宏璟
」 日月光 張能耀 石原智惠 石原智博 林宏璟
看好半導體先進封裝需求 日月光攜手宏璟合建K28廠房
全球半導體將由先進製程扮演產業回升的火車頭，相關供應鏈近年也積極儲備產業以因應未來市場強勁需求。封測大廠日月光控股（3711）週五（21日）宣布，看好先進封裝需求並持續積極擴產，子公司日月光半導體經董事會決議，通過與關係人宏璟建設（2527）採合建分屋方式興建K28廠，預計2026年第四季完工。日月光投控在去年底集團子公司日月光半導體承租同集團台灣福雷電子位於高雄楠梓廠房，約4735坪，將用於擴充封裝產能。如今為配合其高雄廠之營運成長規畫，針對先進封裝製程的終端測試需求、AI晶片高能源運算及散熱需求進行擴產，21日再公告將和宏璟建設合資興建K28廠。據悉，該建案由日月光投控旗下日月光半導體提供所持有大社土地6283.09坪其中之2660.98坪，並由宏璟建設提供資金，合建地下1層、地上7層之廠房，該K28廠房之樓地板面積約10883.62坪，雙方協議之合建權利價值分配比例為日月光半導體 22.24%、宏璟建設77.76%。K28 廠房興建完成後，雙方將依合建分配比例辦理產權登記，並由日月光半導體或其子公司取得宏璟建設所屬產權之優先承購權。日月光半導體於其所購入之大社土地分二期開發，第一期K27廠房已於2023年完工進駐，第二期K28廠房以2026年第四季完工為目標。市場法人看好未來AI晶片先進封裝產能，將是日月光重要營運動能。另外，宏璟建設與日月光半導體長期合作互信基礎厚實，且建廠工期配合度高，加上近期營建市場之材料成本上掦及人工短缺，是以借助宏璟建設之廠房興建專業、經驗及營建資源，以確保 K28 廠建廠進度符合目標時程。日月光投控強調，本案合建分配比例之訂定，係參酌戴德梁行不動產估價師事務所及第一太平戴維斯不動產估價師事務所兩家專業估價機構，出具之估價報告書，並與宏璟建設協議以估價結果之平均值為基礎，經日月光半導體董事會決議通過，相關程序業依該公司之取得或處分資產處理程序規定辦理。
深不可測?! 盤根錯結的鏡傳媒股權結構 媒體公器私用NCC裝聾
2020年11月18日，國家通訊傳播委員會（NCC）以某新聞台多次違規、內部控制機制失靈以及持有人嚴重干預新聞製作等問題，7名委員一致決定駁回申請、不予更換執照。這一決定在臺灣社會引發軒然大波，使臺灣在解嚴後最為自豪的新聞自由受到質疑，媒體界也充斥著各種爭議。與執政當局立場常常不合的TVBS新聞台是否也會受到NCC嚴格審查成為了人們關注的焦點。然而，到了2023年6月28日，NCC委員以4：0的投票通過有條件審查，針對多次曝出賄賂前NCC官員、公司帳目不清、董事頻繁更替，以及在海外設立分公司自肥等眾多爭議和疑點的「鏡電視」上架中嘉、凱擘、台固等32個有線電視系統86個頻道案件。NCC的審查標準不僅讓外界摸不透頭腦，還引發了打壓和為特定媒體維權的疑慮，這有損NCC履行公開、公平審查職責的義務。在NCC審查「鏡電視」上架86頻道的「第999次委員會議紀錄」中，明確詳細列出了「鏡電視」需要遵守的12項負擔事項，包括「股權分散、所有權與經營權分離、企業永續經營更重於獲利、多元且獨特專業且深度、嚴格的自律與制播準則、新聞不帶私益或個人目的、重視人才培養與專業、重視社會對話與收視聽眾申訴、重視法遵並落實經營計畫」等九大理念，以及「應落實其所訂定之編輯室公約，並確保該頻道節目（含新聞）制播不受政府、政黨、企業、廣告商、股東或經營團隊等任何人不當干預。」然而，剛剛上線不到3個月的「鏡電視」似乎成為特定人士的工具。今年8月19日，「鏡電視」新聞頻道在「鏡看現場」節目中，直接邀請了《鏡週刊》資深記者林俊宏進行長達19分鐘的專題報導，內容完全引用了《鏡週刊》8月8日有關國內生技企業三顧公司副董事長陳宗基一系列獨創性的虛構報導，包括「國發基金投資虧損、盜賣技術給中國危及國安、偷名醫報告申請補助、公司當後宮，甚至引發2個女人爭鋒吃醋」等。此舉明確顯示，《鏡週刊》的發行人、精鏡傳媒股份有限公司董事長裴偉直接介入「鏡電視」的經營和節目製作，違反了要求的負擔事項，而且濫用了新聞媒體作為第四權力，損害了廣大觀眾的視聽品質。此外，「鏡電視」的董事長鄭優在2023年6月19日曾接受前總統陳水扁主持的廣播節目專訪，表示「鏡電視」不會變成八卦電視臺，但現在卻自相矛盾。至於為什麼「鏡電視」成為特定人士的打手？透過調查，發現現任「鏡電視」股份有限公司董事長鄭優同時兼任新加坡RMT集團在台設立的博醫能能生技股份有限公司董事長，而博醫能能生技是同一集團旗下的超基因生技股份有限公司的大股東（持股73%），並派任林書弘（石原智博）擔任超基因生技的董事長。超基因生技在2023年8月11日公告的董事監事改選名單中，可以看到包括前中研院副院長王惠鈞（2021年由蔡英文總統親自頒發總統科學獎）、前高雄市衛生局長與前衛福部政次何啟功、前臺南市副市長與前中油董座戴謙、前科技部長楊弘敦等人，使黨政、媒體和財團三方匯聚成不可忽視的利益糾結。林書弘（石原智博）本人以「原石國際投資股份有限公司」擔任「鏡視界股份有限公司」的董事一職，而原石國際投資的董事長又剛好是鄭優。鏡傳媒和RMT集團旗下相關公司之間相互持股、擔任董事長和董事的關係密切，錯綜複雜。圖為林書弘（石原智博）。(報系照片)此外，「林書弘（石原智博）」亦為2021年曾遭國民黨立委林思銘所爆料，在新南向政策中穿梭的神秘買辦石原智惠，更疑似擁有台灣與日本雙重國籍，與「林書弘、林宏璟、石原智惠、石原智博」4個名字，而林書弘（石原智博）本人與RMT集團相關對外資訊相當有限，種種皆令外界霧裡看花，鄭優亦於中華電信董事長任內，與石原智惠往來密切，讓中華電信新加坡子公司與石原智惠持有之Infinity IntelligencePte .Ltd. 簽訂印尼發展通訊事業的合資協議，鄭優更曾擔任Infinity之顧問，是否因此讓鄭優自中華電信董事長退休後，得以擔任博醫能生技、原石投資，以及鏡電視董事長？至今仍不見林書弘（石原智博）本人對外公開說明。超基因生技自2022年底以來，與三顧公司發生一系列爭議，包括前董事長楊智惠疑似攜帶公司經營機密，以及三顧與日本合作生物技術公司CellSeed的專利技術跳槽至超基因生技，跟隨楊智惠一同跳槽的兩名離職員工，疑似受到指使，反咬三顧副董事長陳宗基，以及子公司樂迦再生科技董事長何弘能背信（對何弘能訴訟後來主動撤告），調查局臺北市調查處和士林地方檢察署都已展開調查。然而，《鏡週刊》和「鏡電視」在此期間以不符合比例原則的大篇幅虛假報導，攻擊三顧公司和副董事長陳宗基，打著新聞自由和維護社會公義的旗號，替特定人士和特定立場行事，已經讓外界難以交代其審查的公平性，特別是臺北高等行政法院已於2023年5月10日宣判，撤銷了NCC對某新聞台的「不予更換執照」的處分，呼籲NCC應儘早出面處理，還給臺灣自由和公正的媒體環境。（本文不代表本刊立塲）（作者為資深媒體人）
日月光重訊收購K27廠逾七成產權 法人：配合台積電高雄2奈米擴充
日月光投控（3711）今（9）日宣布，子公司日月光半導體製造公司董事會決議通過，向關係人宏璟建設（2527）購入其所持有K27廠房74.46%產權，從此完全為日月光資產，後續將出租予旗下測試公司台灣福雷電子。法人推測，這是日月光應台積電2奈米所需CoWoS等先進製程需要，所做的決定。AI伺服器需求爆發，而這需要台積電先進製程製造晶片，昨日台積電證實把高雄廠原定7奈米和28奈米製程更新為2奈米，2025年量產，CoWoS先進封測需求一併上升，既有配合的封測商日月光先行受惠。此外，台積電7月25日宣布斥資900億元在竹科銅鑼園區自建CoWoS封測產能，但2027年才能量產。日月光財務長董宏思指出，K27廠房為2021年日月光半導體與宏璟建設簽署合建契約合作開發之廠房，該產權及土地相應持分，分別由日月光半導體持有25.54%及宏璟建設持有74.46%，依照合建契約，日月光半導體行使優先承購權，購入宏璟建設所持有K27廠房74.46%之產權（建物面積約6,591.6坪及其土地相應持分），雙方依照專業估價報告議定之未稅交易金額為新台幣16.7億元。K27廠如今落成，日月光半導體綜合考量高雄廠區封裝測試之產線配置需求，擬於日月光半導體取得K27廠房全棟產權後，出租予子公司台灣福雷電子，由福雷公司利用K27廠房進行其高雄廠區測試產線之整合，進而日月光半導體亦能同步達成封裝產線之整合，以增進日月光半導體高雄廠區管理之綜效，進而達到最佳產能配置並提升日月光高雄廠區之服務效能。
台灣REITs買不買？1／清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬
近一個月來「新光一號REITs」（兆豐新光R1，01003T）100％標脫旗下全部六棟大樓，總標售額306.9億元，相較初始購進113億元來看，房價翻三倍，最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐，總令人期待，是否能激勵國內REITs長期冷清的市況，仍須觀察。國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」，迄今共發行10檔，其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市，「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看，有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發，以壽險業為主。對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看，日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等，皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產，就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標，獨不見壽險公司身影。能率集團董俊毅（右）以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」，中為董俊仁。（圖／報系資料照）CTWANT調查，十年風水輪流轉，國內商辦大樓市場買家霸主，不再是壽險業，先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資，能夠擠走保險公司，主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2％或2.5％上下，低於金管會對壽險業投資不動產的2.845％最低年化報酬率規定。負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說，「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5％超過規定，領標者中逾半數為壽險公司。」不過，最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護，以約43.75億元得標，溢價率0.0％，也就是說出價與底標相同；特別的是，晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。（圖／第一太平戴維斯提供）「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層，以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓，分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。其中，標脫溢價率最高14.9％的為「新光信義華廈商場」，位於北市東門捷運站附近，由立志開發以20億元購入，可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東，而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表，還出任博德開發負責人，博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」，則是由鼎固控股100％的鼎固置業以116.81億元得標，該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈（True Yoga）及家樂福便利購忠誠店。台灣首富、長春集團總裁林書鴻（左）的長子林顯東（右），以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」，該棟為台新金起家厝。（圖／CTWANT合成）鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY（2923）的子公司，總經理張能耀為日月光第三代，從父親張洪本接手鼎固後，疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。2021年5月，鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地，接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地；今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產，創下今年房地產界最大宗交易案。鼎固總經理張能耀表示，由於該棟地段佳、使用率高，加上看好台灣經濟發展，經審慎評估後決議投標，後續仍將以維持租賃為主。「新光中山大樓」位於台北市中山北路，此次標售其中部分辦公樓層，由金地遠實業以72億580萬元得標，溢價率4.67％；金地遠實業負責人為林顯東，為長春集團總裁林書鴻長子。
招嘸學生房東挫3／台南高鐵特區房市夯、租市荒 學生減少「空租」現形
全台大學缺額數TOP 10，高雄義守大學以缺額數1,007名拿下第三，義守大學校長陳振遠就於7日發出警語，大學如果再不改變，私校學生人數恐「腰斬」。不過CTWANT記者調查，少子風暴尚未影響義守附近的租賃市場，反倒是缺額數排名第四的長榮大學，周邊待租物件還不少。陳振遠日前在全國大學教務和校務會議中表示，數位學習讓往日實體學習已成「回不去」的現象，連帶讓虛擬移動替代國際移動，將來「虛擬」國際學生是大學發展之未來方向之一。他也提出警告，在少子女化趨勢下，民國117年高教生源只剩近16萬人，私大若不做出改變，學生人數恐「腰斬」。義守大學位於高雄市大樹區，共有10個學院、43個系所，2019年學生人數還有14,933人，去年正式跌破1.4萬。台灣房屋仁武7+1工商特許加盟店店長黃明智觀察，雖然少子化衝擊各校招生狀況，但義守大學周邊租賃市場影響不大，頂多是慢慢增加房東間的競爭，進而提升分租套房的居住品質，不過仍未見降價求租的情況。」全台大學缺額數高雄義守大學拿下第三，義守大學校長陳振遠就發出警語，大學如果再不改變，私校學生人數恐「腰斬」。（圖／義守大學提供、截自維基百科）黃明智表示，「義守大學學生大多都群聚在大社租屋，該區域多是透天改成套房，部分電梯公寓隔成套房，也有投資者自建整棟學生宿舍收租，獨立套房月租金落在4,500~7,500元，能租到6,500元以上的，都是附高檔家電及全新衛浴設備，或是居住環境相對優良的物件。」目前大社周邊尚有日月光與宏璟建設合作的K27廠，及中山大學第二校區等大型建設，預計未來大社租賃市場仍相當平穩。同樣位於產業園區旁的長榮大學，就沒這麼幸運。長榮大學位在台南市歸仁區，旁邊就是高鐵特區及綠能產業園區，不過除了今年2月新開的三井OUTLET外，周邊產業與商業機能尚待開發，目前多為一片荒地。住商歸仁店店經理丁柏誠表示，台南高鐵特區周邊有沙崙綠能科學城、台南會展中心、中研院南分院進駐開發，到處都是大興土木的景象，新建案也賣得嚇嚇叫，不過目前周邊駐留的人不多，周邊租市以學生為主。（圖／丁柏誠提供、九典聯合建築師事務所提供）住商歸仁店店經理丁柏誠表示，歸仁目前還算是市郊，鄰近大樓也都還未完工，在這裡上班的大多都還是通勤台南市區，甚至也有搭高鐵上班的工程師，周邊租賃市場以學生為主。長榮大學距離高鐵站約10分鐘車程，學生多會租屋在武東社區，該社區多是中古透天，也有建商投資興建的學生宿舍套房。丁柏誠表示，長榮大學校內宿舍不多，大部分都住校外，校外獨立套房月租金5,000~6,000元，分租雅房3,500~4,000元，不過現在年輕人較不喜歡分租，都喜歡獨門獨戶進出的物件，「但是都將近開學了，還有許多物件空租！」丁柏誠說，學生數變少加上疫情影響，這幾年有感待租時間變很長，以前開學前就會滿租，今年還有許多物件沒租出去。「不過在歸仁地區，不太可能有調降租金的狀況，因為一般屋主都認定歸仁高鐵目前就是很夯！」據了解，疫情讓學生習慣線上上課，專家又預期疫情將再起，許多同學也觀望，會不會延後開學或改成線上授課，尤其長榮距離高鐵、台鐵相當近，或許必要時以通勤取代租屋，因此導致租屋需求下降。
3家上巿櫃建商購地破百億 第一名購地近300億
2021年上巿櫃建商購地前五名。（製表／王莫昀）2021年新冠疫情衝擊全球，不過，上巿櫃建商為了儲備足夠糧草，擘劃營運方針，購地腳步不受影響。根據公開資訊觀測站資料顯示，2021年共有3家上巿櫃建商購地超過百億，其中又以興富發最為積極，全年購地總額逼近300億、達287億，遠雄建設與華固建設分別以133億及116億拿下亞軍與季軍。去年間購地前10名建商，除了上述前3名，其他依序是國泰建、皇翔、華建、宏普、達麗、宏璟／鼎固，及同為興富發家族的潤隆。3大因素 促南向布局信義全球資產公司彙整去年上市櫃建商購地紀錄，土地總交易金額達1396億元，全年土地交易面積達17萬坪，有近9成交易落在大台北之外，其中，台中交易7.8萬坪、桃園2.3萬坪、高雄2.1萬坪，顯見建商對中南部市場看法樂觀。信義全球資產總經理柯宏安表示，科技大廠南遷設廠牽動了就業與居住人口流動、台北精華素地稀缺取得不易且成本較高、加上都更整合時程長，讓不少建商紛紛跟著滾動式調整開發策略，積極南向布局。產業剛需 台中商辦夯台中市成為土地交易面積與金額規模最大區域，面積合計約7.8萬坪，交易金額為538億元，雙雙破2020年成績。去年在台中購地的國泰、遠雄、長虹、興富發、皇翔等建商，金額最大筆為皇翔的77.5億元買下七期近3000坪土地，未來擬朝向頂級辦公大樓規畫開發。進一步觀察，台中市去年辦公建照核發面積已遠比前一年多，可見產業的剛性需求也帶動建商布局台中辦公市場。桃園市交易面積排名第2，面積合計約2.3萬坪，交易金額為185億元，已連續3年交易金額超過100億元以上。金額較大筆的是興富發以39.69億元買下機場捷運A7站土地，看好未來可吸引新北與桃園居住族群。名列第3的高雄市，交易面積合計約2.1萬坪，金額為156億元，就金額進一步分析，較2020年同期增加近100億元，主要受惠於高雄市政府辦理土地標售案，可看到包含國泰、遠雄、興富發、聯上發、鑫龍騰等建商搶進。新莊北投 購地新戰場至於雙北地區，2021年累計成交面積約2萬坪，交易金額為416億元，集中在新莊、北投。其中，新莊區因區域機能及商業發展到位，又有環狀線與機場捷運線加持，吸引人口與企業移入，很快成為建商目標新戰場，像是亞昕、興富發、皇鼎、信義等前來投資，累計交易金額就達157億元。柯宏安分析，以往建商都以大台北為首要投資區域，但2021年呈現「桃、中、高」熱的情況，且幾乎鎖定重劃區或沿著捷運軌道的土地。展望今年土地市場，台中及桃園的重大建設題材多，有望續熱。
地產甜蜜鴛鴦1／自認勞碌命不想當少奶奶 日月光第三代小夫妻返台拚地產
7月鼎固-KY(2923)於股東會上，總經理張能耀首度大談台灣房市，「台灣經濟基本面增長，對於疫情後整體市場樂觀，未來將審慎評估在台灣的開發機會。」其實今年3月，鼎固法說會後就大動作召開記者會，宣告即將從主營中國房地產的業務，跨足經營台灣地產，5月便傳出好消息，在台中購得第一塊5000坪土地。這家過去沒沒無聞的建設公司，其實是半導體封測大廠日月光集團張家所持有。在台灣，大家熟知宏璟建設屬於日月光集團張家，其實張家二代張虔生、張洪本兄弟也低調耕耘中國房地產多年，鼎固於2007年成立，2012年回台上市，資本額174億元，一躍成為台灣營建業中資本額最高，更是台灣第一家主營中國房地產回台上市的公司。除了公司背景、大陸實績有看頭，張家第三代張能耀小倆口也跟著曝光，話題甚至不輸公司。2012年鼎固在台灣證券交易所上市，董事長張洪本（左三）、總經理張能耀（左二）與前證交所董事長薛琦（右三）一起擊鼓慶祝上市，為首家回台上市的中國房地產台商企業。（圖／報系資料照）事實上，張洪本早已將鼎固交棒給兒子張能耀，這波疫情，張能耀與夫人王鏘嵐被綁在台灣，也加速鼎固回台發展的計畫，兩個年僅40歲的企業管理者，員工形容，「王鏘嵐活潑，張能耀內斂，講起話來就像『教授』。」兩人在股東會上，張能耀在台上專業、穩健的主持發言，王鏘嵐則是忙著打理會場大小事，夫妻首度對外合體，這對神仙眷侶台下的一舉一動，格外引人注意。張能耀與王鏘嵐同是1981年生，於大學三年級在香港金融機構實習時認識，相識9年後結為連理，夫妻生活至今也近10年，兩人口中說著彼此已是老夫老妻，但甜蜜互動卻像是熱戀情侶，而王鏘嵐保養得宜，更是看不出已是4個孩子的媽。2003年張能耀在美國完成學業後即赴大陸，由父親張洪本親自傳授獵地訣竅，開啟大陸房地開發的工作，王鏘嵐隨後也和丈夫移居上海，但並非養尊處優當個少奶奶，而是成了張能耀的得力助手。「我就是勞碌命，叫我坐在家裡可能會生病。」王鏘嵐打趣地說。張能耀文質彬彬、王鏘嵐氣質出眾，這年輕夫婦對於新事物接受，為了替商場找尋適合引進的店家，還會一起去網紅餐廳試菜。（圖／報系資料照）兩夫妻親身參與了大陸經濟崛起和各路地產開發商的搶地大戰，張能耀獵地精準，王鏘嵐則負責商場規畫與招商，著名案子有上海日月光中心、重慶日月光中心等。如今，鼎固在大陸事業穩定下，兩夫妻帶著成功經驗返台開闢新戰場。今年5月，以老雞帶小雞的方式，鼎固與日月光關係企業宏璟建設以33.17億共同取得台中14期市地重劃區5000坪土地，2家公司各持分一半，每坪公告價格為66.5萬，預計將規劃興建大型住宅。王鏘嵐表示，回來台灣已經快2年，第一年都在看地，也想想怎麼切入、布局，前2年招兵買馬，多跟大家交朋友，畢竟很長時間不在台灣，對市場要重新認識，因此公司也成立開發部門，盡量多收集土地相關資料，選擇合適標的，鼎固與宏璟常常一起看地，未來不排除會再合作。鼎固由張家二代張虔生、張洪本兄弟創辦，合計持股97.38%。圖為2018年7月日月光集團董事長張虔生（右）與張洪本（左）主持土城「日月光廣場」開幕典禮。（圖／報系資料照）
地產甜蜜鴛鴦2／豪門小開情定嘉義望族千金 「獵地」成熱戀約會行程
日月光集團第三代、鼎固-KY總經理張能耀與夫人王鏘嵐，兩人皆出身於豪門世家，在眾集團新生代接班人中，可說是人人稱羨的「甜蜜鴛鴦」。王鏘嵐氣質出眾，長相甜美，說起話來非常溫柔，又總是笑臉迎人，中國大陸的媒體封她為「黃浦女神」，學經歷出色的她，也有「學霸少奶奶」之稱。王鏘嵐是嘉義望族千金，是嘉義祥太醫院院長王福源的掌上明珠，王福源同時也是知名的唐宋古瓷、交趾陶等收藏家，王鏘嵐從小耳濡目染，在藝術薰陶下長大，國小六年級曾當選嘉義市第一屆「豔紫荊公主」，嘉義女中畢業後以優異成績考取美國史密斯大學經濟系，王鏘嵐亮眼外型和出眾才華，在校相當活躍，還被推為學生議會會長、學生政府主計長和副主席，負責審查全校的社團預算，也是該校學生政府的唯一華人。王鏘嵐的父母王福源、魏麗嫥（右二及左二）伉儷收藏藝術品多年，2003年時成立文物館傳承文化及分享樂趣。（圖／報系資料照）張能耀則是畢業於美國杜克大學理科及工程學士，長相、談吐皆相當溫文儒雅，兩人是大學三年級在香港金融機構實習時認識，初識時，張能耀將家族背景低調保密到家，還告訴王鏘嵐「我家是作電燈泡的。」其實，張能耀是日月光集團、宏璟建設創辦人張姚宏影親手帶大的金孫，從小祖孫就同住，也因此張姚宏影相當看重張能耀。王鏘嵐於2006年時考上哈佛大學，獲時任嘉義市長黃敏惠頒發「嘉義女兒」獎狀。（圖／報系資料照）張能耀曾回憶，從小就和奶奶張姚宏影、大伯張虔生和爸爸張洪本祖孫三代一起四處看地，別人出國是逛街血拼，他們是看樓、看房，小時候不懂，長大才體悟這對他來說是一種訓練的過程。至今，張能耀在獵地上親力親為、跑在第一線，就是受到家中長輩影響，和王鏘嵐熱戀約會時，兩人也是「看地」當行程。王鏘嵐回憶早年夫唱夫隨的看地經歷，曾在一天8小時內，兩人走遍5個商場，印象最深一次，在上海崇明島從烈日正午走到晚上6點才結束，「方圓3公里的路，每條巷子都要走過，一雙鞋都走到破了。」張能耀是日月光集團、宏璟建設創辦人張姚宏影（圖）親手帶大的金孫，從小祖孫就同住。（圖／報系資料照）兩人為了商場引進的美食餐廳，還會扮起「神秘客」親自去試菜，當夫妻倆都覺得不錯時，專責商場經營的王鏘嵐就會出馬洽談引進商場內展店，倆人也會跑網紅餐廳，對於新事物接受度高，不怕踩雷。張能耀認為，「新的事物往往比舊的好，如科技3C用品、對於朋友介紹，新的流行音樂、電影、演唱會影片等，就算不是自己偏好，也很願意去聽、去看，理解時下潮流，來內化為資訊的養分。」張能耀受到家中長輩影響，在獵地上親力親為、跑在第一線，和王鏘嵐熱戀時，兩人也是「看地」當約會行程。（圖／報系資料照）
地產甜蜜鴛鴦3／上海造鎮台商招兵買馬返台搶市 宏璟老雞帶小雞購地
找地、看地對鼎固總座張能耀是工作，也是生活樂趣，走遍兩岸大江大海許多城市，張能耀侃侃而談自己的獵地理念，「土地取得成本越來越高，且不比建造成本與其他費用可分期投入，土地款在開發前期就需一次性付清，需更加謹慎，尤其是在外地做開發案，更要深入了解當地區域條件，以規劃符合未來需求的開發案。」張能耀於2003年大學剛畢業就前往大陸，幫著父親一起獵地，隨後張能耀的夫人王鏘嵐，也夫唱婦隨投入大陸土地開發市場，目前鼎固在大陸的持有土地總計有200多萬平方米，已完工占34%，發展中的有66%，在上海日月光商辦中心、與上海嘉定的大型造鎮推案，就是張能耀的事業代表作。2012年鼎固在台灣證券交易所上市，為首家回台上市的中國房地產台商企業，圖為董事長張洪本（右）、總經理張能耀（左）父子出席上市儀式。（圖／報系資料照）張能耀文質彬彬、夫人王鏘嵐氣質出眾，高貴的王子、公主形象，很難想像如何適應大陸的「酒桌文化」。據了解，兩人過去在大陸的事業並不容易，曾經被彪形大漢恐嚇，也需要和三教九流過招，王鏘嵐說，「他(張能耀)大學剛畢業就去大陸，當時方方面面都辛苦，過去大陸非常重視交際，現在好很多，要喝(酒)人家還不跟你喝，他們怕被抓。」經過20年的辛勤耕耘，鼎固2020全年營收達134億元，年增134%；毛利率下滑至41.15%，稅後純益 11.78 億元，年減85.66%，每股純益0.68 元。鼎固在大陸的商用不動產項目，主要位在上海及重慶，過去3年租賃收入平均約20億元，以「上海日月光中心一期」貢獻最大，該中心以商場及辦公樓租賃為主，位於上海地鐵站上方，疫情下，商場日均人流量還能達6萬人，一旁的「上海日月光中心二期」也預計2024年底完工，「上海嘉定商辦大樓」也正陸續興建中。鼎固斥資50億元在上海投資興建的綜合型捷運共構商城「日月光中心廣場」。（圖／鼎固提供）住宅開發上，鼎固於上海嘉定大型造鎮「匯景華庭」規劃20棟高層住宅，早前推出的1、2期均已完銷，今年以3、4期為銷售重點，採「邊建邊售」，首批300戶，總銷56億元。張能耀表示，鼎固推出的個案以剛性需求住宅為主產品，銷售坪數在20~40坪，這樣的產品比較有穩定需求，也可以達到比較好的銷售，自春節開賣至今順銷破9成。而去年鼎固住宅銷售達111億元，則主要由上海嘉定造鎮推案「鼎固華庭」、與無錫「宛溪雅居」完銷貢獻。王鏘嵐提到，台灣市場很成熟，需求供給固定，大陸項目則是永遠都不夠，大家一直在衝，市場狀態不一樣需求也不同，台灣更重質感、居住品質及環境，功能性要求更細膩。上海團隊非常穩定成熟，現在希望把台灣團隊架起來，讓兩邊都可以發展。面對目前台灣受到缺工、缺料，及政府對於房市抑制，有人認為鼎固-KY已過了台灣房市多頭的美好時期，王鏘嵐笑回，「20年前在忙別的，精力不夠沒法度！沒有什麼入場時間點的問題，只要願意做，機會都有。」張能耀也認為，疫情趨緩後，台灣經濟基本面、出口、公司營利都還是有增長，對於整體市場審慎樂觀。日月光集團第三代、鼎固-KY總經理張能耀與夫人王鏘嵐，不僅是人生伴侶，更是事業上的得力夥伴。（圖／林榮芳攝）
日月光旗下鼎固控股回台獵地 200億銀彈尋造鎮機會
半導體封測大廠日月光集團旗下鼎固控股，長期深耕中國大陸房市，近期宣布近2年將帶著200億銀彈回台投資，希望將在大陸的造鎮經驗帶回台灣，推出住商辦複合式造鎮案，目前積極在中南部尋找適合標的。鼎固由日月光集團創辦人張姚宏影的兩位公子張虔生、張洪本等家族成員擔任大股東，由第三代、張洪本的公子張能耀擔任總經理，夫人王鏘嵐則為副總經理，年輕一輩掌舵，員工平均年齡也才36歲。鼎固於2012年在台灣證交所掛牌上市，資本額174億，是台灣第一家主營大陸房地產回台上市的公司，也是台灣營建業中資本額最高的公司，主要推案位於上海、重慶等一線城市地鐵站鄰近區域。鼎固於2002年就進入中國市場，土地取得成本極具優勢，選擇地段搭配軌道交通及新市政規劃具開發潛力，並以商場或辦公樓的形式出租，提供穩定現金流，亦受惠於不動產潛在的增值利益，在競爭激烈的中國市場維持良好財務表現。鼎固全年營收達134.2億元，年增134%；稅後淨利11.8億元，每股盈餘0.68元。鼎固董事會12日通過2020年度盈餘分配案，將配發1.2元現金股利，股利發放率高達176%。王鏘嵐表示，受惠疫情期間「恐慌性買盤」，及後疫情出現的「報復性買盤」，完工建案持續熱銷，不過因為鼎固選擇的城市都是持續成長，現在只愁找到好的土地不容易，相較於2003年剛入市時價格也高不少，目前土地庫存位在精華地段也都相當惜售，未來會往二、三線城市持續觀察。鼎固除開發也負責商場規畫與招商，面對去年疫情對市場的衝擊變化，王鏘嵐表示，2012、2013年曾有一次大轉型，當時淘寶崛起，大陸電商市頭熱，於是把消費性電子產品類似光華商場的營業型態收掉，改作消費型餐飲及體驗型商業體，當時在上海市創舉，轉型至今非常成功，現在團隊面對市場變化的改造能力非常強，目前餐飲占60%，零售30%，10%為娛樂，希望未來能持續提高娛樂比重，包括情境式裝扮、鬼屋等時下年輕人喜歡的餘熱設施，持續轉型。展望2021年，因地點好、毛利高的未銷售建案逐步銷售，由於去年疫情期間鼎固減免租戶部份租金，使得租金收入略有下降，而在疫情趨緩帶動整體商業及消費活動復甦，及商場改裝完畢下，商場及辦公樓租金收入可望成長，有助於帶動毛利率提升，鼎固認為今年營運成長動能可謹慎樂觀期待。王鏘嵐也透露目前正積極籌備回台投資，「目前有在北中南看一些土地，鼎固有造鎮能力，但在北台灣買不到太大土地，有點失落，未來2年內有100~200億投資計畫。」王鏘嵐表示，已著手籌組台灣的團隊，尋找合適目標進行獵地，待完成法令所規定的回台投資開發必要核准程序後，以期為台灣提供安全且優質的居住空間和商業環境。她也表示，台灣相較大陸市場稍微平衡、成熟，每年購房需求和供給穩定，進入台灣市場要看緣份，土地不像大陸有不同重劃區可以提早介入和規劃的機會，但入市的決心是百分之百，同時也不排除有適合的案子會找日月光家族成員上市公司宏璟建設一起合作推案。
神秘買辦揭密1／國家隊他都參一腳！ 新南向富商狂掃豪宅遭起底
總統蔡英文5年前喊出「新南向政策」，花了250億元推動，成績未定，但遭藍委點名疑似出現「新買辦」，一名具台日雙重國籍的商界人士「石原智惠」（後更名石原智博），穿梭於中油及中華電信的印尼投資事務中。本刊調查發現，此人竟是近5年來，在台北狂掃5戶市值共20億元豪宅的神祕大買家──「博信國際投資有限公司」背後老闆林宏璟。石原智惠向本刊表示：「我曾祖父當過日本四國的市長、曾伯父當過日本財政部長」、「我發展事業的範圍主要包括電信科技業以及大宗商品和石化產品」，至於祖輩姓名及龐大家業名號，則一概保留。本刊這次採訪，還驚動綠營院長級高層，石原智惠的政商關係可見一斑。去年8月國民黨立委林思銘指出，中油在印尼成立石化園區就是由石原智惠穿針引線，中華電信赴印尼發展通訊事業也捨棄當地最大電信商，和石原智惠的Infinity公司合作。（圖／報系資料庫）2020年8月，國民黨立委林思銘召開記者會質疑，中油、台糖及中華電信的印尼投資往來中「新買辦魅影幢幢」，中油投資千億要在印尼成立石化園區，就是石原智惠穿針引線，接著又獲得與中華電信合資赴印尼發展通訊事業的機會，以及插手由經濟部紓困預算補助生產的防疫熔噴不織布機器設備。林思銘公開點名「ＤＥＧ國際能源集團（ＤＥＧ）董事長石原智惠何德何能？為什麼中華民國所有國家隊都有他的影子？」博信投資於2016年6月29日成立之後，隨即砸下7.5億元買進豪宅「信義富邦」的獨立透天產品，鴻海集團創辦人郭台銘則住在該社區的大樓產品（右圖）（圖／黃耀徵、焦正德攝）本刊調查，總統蔡英文提出新南向政策後，隨即成立「總統府新南向政策辦公室」，由前外交部長黃志芳領頭，扛下主任一職（後接任外貿協會董事長），並由政務委員鄧振中督導，此時石原智惠開始浮出檯面，2017年至少4度在台印經貿合作活動現身，其中包括和黃志芳一同參訪新光醫院，也曝光了他的另一個身分──印尼公司Reliance Holding Group AG董事長。隨後幾年，石原智惠以多達5種不同單位與頭銜的身分出席在各大台印經貿交流場合中，顯見此人在新南向政策中相當舉足輕重。(待續)總統蔡英文為推動新南向政策，目前已花費逾250億元。圖為蔡英文出席「2019贏在新南向高峰論壇」（圖／翻攝自總統府官網）
神秘買辦揭密3／新南向買辦與豪宅大買家「撞地址」 資本額100萬出手竟達20億
小英政府於2016年起主打新南向政策，石原智惠這張陌生臉孔，突然出現在國家外交經貿決策核心圈中，以不同頭銜遊走台糖、中華電信到中油等國營事業，甚至防疫國家隊，放眼台灣商界，有如此能耐的人沒幾個！然而，他的事業背景及實力，幾乎是一團謎霧。本刊根據石原智惠擔任董事長的二大事業──ＤＥＧ和Reliance HoldingGroup AG，上網查詢卻發現資訊有限。在2017年農委會「台澳經濟聯席會議」的出席名單中，ＤＥＧ全名為Dragon Energy Group，共出席2人，除了石原智惠，另一名是副總經理劉一芝（後升任總經理）；在大陸外貿網站上，ＤＥＧ的中文名稱為「京龍國際能源股份有限公司」（京龍能源），被列為台灣採購商，董事長為林宏璟。博信投資代表人劉一芝，曾任石原智惠的ＤＥＧ集團總經理，也在石原智惠的2個基金會擔任董事。（圖／翻攝自大紐約區華人教育基金會）此外，本刊根據劉一芝的名片，循線追查到位於台北101大樓46樓的「ＤＥＧ國際能源集團」辦公室，發現承租者登記為「博信黃埔國際投資有限公司」（博信投資，後更名為「博信國際投資」，現已退租），劉一芝則是該公司代表人，而博信投資正是近5年狂掃北市豪宅的神祕僑外資公司。本刊調查，小英政府在2016年6月15日設立「新南向政策辦公室」，博信投資則在同年6月29日登記成立，登記資本額僅100萬元，卻能在成立1個月內，砸下7.5億元買進北市信義區豪宅「信義富邦」3層樓獨立透天厝，成為鴻海集團創辦人郭台銘的鄰居。2017年4月及5月，博信投資分別砸1.3億元及1.63億元買進台北大直水岸豪宅「代官山」7樓與13樓。（圖／彭子桓攝）次年4月及5月，博信投資再砸1.3億元及1.63億元，分別買進台北市大直水岸豪宅「代官山」7樓和13樓，成為政論節目主持人鄭弘儀的鄰居。2019年10月，又以總價約7.7億元購入位於台北市大直的「西華富邦」2戶42樓頂樓戶，成為台積電創辦人張忠謀的好厝邊。面對博信投資5年內出手近20億元，入主北市多處豪宅，房產界所知有限，只知背後主導者是經營能源起家的「林姓自然人」。本刊追查發現，博信投資目前登記地址在台北市敦化北路170號15樓（宏泰世界大樓），同址還有一間「冠衍國際有限公司」，董事長也是林宏璟。究竟石原智惠和林宏璟有何關係，一名知情人士向本刊確認，其實石原智惠就是林宏璟，藍委口中在台灣與印尼政商界呼風喚雨的「新買辦」，面紗被揭開，正是近年竄出頭的豪宅大買家。本刊調查，1988年，林宏璟在台北市南京東路二段成立「宏宇國際實業」，主要營業項目之一是消防器材；2006年間，林宏璟又成立京龍能源，也以消防器材為主，10年後解散，另成立冠衍國際有限公司。此外，2012年間，林宏璟捐款設立「宏璟慈善青年基金會」和「鳳凰青年能源發展基金會」，董事席次皆有劉一芝。石原智惠成立的宏璟慈善青年基金會，曾捐獻住宅用火災警報器給雲林縣，獲雲林縣長張麗善頒發感謝狀。（圖／翻攝自雲林縣政府官網）2年前，宏璟慈善青年基金會還捐贈雲林縣「住宅用火災警報器」，獲雲林縣長張麗善感謝；同時，高雄市鹽埕區港都里長兩度公布，宏璟慈善青年基金會的兩位帥哥美女走遍大街小巷，拜訪里內弱勢家庭，贈與民生物資。(待續)
神秘買辦揭密4／你問這做什麼？提到「他」政商界就起戒心 影響力大於政府
國民黨立委林思銘點名新南向政策疑似出現「新買辦」，一名具台日雙重國籍的商界人士「石原智惠」，穿梭於中油及中華電信的印尼投資事務中。本刊調查發現，此人竟是近5年來，在台北狂掃5戶市值共20億元豪宅的神祕大買家──「博信國際投資有限公司」背後老闆林宏璟。本刊記者向多名接觸過石原智惠的政商人士打聽，對方不約而同地馬上反問：「你問他要做什麼？」有人說他是台裔日本人，也有人說他是日裔華僑，還有人說他擁有台日雙重國籍，然而，多數人和林思銘一樣，都不知道石原智惠就是林宏璟。為了與中華電信一起進軍印尼資訊產業，石原智惠以5萬美元（約新台幣140萬元）在新加坡成立Infinity公司，中華電信前董事長鄭優便是Infinity公司的顧問。（圖／彭子桓攝、報系資料庫）「石原智惠的政商關係良好，我爆出來後，石原智惠透過一位國民黨籍友人硬要跟我通電話、吃飯，我堅決不要，最後僅在該友人電話中，石原智惠向我解釋都是誤會。」林思銘表示。一名知情人士則說，石原智惠和印尼副總統Ma'ruf Amin（馬魯夫阿敏）關係很好，「被爆料之後，石原智惠很不高興，曾想請印尼官方幫忙發稿澄清他是優良商人，在菲律賓買很多口罩捐給印尼政府，做很多公益。」該知情人士還透露，石原智惠非常低調，他的集團在印尼及新加坡的影響力比台灣政府更大！石原智惠很早就到印尼從事煤礦產業，仲介生意到日本與新加坡，很多政商人士都會找他介紹印尼高官，也有人說中油、中華電信與印尼的合作，是台灣政商人士主動巴著他，並非藍營指稱的「抽佣買辦」。曾任陸委會主委及駐印尼代表的夏立言，和石原智惠皆為中印尼文化經濟協會的理監事。（圖／報系資料庫）另一知情人士更指出，身兼行政院經貿談判辦公室總談判代表的政務委員鄧振中、中華電信前董事長鄭優、陸委會前主委及前駐印代表夏立言，以及經濟部長王美花旁邊的人，都熟識石原智惠，「花媽」陳菊擔任高雄市長期間，石原智惠也是市政顧問之一。據悉，2年前「中印尼文化經濟協會」改選，中油前董事長戴謙獲選理事長，林宏璟出任常務理事，鄭優及夏立言則分任常務理事及理事。(待續)
神秘買辦揭密5／富商自述台日混血「以台灣為榮」 曝印尼政府都聽我意見
小英政府自2016年起推動新南向政策，國民黨立委林思銘接獲爆料，年約50多歲的石原智惠身分神祕，穿梭在各個國營事業在印尼的投資案，「她講話是女聲，當初的爆料人士也指出她是個女生。」奇妙的是，一位綠營人士則堅持「他（石原智惠）是男生。」根據本刊掌握石原智惠的公開場合照片，個子不高的他，體型圓潤，總是一貫的西裝男士裝扮。2017年5月，外貿協會董事長黃志芳安排印尼穆斯林協會石原智惠（左2）一行9人參訪新光醫院。（圖／翻攝自新光醫院臉書）本刊記者透過ＤＥＧ國際能源集團約訪董事長石原智惠，他因感冒身體不適，面對面採訪改為電話訪問，最後以書面回覆。約訪過程，還驚動到綠營院長級高層關切，石原智惠的政商關係可見一斑。石原智惠向本刊表示：「我具有日本以及台灣的血統，曾祖父當過日本四國的市長，曾伯父則當過日本財政部長。」「雖然我的學習背景都在日本及美國，但曾住在台灣一段時間，因此對台灣也有深厚的情感，我們上一代家族在第二次世界大戰後，就陸續移民到美、加，只有我在亞洲，目前因為經商所以四海為家。」「我的事業範圍，主要包括電信科技業及大宗商品和石化產品，大宗商品和電信業是上一代建立的基礎，後來因石化產品的出口外銷因緣際會，重點放在銷售到東南亞，並在20年前進入印尼投資，從事能源及礦業。」石原智惠表示，近4年事業發展重心轉至醫療、資通訊、人工智慧及綠能。針對被藍委指控為新買辦，石原智惠說明：「5、6年前，佐科威（Joko Widodo）上任印尼總統，大力改革開放外資，當時印尼政府高層徵詢我的意見，同時參考台日經驗，建議國家要有產業聚落，必須從石化業上游開始，印尼完全沒有石化上下游產業體系，一定需要石化產業作根基，才能降低成本並減少對海外的進口依賴，因此印尼政府制定了國家石化發展大綱，規劃石化發展藍圖。」石原智惠強調，今後台印經貿關係的發展，如果需要他協助，一定會秉持初衷，盡力協助，絕不遲疑，不管是在任何國家，任何政黨執政，都會抱持相同的態度。「在國際上從商以來，我始終都是以台灣為榮 ！」然而，針對石原智惠是否為林宏璟、性別、其曾祖父及曾伯父的真名、家族與個人事業的公司名稱等疑問，ＤＥＧ以及石原智惠於本刊截稿前皆未回應，石原智惠的助理則表示：「無法代為回答。」(完)
建商砸重本一級戰區產品差異化 1字頭首購區驚見國際獎建築
上市櫃建設品牌「富旺國際」(6219)，深耕地產界30多年，建築持續創新進化，近日位於台中的「天際W One」，以及高雄的「VIE微美居」雙雙登上國際舞台，榮獲美國MUSE Design Awards最高榮譽鉑金獎殊榮，其中「VIE微美居」位於高雄楠梓首購推案熱區，目前周邊新案價格坐1望2，有機會1字頭就能買到國際大獎建築。數據顯示，近十年楠梓已共有44新案、8506戶產品進場，大樓產品單價平均上漲超過2成，部分個案高樓層也已站上每坪20多萬元，未來區段仍持續看漲。「富旺國際」認為飆升的房價應對應高品質的建築等級，因此不惜重金禮聘豪宅團隊於「VIE微美居」導入國際飯店美學，包括只有在飯店才看得到泳池結合吧檯的空間場域，濃濃休閒渡假氛圍，讓回家就像住飯店一樣，也因此受到國際大獎肯定，拿下概念設計類最高榮譽鉑金獎殊榮。「富旺國際」近年積極佈局高雄楠梓不外乎是看準「楠梓加工區鑽石場域更新計畫」的發展，近日經濟部加工處積極推展廠家投資，吸引興勤、日月光、華泰、宏璟建設等4家事業參與，總投資額高達406億元，再度點燃周邊房市。距離10分鐘車程的高雄大學特區，生活機能完善且擁有高綠覆率，受惠周邊工業區帶來龐大就業人口，多年前就吸引多家建商搶地推案，包括友友、泰郡、全誠、富旺、歐美、佳上佳地產、真觀地產等，可以說是高雄推案一級戰區，業者各出奇招在產品上做出差異區隔。「VIE微美居」將泳池結合吧檯，打造創新休閒生活。（圖／富旺國際提供）「VIE微美居」專案經理表示，泳池擁有大面開窗、玻璃天窗，搭配影音投影與主題吧台，可以在家開泳池派對；頂樓天際樂園設計空中露營、賽車跑道、小白球、美式烤肉吧、空中花園；不僅如此，社區更結合廚藝教室與宴會廳設備，提供社區供餐服務，此案共22項渡假休閒設施，滿足一家老少的生活樂趣。