量創下24年以來的同期新高,其中光台北市就有1315戶,數量比其他5都的總量還要高,顯示危老等改建等政策推動,的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計,北市的中山北路周邊危老改建興盛,光是中山北路與巷內就有44處危老核准,土地面積高達1萬坪。曾敬德表示,危老給予的高額容積獎勵,讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建,也成為台北市預售推案的主力,如中山北路上最著名的國賓飯店改建案,透過危老進行資產活化開發,目前實價上已經揭露13戶,總銷售金額超過30億元,成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出,「整合只是老屋重建其中一個環節」,民間在執行危老重建過程中,會遇到林林總總的繁雜問題,包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化,甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況,這時選擇相關專業團隊協助,將有助降低重建風險。
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酒店房間放「棺材+骨灰盒」她嚇到狂冒冷汗:駕馭不了 業者揭真相
大陸重慶一名女子近日探訪某間恐怖主題酒店,只見房間裡垂掛著白色花圈,靠牆立著三口棺材,桌上還放著骨灰盒,讓她看了後背直冒冷汗,表示自己駕馭不了。對此,酒店回應,其為恐怖主題房,大多數體驗者都會在裡面睡覺。《九派新聞》報導,魁魅樓酒店客服表示,這是酒店的一個主題房,主要用於鬼戲深度劇情體驗,製造恐怖氛圍,以及展現故事情節,NPC會與玩家互動,「我們的玩家主要是年輕人,大部分體驗棺材奇案房的人,都是在裡面睡的,也可以選擇到普通客房休息。玩家睡覺時,房間內不會有嚇人的機關或NPC。」工作人員透露,該酒店為全國首家恐怖驚悚主題酒店,於今年4月正式營業。該酒店為沉浸式劇場,以探索解密和觀看演繹為主。室內面積大約2萬平方米,室外面積2.5萬平方米。其時間設置在民國時期,玩家入場需換上民國時期的服裝。「除了棺材房,還有冥婚房和娃娃房是比較恐怖的房間。」他說。冥婚房的床頭貼有「喜」字,櫃子上擺放著兩個牌位和紅燭,中間有一面鏡子。娃娃房的整體布置偏復古風,天花板上懸吊著多個木偶娃娃。三個房間內部的光線較為昏暗。據了解,該酒店按照價格和不同權益分為四類房型,目前優惠後的價格為A類房999元,B類房899元,C類房699元,D類房499元。除住宿外,酒店包含晚餐,夜宵和早餐,晚餐為看夜景吃火鍋。只有購買A類房型的玩家,能體驗上述三種主題房。
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違建之亂4/頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品,包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件,可放大居住空間、提升資產,看似划算,然專家告訴CTWANT記者,「這類多是『違建屋』,買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險,更重要的是,外推、頂加空間都不計入都更分回坪數,入手前不得不慎。」房價高漲下,陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍,買賣時也會有市場標準行情價,東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出,頂加或陽台外推,依照屋況、建造成本、所在地段的不同,通常頂加違建會比樓下層便宜;而陽台外推和室內夾層增加的室內面積,基本上會直接算到總坪數裡面,並按照市場價計算,等於只要做陽台外推,房屋的出售價格就會變高,不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格,則是以原本房價的1/3~1/2左右計算,黃勝暉舉例,如果一件物件的房價是每坪30萬元,樓上的頂加跟著一起出售,加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事,可以參考不動產說明會,若賣家刻意隱瞞,新屋主可提告求償。(圖/報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例)除此之外,像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等,也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒,違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險,如購屋人購買違建產品,只是增加空間的使用權而已,但並沒有所有權,尤其是老公寓的頂加產品,未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享,透過違建手段增加的空間,是沒有辦法進行重建前的價值估算,因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分,不能納入權利分配,實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費,但有些踩得硬的建商,甚至認為違建沒理由補償,因此才會在都更危老整合過程中,經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大,而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋?黃勝暉表示,像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別,但還有部分違建情形沒那麼容易分辨,如:擅自變更房屋格局等,這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖,加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,陽台外推增加的室內面積,在房屋出售時,一般會以正常價格計算,所以很多人做陽台外推,一來增加使用空間,二來增加資產價值。(圖/東森房屋提供、報系資料庫)《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明,不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分,包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等,均有明細規範,而從屋主針對房屋現況勾選項目,是否存在有違建或增建,及是否有被通知公告將被拆除等均有說明;或是上各縣市政府建管單位網站,查詢列管違建或查報拆除的名單,以了解是否有違建情形。黃勝暉也說,若原屋主在售房時,刻意隱瞞違建,導致新屋主在不知情的情況下誤買,新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子,就被檢舉列管,像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說,若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前,不管原屋主是否有收到,都屬於前屋主的責任,新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等;如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後,不論屬名是誰,都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒,「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念,讓頂加、外推等違建產品炙手可熱,但卻忽略了消防及建築安全,呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」,萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
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都更進步幅度賴清德不滿 提老舊房屋符「進步條件」給更多容獎
民進黨總統參選人、副總統賴清德今天出席「全國不動產產業賴清德後援會成立大會」,重申他的居住三政策,主張以蔡英文總統8年20萬戶社會住宅為基礎,未來8年再增加興建13萬戶社宅、包租代管17萬戶,並增加租金補貼至50萬戶,解決台灣100萬戶的租屋需求,並檢討提高容積獎勵,大力推動都更。賴清德宣示他若當選總統將持續推動都更,讓「30年以上」老舊房屋透過都更改善居住安全與周邊環境,帶動內需產業發展。如果老舊房屋大量都更,包括水泥工、板模、裝潢、運輸業、玻璃等各行各業都會蓬勃發展。賴清德說,他過去擔任閣揆時,曾經都更容積獎勵提高至50%,建構簡便的行政程序,給予都更住戶租金補貼、稅制減免等,運用公權力面對釘子戶問題,雖然近年來都更持續進步,但進步幅度他並不滿意。賴清德認為,都更無法大幅進步原因在於並非每個都更案件都能「一坪換一坪」,導致都更戶都更後分回的新房子坪數縮減、空間變小,但協助都更的建設公司也想要分配利潤。他承諾,未來這些問題都會一一檢討改進,例如「如果有達到某些進步性的要求」,將給予更高容積獎勵,讓大家住得更舒適,願意參加都更。立委私下指出,賴清德點出都更「無法一坪換一坪」確實是目前全台都會區老舊防屋都更「龜速」的重要原因,但許多精華地帶、面臨大馬路的老舊房屋,如果願意都更,配合容積率獎勵、綠建築獎勵等,其實都更後總坪數已貼近一坪換一坪。但住戶卻仍不願意都更,抱怨公設比太高,而期盼「室內面積也要一坪換一坪」,進而卡住都更進度。此外,都會區非大馬路兩側的老舊公寓,例如被狹窄巷道包圍的老舊公寓,因為都會景觀、天際線等考量,難以適用最高比例的容積率獎勵,這部分老舊房屋「都更卡住」情況更嚴重,對都會區的公共安全、老人妥善照護都相當不利。立委說,其實大家都清楚都更卡住原因在哪,綠營自家立委也曾在立院為了放寬公設比,舌戰內政部官員,不過,公設比牽涉公安、建商層面太廣,蔡政府任內都未降低公設比,賴清德如今再拋出「符合某些進步性的要求」就給予更高容積獎勵,雖聽起來讓推動都更又多了一絲希望,但「進步性條件標準」為何?公設比是否有機會合理降低?會不會仍然只有大馬路兩側老舊房屋受惠,其它老舊房屋看得到拿不到?都讓外界好奇。賴清德今天也推崇蔡總統的居住政策,強調當年蔡總統訂定8年內興建社會住宅與包租代管達到20萬戶的目標,包括新建12萬戶、包租代管8萬戶,明年5月20日之前將兌現政見、不會跳票,未來若他當選總統,8年規劃社宅30萬戶,其中新建13萬戶到25萬戶,包租代管新增17萬戶到25萬戶,租金補貼至少增加到50萬戶,等於16年期間規劃100萬戶,完整解決台灣社會的租屋需求。
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PChome林口千坪倉庫陷火海 業者:訂單不受影響
位於新北市林口區的PChome網家(8044)倉儲1日晚間驚傳起火,倉庫佔地面積約800坪,新北市消防局出動71車、212名消防員到場全力搶救中,暫無人員受困。Pchome表示,起火地點為小型外租倉庫,以衛生紙為大宗商品,目前消費者訂單不受影響,不過詳細損失待進一步評估。起火的Pchome倉庫位於新北市林口區湖子路17-8號,是PChome承租的小型外部倉庫,倉庫佔地面積約800坪、室內面積約1000坪,主要存放貨品以衛生紙為主。對此,PChome也發布聲明,工作人員已下班,暫無人員受困、傷亡。市場原先擔憂火災發生在今年第一季才啟用、佔地4.5萬坪的A7智慧園區園區,PChome也澄清起火地點並非A7倉,並且有投保火險。而在股價部分,網家(8044)今收45元表現呈現弱勢,下跌0.33%。
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買屋免自備款「有影嗎」? 房仲業者認恐難人人有獎
民進黨創黨元老、前民進黨立委鄭寶清宣布參選桃園市長,提出第一項競選政見「桃園年輕人買屋免自備款」,被網友喻為迄今為止,六都朝野市長候選人「講最大」的住宅政見。房仲業者指出,初步觀察鄭的講法,似想藉著未來放寬新建築物「容積率」、增加新建物容積獎勵、提高新建物樓層數,並拍賣多出樓層,收入作為鼓勵建商參與都更、支應首購族年輕人買房「免自備款」財源,理論上不是完全不可行,若能真能上路,初期可能「粥少僧多」、恐怕很難人人有獎,因此,該政見用意應是要呼應年輕人對高房價、買不起房的抱怨,鎖定桃園新經濟選民與年輕人搶票用意明顯。該房仲業者推估,鄭寶清說,「年輕人買房不用自備款」是「若建商蓋8樓,政府將特別允許容積增加到10樓,增加的兩樓,一樓給建商、一樓給政府成立基金」。不過,儘管目前內政部對六都容積率管制嚴格,地方政府可在一定條件下,給予新建物部分容積獎勵,但想要大幅放寬容積率仍非容易事。舉例而言,民間一直有聲音呼籲雙北市放寬容積獎勵,讓窒礙難行、進度緩慢的都更,能夠因為改建後新樓層增加,可以讓都更室內面積一坪換一坪,增加老舊公寓改建誘因,但是中央與地方政府都堅持,因天際線樓高管制考量、容積率不可能無限制放寬,因此,建商想在雙北市靠放寬容積率、賣出多餘樓層、收入減輕住戶都更經費壓力,就常踢到鐵板,尤以北市難度更高。不過,相對下,桃園部分新重劃區天際線管制比較沒有像雙北市嚴格管制,要靠放寬容積率增加樓層變賣,作為「免自備款」財源,就未必一定不可行。但該業者也分析,「買屋免自備款」想靠放寬容積率做財務來源,容積率總量勢必就會放的更寬,除內政部是否願意配合外,房市是否供過於求、建商意願則是另一因素,就算政策未來真的實施,上路初期也勢必「粥少僧多」,恐將會像民眾抽精華地區社會住宅一樣,不可能人人都中籤,但抽到「免自備款」者應該會像中彩券一樣的興奮,該政見「簡單易懂」恐也將讓其他組候選人住屋政策相形失色,至於政見具體可行性及多少人能受惠,那就又是另一回事了。。
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老屋政見震撼彈1/林佳龍喊北市都更容積放至300% 陳時中是否沿用受矚目
在綠營高層使出渾身解釋勸進下,積極爭取參選台北市長的林佳龍,終點頭改選新北市。由於林佳龍之前針對北市老屋改建問題,主張放寬容積率到300%,並增加老屋維護補助預算、增建兩萬戶青年住宅等,引發其它陣營側目;如今他轉換戰場,各陣營仍密切注意,民進黨提名的台北市長參選人陳時中,是否會沿用這些政見。一位藍營議員私下表示,林佳龍為凸顯其有參選北市長能力與格局,先前頻出招,並率先提出「大台北首都圈12大市政願景」,主張將北市都更基礎容積率從目前225%拉高到300%,讓北市許多擁有屋齡30、40年老屋卻「望都更興嘆」的民眾眼睛一亮,也讓其它陣營市長候選人倍感壓力,頻要求自家陣營幕僚也要提出老屋整建對案。北市超過30年以上的老屋超過64萬棟,其中部分不僅老舊、更已有危險疑慮,圖為屋齡已超過35年北市文山區再興社區、去年才被納入危老社區,沒想到今年3月就發生外牆倒塌的意外。(圖/台北市政府提供)本刊調查,容積率其實是內政部主管事項,因近年管制嚴格,北市都更所受影響尤其大,「容積率」與「室內公設比」堪稱台北老屋都更原地踏步的兩大原因。許多屋主一旦得知都更將讓室內面積大幅縮小,就不願再談改建,造成都更協商困難。藍營北市立委分析,林佳龍雖是選市長,本應無權變動容積管制政策,但他若當選,以執政黨籍的首都市長高度,有可能影響內政部「部分放寬」,料想這應是林佳龍政見中還強調「選定特定區域試辦」的原因。這項政見,不論對屋主、建商、甚至仲介、營建業都是大利多,將有利於爭取這些「泛老屋族」的支持。 根據內政部不動產資訊平台房屋稅籍統計,2021 年第二季台北市屋齡超過 30 年以上老屋共 64 萬 2941 宅,新北市約77萬7360戶。《住展雜誌》曾估算,若依前五年每年老屋平均重建速度計算,台北市全數老屋重建完成約需 187.3 年,新北市約需391.6年,換言之,也許要等好幾代過去,老屋才可能全面翻新。內政部資料同時顯示,在台北市12行政區中,屋齡30年以上的老屋宅數前3多的依序為大安、士林、中山區,其中僅「蛋黃」大安區老屋數就超過8萬戶。建商也說,北市中心精華區地段老屋屋主,尤其是面臨4米巷或6米巷的老舊社區,或因住戶不希望都更後被迫搬離現址(負擔不起新屋稅金及管理費)、或顧慮都更後室內面積變小,都更協商很困難。只是,老屋遲遲難改建,一旦面臨火災、大地震等災害,公共安全議題也令縣市政府頭大。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,因為全國老屋多,每逢選戰,候選人常會提出各式政見,主攻老屋改建,今年也不例外,坊間傳出,各陣營已備妥政見包括「青銀換居」(老屋屋主改租社宅、老屋租年輕人)、「放寬容積率限制」,甚至「部分公設(例如大樓第二座逃生樓梯)不計入容積率內、變相降低公設比」等,但他看來仍是「頭痛醫頭、腳痛醫腳」。前台北市副市長、政大退休教授張金鶚認為,老屋改建涉及私人財產權,在「天下沒有白吃午餐」的原則下,不僅政府要提供協助、住戶也要自己幫自己,如果想在老屋改建後、室內面積維持與改建前相同,就應該要有「付出代價」的準備。(圖/翻攝自張金鶚臉書)張金鶚以「放寬容積率」為例指出,容積率應屬公共財,老屋都更若未納入公共利益,例如「開放空間」或「停車場社區共用」,就不能隨便給容積,何況部份非位於臨大馬路第一排的巷弄內老屋,因巷道狹窄,改建有高度限制,現有容積率都用不完,放寬容積率有何意義?只會徒增建商移轉容積率牟利的可能。張金鶚表示,房屋涉及財產權,老屋都更的容積率、室內公設限制等規定則都與公共利益有關,屋主不能只寄望政府幫改建,自己也要幫自己。老屋改建難免室內面積會減少、想多點室內面積就要另「付出代價」,因為天下沒有白吃午餐,否則就別都更。他說,政府該做的,其實是盡力讓都更協商機制過程法制化、透明化,排除都更障礙,若危老房屋真難以改建,政府應補助改善建築結構,確保公共安全,並非僅改建一條路。
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老屋政見震撼彈2/北市都更龜速 業者提解方:檢討都市計畫、基地內縮
確定改選新北市長的前交通部長林佳龍,日前曾針對北市都更議題提出放寬容積率到300%,引發其它陣營側目。事實上,每逢大地震、舊大樓火災嚴重死傷,都會區老屋議題就被重新提出檢討,但說久了,不見政府有通盤解決方案,民辦都更進度緩慢,老屋問題持續難解,成為各縣市長候選人草擬政見時,最頭痛的議題。國民黨台北市長候選人蔣萬安曾在六月初提出「青銀換居」,亦即屋主將老舊公寓轉租年輕人,換住北市府出租的電梯社宅,作為他老屋政見的開場,不料立即遭到也要角逐北市長的北市副市長黃珊珊回嗆「台北市早就做了」(名稱是「高齡換屋」政策)。但黃珊珊未說明的是,高齡換屋雖在今年4月上路,但因為老屋長者不願搬離熟悉環境,無法媒合年輕人入住,成績掛零,凸顯要靠青銀換居解決北市老屋問題,絕對不夠,必須有更多配套。台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹指出,台北市可供都更建商移轉容積的公共設施保留地有限,北市老屋都更改建遠比新北難度更高,建議從全面檢討都市計畫,要求巷弄內老屋改建基地必須內縮、拓寬巷道後才能取得更高容積獎勵等作法,讓老屋屋主與都市市容改善「雙贏」。(圖/翻攝自台灣房屋臉書、報系資料照)台灣房屋內湖特許加盟店都更事業部經理傅寶樹從事都更業務已15年,據他觀察,北市老屋都更難度更甚新北,儘管新北市30年以上老屋數比北市多,但建商與新北市住戶協議都更,可透過「容積移轉」解決,將公共設施保留地(包括公園、道路用地)捐贈給政府,轉換成容積,增加老屋都更後新建物樓層,建商則可販售多餘樓層,分攤改建經費,降低屋主負擔。反觀北市,公共設施保留地多屬公有,能讓建商移轉容積空間有限,建商合建成本難降低,老屋屋主若不想室內面積縮小,就得自掏腰包多買坪數,都更意願大受影響。本刊調查,該問題也反應在都更案統計數字上。例如,五年前,內政部提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(危老條例),針對都會區內有安全隱憂的老屋重建,提供容積獎勵、費用補助、稅務減免等優惠措施,成為近年老屋改建新主流。五年來,全國累積核准危老改建案已有2000多件,台北市獲核准案件數最多,但也僅有657件,其中大多緊鄰大馬路(容積獎勵較多),至於巷弄內老屋因容積獎勵低很多,建商與住戶成本負擔也大。雖600多件改建案對建商而言,已經算是五年來老屋改建「大爆發」,但因雙北等待改建老屋超過30年來有130多萬棟,難怪坊間對都更進度仍很悲觀。 傅寶樹語帶感嘆說,許多住戶對老屋改建的期待,不過就是有電梯、不必怕地震,室內面積與老屋接近,未必是「貪得無厭」想建豪宅、完工後賣屋大賺一筆。他因此建議,若想徹底解決都會區老屋問題,應從檢討都市計畫著手,例如目前四米巷、六米巷旁的老舊房屋,若能透過都市計畫檢討,要求改建基地內縮,強制改成更寬巷道,只要符合「公共利益」的要件,老屋改建就能取得更多容積獎勵,如此一來,老屋住戶改建壓力能減輕、市容及公安也能大幅改善,才有可能雙贏。台北市大安區藍委林奕華也表示,都更現實狀況常是,老屋主常需再付一大筆錢,才能在都更後新宅居住,坪數還會變小許多,難免影響改建意願。另外,常聽到選民說,建商上門談都更朝「豪宅」方向規劃,但住戶其實不太想住豪宅,因為管理費貴、房屋稅多,最後常只能賣新屋遠離台北,台北市總人口逐年快速下滑、應也與此有關。她主張,為鼓勵老屋都更,適度容積獎勵仍有必要,但若能設法讓改建案結合公共利益,例如聯結「新手父母居住負擔方案」,就不用擔心都更獎勵措施會遭批評是「白吃午餐」。北市大安區藍委林奕華指出,台北市巷弄內仍有許多老舊、危險房屋苦等都更改建,如果政府的都更獎勵能夠結合公共利益,政府其實不必過度擔心會被批評「提供白吃午餐」。(圖/黃威彬攝)
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大推家中一定要有儲藏室 美女主播曝「2超值作用」:很划算
前東森財經主播劉芯彤氣質優雅、口條流利,擁有大批粉絲,經常在社群平台分享生活的她,近日在臉書透露,她認為家中有個儲藏室非常重要,不僅可以維持家中整潔,還能維繫夫妻之間的和諧。劉芯彤在臉書分享,過去住在新店大樓時,室內面積大約只有20幾坪,為了讓空間極大化,老公便在天花板設置了一個區域,是儲藏空間,「用不上的東西或者少用的東西,通通往上堆,眼不見為淨。」直到決定搬家,才發現儲藏室的東西多得驚人,「足足清了大賣場三輛手推車的份量才清完。」劉芯彤表示,她在作家黃大米粉絲團看到有網友說「家裡與其做一大堆的櫃子,不如做一個儲藏室。」讓她相當贊同,雖然她現在的房子室內空間比過去大很多,「但你知道,女人永遠都有買不完的東西,所以我們在院子裡放了一個好市多的儲藏屋,專門收藏火星人的園藝用具和潛水用具外,屋內也闢了儲藏室區域。」現在她也多養了了兩隻大狗,「買起來堆著的大包飼料、整箱整箱的尿布墊,以及狗狗換季睡墊通通往裡塞,塞成了一座小山。但只要我把儲藏室的拉簾拉上,一切都乾乾淨淨。」劉芯彤表示,真心推薦家裡一定要有一個儲藏室,「那絕對是女人無法斷捨離、外加躲避打掃,以及偷塞瘋狂購物血拼戰利品的好地方」、「我家儲藏室不到一坪,算一算幾十萬,但可以讓家裡公共空間永遠整潔,還能偷藏東西維繫夫妻之間的和諧,我覺得很划算。」
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實坪制潘朵拉1/建物公設誰買單 高嘉瑜:日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息,現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」,也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對,彷彿高是在故意找麻煩,但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理,高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊,說明她只是反映購屋民眾心聲,無意與行政部門唱反調,不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說,每逢他質詢實坪制,官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查,其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準,只有台灣、大陸未以實坪制計價,將「公設」灌入室內面積,再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討,朝取消公設面積(大陸稱公攤面積)方向檢討。高嘉瑜認為,建商若仍將公設與室內實際面積,用相同價格計價,就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」,完全看建商要「灌」多少,對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高,民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式,甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用,此建設費用設計的合理性受到議論。(圖/報系資料照)她以內政部統計處資料佐證,近7年新完工住宅,室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升,101年第 3 季是 78.96 ,110 年第 3 季卻上升至114.83,印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯(興建成本)誰買單」?高嘉瑜說,建議仿效日本,建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價,換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收,政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式,擁有美國建築師執照的沈千量說,美國人少有「公設比」概念,房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準,多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質,而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制,日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」,也就是台灣所謂的「室內面積」計價。(圖/截圖自日本仲介業者賣屋網站)日本房市投資達人吳先生則說,日本房市採實坪計價,日本仲介房屋網站上的坪數,標註的都是室內面積,房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低,常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等,較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為,陽台是逃生的平台,嚴格禁止外推,因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析,台灣房市長期以「總價」銷售,即使改採實坪制,業者設定總價依然不變,屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水,恐推升房價走高。此外,「實坪」定義仍不清楚,一旦實坪制實施,因政策不溯既往,房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品,必須有配套,避免消費者混淆。
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實坪制潘朵拉2/高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制,不僅遭到內政部長徐國勇吐槽,聲稱實坪制會推高房價,行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真,並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」?高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤,然而在野立委卻反而力挺,要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委,但官員強勢卻已讓在野立委看不過去,近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說,消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞,環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價,消費者當然會期待「實坪制」早日實施,讓房價合理化。林奕華表示,房屋實坪制並非不能討論,否則為何2018年內政部能呼應外界的期待,實施建物「雨遮新制」(新建物雨遮不計坪不計價),去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎?實坪制對房市是好是壞,外界看法不一,官員手握龐大資源,可以用科學數字說明政策,盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議,房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價,分開登記,才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。(圖/黃威彬攝、報系資料照)她說,制度的改革常有「理想與現實差距」,「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮,節省成本,造成買方困擾等亂象,但近年爭議變少,顯見將問題攤在陽光下,市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為,目前都會區容積率上限限制相當嚴格,要大幅放寬「補貼建商公設」很困難,也易有「日照權不足」爭議,包括電梯、逃生梯等必要公設,她仍主張依實際建置成本、計入總房價,由住戶分攤,也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價,讓成本透明化,較為可行。「徐國勇說的也沒錯,內政部實價登錄系統有房屋每坪單價,房屋交易契約中也標註『公設比』,但民眾還是不知道購屋款,花在每項公設的實際金額,有沒有買貴了?」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例,以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用,但對部分未買車位住戶而言,「車道」形同「虛坪」,內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板,賣樓上的公設價格」,考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施,據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤,車位價格勢必再漲,建商在不能不賣車位,建築成本又攀升下,擔心「車道新制」將嚇跑消費者?但若漲幅全數由建商吸收,則又壓縮獲利,對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊,但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價,形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。(圖/報系資料照)