室內實坪
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實坪制潘朵拉1/建物公設誰買單 高嘉瑜:日本放寬容積率抵成本
行政院長蘇貞昌反質詢國民黨立委蔣萬安的風波未息,現在就連執政的民進黨立委高嘉瑜在立院質詢「實坪制」,也頻頻遭到行政院官員疾言厲色以對,彷彿高是在故意找麻煩,但也因而在網路上形成熱議話題。針對遭官員多次修理,高嘉瑜低調透過辦公室回應本刊,說明她只是反映購屋民眾心聲,無意與行政部門唱反調,不瞭解官員為何動怒。高嘉瑜說,每逢他質詢實坪制,官員就說並非所有國家都是「實坪制」。但據她辦公室調查,其實多數國家房屋買賣計價都以室內實坪為基準,只有台灣、大陸未以實坪制計價,將「公設」灌入室內面積,再以總價除以總評數(含公設)計價。但大陸近年也開始檢討,朝取消公設面積(大陸稱公攤面積)方向檢討。高嘉瑜認為,建商若仍將公設與室內實際面積,用相同價格計價,就無法擺脫少數不肖建商基於抬高房價拿公設灌水。公設標準若形同「浮動」,完全看建商要「灌」多少,對消費者並不公平。台灣建築物公設比例不斷提高,民間疾呼以「實坪制」取代現有計價模式,甚至討論未購買車位的住戶得共同分攤基地內車道費用,此建設費用設計的合理性受到議論。(圖/報系資料照)她以內政部統計處資料佐證,近7年新完工住宅,室內面積已平均比七年前減少約12坪。反觀全國住宅價格季指數卻逐年上升,101年第 3 季是 78.96 ,110 年第 3 季卻上升至114.83,印證房價越來越貴、室內坪數卻越來越小。至於官員反質詢問高嘉瑜「實坪制下電梯(興建成本)誰買單」?高嘉瑜說,建議仿效日本,建商賣屋以不含公設或陽台的實際坪數計價,換言之「電梯、逃生梯成本」由建商吸收,政府另放寬「容積率」平衡建商增加的成本。針對國外買房計價方式,擁有美國建築師執照的沈千量說,美國人少有「公設比」概念,房產買賣或租賃大都以「基地面積」、「樓地板面積」再加上「房間數」為主要參考基準,多數美國民眾在意的是「實質空間」居住品質,而非僅僅權狀坪數大小。日本房價計價採用實坪制,日本仲介業者的賣屋網站中也會標註計價以「專有面積」,也就是台灣所謂的「室內面積」計價。(圖/截圖自日本仲介業者賣屋網站)日本房市投資達人吳先生則說,日本房市採實坪計價,日本仲介房屋網站上的坪數,標註的都是室內面積,房屋權狀坪數也只登記室內面積。一般日本公設比都很低,常見公設包括走廊、樓梯、電梯、陽台、外牆、一樓門廳等,較少像台灣還有交誼廳、會議室、游泳池等公設。由於日本政府認為,陽台是逃生的平台,嚴格禁止外推,因此也不計價。台灣房屋集團資深經理陳定中分析,台灣房市長期以「總價」銷售,即使改採實坪制,業者設定總價依然不變,屆時權狀坪數就可能因實坪制縮水,恐推升房價走高。此外,「實坪」定義仍不清楚,一旦實坪制實施,因政策不溯既往,房市可能出現「實坪制」「非實坪制」兩種不同計價產品,必須有配套,避免消費者混淆。
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實坪制潘朵拉2/高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制,不僅遭到內政部長徐國勇吐槽,聲稱實坪制會推高房價,行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真,並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」?高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤,然而在野立委卻反而力挺,要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委,但官員強勢卻已讓在野立委看不過去,近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說,消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞,環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價,消費者當然會期待「實坪制」早日實施,讓房價合理化。林奕華表示,房屋實坪制並非不能討論,否則為何2018年內政部能呼應外界的期待,實施建物「雨遮新制」(新建物雨遮不計坪不計價),去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎?實坪制對房市是好是壞,外界看法不一,官員手握龐大資源,可以用科學數字說明政策,盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議,房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價,分開登記,才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。(圖/黃威彬攝、報系資料照)她說,制度的改革常有「理想與現實差距」,「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮,節省成本,造成買方困擾等亂象,但近年爭議變少,顯見將問題攤在陽光下,市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為,目前都會區容積率上限限制相當嚴格,要大幅放寬「補貼建商公設」很困難,也易有「日照權不足」爭議,包括電梯、逃生梯等必要公設,她仍主張依實際建置成本、計入總房價,由住戶分攤,也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價,讓成本透明化,較為可行。「徐國勇說的也沒錯,內政部實價登錄系統有房屋每坪單價,房屋交易契約中也標註『公設比』,但民眾還是不知道購屋款,花在每項公設的實際金額,有沒有買貴了?」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例,以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用,但對部分未買車位住戶而言,「車道」形同「虛坪」,內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板,賣樓上的公設價格」,考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施,據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤,車位價格勢必再漲,建商在不能不賣車位,建築成本又攀升下,擔心「車道新制」將嚇跑消費者?但若漲幅全數由建商吸收,則又壓縮獲利,對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊,但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價,形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。(圖/報系資料照)